AFFAIRE : N° RG 21/01886 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GZB5

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] du 10 Mai 2021

RG n° 19/00728

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 MAI 2025

APPELANT :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES BALNEIDES représenté par son Syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE,

[Adresse 4]

[Localité 1]

pris en la personne de son représentant légal

représenté et assisté de M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

Madame [B] [E] épouse [A]

née le 27 Mai 1952 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 30 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 27 Mai 2025 par prorogation du délibéré initialement fixé au 29 Avril 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [A] née [E] est propriétaire d’un appartement de 50 m² situé dans l’immeuble [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété, et situé [Adresse 4] à [Localité 10].

En 2005, la présence de mérule a été détectée au sein de l’immeuble.

Le 20 mai 2006, l’assemblée générale du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (ci-après le syndicat de copropriétaires) a adopté une résolution tendant à la mise en oeuvre d’un traitement fongicide à compter de septembre 2006 dans les parties communes et privatives de l’immeuble.

Des travaux de remise en état ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 février 2007. Avant le début des travaux, Mme [A] a fait établir un constat d’huissier de l’état de son appartement le 16 août 2006.

Le 27 juin 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n° 14 ainsi rédigée :

'L’assemblée générale décide que le coût des travaux de remise en état des parties privatives dans le cadre de traitement et de remise en état suite à la découverte de champignons lignivores, doit être pris en charge par les copropriétaires concernés'.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 mars 2015, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux d’étanchéité au pied du mur de la façade arrière du bâtiment principal de la copropriété. Ces travaux ont causé la destruction de l’escalier desservant l’appartement de Mme [A]. Par décision du 27 mai 2019, l’assemblée générale des copropriétaires rejettera la résolution tendant à la réalisation des travaux de remplacement de l’escalier.

Estimant son appartement inutilisable en raison des travaux d’éradication de la mérule, Mme [A] a sollicité une expertise judiciaire après avoir fait constater l’état de celui-ci par huissier de justice le 19 mai 2016.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Lisieux a désigné M. [C] [Y] en qualité d’expert, lequel a rendu son rapport le 15 avril 2019.

Par acte en date du 6 août 2019, Mme [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 10 mai 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— déclaré non écrite la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [A] la somme de 36.169 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [A] la somme de 51.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [A] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— débouté Mme [A] de sa demande relative à l’article 10 du règlement de copropriété ;

— débouté Mme [A] de sa demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 27 mai 2019 ;

— débouté Mme [A] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au remplacement de l’escalier sous astreinte ;

— débouté Mme [A] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au paiement du coût de remplacement de l’escalier ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

— dit qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 excluant Mme [A] de la répartition de cette dépense ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a formé appel de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [A] de sa demande relative à l’article 10 du règlement de copropriété, de sa demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 27 mai 2019, et de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires au remplacement de l’escalier sous astreinte et au paiement du coût de remplacement de l’escalier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande à la cour, au visa des articles 9, 12 et 42 de la loi du 15 juillet 1965, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a déclaré non écrite la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 ;

* l’a condamné à payer à Mme [A] la somme de 36 169 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ;

* l’a condamné à payer à Mme [A] la somme de 51 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

* l’a condamné à payer à Mme [A] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

* l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre de Mme [A] ;

* l’a condamné à payer à Mme [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* l’a condamné aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

* a dit qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 excluant Mme [A] de la répartition de cette dépense ;

* a dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— déclarer irrecevable et en tous cas mal fondée Mme [A] en ses demandes ;

— lui donner acte de ce qu’il reprendra les travaux dans les parties communes de l’appartement de Mme [A] dès qu’elle aura fait connaître les dispositions qu’elle envisage de prendre concernant les parties privatives ;

— dire que pour le cas où le coût des travaux de finition, tant en parties communes que parties privatives dans l’appartement de Mme [A] dépasserait la somme de 36.169 euros TTC, du fait du retard dans l’exécution de ces travaux, ils demeureraient à la charge de Mme [A] ;

— condamner Mme [A] au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [A] au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais et honoraires d’expertise, en accorder distraction au profit de la Selarl Salmon & Associés par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens devant la cour ;

Sur l’appel incident de Mme [A],

— constater que la cour n’est saisie que :

* 'de ce que Mme [A] fut déboutée de sa demande d’annulation de la résolution N°27 de l’assemblée générale du 27 mai 2019" ;

* 'de ce que Mme [A] fut déboutée de sa demande de condamnation au remplacement de l’escalier sous astreinte’ ;

* 'de ce que Mme [A] fut déboutée de sa demande de condamnation au paiement du coût de remplacement de l’escalier’ ;

— déclarer irrecevable la demande de Mme [A] en nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2021, Mme [A] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non écrite la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 ;

A titre subsidiaire,

— déclarer que la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 ne fait pas obstacle aux demandes indemnitaires formulées sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur celui de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Très subsidiairement :

— prononcer la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 ;

En tout état de cause :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à lui payer la somme de 36.169 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ;

* condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 51.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

* condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

* condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens comprenant les frais d’expertise ;

* dit qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 l’excluant de la répartition de cette dépense ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 27 mai 2019 ;

* l’a déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au remplacement de l’escalier sous astreinte ;

* l’a déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au paiement du coût de remplacement de l’escalier ;

Statuant de nouveau,

— annuler la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2019 rejetant la résolution n°27 qui tendait à la réalisation de travaux de remplacement de l’escalier desservant son appartement et, par conséquent :

*A titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires à remplacer l’escalier desservant son appartement par un escalier équivalent et ce, sous astreinte de 200 euros par jour dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir ;

*A titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité d’un montant de 5 593,50 euros, correspondant au coût des travaux de remplacement de l’escalier ;

Y additant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 500 euros, sauf mémoire, à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis le prononcé du jugement entrepris ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et dire que par application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 7 février 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I- Sur les demandes en dommages et intérêts présentées par Mme [A] en suite des travaux d’éradication de la mérule :

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à prendre en charge les travaux de remise en état de l’appartement de Mme [A] propres à remédier aux désordres occasionnés par les travaux d’intérêt collectif effectués tant dans les parties communes que les parties privatives pour éradiquer la présence de mérule dans la totalité de la résidence.

Pour ce faire, il a considéré en application de l’article 43 de la loi précitée, que la résolution n° 14 de l’assemblée générale du syndicat de copropriétaire du 27 mai 2009 prévoyant la prise en charge par chaque copropriétaire concerné du coût des travaux de remise en état des parties privatives, devait être réputée non écrite en ce qu’elle contrevenait aux dispositions d’ordre public susvisées.

Le syndicat des copropriétaires critique cette décision en ce que la résolution déclarée non-écrite avait été adoptée à la majorité des présents et représentés sans faire l’objet d’une contestation de sorte qu’elle se trouvait définitive.

Il rappelle alors que les travaux engagés pour éradiquer la mérule ont concerné l’ensemble des parties communes et privatives de la copropriété, lesquels ne pouvaient être engagés séparément, précisant que chacun des appartements affecté a été rendu momentanément inhabitable, le temps d’effectuer les travaux de décontamination et de reconstruire les murs et planchers, que chaque copropriétaire concerné s’est coordonné avec le maître d’oeuvre et les entreprises pour réduire au minimum le temps de non-habitabilité et que seul le logement de Mme [A] est resté inhabitable depuis le début des travaux faute d’instructions de sa part, de sorte que les travaux n’ont pu être achevés.

Il soutient que le tribunal a opéré une confusion en faisant application de manière erronée des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la résolution litigieuse, définitive et opposable à tous les copropriétaires au regard de l’article 42, ne tendait pas à modifier le règlement de copropriété pour y insérer une clause contraire aux dispositions d’ordre public, mais à prendre une décision dans le cadre d’une opération de travaux déterminée.

Il souligne que la résolution critiquée est opposable à Mme [A] en ce qu’elle concernait tous les copropriétaires concernés sans distinction.

Il estime qu’il ne peut être fait droit à la demande de Mme [A], sauf à rompre l’égalité entre copropriétaires en faisant supporter par tous les copropriétaires, non seulement le coût des travaux des parties communes de l’immeuble mais aussi les parties privatives de la seule Mme [A]. Il précise que chacun des copropriétaires a supporté la charge de ses propres parties privatives, que les dispositions prévues par les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public pour tous les copropriétaires concernés et que la résolution litigieuse se justifiait par l’état différent de chaque appartement avant sinistre s’agissant de son aménagement, de son entretien et de sa vétusté, de sorte qu’il convenait que chacun puisse prendre les dispositions souhaitées pour réaliser des travaux en parties privatives.

Enfin, il considère que le préjudice des copropriétaires est identique et que les préjudices moral et de jouissance allégués par Mme [A] ne résultent que de sa propre faute sans que le syndicat de copropriété ne puisse en être tenu responsable.

Mme [A] sollicite la confirmation du jugement l’ayant indemnisée de ses préjudices sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, en rappelant les désordres relevés par l’expert judiciaire concluant à l’état de non-habitabilité de son appartement, et le fait indéniable qu’elle est la seule copropriétaire à avoir subi de tels préjudices.

Elle précise que l’action qu’elle a exercée ne privait pas les autres copropriétaires de la possibilité de formuler des demandes identiques auprès du syndicat.

Elle affirme que la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 est contraire aux dispositions d’ordre public des articles 9 et 14 susvisés et qu’elle doit être réputée non-écrite en application de l’article 43 de la même loi, lequel n’est pas applicable aux seules clauses du règlement de copropriété tel que le soutient à tort l’appelant.

En tout état de cause, l’intimée assure que la résolution ne concerne pas les travaux de remise en état relatifs à son lot, et que la résolution, laquelle n’exclut pas les demandes indemnitaires fondées sur les articles 9 et 14 de la loi, ne constitue pas un obstacle à ses prétentions.

A titre très subsidiaire, Mme [A] demande à la cour de prononcer la nullité de la résolution litigieuse en précisant qu’elle n’est pas prescrite en sa demande.

Sur ce,

— Sur le rapport d’expertise judiciaire :

L’expert judiciaire a relevé lors de la réunion du 8 février 2018 que 'l’appartement de Mme [A] était dans le même état de non-habitabilité que lors du constat d’huissier du 19 mai 2016" auquel il renvoie le lecteur de son rapport.

Le dit procès-verbal de constat mentionnait principalement que :

— pour l’ensemble des pièces : les murs sont partiellement recouverts d’enduit sauf dans la mezzanine où les murs sont à l’état brut de placoplâtre ; l’installation est hors d’usage et les fils électriques ne sont pas raccordés ;

— dans la salle d’eau et la cuisine : il n’existe plus de plafond ; les éléments de la cuisine et de la salle d’eau sont entreposés dans la salle de séjour ; le sol de la salle d’eau est à l’état brut et le sol en tommettes de la cuisine est endommagé à certains endroits ; la cloison mitoyenne de la cuisine avec la salle d’eau manque sur une largeur de 34 cm ;

— dans la salle de séjour : le mobilier de l’appartement est entreposé dans cette pièce ; sur le plafond le papier de tenture est déchiré à de nombreux endroits et les travaux de finition ne sont pas exécutés ; des bâches en plastique sont fixées avec des agrafes sur les boiseries du plancher haut ; il existe des pitons métalliques enfoncés dans ces boiseries et la moquette recouvrant le sol est très tâchée et hors d’usage ;

— au sous-sol : l’escalier en bois permettant d’y accéder n’a pas été réinstallé ;

— sous l’escalier : le cabinet de toilette n’a pas été réinstallé et il n’existe plus d’appareils sanitaires.

M. [Y] souligne ainsi que :

— la salle d’eau, le cabinet de toilette, et la cuisine sont dépourvus de toute installation sanitaire, dont les éléments (déposés pour le besoin du traitement fongicide (du SDC) sont stockés sur place SANS SOIN ;

— la distribution électrique est hors d’usage, du fait des traitements fongicides des murs ;

— l’escalier en bois, reliant les deux niveaux de l’appartement, a été déposé, sans être ré-installé ;

— des parois et plafonds sont dégradés ;

— des lits et du mobilier sont restés sur place dans la poussière du chantier.

Il est constant par ailleurs ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat d’huissier sollicité par Mme [A] le 16 août 2006 avant travaux que l’appartement pouvait alors être qualifié en état d’usage.

M. [Y] explique que l’apparition du champignon 'mérule’ est due à des désordres hydriques, notamment survenus au sous-sol dans la cave n°7, au droit d’une canalisation d’eaux usées, se référant au rapport de l’architecte [W] du 1er juillet 2004, tandis que l’immeuble était dépourvu de drainage périphérique et de protection à l’eau de ses murs enterrés.

L’homme de l’art conclut que les dommages de bâtiment sont tous liés de façon inhérente aux travaux de traitement fongicide, puisque ceux-ci ont nécessité notamment, le piquetage des parois contaminées, le brûlage du champignon mérule, et des injections dans les parois, occasionnant la dépose de l’installation sanitaire et d’éléments d’équipement, et rendant hors service l’installation électrique. Il précise que ces travaux engagés par le syndicat des copropriétaires étaient indispensables pour éradiquer la propagation de la mérule dans l’immeuble.

M. [Y] considère que la remise en état de l’appartement de Mme [A] nécessite une réhabilitation générale qu’il chiffre à un montant de 36.169 euros TTC (valeur juin 2018) incluant 3.978 euros d’honoraires de maîtrise d’oeuvre, en indiquant que cette prévision, établie à partir du devis 'Point Architecte’ produit par Mme [A], exclut les prestations estimées supplémentaires devisées (telles que notamment une nouvelle cuisine avec électroménager, un meuble vasque et miroir, ou l’isolation thermique) au regard des deux constats d’huissier précités.

Il sera précisé que l’ensemble des travaux sur les parties communes et privatives ont été exécutés entre 2006 et 2012, leur périmètre s’étant étendu au fur et à mesure de leur réalisation et de la découverte de la propagation de la mérule nécessitant le vote de travaux complémentaires (notamment procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2008). En outre, la société Normande Termites soulignait dans ses devis (notamment celui du 2 juin 2009) que les opérations relatives au traitement fongicide devaient être effectuées dans les parties présentant des désordres, mais également dans les parties contiguës, jusqu’à une distance minimale d'1,50m dans les quatre dimensions.

Les divers procès-verbaux des assemblées générales communiqués révèlent que les opérations litigieuses ont concerné plus particulièrement les appartements de 6 des 14 copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ([P], [Z], [D], [H] (deux lots de 33 et 15 m²), [A] et [N]), que les travaux de sondage destructif et de traitement des parties communes et privatives devaient être pris en charge par le syndicat de copropriétaires tout comme les travaux de remise en état des parties communes, c’est à dire ceux de maçonnerie et menuiserie (seul le parquet étant partie privative au regard du règlement de copropriété), alors que les travaux de remise en état qualifiés par l’expert de 'second oeuvre’ de plomberie-sanitaire, d’électricité, de carrelage-faïence 'relevaient du domaine privatif'.

L’expert a mentionné qu’à juste titre certains travaux 'en partie privative’ devaient être entrepris concomitamment avec ceux des parties communes notamment pour l’électricité.

La demande d’indemnisation formée par Mme [A] porte d’une part, sur la réparation du préjudice matériel subi en raison des dommages affectant son appartement, lequel correspond à la prise en charge des travaux de remise en état des parties privatives de son lot et d’autre part, sur celle des préjudices moral et de jouissance qu’elle prétend avoir supportés.

— Sur le préjudice matériel subi et les travaux de remise en état des parties privatives de l’appartement :

La cour relève que dès le 12 février 2007, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés, cinq résolutions mentionnant pour les travaux de maçonnerie, de menuiserie, d’électricité, de peinture et de plomberie, que 'seule la remise en état des parties communes sera prise en charge par la copropriété, la remise en état des appartements restera à la charge des copropriétaires concernés'.

Il était aussi voté et adopté dans une sixième résolution que tous les devis seraient corrigés afin de ne chiffrer que les parties communes et que la remise en état des parties privatives resterait à la charge des copropriétaires concernés.

Lors de l’assemblée générale du 12 avril 2008, la réalisation de travaux complémentaires a été votée et la résolution n°8 précisait que 'la remise en état des parties privatives incombait aux copropriétaires concernés'.

Ces résolutions de l’assemblée générale à laquelle Mme [A] était à chaque fois absente et non représentée n’ont pas été contestées.

Enfin, l’assemblée générale du 27 juin 2009 a adopté une résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires ainsi rédigée :

'L’assemblée générale décide que le coût des travaux de remise en état des parties privatives dans le cadre de traitement et de remise en état suite à la découverte de champignons lignivores, doit être pris en charge par les copropriétaires concernés'.

Il ne fait pas débat que cette dernière résolution litigieuse ne tendait pas à modifier le règlement intérieur de la copropriété et il n’est pas prétendu que celle-ci viendrait en contradiction avec le dit règlement, étant allégué uniquement sa violation des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est toutefois de principe que seules sont réputées non écrites en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement contraires aux dispositions des articles énumérés par ce texte, et non les décisions prises en assemblée générale, lesquelles, sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Il en résulte que le jugement doit être infirmé en ce qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n°14 du 27 juin 2009 a été déclarée réputée non écrite, alors que celle-ci ne portait pas sur une modification du règlement intérieur.

Subsidiairement, Mme [A] demande à la cour de prononcer la nullité de la résolution n°14 du 27 juin 2009, faisant valoir que celle-ci ne lui a jamais été notifiée de sorte qu’elle serait recevable à la contester.

Cette prétention, formée pour la première fois en cause d’appel par conclusions du 8 octobre 2021, ne porte pas sur les chefs du jugement dont Mme [A] relève appel incident et dont la cour est saisie, ainsi que le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires.

De fait, il apparaît que cette prétention ne constitue pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande en dommages et intérêts présentée par Mme [A], ni ne tend aux mêmes fins que celle présentée pour voir la dite résolution réputée 'non écrite’ au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 au regard des effets juridiques différents attachés à ces deux notions.

De plus, en formulant cette demande, Mme [A] n’entend pas opposer compensation, ni faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En conséquence, Mme [A] sera déclarée irrecevable en sa nouvelle demande prohibée au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

La cour constate par ailleurs que la résolution n°14 litigieuse adoptée vise l’ensemble des copropriétaires concernés sans exception et il doit être considéré que la mention en suivant relative à la transmission des devis aux seuls copropriétaires [Z], [D] et [H], laquelle n’a pas fait l’objet d’un vote quelconque, est purement informative et ne permet pas de déduire que la résolution portait uniquement sur ces seuls copropriétaires à l’exclusion de Mme [A].

Enfin, il sera relevé qu’en tout état de cause, les résolutions précitées votées par l’assemblée générale le 12 février 2007, comme la résolution n°8 du 12 avril 2008, décidant que 'la remise en état des parties privatives incombait aux copropriétaires concernés', n’ont pas été contestées et sont en conséquence opposables à Mme [A] ce, alors que les termes de cette dernière résolution lui avaient été expressément rappelés par la société Foncia, syndic de la copropriété, dans un courrier adressé le 22 juin 2009.

Certes, il demeure qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [A] est toujours recevable à exercer son droit à indemnisation des préjudices subis 'par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations', étant observé qu’il n’est pas contesté que les travaux litigieux ont été décidés 'dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l’article 25, par le d de l’article 26 et par l’article 30" de la loi.

Il en est de même au regard de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant dans sa version en vigueur applicable au présent litige, que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet 'la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes', 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Toutefois, dès lors que la prise en charge par les seuls copropriétaires concernés des travaux de remise en état des parties privatives avait été votée et décidée par plusieurs résolutions de l’assemblée générale régulières en l’absence de toute contestation valablement formée à leur sujet, Mme [A] n’est pas fondée à se prévaloir à l’encontre du syndicat des copropriétaires d’un préjudice matériel résultant des dommages causés aux parties privatives de son appartement et inhérents aux travaux propres à remédier aux dégâts causés par la propagation de la mérule.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [A] la somme de 36.169 euros TTC en réparation de son préjudice matériel et sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

— Sur le préjudice de jouissance :

Le tribunal a retenu que le préjudice de jouissance de Mme [A] imputable exclusivement au seul syndicat de copropriétaires devait être indemnisé sur la base d’une somme mensuelle de 300 euros après avoir relevé que la requérante ne précisait pas la fréquence avec laquelle elle se rendait dans son appartement, et tenu compte du caractère secondaire de cette résidence.

Il résulte du constat d’huissier dressé le 19 mars 2016 et du rapport d’expertise que les travaux de remise en état de l’appartement de Mme [A] n’ont pas été achevés, qu’ainsi, la pose de l’enduit n’a été que partielle en l’absence d’exécution des travaux d’électricité, laissant le logement de l’intimée inhabitable depuis 2007.

La résolution n°14 du 27 juin 2009 ne prive pas Mme [A] de son droit de demander réparation du préjudice subi par suite de l’exécution des travaux nécessaires, en raison d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, tel que le prévoit l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’état d’inhabilité prolongé de l’appartement de l’intimée résulte de la seule faute de Mme [A] en ce que celle-ci n’a pas donné les instructions nécessaires à leur poursuite et leur achèvement, 'faute sans doute de commande ou de règlement de ceux-ci'.

L’expert a relevé sur ce point 'une difficulté sur 'qui devait faire quoi'' puisque M. [W], maître d’oeuvre missionné par le syndicat des copropriétaires, proposait des travaux dans les parties privatives inhérents au chantier de l’immeuble et que 'le syndic de copropriété a réglé certains 'travaux privatifs’ commandés par les propriétaires en retenant ces sommes dans leurs charges'.

De fait, il apparaît au vu des pièces produites par les parties, que le syndic recevait de M. [W] des devis (électricité, plomberie) portant sur les parties privatives des copropriétaires concernés que ces derniers devaient lui retourner signés pour transmission au dit maître d’oeuvre. En outre, il est établi que certains travaux de remise en état relatifs aux parties privatives ont été avancés par le syndicat pour être imputés par la suite sur les charges réclamées aux copropriétaires concernés, tandis que d’autres ont fait l’objet d’un paiement direct par ces copropriétaires à l’entrepreneur.

S’agissant de Mme [A] en particulier, si celle-ci ne justifie pas avoir répondu aux premières demandes adressées par le syndic le 22 juin 2009, il est démontré qu’à la suite des courriers des 9 février 2010 (laissé sans réponse) et 18 mars 2010, l’intimée ou son mari ont faxé le 29 mai 2010 au syndic le devis de la société 'EDL’ (électricité) accepté et signé, lequel a été transmis par télécopie du 1er juin 2010 au maître d’oeuvre qui l’a lui-même adressé à l’entrepreneur le 10 juin 2010.

Pour autant, ces travaux qui devaient permettre la poursuite de l’application des enduits n’ont pas été accomplis et aucun élément ne permet de conclure à l’obligation pour Mme [A] de réaliser une démarche supplémentaire auprès de la société EDL pour commander les travaux d’électricité et procéder directement à leur paiement avant leur exécution, le devis ne mentionnant pas même l’existence d’un acompte à verser à ce titre. Au surplus, il ne fait pas débat que les dits travaux n’ont fait l’objet d’aucun appel de charges à payer de la part de Mme [A] même à titre provisionnel.

Les compte-rendus de chantier communiqués par les parties qui ont pu être adressés à Mme [A] mentionnent pour son lot n°8 :

— le 17 septembre 2010 : entreprise EDL : intervention chez Mme [A] ; entreprise Gardin : finir dépose sanitaire ;

— le 14 octobre 2010 : entreprise Dehoulle : sous-enduit fait ; entreprise EDL : intervention à prévoir sous 8 jours ; entreprise Normandie Termites : finir traiter la salle de bain ; vu ce jour pour dépose carrelage et faïence ; entreprise Gardin : dépose de la robinetterie de douche ;

— le 21 octobre 2010 : entreprise EDL : intervention 1er rappel ; finir traiter la salle de bain ; vu ce jour pour dépose carrelage et faïence 1er rappel ;

— le 24 février 2011 : entreprise Dehoulle : enduit en finition ; entreprise EDL : intervention en cours ;

— le 3 mars 2011 : entreprise Dehoulle : enduit en finition ; entreprise EDL : RAS ;

— le 10 mars 2011 : entreprise Dehoulle : enduit en finition : à reprendre et à terminer.

Or, ces éléments ne révèlent pas de difficultés particulières s’agissant des travaux à accomplir dans l’appartement de Mme [A] qui lui seraient imputables.

L’expert judiciaire a relevé l’incompréhension dont faisait part Mme [A] dans son dire du 11 juin 2018 quant au suivi des travaux, celle-ci pensant qu’il appartenait au syndic de s’assurer de la bonne exécution des travaux et de veiller au respect des appartements, même en leurs parties privatives, lors de l’intervention des entreprises, et d’éclairer les propriétaires quant à l’évolution des travaux.

Si l’expert n’a pas entendu M. [W] tel que demandé par le syndicat des copropriétaires, il reste que ce dernier ne produit aucune attestation émanant du maître d’oeuvre de nature à expliquer l’arrêt des travaux dans l’appartement de Mme [A] en dépit des comptes-rendus de chantier précités et du devis EDL dûment signé.

Par ailleurs, il doit être aussi constaté que Mme [A] ne justifie pas avoir accepté le devis de l’Eurl Gardin du 24 octobre 2010 (plomberie) transmis par le syndic le 27 novembre 2010 ni avoir sollicité M. [W] 'pour faire le point’ sur les travaux envisagés tel que sollicité ce, alors que les travaux à réaliser à la charge de la copropriété par cette même entreprise (dépose des sanitaires) avaient été commandés par le maître d’oeuvre le 21 avril 2008. En effet, la seule télécopie versée aux débats par Mme [A] en date du 8 juin 2010 ne pouvait se rapporter à l’acceptation du devis Gardin établi postérieurement, soit le 24 octobre suivant.

De plus, les attestations produites émanant des autres copropriétaires concernés par la remise en état des parties privatives de leur logement révèlent le temps consacré à l’assistance aux assemblées générales, au suivi des travaux et à leur nécessaire réalisation en collaboration avec le maître d’oeuvre. Il est vrai que Mme [A], certes domiciliée à titre principal dans le Pas-de-[Localité 5], ne démontre pas la concernant ni n’allègue au demeurant une réelle implication, se plaignant avant tout d’un manque d’information du syndic et d’une incompréhension résultant des seuls éléments lui ayant été adressés tant sur l’évolution du chantier que les démarches attendues de sa part.

Dans ce contexte, l’ensemble des éléments précités conduit la cour à constater qu’en dépit du peu d’investissement de Mme [A] dans la réalisation et le suivi des travaux de remise en état de son propre appartement et dont la charge financière lui revenait cependant, il apparaît que le syndicat de copropriétaires ne justifie que partiellement de l’attitude fautive de la copropriétaire, en particulier s’agissant des travaux d’électricité acceptés par Mme [A] et qui auraient dû être exécutés, à tout le moins pour permettre la poursuite des travaux d’enduit et de ceux relevant des parties communes dont le syndicat admet que certains restent à accomplir (dire n°4 cloisons, planchers, plafonds ou cloisons).

Tenant compte de l’organisation telle qu’arrêtée et mise en oeuvre par la copropriété pour assurer l’exécution concomitante des travaux en parties communes et privatives, source de confusions s’agissant des démarches à accomplir incombant à chaque copropriétaire et du rôle exact tenu par le syndic dans la coordination des travaux à exécuter sur les parties privatives entre les copropriétaires d’une part et le maître d’oeuvre et les entreprises d’autre part, la cour considère que l’obstruction de Mme [A] à la réalisation des travaux est insuffisamment caractérisée et que son inaction ne saurait exonérer totalement le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité dans la survenance du préjudice de jouissance que celle-ci a subi en suite des travaux litigieux et du retard dans l’exécution des travaux de remise en état dont il devait assurer à tout le moins une coordination utile et efficiente.

En conséquence, la cour retiendra que la demande de Mme [A] aux fins de se voir indemnisée d’un grave trouble de jouissance est fondée en son principe.

Toutefois, il sera aussi relevé que la durée du préjudice subi est imputable pour partie à la copropriétaire qui d’une part, n’a pas répondu à toutes les demandes adressées par le syndic et d’autre part, apparaît s’être désintéressée du devenir de son bien par la suite.

En effet, il sera noté que Mme [A] a attendu le 19 mai 2016 pour faire constater l’état de non-habitabilité de son appartement, alors que les travaux étaient à l’arrêt depuis 2011, sans que manifestement, les parties n’aient échangé dans l’intervalle sur la question de la poursuite des travaux ni que l’intimée, principale concernée, ne s’en soit inquiétée auprès du syndicat.

Par ailleurs, si Mme [A] a, de fait, été privée de toute possibilité de jouir de son logement, celle-ci ne démontre pas la fréquence avec laquelle elle se rendait dans sa résidence secondaire, les seules attestations de M. [V] et de Mme [M] étant vagues et insuffisantes sur ce point.

Au contraire, les attestations de plusieurs autres copropriétaires (notamment Mmes [Z] et [S], les époux [K]), déjà présents avant 2005 au sein de cette petite copropriété dont tous vantent le caractère familial et convivial, tendent à établir que celle-ci et son mari n’occupaient que très rarement leur résidence secondaire avant l’exécution des travaux.

Enfin, il ressort des attestations versées que les copropriétaires impactés comme Mme [A] par les travaux de sondage destructifs, le traitement fongicide et la nécessité de procéder à la remise en état de leur appartement, ont fait état d’un trouble de jouissance d’environ deux années entre la réalisation des sondages destructifs et l’achèvement des travaux de remise en état.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Mme [A] résultant de la non-habilité de son appartement, ensuite des dommages causés par l’exécution des travaux d’éradication de la mérule et la défaillance du syndicat des copropriétaires dans le suivi, et la poursuite des travaux de remise en état sera réparé par l’allocation d’une somme que la cour estime être en mesure de fixer à un montant de 10.000 euros.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [A] la somme de 51.300 euros au titre de son préjudice de jouissance et celui-ci sera condamné à lui verser la somme de 10.000 euros à ce titre.

Mme [A] sera déboutée de sa demande d’indemnisation additionnelle présentée sur la période postérieure au jugement alors que la cour observe qu’en dépit de l’exécution des causes de la décision par le syndicat des copropriétaires, celle-ci ne conteste pas n’avoir entrepris aucun travaux ni démarche pour poursuivre la remise en état de son logement.

— Sur le préjudice moral :

Le tribunal a alloué une somme de 5.000 euros à Mme [A] compte tenu de l’impossibilité pour celle-ci de vivre dans son logement durant plus de 13 ans et de la nécessité d’engager une procédure judiciaire source de tracas.

Mme [A] souligne qu’elle a été privée durant plus de 13 années de la possibilité d’emmener ses proches et en particulier ses petits-enfants pour partager avec eux les vacances de son enfance à [Localité 9] et soutient que cette situation l’a particulièrement angoissée et attristée ainsi qu’en témoigne son amie Mme [F].

De fait, les attestations produites révèlent l’attachement de Mme [A] à ce logement et les projets qu’elle avait envisagé mener à bien avec ses proches ainsi que la situation de choc et de tristesse dans laquelle l’état dégradé de son lieu de villégiature l’a plongée, ce qui a probablement contribué à paralyser toute initiative de sa part pour tenter d’y remédier.

La cour considère qu’il y a lieu d’indemniser Mme [A] en raison du préjudice subi imputable même partiellement au syndicat des copropriétaires et à sa défaillance dans le suivi et la coordination des travaux entre le maître d’oeuvre et la copropriétaire, à l’origine pour partie de l’arrêt des travaux propres à réparer les dommages de l’appartement.

Le jugement sera infirmé s’agissant du montant alloué à ce titre, et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre.

II- Sur le remplacement de l’escalier :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que 'l’accès, dans le jardin, pour entrer dans le séjour de l’appartement de Mme [A] se fait par un escalier provisoire de chantier de 6 hauteurs en bois.'

Il n’est pas contesté que l’escalier d’origine desservant le logement de la copropriétaire a été enlevé à l’occasion de travaux d’étanchéité réalisés sur le mur extérieur en sous-sol de la copropriété (drainage périphérique et protection des murs enterrés) pour être remplacé par un escalier provisoire puis définitif réalisé par un menuisier.

Comme le relève le tribunal, l’examen comparatif des photographies produites conduit à constater que l’escalier nouvellement posé diffère de l’escalier initial pourvu de marches en béton et d’une rampe en bois peinte en blanc mais aussi, qu’il permet de desservir le logement de Mme [A].

Il sera précisé que l’escalier de bois permet ainsi de chevaucher le drain nouvellement posé sans l’écraser.

L’assemblée générale du 27 mai 2019 a rejeté la réclamation de Mme [A] demandant le remplacement de l’escalier devant son appartement, en se référant au règlement de copropriété qui stipule que les frais d’entretien de l’escalier ainsi que son remplacement desservant un lot est à la charge pleine et entière du copropriétaire.

Comme précédemment, Mme [A] demande à la cour d’annuler la dite résolution en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule non écrite toute clause contraire aux dispositions d’ordre public prévues notamment par l’article 9 de la loi.

Toutefois, ainsi que jugé, il sera rappelé que seules sont réputées non écrites en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement contraires aux dispositions des articles énumérés par ce texte, et non les décisions prises en assemblée générale, lesquelles, sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées, alors qu’en l’espèce la résolution litigieuse ne tend pas à modifier le règlement intérieur de la copropriété.

En outre, il n’y a pas lieu à annulation de la résolution dès lors que celle-ci ne prive pas Mme [A] de son droit à solliciter l’indemnisation du préjudice subi dans les conditions d’application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé que l’escalier, partie commune, a été remplacé aux frais de la copropriété.

Mme [A] ne justifie pas d’un préjudice subsistant pouvant fonder sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à remplacer sous astreinte l’escalier litigieux ou à procéder au paiement du coût de ce remplacement.

Du tout, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formées par Mme [A] au titre de l’escalier desservant son appartement.

III- Sur les demandes de dommages et intérêts présentée pour procédure et résistance abusive :

Le syndicat des copropriétaires réitère sa demande de dommages et intérêts formée pour procédure abusive à l’encontre de Mme [A], laquelle présente à son tour une demande indemnitaire en raison de la résistance abusive du syndicat.

La solution apportée au présent litige révèle que l’action intentée par Mme [A] à l’encontre du syndicat des copropriétaires était fondée même partiellement mais aussi que le syndicat était lui-même fondé à s’opposer à l’intégralité des demandes présentées adversairement.

Au surplus, il sera rappelé que l’appréciation inexacte de ses droits par une partie n’est pas constitutive d’un abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice et ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et la cour rejettera la demande indemnitaire formée par Mme [A] pour résistance abusive.

IV- Sur les demandes accessoires :

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par Mme [A] et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Enfin, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à dispositions du greffe,

Confirme le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Lisieux sauf en ses dispositions ayant déclaré non écrite la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 et condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [B] [A] née [E] les sommes suivantes :

—  36.169,00 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ;

—  51.300,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

—  5.000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande formée par Mme [B] [A] née [E] aux fins de voir déclarer non écrite la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 juin 2009 ;

Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de Mme [B] [A] née [E] en annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] du 27 juin 2009 ;

Rejette la demande d’indemnisation présentée par Mme [B] [A] née [E] en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [B] [A] née [E] les sommes suivantes :

—  10.000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

—  3.000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] [A] née [E] pour résistance abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [B] [A] née [E] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 excluant Mme [B] [A] née [E] de la répartition de cette dépense ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET H. BARTHE-NARI