Cour d'appel de Caen, 2e chambre civile, 15 mai 2026, n° 24/02962

CA Caen
Confirmation 15 mai 2026

Résumé par Doctrine IA

La SAS PV Exploitation France a fait appel d'un jugement prononçant la résiliation judiciaire de son bail commercial et ordonnant son expulsion. Elle contestait la gravité de ses manquements au paiement des loyers, invoquant les difficultés financières liées à la pandémie de Covid-19.

La cour d'appel a confirmé la décision de première instance, estimant que le retard dans le paiement des loyers constituait un manquement grave. Elle a relevé que la société n'avait soldé sa dette qu'en février 2024, plus de deux ans après la fin de la crise sanitaire, alors que sa situation financière s'était redressée dès 2022.

En conséquence, la cour a confirmé la résiliation du bail, l'expulsion et les condamnations financières prononcées par le tribunal judiciaire. Elle a également condamné la SAS PV Exploitation France aux dépens de l'appel et à verser une somme complémentaire au titre des frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 2e ch. civ., 15 mai 2026, n° 24/02962
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	24/02962
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric MORINBertrand DE CAMPREDONJérémie PAJEOTPhilippe RIGLET
Cabinet(s) :	SCP MORIN MAZIER
Parties :	S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 24/02962

ARRÊT N°

ORIGINE : DECISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du

08 Novembre 2024

RG n° 23/00874

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 MAI 2026

APPELANTE :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

N° SIRET : 884 607 193

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur [T] [F]

né le 08 Juillet 1966 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric MORIN de la SCP MORIN MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX,

Assisté de M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 16 mars 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 1er juin 2018, M. [T] [F] a acquis les lots 217 et 312 constitués d’un logement, d’une place de parking et d’une cave dans l’ensemble immobilier dénommé 'Presqu’île de la [Localité 5]', situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte du même jour, il a donné son bien à bail commercial à la SAS PV Résidences & Resorts France aux fins d’exploitation d’une résidence de tourisme Pierre et Vacances, pour une période courant du 2 juin 2018 au 30 septembre 2028 moyennant un loyer annuel en nature et en numéraire payable trimestriellement à terme échu.

Par traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020 prenant effet le 1er février 2021, la SAS PV Résidences & Resorts France a apporté à la société Pierre et Vacances investissement 60, renommée le même jour SAS PV Exploitation France, son activité d’exploitation touristique de [Adresse 5] Pierre et Vacances incluant le transfert des baux auxquels elle était partie.

Alléguant de difficultés financières liées à la pandémie de la covid 19, la SAS PV Exploitation France a cessé le règlement des loyers à compter du 14 mars 2020 jusqu’à fin juin 2020 puis les a réglés avec des retenues pour les autres semestres dus en 2020 et 2021.

Suivant commandement de payer du 19 octobre 2021, M. [F] a mis en demeure la SAS PV Holding de payer l’arriéré de loyers échus au 8 octobre 2021 pour un montant principal de 19.656,28 euros.

La somme de 1.389.96 euros a été réglée.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, M. [F] a fait assigner la SAS PV Holding et la SAS PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et d’obtenir le paiement des arriérés de loyers.

Par jugement du 8 novembre 2024, le magistrat a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 1er juin 2018 entre M. [F] et la SAS PV Exploitation France, aux torts du preneur, à compter du jugement ;

— ordonné l’expulsion de la SAS PV Exploitation France et de tous occupants de son chef des lots 217 et 312 de la [Adresse 6], située [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté M. [F] de sa demande d’astreinte ;

— condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] les intérêts au taux légal entre le 20 novembre 2021 et le 16 février 2024 sur la somme de 18.715,37 euros ;

— débouté M. [F] de ses demandes dirigées contre la SAS PV Holding ;

— condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté la SAS PV Holding et la SAS PV Exploitation France de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SAS PV Exploitation France aux dépens.

Par déclaration du 16 décembre 2024, la SAS PV Exploitation France a interjeté appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions hormis celles par lesquelles M. [F] a été débouté de sa demande d’astreinte et de ses demandes dirigées contre la SAS PV Holding et cette dernière a été déboutée de sa demande formée contre M. [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 16 septembre 2025, la SAS PV Exploitation France demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 8 novembre 2024 en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 1er juin 2018 entre M. [F] et la SAS PV Exploitation France aux torts du preneur, à compter du jugement ;

* ordonné l’expulsion de la SAS PV Exploitation France et de tous occupants de son chef des lots 217 et 312 de la résidence Presqu’île de [Localité 5] située [Adresse 4] à [Localité 6] ;

* condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux ;

* condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] les intérêts au taux légal entre le 20 novembre 2021 et le 16 février 2024 sur la somme de 18.715,37 euros ;

* condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

* débouté la SAS PV Holding de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la SAS PV Exploitation France aux dépens ;

En conséquence, et statuant de nouveau :

— débouter M. [F] de l’ensemble de sa demande de résiliation judiciaire du bail en l’absence de manquements graves de la société PV Exploitation France à ses obligations ;

— débouter M. [F] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de toutes ses demandes subséquentes, à savoir sa demande d’expulsion et de condamnation de la société preneuse au versement d’une indemnité d’occupation et de condamnation à une astreinte ;

En tout état de cause,

— condamner les intimés à verser chacun à la société PV Exploitation France la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025, M. [F] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux rendu le 8 novembre 2024 (sous le numéro RG 23/00874) en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 1er juin 2018 entre M. [F] et la SAS PV Exploitation France, aux torts du preneur, à compter du jugement ;

* ordonné l’expulsion de la SAS PV Exploitation France et de tous occupants de son chef des lots 217 et 312 de la [Adresse 6], située [Adresse 4] à [Localité 6] ;

* condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux ;

* condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] les intérêts au taux légal entre le 20 novembre 2021 et le 16 février 2024 sur la somme de 18.715,37 euros ;

* condamné la SAS PV Exploitation France à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

* débouté la SAS PV Holding et la SAS PV Exploitation France de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la SAS PV Exploitation France aux dépens ;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux rendu le 8 novembre 2024 (sous le numéro RG 23/00874) en ce qu’il a :

* débouté M. [F] de sa demande d’astreinte ;

Et, statuant à nouveau :

— assortir d’une astreinte de 500 euros TTC par jour de retard l’expulsion de la SAS PV Exploitation France et de tous occupants de son chef des lots 217 et 312 de la [Adresse 6], située [Adresse 4] à [Localité 6],

— de condamner la société PV Exploitation France aux entiers dépens engagés par M. [F] pour la procédure d’appel,

— de condamner la société PV Exploitation France à payer à M. [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

— de débouter la société PV Exploitation France de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes

L’appelante fait notamment valoir que son activité et sa situation financière ont été impactées par la crise sanitaire liée à la pandémie du Covid-19 et les diverses mesures gouvernementales mises en place à compter du 15 mars 2020 pour lutter contre la propagation du virus, ce qui justifie la suspension et les retenues de loyers qu’elle a opérées en 2020 et 2021, rappelant que les arriérés ont été définitivement soldés le 16 février 2024; que la suspension du paiement des loyers était également jutifiée par la procédure de conciliation qu’elle a initiée et la mise en place d’un processus de négociation avec les bailleurs; que dans ces conditions, son manquement ne saurait constituer une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

L’intimé expose principalement que la locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers ainsi qu’à son obligation de bonne foi en suspendant unilatéralement ce paiement et en abusant de sa position dominante de professionnel de l’immobilier; que le paiement tardif de l’arriéré locatif sans justification de difficultés financières n’est pas de nature à faire échec à la résiliation judiciaire du bail.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur a comme obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’aticle 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’absence d’élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause et du droit des parties en retenant que le retard de paiement des loyers échus au titre des années 2020 et 2021, consécutif à la crise sanitaire, constituait un manquement grave de la SAS PV Exploitation France à son obligation contractuelle justifiant la résiliation judiciaire du bail dès lors :

— que malgré la délivrance du commandement de payer en date du 19 octobre 2021, l’appelante n’avait définitivement soldé sa dette de loyers générée pendant la crise du Covid-19 que le 16 février 2024 par un paiement de 18.715,37 euros alors qu’elle ne justifiait pas de difficultés financières expliquant une régularisation aussi tardive, les rapports financiers annuels de 2021/2022 et 2022/2023 montrant au contraire que sa situation s’était rapidement améliorée dès 2022 ;

— l’ouverture de la procédure de conciliation à l’initiative de l’appelante et ses tentatives de négociation d’un réaménagement des contrats auxquelles M. [F] n’avait pas pris part n’avaient pas suspendu l’exigibilité du loyer.

Il convient de préciser que l’appelante, à qui il incombe de prouver la réalité des problèmes financiers allégués, s’abstient de produire les bilans et comptes de résultat afférents à son exploitation.

Par ailleurs, selon les rapports financiers du groupe Pierre & Vacances/Center parcs, si sur l’exercice 2019/2020, le chiffre d’affaires du pôle tourisme du groupe a effectivement subi une diminution conséquente de 342 millions d’euros par rapport à l’exercice précédent, passant de 1.365,1 à 1.022,7 millions(- 25,1%), on constate qu’il s’est élevé à 1.544,2 millions sur l’exercice 2021/2022 et à 1.741,5 millions sur l’exercice 2022/2023, atteignant un niveau supérieur à celui d’avant-crise.

Dans ces conditions, compte tenu de l’importance de l’arriéré de loyers et du retard dans son apurement lequel est intervenu en cours de procédure, soit plus de 2 ans après la fin de la crise sanitaire et la délivrance du commandement de payer, alors que la situation financière du groupe PVCP s’était redressée très rapidement et que la SAS PV Exploitation France ne démontre, en tout état de cause, ni la persistance de ses difficultés financières ni l’impossibilité de régler sa dette locative après la pandémie, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un manquement grave de la locataire à ses obligations et prononcé la résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en ses dispositions subséquentes.

Le jugement est confirmé par motifs adoptés en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement des intérêts sur les arriérés locatifs et débouté M. [F] de sa demande visant à voir assortir les condamnations prononcées d’une astreinte.

II. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées.

La SAS PV Exploitation France succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à M. [T] [F] la somme complémentaire de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS PV Exploitation France à payer à M. [T] [F] la somme complémentaire de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS PV Exploitation France de sa demande formée à ce titre ;

Condamne la SAS PV Exploitation France aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT