AFFAIRE :N° RG 25/00665

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 05 Mars 2025 du Juge des contentieux de la protection de CAEN

RG n° 24/03963

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

APPELANTE :

S.C.I. TRE

N° SIRET : 443 953 716

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représenteé et assistée par M^e Thomas LECLERC, substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocats au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [H] [T]

né le 19 Août 1972 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représenté bien que régulièrement assigné

DEBATS : A l’audience publique du 1er décembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 12 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée le 11 avril 2024, avec effet au 17 avril 2024, la SCI TRE a donné à bail à M. [H] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 570 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 130 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, la SCI TRE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2.956,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SCI TRE a fait assigner M. [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation du contrat de location par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner en conséquence son expulsion des lieux et le voir condamner au paiement des différentes sommes au titre des loyers et charges impayés, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 5 mars 2025, le magistrat a :

— déclaré irrecevable la demande formée par la SCI TRE à l’égard de M. [T] tendant à la résiliation du bail conclu entre eux,

— dit que les demandes accessoires à la résiliation du bail relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

— condamné M. [T] à payer à la SCI TRE la somme de 4.332,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.956,37 euros à compter du 30 septembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision,

— condamné M. [T] aux dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le coût de l’assignation qui lui a été délivré,

— condamné M. [T] à payer à la SCI TRE, en son gérant M. [R] [F], la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Par déclaration du 24 mars 2025, la SCI TRE a interjeté appel de ce jugement, le critiquant en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en sa demande tendant à la résiliation du bail conclu avec M. [T] et dit que les demandes accessoires à la résiliation du bail relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 23 mai 2025, la SCI TRE demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions qui font grief à l’appelante et spécialement aux dispositions suivantes :

* déclare irrecevable la demande formée par la SCI TRE à l’égard de M. [T] tendant à la résiliation du bail conclu entre eux,

* dit que les demandes accessoires à la résiliation du bail relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

Statuant à nouveau,

— juger que la SCI TRE est une société civile immobilière familiale,

En conséquence,

— juger que M. [T] n’a pas déféré au commandement de payer susvisé,

— juger, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 septembre 2024,

— juger que M. [T] était occupant sans droit ni titre depuis le 25 septembre 2024,

— fixer au loyer courant tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, avec les charges, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [T], révisable le 1er avril de chaque année selon les conditions prévues au contrat au titre de la révision du loyer, et, en dernier lieu à la somme de 700,00 euros,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 4.215,04 euros au titre de l’indemnité d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation jusqu’à complet paiement,

— condamner M. [T] à payer à la SCI TRE la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] en tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024.

Bien que la déclaration d’appel lui a été signifiée le 26 mai 2025 à l’étude du commissaire de justice, M. [T] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées ainsi qu’aux motifs de la décision contestée.

MOTIFS

Aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas ou ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. A cet égard, il doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

La SCI TRE indique que le 16 mai 2025, l’agence immobilière en charge de la location du bien, en a retrouvé les clés dans la boîte aux lettres avant de constater que l’appartement avait été vidé par M. [T] et que dès lors, elle ne demande plus l’expulsion de ce dernier.

Le chef de jugement se rapportant à cette demande a été déféré à la cour et en l’absence de prétention de l’appelante, le jugement ne peut qu’être confirmé de ce chef.

I. Sur la recevabilité de la demande en résolution du bail

Pour déclarer irrecevable la demande formée par la SCI tendant à constater la résiliation du bail, le premier juge a relevé que l’assignation avait été délivrée au locataire moins de deux mois après la notification en date du 2 août 2024 du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après : 'la CCAPEX'), que la SCI TRE ne justifiait pas de son caractère familial et qu’elle ne démontrait pas la saisine de l’organisme payeur des aides aux logement.

La SCI TRE conteste une telle appréciation faisant valoir que :

— le tribunal a soulevé d’office cette fin de non-recevoir sans lui permettre de produire ses observations à ce sujet,

— elle présente bien un caractère familial puisque ses associés sont M. [R] [F] et sa fille, Mme [J] [F], de sorte que le délai entre la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et l’assignation devait s’élever à six semaines et non à deux mois,

— ce délai de six semaines a été respecté puisque le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 2 août 2024 tandis que l’assignation a été délivrée à M. [T] le 30 septembre 2024;

— il ne lui incombait pas de saisir la CAF dès lors que M. [T] ne percevait pas d’aide au logement.

Sur ce la cour rappelle que la loi du 6 juillet 1989, dispose en son article 24 que :

'II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.'

L’article 16 du code de procédure civile dispose que :

'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.'

En l’espèce, la cour constate que c’est à bon droit que la société TRE fait grief au premier juge d’avoir soulevé d’office la fin de non-recevoir résultant du non respect de l’article 24-II précité, sans avoir prélablement soumis ce moyen à la contradiction des parties en leur permettant de présenter des observations à ce sujet, violant ainsi l’article 16 alinéa 3 du code de procédure civile.

Pour autant, force est de constater que la société TRE ne sollicite pas l’annulation de ce jugement et, qu’en définitive, la présente procédure d’appel lui permet de faire désormais valoir ses observations sur ce moyen d’irrecevabilité, de sorte que la contradiction se trouve être restaurée.

Elle se prévaut ainsi de son caractère familial en affirmant être composée de deux associés de la même famille, à savoir M. [R] [F] et sa fille, Mme [J][F], pour échapper à la fin de non-recevoir tirée du non respect du délai minimal de deux mois devant s’écouler entre la saisine de la CCAPEX à laquelle le commandement de payer délivré au locataire a été notifié le 2 août 2024 et la délivrance de son assignation aux fins de résiliation du bail intervenue le 30 septembre 2024.

Cependant, si l’extrait Kbis nouvellement communiqué en cause d’appel par la SCI TRE (sa pièce n°6) mentionne bien l’existence de deux associés en les personnes de M. [R] [F] et [J] [F], l’appelante ne verse absolument aucun document au débat permettant d’établir qu’il existe un lien de filiation entre eux (livret de famille, extrait de naissance, etc).

De plus, la seule circonstance que ces deux associés portent le même nom ne permet pas d’en conclure de manière certaine à l’existence de liens familiaux les unissant, étant rappelé qu’il doit s’agir de liens de parenté ou d’alliance jusqu’au 4e degré inclus pour pouvoir conclure au caractère familial de la SCI au sens de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En toute hypothèse, le nouvel extrait kbis communiqué aux débats datant du 19 août 2022, il ne permet pas de s’assurer que la composition des associés de la société TRE n’a pas évolué entre cette date et l’acte introductif d’instance.

Ainsi, la société TRE échoue à démontrer son caractère familial.

En outre, cette défaillance ne peut être paliée par l’application de la disposition de l’article 24 II suivant laquelle la saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que selon ses propres affirmations, M [T] ne percevait pas de telles aides.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la société TRE tendant au constat de la résiliation du contrat de bail.

Il l’est également en ce qu’il a jugé que ses demandes relatives à l’expulsion et l’indemnité d’occupation, accessoires à la résiliation sollicitée, sont dès lors devenues sans objet.

II. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société TRE succombant en son appel, est condamnée aux dépens de la présente instance et est déboutée de sa demande complémentaire formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées à la cour,

Y ajoutant,

Déboute la SCI TRE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SCI TRE aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT