AFFAIRE : N° RG 23/01087 -

N° Portalis DBVC-V-B7H-HGO6

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal Judiciaire de LISIEUX du 24 Mars 2023 – RG n° 21/00748

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

APPELANTS :

Monsieur [P] [V]

né le 23 Juillet 1946 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [S] [U] épouse [V]

née le 17 Juin 1948 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentés et assistés de M^e Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉS :

Monsieur [B] [W]

né le 09 Juin 1972 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [J] [L]

née le 25 Août 1966 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e Octave HOCHER, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS : A l’audience publique du 18 septembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M. REVELLES, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 15 Janvier 2026 par prorogation du délibéré initialement fixé au 18 Décembre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 août 2019, [B] [W] et [J] [L] ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de [P] [V] et [S] [U], son épouse, portant sur un bien neuf représentant le lot n° 35 d’une copropriété sise [Adresse 10], d’une superficie privative de 82,40 m². La promesse a été reçue par Maître [F] [K], notaire associé de la société Notaires Trouville Foch, exerçant sous le nom commercial SCP Yann Maymaud et [F] [K], Notaires Associés.

La promesse était conclue pour un prix de 240 000 euros et sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires. Elle stipulait une indemnité d’immobilisation de 24 000 euros, soit 10 % du prix, due en cas de renonciation sans motif légitime. Le bien était garanti exempt de désordres matériels le rendant impropre à son exploitation ou inhabitable. Une clause stipulait de plus que la validité de la promesse ne pourrait être remise en cause que par un sinistre, apparu pendant la durée de validité de la promesse, de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

La date d’expiration était fixée au 27 novembre 2019. A la demande des époux [V], en raison du retard pris dans l’obtention de leur prêt, la signature de l’acte authentique a été reportée une première fois par avenant des 5 et 12 décembre 2019 au 10 janvier 2020. Le 9 janvier 2020, les époux [V] ont de nouveau demandé un report de la date de signature de l’acte authentique de vente, pour les mêmes raisons.

Le 6 février 2020, l’étude notariale a informé les promettants de l’obtention de l’offre de prêt par les époux [V] et leur a proposé la signature de l’acte authentique de vente le 27 février suivant.

En application de la promesse, les époux [V] ont effectué le 24 février 2020 une visite du bien avant signature, en présence de l’agent immobilier ayant participé à l’opération. Ils ont alors constaté la présence de champignons et d’humidité en bas des cloisons dans plusieurs pièces de la maison.

Considérant ces désordres comme rendant le bien impropre à son exploitation au sens de la clause de la promesse, le 25 février 2020, les époux [V] se sont adressés à l’étude notariale ainsi qu’à l’agent immobilier pour leur faire part de leur rétractation de la promesse.

Par courrier en date du 27 février 2020, [B] [W] et [J] [L] ont sollicité des explications à l’étude notariale sur l’annulation du rendez-vous pour la signature de l’acte authentique de vente.

Le 11 mars 2020, le sinistre a été déclaré auprès de l’assureur dommages-ouvrage. Le 6 juillet 2020, l’expert mandaté par l’assureur a remis son rapport aux termes duquel il a conclu à un défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures PVC et a fixé le montant de l’indemnisation proposée à 2 750 euros. Aux termes d’un rapport complémentaire du 10 novembre 2020, l’expert de l’assureur a maintenu son analyse du sinistre en portant le montant de la prise en charge par l’assureur à la somme de 6 377,71 euros. Une entreprise est intervenue pour réaliser, notamment, les travaux de réfection du sinistre et, le 12 janvier 2021, les a facturés pour un montant total de 2 981 euros hors taxes, outre des travaux de remplacement des menuiseries à l’origine du sinistre. Les travaux ont duré neuf jours.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 novembre 2020, [B] [W] et [J] [L] ont mis en demeure les bénéficiaires de se présenter à la date de signature de l’acte de vente en l’étude, en les informant qu’à défaut, l’indemnité d’immobilisation de 24 000 euros resterait acquise aux promettants.

Le 30 novembre 2020, les époux [V] ont confirmé leur refus de réitérer la vente, invoquant la gravité du sinistre, l’insuffisance des travaux de reprise et des défaillances d’information et de loyauté imputées aux promettants.

Le 27 janvier 2021, [B] [W] et [J] [L] ont mis en demeure les époux [V] de payer l’indemnité d’immobilisation ainsi que l’étude notariale lui indiquant que son attitude depuis la signature de la promesse de vente pouvait constituer un manquement à son obligation de conseil susceptible d’engager sa responsabilité.

Par lettre du 23 février 2021, les époux [V] ont réitéré le refus de s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes des 3 et 4 août 2021, [B] [W] et [J] [L] ont fait assigner les époux [V] ainsi que Maître [F] [K] et la S.A.S. Notaires Trouville Foch devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins, principalement, de dire et juger que les époux [V] ayant renoncé à acquérir le bien objet de la promesse unilatérale de vente du 27 août 2019 sans motif légitime, étaient redevables de l’indemnité d’immobilisation stipulée au sein de la promesse de vente, que Maître [K], notaire ayant reçu la promesse unilatérale de vente, associé au sein de la S.A.S. Notaires Trouville Foch, avait manqué à son obligation de conseil et qu’en conséquence ils devaient être condamnés in solidum au paiement de la somme de 24 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020.

Par jugement du 24 mars 2023, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— Condamné les époux [V] à verser à [B] [W] et [J] [L] la somme de 24 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— Rejeté la demande de condamnation de [B] [W] et [J] [L] à l’encontre de Maître [F] [K] et de la S.A.S. Notaires [Localité 12] Foch ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [V] à l’encontre de [B] [W] et [J] [L] ;

— Condamné [B] [W] et [J] [L] à verser à Maître [F] [K] et à la S.A.S. Notaires [Localité 12] Foch la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les époux [V] à verser à [B] [W] et [J] [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les époux [V] aux entiers dépens.

Le 11 mai 2023, les époux [V] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures, 'conclusions récapitulatives', notifiées le 17 juin 2025, les époux [V] demandent à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris, rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lisieux ;

— Débouter [B] [W] et [J] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner solidairement [B] [W] et [J] [L] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement [B] [W] et [J] [L] à leur payer une indemnité de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [B] [W] et [J] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures, 'conclusions d’intimés', notifiées le 5 juin 2025, [B] [W] et [J] [L] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 24 mars 2023 dans l’ensemble de ses dispositions ;

— Débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum les époux [V] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les époux [V] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Au soutien de leur appel, les époux [V] font valoir en substance que la promesse de vente contenait une clause de garantie selon laquelle les promettants garantissaient le bien exempt de désordres matériels, que le sinistre survenu avant la signature de l’acte authentique justifiait leur refus de poursuivre l’acquisition dans la mesure où il rendait le bien impropre à son exploitation ou inhabitable, que les pièces produites démontrent l’ampleur réelle des désordres et des travaux à réaliser, lesquels dépassent largement le montant de 2 750 euros initialement annoncé, le remplacement des baies vitrées et les travaux s’élevant à 5 012,31 euros et 3 279,10 euros, soit 8 291,41 euros, montant connu simplement en janvier 2021, qu’ils étaient donc légitimement fondés à refuser de lever l’option tant que les travaux n’étaient pas réalisés, et que la clause stipulant une indemnité d’immobilisation devrait, au regard des manquements des promettants, être réputée non écrite ou, à tout le moins, l’indemnité réduite en application de l’article 1231-5 du code civil.

Les intimés répliquent en substance que la clause en cause précisait que seul un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation pourrait justifier une rétractation des bénéficiaires, que le défaut d’étanchéité constaté par l’expert de l’assurance, de faible importance et réparable dans un délai très court, ne constituait pas un tel sinistre, que de même, le complément d’expertise rendu nécessaire pour le remplacement d’une baie vitrée, ne saurait justifier un élément de nature à rendre le bien inutilisable ou à porter atteinte de manière significative à sa valeur, que le bien demeurait parfaitement habitable et exploitable, si bien que les bénéficiaires n’étaient pas dispensés de lever l’option et de signer l’acte authentique, la réparation devant intervenir ultérieurement, et qu’aucune dissimulation fautive ne peut leur être reprochée, l’ensemble des éléments relatifs au sinistre ayant été communiqués en cours de procédure et ne révélant en tout état de cause qu’un désordre mineur normalement pris en charge par l’assurance dommages-ouvrage.

Il résulte de l’article 1124 du code civil que la faculté de rétractation dans une promesse unilatérale de vente ne peut être exercée que dans les conditions prévues par la loi ou stipulées dans le contrat. Or, la promesse prévoyait expressément que le bénéficiaire pouvait y renoncer s’il existait un motif légitime. Pour être légitime, le motif doit être objectif, sérieux et contemporain de la rétractation.

Il résulte de la lettre de la clause et de l’économie générale de l’acte que l’indemnité d’immobilisation litigieuse a pour objet de rémunérer l’exclusivité consentie par les promettants au profit des bénéficiaires pendant la durée de validité de la promesse, en contrepartie de l’engagement des promettants de ne pas aliéner le bien à un tiers et de tenir en échec d’autres opportunités de vente.

Cette indemnité n’a donc pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation née à la charge des bénéficiaires, lequel n’est tenu que de lever ou non l’option, mais constitue le prix de la faculté d’acheter à des conditions déterminées pendant une certaine durée. Dans ces conditions, et en l’absence de stipulation expresse la qualifiant de clause pénale, l’indemnité d’immobilisation ne peut être assimilée à une telle clause et n’est pas susceptible de réduction sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

Reste à déterminer si les époux [V] disposaient d’un motif légitime de rétractation. Ils soutiennent avoir découvert des désordres importants lors de la visite préalable à la signature de l’acte authentique. Ils font valoir que cette maison était neuve et n’avait jamais été habitée, que l’agent immobilier les a dissuadés de finaliser la vente compte tenu de la situation, et que le notaire les a confortés dans leur décision. Ils invoquent le fait que ni l’agent immobilier ni le notaire n’ont réclamé leurs honoraires, ce qui confirmerait selon eux le bien-fondé de leur renonciation.

Les intimés contestent cette appréciation et soutiennent que les désordres constatés n’étaient pas de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. Ils produisent une expertise amiable évaluant le coût des travaux de réfection à 2 750 euros HT, montant qui, selon eux, démontre le caractère mineur des désordres. Ils invoquent également un rapport complémentaire de l’expert dommages-ouvrage et des factures de travaux effectués.

Il résulte des pièces du dossier et notamment de l’expertise amiable que le sinistre a consisté en des infiltrations localisées, ayant affecté certains châssis de menuiseries et pouvant être réparés par des travaux ponctuels de reprise de peintures des murs et plafonds et de remplacement partiel des parquets et menuiseries. Le rapport d’expertise évaluait le coût de ces travaux à 2 750 euros HT, soit environ 1,15 % du prix de vente convenu. Ce montant ne caractérise pas un vice de nature à rendre le bien impropre à son exploitation ou inhabitable au sens de la clause de garantie stipulée dans la promesse.

Ensuite, si en novembre 2020 l’expert amiable de l’assurance a accepté de porter le montant des travaux à réaliser à la somme de 6 377,71 euros, ce montant apparaît toujours limité dès lors qu’il ne représente que 2,66 % du prix global de la vente à intervenir, et étant observé que cette seconde évaluation porte sur le remplacement de la menuiserie à l’origine du sinistre pour un montant de 5 012,31 euros TTC, outre 1 365,40 euros TTC au titre de la reprise des dommages à proprement parler, par une entreprise dont la menuiserie en place « n’était pas de sa gamme » et qui justifiait ainsi l’option d’un remplacement en l’absence d’une autre entreprise disponible pour le type de menuiserie déjà en place.

Il convient de relever que les intimés ont fait procéder aux travaux nécessaires par l’entreprise Lexopose en janvier 2021 et que le bien a été remis en état en neuf jours, ce qui confirme que les désordres n’étaient pas irrémédiables ni de nature à affecter substantiellement l’usage du bien. Le coût réel des travaux, sans remplacement de la menuiserie en cause, s’est élevé à la somme de 2 981 euros hors taxes, soit 3 279,10 euros TTC, ou encore 1,37 % du prix du bien.

Le remplacement des menuiseries en cause a également été réalisé par l’entreprise Lexopose en janvier 2021 pour un montant de 5 012,31 euros TTC.

En admettant que le remplacement des menuiseries était rendu nécessaire et non un choix en raison des entreprises compétentes disponibles pour ce faire à cette période, l’ensemble des travaux payés en janvier 2021 représente la somme totale de 8 291,41 euros, soit 3,46 % du prix total du bien.

Il s’ensuit que, quelle que soit l’hypothèse retenue sur l’étendue du sinistre et sa reprise, le coût des travaux de remise en état du bien ne portait objectivement pas atteinte à sa valeur de manière significative.

Si les appelants évoquent la présence de champignons et d’humidité importante, ils ne produisent néanmoins aucun élément objectif permettant d’établir que ces désordres rendaient effectivement le bien inhabitable ou impropre à son exploitation au sens de la clause conventionnelle. Les photographies versées aux débats ne sont pas de nature à démontrer une atteinte d’une telle gravité. Ils se bornent en réalité à invoquer l’inquiétude suscitée par la répétition d’infiltrations et la crainte d’un vice structurel, sans produire d’expertise indépendante ou de pièce objective de nature à contredire les conclusions de l’expert dommages-ouvrage.

Les époux [V] produisent certes les factures ultérieures (janvier 2021) d’un montant plus élevé, mais ces documents ne permettent pas d’établir que l’ampleur réelle des désordres dépassait celle initialement diagnostiquée au moment où ils ont exercé leur faculté de rétractation. Par ailleurs, les appelants ne produisent aucune attestation de l’agent immobilier ni du notaire venant corroborer leurs allégations selon lesquelles ces professionnels les auraient dissuadés de poursuivre l’opération. L’absence de réclamation d’honoraires par ces professionnels, à la supposer établie, ne constitue pas un élément probant suffisant pour établir que le bien était devenu impropre à son exploitation.

Or le sinistre dont se plaignent les époux [V] pour refuser de signer l’acte de vente devait, selon la convention des parties, être de nature soit à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, ce qui n’est manifestement pas le cas, que l’on tienne compte du remplacement des menuiseries ou non, d’autant qu’au moment de la rétractation des époux [V], le 25 février 2020, la réparation de ces désordres n’avait pas encore été réalisée et qu’aucune discussion n’était intervenue entre les parties au sujet de cette reprise, de la durée de celle-ci et de son coût. Les époux [V] n’allèguent d’ailleurs pas, et a fortiori ne démontrent pas, avoir sollicité des explications sur les désordres en cause, ni tenté de négocier une réduction du prix ou un délai pour réparations.

Il appartenait pourtant aux bénéficiaires, s’ils souhaitaient subordonner la signature de l’acte authentique à la réalisation préalable des travaux, de solliciter un avenant à la promesse en ce sens ou de proposer une consignation du montant des travaux, ou s’ils entendaient se rétracter de rapporter la preuve que le sinistre répondait aux stipulations de la promesse. À défaut, et alors que le délai d’option avait déjà fait l’objet d’une nouvelle prorogation jusqu’au 26 juin 2020, les bénéficiaires ne pouvaient pas se soustraire unilatéralement à leur engagement sans porter atteinte à la sécurité juridique du promettant.

Par ailleurs, les époux [V] soutiennent que les intimés ont fait preuve de mauvaise foi en dissimulant l’existence d’une seconde facture de la société Lexopose et le rapport complémentaire de l’expert dommages-ouvrage.

Cette argumentation ne peut être retenue, comme cela a déjà été indiqué. Il suffit d’ajouter qu’il n’est pas contesté que les promettants ont déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, collaboré aux opérations d’expertise et entrepris les travaux préconisés par l’expert, qui ont été confiés à une entreprise spécialisée. Le fait que des difficultés aient été rencontrées pour trouver une entreprise acceptant d’intervenir pour un montant limité n’est pas, en soi, constitutif de mauvaise foi.

De plus, il résulte des pièces versées aux débâts que la seconde facture de la société Lexopose correspond à des travaux complémentaires réalisés postérieurement à l’expertise initiale et que le rapport complémentaire de l’expert dommages-ouvrage a été établi à la demande des promettants en vue d’améliorer la prise en charge du sinistre par leur assureur. Ces éléments n’établissent donc pas une volonté délibérée de dissimuler l’ampleur réelle des désordres au moment de la conclusion de la promesse ou lors de la rétractation des époux [V].

En définitive, les époux [V] ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime justifiant leur rétractation. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [V] au paiement de la somme de 24 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, date de leur mise en demeure.

La nouvelle demande indemnitaire des époux [V] au titre de la déloyauté et de la mauvaise foi alléguées des promettants sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant dans leur appel, les époux [V] seront déboutés de leurs demandes accessoires.

Partie perdante, ils supporteront les dépens d’appel et seront condamnés à payer aux intimés la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de [P] [V] et [S] [U], épouse [V], en condamnation solidaire de [B] [W] et [J] [L] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute [P] [V] et [S] [U], épouse [V], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamne [P] [V] et [S] [U], épouse [V], à payer à [B] [W] et [J] [L] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne [P] [V] et [S] [U], épouse [V], aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI