COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 NOVEMBRE 2022

N° RG 22/01347 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VBLQ

AFFAIRE :

[S] [N]

…

C/

S.A. SEQENS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection d’ANTONY

N° RG : 12-21-423

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.11.2022

à :

M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [N]

né le 04 Octobre 1964 en EGYPTE

de nationalité Egyptienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001841 du 25/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Madame [M] [T] épouse [N]

née le 07 Février 1977 en LYBIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 – N° du dossier 22007

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001910 du 22/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTS

****************

S.A. SEQENS

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 582 142 816

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 5922

Assistée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat plaidant au barreau de Versailles

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Septembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 26 mars 2007, la société Icade, aux droits de laquelle vient la société d’HLM Seqens, a donné à bail à M. [S] [N] et Mme [M] [T] épouse [N] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 3], le loyer mensuel actuel s’élevant à la somme de 767,41 euros, outre celle de 226,31 euros à titre de provision sur charges.

La société Seqens a fait délivrer le 24 février 2021 à M. et Mme [N] un commandement de payer la somme en principal de 12 230,25 euros, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier de justice délivré le 16 novembre 2021, la société Seqens a fait assigner en référé M. et Mme [N] aux fins d’obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, leur expulsion, leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 15 063,44 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2021, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance contradictoire rendue le 3 février 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties en date du 24 avril 2021,

— ordonné l’expulsion de M. et Mme [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de 2 mois suivants la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du codes procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 25 avril 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail avait été poursuivi,

— condamné solidairement M. et Mme [N] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 janvier 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à titre provisionnel à la société Seqens la somme de 15 650,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 janvier 2022, terme de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. et Mme [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2021 et de l’assignation.

Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2022, M. et Mme [N] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 1er septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [N] demandent à la cour, au visa des articles 6, 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel, leurs demandes, fins et prétentions ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties en date du 24 avril 2021,

— a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de 2 mois suivants la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du codes procédures civiles d’exécution,

— a fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 25 avril 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail avait été poursuivi,

— les a condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 janvier 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

— les a condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à la société Seqens la somme de 15 650,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 19 janvier 2022, terme de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— les a condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2021 et de l’assignation.

statuant à nouveau,

— constater la bonne foi des locataires ;

— leur accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ledit délai de 36 mois :

— débouter la société Seqens de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner société Seqens à verser à Maître Fanny Le Buzulier avocat désignée au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ensemble l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— condamner la société Seqens aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi 6 juilet 1989 et 1134, 1728 et 1741 du code civil, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son argumentation ;

— débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 avril 2021 ;

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [N] du logement sis [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— fixer et condamner solidairement M. et Mme [N] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [N] au paiement de la somme provisionnelle de 12 048,83 euros due au 20 juillet 2022, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2021 ;

— condamner in solidum M. et Mme [N] à lui payer à la société Seqens la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner in solidum M. et Mme [N] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. et Mme [N] sollicitent l’octroi de délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils arguent de leur bonne foi, faisant valoir qu’ils vivent dans les lieux depuis 15 ans, qu’il s’agit du domicile familial où vivent aussi leurs 3 enfants âgés de 17, 20 et 21 ans.

Ils expliquent que M. [N] exerçait l’activité de fleuriste en auto-entrepreneur, activité qui a périclité pendant la crise sanitaire, et qu’il perçoit désormais la somme de 1 200 euros par mois en qualité d’agent de surveillance ; ils relatent que Mme [N] perçoit quant à elle la somme de 800 euros par mois en qualité de professeur de langue.

Ils indiquent que l’arriéré locatif a commencé à s’accumuler avec l’arrêt des versements de la CAF ainsi que depuis juillet 2020, de celui des APL.

Ils soutiennent toutefois que l’apurement de la dette locative est en cours ; qu’ils versent désormais en plus de leur loyer courant, la somme de 200 euros par mois ; qu’ils ont procédé à des règlements de 2 fois 2 000 euros en février et mars 2022 et une fois 1 000 euros au mois de mai.

Ils exposent avoir également déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, lequel a donné lieu, hors la présente dette, à un effacement total de leurs dettes le 5 août 2022, de sorte que leur situation financière est assainie.

La société Seqens intimée sollicite la confirmation de l’ordonnance dont appel, outre l’actualisation de sa demande en paiement à la somme de 12 048,83 euros due au 20 juillet 2022, échéance du mois de juin incluse, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 24 février 2021.

Elle demande également la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle est selon elle « ni sérieuse, ni raisonnable ».

Elle fait d’une part valoir que les revenus de M. et Mme [N] seront insuffisants pour régler les échéances courantes s’élevant à la somme de 1 007,56 euros et apurer sur une durée de 36 mois un arriéré dépassant la somme de 12 000 euros, avec 3 enfants étudiants à leur charge, alors que les mensualités pour purger la dette devraient être fixées à la somme de 333 euros.

Elle soutient ensuite qu’il existe des éléments lui permettant d’estimer que M. et Mme [N] ne sont pas de bonne foi.

Ainsi, elle relève d’abord qu’ils n’ont pas justifié de leurs ressources dans le cadre de cette procédure, en refusant de verser l’intégralité de leurs bulletins de paie ainsi que leurs avis d’imposition de l’année en cours et des précédentes.

Elle souligne que le contrat de travail versé par M. [N] aux débats est à durée déterminée, s’étant achevé le 30 mai 2022, et qu’il ne justifie pas d’une activité professionnelle après cette date, de sorte que les revenus du ménage ne s’élèvent plus qu’à la somme de 2 000 euros.

Elle invoque également une incohérence entre les revenus que les appelants ont déclaré dans le cadre de la présente procédure et ceux qu’ils ont déclarés auprès de la CAF, auxquels elle a eu accès du fait de son statut de bailleur social, sans que les appelants n’aient fourni aucune explication à cet égard.

Sur ce,

Malgré une déclaration d’appel dans laquelle M. et Mme [N] ont fait figurer l’ensemble des dispositions de l’ordonnance critiquée, aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandent uniquement l’infirmation de celle-ci en ce qu’elle a refusé de leur accorder des délais de paiement et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les autres dispositions de l’ordonnance déférée n’étant en conséquence pas critiquées, elles seront confirmées, sauf sur le montant de la provision allouée au titre de l’arriéré locatif, qui sera actualisé à la somme de 12 048,83 euros arrêtée au 20 juillet 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse, et qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2021, ainsi qu’il ressort du dernier décompte versé par la bailleresse.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte de la créance de la société Seqens versé aux débats qu’au mois de juillet 2022, la dette locative de M. et Mme [N] s’élevait à la somme de 12 048,83 euros, ce qui démontre qu’ils ont été en mesure, depuis l’ordonnance querellée rendue le 3 février 2022, de payer leur loyer courant et de commencer à apurer leur arriéré locatif.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats par les appelants qu’ils sont parents de trois enfants toujours à charge mais qui pour 2 d’entre eux perçoivent respectivement les sommes de 465 euros et 400 euros par mois.

Il est également avéré que par décision du 5 août 2022, la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine a prononcé une mesure d’effacement total de leurs autres dettes qui ne viendront plus dès lors amputer leur capacité de remboursement.

En outre, si M. [N] ne justifie pas d’un emploi postérieurement au mois de mai 2022, il n’en demeure pas moins que le couple a réglé au mois de juin 2022 le loyer courant augmenté des 200 euros qu’ils se proposent de verser en plus chaque mois.

S’il est regrettable que les appelants n’aient pas justifié de leur situation financière notamment en versant aux débats leurs avis d’imposition et qu’ils n’aient pas souhaité s’expliquer sur les incohérences déclaratives auprès de la CAF relevées par la bailleresse, il convient néanmoins compte tenu de ce qu’ils justifient avoir depuis l’ordonnance querellée respecté l’engagement d’apurement proposé, outre les versements ponctuels de sommes supérieures, d’accorder à M. et Mme [N] un délai de 36 mois pour payer la provision allouée à la bailleresse et ce, en plus du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au dispositif du présent arrêt.

En application de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il convient de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu’au terme de ce délai et de rappeler que si M. et Mme [N] paient le loyer courant et se libèrent de leur dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à leur expulsion.

L’ordonnance contestée sera infirmée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [N] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [N] n’étant accueillis en leur recours que compte tenu des efforts qu’ils ont effectués postérieurement à l’ordonnance critiquée, celle-ci sera confirmée en sa disposition relative aux dépens de première instance.

Pour la même raison, ils devront en outre supporter in solidum les dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 3 février 2022 sauf sur le montant de la provision allouée ainsi qu’en ce qu’elle débouté M. [S] [N] et Mme [M] [T] épouse [N] de leur demande de délais de paiement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne solidairement M. [S] [N] et Mme [M] [T] épouse [N] à payer à titre provisionnel à la société Seqens la somme de 12 048,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 20 juillet 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2021,

Autorise M. [S] [N] et Mme [M] [T] épouse [N] à s’acquitter de leur dette locative en 35 mensualités de 200 euros, la première échéance devant être acquittée en même temps que le loyer du mois de décembre 2022, et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, en sus du loyer et charges courants,

Ordonne jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 26 mars 2007,

Rappelle que si M. [S] [N] et Mme [M] [T] épouse [N] se libèrent de leur dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu’au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à leur expulsion,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause appel,

Dit que M. [S] [N] et Mme [M] [T] épouse [N] supporteront in solidum les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente, et par Madame Élisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,