AFFAIRE :N° RG 25/02728

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 12 Novembre 2025 du Juge de l’exécution d'[Localité 1]

RG n° 24/00014

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 MAI 2026

APPELANTE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Florence GALLOT, avocat au barreau D’ALENCON

INTIMEE :

Madame [K] [M]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Paul GOASDOUE, avocat au barreau D’ALENCON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me LOUGUET, Conseillère,

Madame VALLANSAN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 19 mars 2026

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE Et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 24 mars 2011, Mme [K] [M] a acquis un terrain à bâtir viabilisé sis à [Localité 5] (Orne) [Localité 6], cadastré section ZD n°[Cadastre 1] Lieu-dit [Localité 7] [Adresse 3] d’une contenance de 00 ha 17 a 84 ca moyennant la somme de 25.000 euros.

Pour financer cette acquisition immobilière, Mme [M] a souscrit notamment deux prêts n°2395742 et n°2395744 auprès de la SA Crédit foncier de France (le Crédit foncier ci-après), garantis par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle et par l’inscription du privilège de prêteur de deniers.

Mme [M] ne s’étant pas acquittée de plusieurs échéances de remboursement, le Crédit foncier, après lui avoir adressé une première mise en demeure restée infructueuse, a prononcé l’exigibilité immédiate des contrats de prêts en cours par application de la clause de déchéance.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, le Crédit foncier a fait délivrer à Mme [M] un commandement de payer la somme de 150.937,94 euros valant saisie immobilière.

Ce commandement a été publié le 18 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, le Crédit foncier a fait assigner Mme [M] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon à une audience d’orientation de saisie-immobilière aux fins principales de se voir déclarer titulaire d’une créance liquide et exigible à son encontre d’un montant de 150.937,94 euros arrêté au 19 avril 2021 et de voir ordonner la vente forcée du bien de cette dernière sis commune de Saint- Maurice-les-Charencey (Orne) « [Adresse 4] » cadastré section ZD n°[Cadastre 1] d’une surface de 17 a 84 ca.

Par jugement du 12 novembre 2025, le magistrat a :

— débouté Mme [K] [M] de sa demande d’annulation du commandement valant saisie immobilière du 23 mai 2024 ;

— débouté Mme [M] de sa demande tendant à prononcer l’irrecevabilité tirée de la prescription des échéances mensuelles des prêts n°2395742 et n°2395744 antérieures au 23 mai 2022 ;

— prononcé l’annulation de la clause de déchéance du terme prévue à l’article 11 contenue dans les conditions générales de l’acte de prêt sous la forme notariée ;

— déclaré que la somme de 150.937,94 euros prévue dans le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 23 mai 2024 n’est pas entièrement exigible ;

— dit que la créance exigible est d’un montant de 17.419,17 euros ;

— ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière initiée par le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 23 mai 2024 compte tenu de son caractère disproportionné ;

— condamné le Crédit foncier à payer à Me [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— condamné le Crédit foncier à payer les dépens.

Le premier juge a déclaré abusive la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte de prêt notarié, au motif que, ne prévoyant aucun délai pour permettre au débiteur de remédier à sa situation d’impayés, elle créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur, qui se voyait exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Après avoir constaté que la créance exigible du Crédit foncier se limitait dès lors à la somme de 17.419,17 euros, il a ensuite ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière initiée par la banque considérant qu’elle apparaissait disproportionnée par rapport à la valeur du bien estimée à 80.000 euros.

Par déclaration du 3 décembre 2025, le Crédit foncier a interjeté appel de cette décision, la critiquant en ce qu’elle a fixé sa créance exigible à hauteur de 17.419,17 euros, ordonné la mainlevée de la procédure de saisie et l’a condamné au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par ordonnance du 10 décembre 2025, le premier président de la cour de céans a autorisé le Crédit foncier à faire assigner à jour fixe Mme [M] pour l’audience du 19 mars 2026.

Une copie de l’assignation a été remise au greffe de la cour avant la date de l’audience.

Aux termes de son assignation, le Crédit foncier demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le jugement dont appel en ce que le juge de l’exécution a :

* dit que la créance exigible est d’un montant de 17.419,17 euros,

* ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière initiée par le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 23 mai 2024, compte tenu de son caractère disproportionné,

* condamné le Crédit foncier à payer à Me [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

* condamné le Crédit foncier à payer les dépens,

En conséquence,

— constater qu’il est titulaire d’une créance liquide et exigible d’un montant de 31.111,30 euros, arrêtée au 4 août 2025,

— fixer le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir,

— constater que la procédure immobilière ne présente pas un caractère disproportionné,

— ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers suivants :

commune de [Localité 5] (Orne) « [Adresse 4] », [Adresse 2], un pavillon de construction récente en tuiles mécaniques avec panneaux solaires, terrain autour, situé dans un lotissement dépourvu de règlement, le tout cadastré section ZD n°[Cadastre 1], lieudit '[Localité 8]' d’une surface de 0ha 17a 84 ca, lesdits biens avec toutes les appartenances et dépendances qui y sont rattachées tant par nature que par destination, sans aucune exception ni réserves, sans aucune garantie de la contenance, ni de la configuration matricielle et l’acquéreur devra en faire son affaire personnelle,

— ordonner le renvoi de l’affaire devant le juge de l’exécution d'[Localité 1] aux fins de fixation de la date d’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente,

— condamner Mme [M] à régler à la société Crédit foncier de France la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Gallot en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 25 février 2026, Mme [M] demande à la cour de :

A titre principal,

— statuer ce que de droit sur la réactualisation du montant exigible de la créance ;

— confimer le jugement n°RG 24/00014 en date du 12 novembre 2025 en ce qu’il a :

* ordonné la mainlevée de la procédure de saisie-immobilière initiée par le commandement de payer valant saisie-immobilière en date du 23 mai 2024 compte tenu de son caractère disproportionné,

* condamné le Crédit foncier de France à payer à Me [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

* condamné le Crédit foncier de France à payer les dépens,

A titre subsidiaire,

— autoriser la vente amiable de l’immeuble sis sur la commune de [Localité 5] (Orne) [Localité 9] [Adresse 5] », cadastré section ZD [Cadastre 1] «[Adresse 4]» d’une contenance de 00 ha 17 a 84 ca,

— fixer à la somme de 70.000 euros le prix en deçà duquel la vente ne pourra intervenir,

En tout état de cause,

— débouter le Crédit foncier de France de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions contraires,

— condamner la société Crédit foncier de France à payer à Me [R] la somme de 2.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle,

— condamner la société Crédit foncier de France aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur le montant de la créance exigible

Le premier juge a déclaré abusive la clause de déchéance du terme des contrats de prêt en l’absence de délai prévu contractuellement permettant au débiteur de remédier à sa situation d’impayé. Il a considéré par conséquent que la créance exigible était réduite au montant des échéances échues au jour du prononcé de la déchéance du terme, soit à la somme de 17.419,17 euros, le capital restant dû étant exclu du montant de la saisie, et que rien ne justifiait de retenir les montants dus en août 2025 tel que sollicité par la banque.

Le Crédit foncier s’oppose à une telle analyse et sollicite au contraire d’arrêter sa créance au 04 août 2025 à la somme de 31.111,30 euros, dans la mesure où la clause de déchéance du terme a été déclarée nulle et que rien ne justifie que ce soit la somme due au 04 avril 2024 qui soit retenue.

Quant à Mme [M], elle demande de statuer ce que de droit sur la réactualisation du montant exigible de la créance.

En l’espèce, dès lors que la clause de déchéance du terme prévue contractuellement a été déclarée abusive, la déchéance du terme prononcée sur la base d’une telle clause est irrégulière, et la créance exigible se limite aux échéances échues en vertu de l’exécution du contrat et demeurées impayées.

Or, il ressort du décompte produit que la créance du Crédit foncier s’élève, au 04 août 2025, à la somme de :

— échéances impayées au titre du prêt 2395742 : 582,11 euros

— échéances impayées au titre du prêt 2395744 : 30.533,19 euros

soit un total de : 31.115,30 euros

Par suite, alors qu’aucun autre élément n’est produit permettant de déterminer la créance au jour le plus proche du présent arrêt, le jugement sera réformé en ce qu’il a dit que la créance exigible était d’un montant de 17.419,17 euros, celle-ci étant fixée à la somme de 31.111,30 euros conformément à la demande de la banque.

Sur le caractère disproportionné de la procédure de saisie immobilière

Pour ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière, le premier juge a retenu que pratiquer une saisie immobilière sur un bien d’une valeur estimée par un professionnel de l’immobilier à 80.000 euros pour recouvrer une dette de 17.419,17 euros apparaissait disproportionné, alors que la voie de la saisie mobilière ou celle de la saisie des rémunérations étaient envisageables et moins dommageables.

Le Crédit foncier conteste une telle appréciation considérant que quel que soit le montant de sa créance, fixé à 31.111,30 euros ou 17.419,17 euros, aucune autre voie d’exécution n’est envisageable, Mme [M] n’ayant aucune activité professionnelle et bénéficiant d’une simple pension d’invalidité, et la commission de surendettement lui ayant précédemment accordé un moratoire précisément pour vendre sa maison amiablement, preuve que cet acte ne peut être évité.

Au contraire, Mme [M] sollicite la confirmation de ce chef du jugement, faisant valoir :

— que le créancier n’établit nullement avoir vainement poursuivi l’exécution forcée par d’autre voie procédurale telle qu’une saisie-attribution ou une saisie-vente,

— que la valeur de l’immeuble, estimée entre 75.000 et 85.000 euros, dépasse la créance exigible de 17.419,17 euros, réactualisée à 31.111,30 euros,

— qu’elle bénéficie d’une pension d’invalidité à hauteur de 5.766,05 euros permettant de mettre en oeuvre les garanties d’assurance emprunteur et par conséquent de faire prendre en charge par l’assureur le paiement des mensualités, la constitution du dossier de sinistre incombant au prêteur,

— que la créance réellement exigible étant moindre que celle prévue dans le commandement de payer, un réexamen de la situation du débiteur par la commission de surendettement pourrait permettre d’éviter la cession de l’immeuble permettant ainsi l’élaboration d’un plan excédant sept années.

Aux termes de l’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution, si le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, pour autant l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

L’article 121-2 du même code prévoit que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, force est de constater :

— que Mme [M] est impécunieuse, justifiant uniquement avoir perçu une pension d’invalidité de 5.766,05 euros pour l’année 2024, ce qui limite la possibilité pour le créancier d’utiliser d’autres voies d’exécution que celle de la saisie immobilière, et ne permet pas d’envisager des modalités de remboursement effectives même dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

— qu’à cet égard, Mme [M] ne justifie de toute façon aucunement avoir saisi la commission de surendettement d’une demande de réexamen de sa situation, étant observé qu’elle n’a pas exécuté la dernière décision lui ayant accordé un moratoire de deux ans pour vendre amiablement son bien immobilier, ce qui peut interroger sa bonne foi et par conséquent la recevabilité d’une éventuelle nouvelle demande de dossier de surendettement ;

— que si, aux termes du contrat d’assurance des prêts, il appartient au prêteur de constituer un dossier de sinistre qu’il adresse à l’assureur, notamment en cas de situation d’invalidité de l’assuré, pour autant Mme [M] ne démontre pas avoir déclaré un sinistre Incapacité ou Invalidité au Crédit foncier en vue du versement par l’assureur des prestations prévues à ce titre, ce qui lui incombait au préalable, étant observé en tout état de cause, que les garanties prennent fin en cas de cessation du paiement des cotisations, ce qui est le cas en l’espèce depuis plusieurs années, et que l’assuré est tenu de transmettre certaines pièces directement à l’assurance, en particulier ses justificatifs de revenus, ce que Mme [M] ne justifie pas avoir effectué.

Par suite, alors qu’il n’est justifié d’aucune autre possibilité de recouvrement de sa créance, la procédure de saisie immobilière engagée par le Crédit foncier sur un bien immobilier évalué à 80.000 euros au titre d’une créance fixée à 31.111,30 euros n’apparaît pas disproportionnée.

Par conséquent, le jugement sera infirmé de ce chef et la procédure de saisie immobilière poursuivie.

Sur la demande de vente amiable du bien immobilier

Mme [M] demande à titre subsidiaire d’autoriser la vente amiable de son bien immobilier en fixant le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 70.000 euros.

En réponse, le Crédit foncier indique qu’il n’est pas opposé à la mise en vente amiable de l’immeuble au prix de 80.000 euros correspondant à l’évaluation de celui-ci.

L’article R322-15 du code des procédure civiles d’exécution dispose :

'A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.'

Aux termes de l’article R322-21 du même code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions aprticulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant, et fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

En l’espèce, Mme [M] justifie avoir fait évaluer son bien immobilier par l’agence Lair immobilier le 25 mars 2025, le prix estimé se situant entre 75.000 et 85.000 euros.

En l’absence d’opposition du créancier sur le principe de la vente amiable dudit bien, dont les conditions sont plus favorables que celles d’une vente forcée, il convient de faire droit à cette demande.

Concernant le prix minimal de cette vente amiable, il sera fixé à 70.000 euros, au regard de la créance qui est bien inférieure, de la fourchette basse de l’estimation, et de la tendance plutôt défavorable du marché.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

Mme [M] est condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par M^e Florence Gallot en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, chacune étant déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant de la créance exigible de la SA Crédit foncier de France à la somme de 31.111,30 euros ;

Ordonne la poursuite de la procédure de saisie immobilière engagée par la SA Crédit foncier de France ;

Autorise la vente amiable de l’immeuble appartenant à Mme [K] [M] sis sur la commune de [Localité 5] [Localité 10]', cadastré section ZD [Cadastre 1] '[Adresse 4]', d’une contenance de 00ha 17 a 84 ca ;

Fixe à la somme de 70.000 euros le prix en deça duquel ladite vente ne pourra pas intervenir ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon pour fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;

Condamne Mme [K] [M] aux dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Florence Gallot en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT