RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20606 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG2F7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2022 – tribunal judiciaire de Bobigny chambre 7 section 1 – RG n° 21/01721

APPELANTS

Monsieur [C], [D] [X]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [F] [S] épouse [X]

née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Aude POULAIN DE SAINT-PÈRE de la SELARL d’avocats POULAIN DE SAINT-PÈRE, avocat au barreau de Paris substituée à l’audience par M^e Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFD, venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 7]

N° SIRET : 379 502 644

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de Paris, toque : B1073

substitué à l’audience par M^e Laure VIRLET, avocat au barreau de Paris, toques : E2269

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Marc BAILLY, président de chambre

M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

M^me Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marc BAILLY, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 décembre 2022, M. [C] [X] et Mme [F] [S], son épouse, ont ensemble interjeté appel du jugement en date du 7 juillet 2022 par lequel le tribunal judiciaire de Paris saisi par voie d’assignation en date du 9 février 2021délivrée à la requête de la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, a statué ainsi :

'Fixe la créance du Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à la somme de 366 289,70 euros (hors échéances du 25 avril 2017 au 25 juin 2017 et du 25 janvier 2019 au 25 mars 2019 et hors indemnité contractuelle),

Condamne le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à payer à M. [C] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] la somme de 27 832,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute M. [C] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] de leur demande au titre d’une amende civile et au titre de dommages et intérêts,

Déclare sans objet la demande de désinscription du FICP formée par M. [C] [X] et Mme [F] [S] épouse [X],

Condamne le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à payer à M. [C] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) aux dépens,

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Rejette le surplus de toutes autres demandes.'

***

À l’issue de la procédure d’appel clôturée le 24 septembre 2024 les prétentions des parties s’exposent de la manière suivante.

Au dispositif de leurs dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 18 septembre 2024, les appelants

présentent, en ces termes, leurs demandes à la cour :

'INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 19 novembre 2021 en ce qu’il :

FIXE la créance du Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à la somme de 366 289,70 euros (hors échéances du 25 avril au 25 juin 2017 et échéances du 25 janvier 2019 au 25 mars 2019 et hors indemnité contractuelle),

DEBOUTE Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] de leur demande au titre d’une amende civile et au titre de dommages et intérêts.

REJETTE le surplus de toutes autres demandes.

ET STATUANT A NOUVEAU :

À titre principal, sur la clause abusive

JUGER que la clause 'Modalités financières-taux d’intérêt’ du contrat de prêt conclu entre la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) et Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] est abusive,

La DECLARER non écrite et inopposable à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X],

ORDONNER la remise en état des parties comme s’il n’y avait pas eu de prêt,

ORDONNER à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] de restituer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 337 000 euros perçue au titre du prêt,

ORDONNER à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de restituer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] la somme de 432 283,42 euros perçue au titre du prêt,

ORDONNER la compensation des sommes entre les parties,

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] le trop-perçu de 95 283,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

Subsidiairement, ORDONNER la substitution du taux d’intérêt légal au taux conventionnel,

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] le trop-perçu de 76 354,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande

À titre subsidiaire, sur les manquements aux obligations légales

PRONONCER la déchéance des intérêts conventionnels,

ORDONNER la substitution du taux d’intérêt légal au taux conventionnel,

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] le trop-perçu de 76 354,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

À titre infiniment subsidiaire

DEBOUTER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de fixation de sa créance au 31 décembre 2020,

JUGER que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve du taux d’intérêt applicable et du quantum de sa créance,

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] le trop-perçu de 19 705,56 euros et à défaut de 16 744,50 euros.

Dans tous les cas

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] la somme de 28 700 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] la somme de 40.000 euros chacun au titre du préjudice moral subi,

CONDAMNER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à restituer à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [G] [S] épouse [X] la somme de 6.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sauf à parfaire, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

DEBOUTER la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de toute demande plus ample ou contraire.'

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 30 août 2024 [celles transmises à 15h46 et intitulées 'conclusions récapitualtives n°2'], l’intimé

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'Vu les articles 1134 et suivants (dans leur version en vigueur à l’époque de la conclusion du contrat) et l’article L. 312-14-2 du Code de la consommation,

Rejeter toutes prétentions contraires.

Recevoir le CIFD en son appel incident recevable et bien fondé.

Réformer le jugement du 07 juillet 2022 en ce qu’il a :

— Fixé la créance du CIFD à la somme de 366 289,70 € (hors échéances du 25 avril au 25 juin 2017 et échéances du 25 janvier au 25 mars 2019 et hors indemnité contractuelle),

— Condamné le CIFD à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 27 832,70 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Ordonné la capitalisation des intérêts à compter de ce jour pourvu qu’ils soient dûs pour une année entière,

— Condamné le CIFD à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné le CIFD aux dépens.

Statuant de nouveau,

Fixer le montant de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à l’égard de Monsieur [C] [X] et de son épouse Madame [X] née [F] [S], au titre du prêt in fine n°215 8036 R, à la somme principale de 394 122,40 € à la date de l’assignation.

Débouter Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions injustes et malfondées.

Confirmer ledit jugement pour le surplus.

En toute hypothèse,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X] et son épouse Madame [X] née [F] [S] à payer au CIFD la somme de 5 000 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Monsieur [C] [X] et son épouse Madame [X] née [F] [S] aux dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Arnaud CERMOLACCE Avocat sur son affirmation de droit, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.'

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [C] [X] et Mme [F] [S], son épouse, ont constitué avec leurs trois enfants la société civile immobilière Cebavin en vue d’acquérir un pavillon situé [Adresse 6] à [Localité 8] (Seine-Saint-Denis) et y réaliser des travaux, l’ensemble au prix de 872 450 euros.

L’opération a été financée le 18 novembre 2011 par la société Banque Patrimoine et Immobilier – devenue depuis lors la société Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) – au moyen, en sus d’un apport personnel d’un montant de 100 000 euros effectué par les emprunteurs, d’un prêt n°2157246G050 consenti à la société civile immobilière Cebavin, d’un montant de 435 450 euros, et d’un prêt relais n°215803 6R050 consenti à MMme [X], d’un montant de 337 000 euros, remboursable dans un délai de 24 mois prorogeable par la vente de deux biens immobiliers leur appartenant, sis [Adresse 2] à [Localité 9] (Seine-Saint-Denis), affecté d’un taux d’intérêt correspondant à la moyenne mensuelle de l’Euribor 12 mois majoré de 2 points ; en garantie de ce prêt relais, MMme [X] ont consenti une promesse d’affectation hypothécaire à hauteur de 210 000 euros sur les lots de copropriété 376, 343 et 176, et de 170 000 euros sur les lots de copropriété 139, 301 et 355, dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9].

En raison de nombreuses malfaçons affectant leur pavillon, MMme [X] ont engagé une procédure judiciaire à l’encontre des différents intervenants aux travaux, ce qui a conduit à une prorogation du prêt relais à deux reprises, puis, suivant ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Paris du 31 mars 2017, à la suspension du remboursement des prêts susvisés jusqu’à l’issue de la procédure au fond. La procédure engagée à l’encontre des intervenants aboutissait au jugement du 19 février 2019 du tribunal de grande instance de Paris procédant à l’indemnisation des préjudices de la société civile immobilière Cebavin et des consorts [X], et confirmant la suspension du prêt principal et du prêt relais jusqu’à ce que le jugement ait force de chose jugée ' ce qui adviendra, en l’absence d’appel, le 12 avril 2019.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice en date du 9 février 2021, la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier a fait assigner en paiement MMme [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin d’obtenir leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer au titre du prêt in fine n°215 8036 R la somme de 394 122,40 euros avec intérêts de retard calculés au taux contractuel à compter de l’assignation (…). Puis, les biens ayant été vendus et le créancier payé sur le prix de vente, aux termes de ses dernières conclusions la société Crédit Immobilier de France Développement pour l’essentiel de ses prétentions demandait au tribunal de fixer le montant de sa créance au titre du prêt in fine n°215 8036 R, à la somme de 394 122,40 euros évaluée à la date de l’assignation.

MMme [X] indiquaient notamment qu’ayant versé à la société Crédit Immobilier de France Développement l’intégralité des sommes réclamées au titre du prêt, l’objet du litige ne portait plus que sur un montant de 58 759,13 euros, dejà versé, indument selon eux, et dont il demandaient reconventionnellement le remboursement, ainsi que sur les préjudices subis du fait des fautes, erreurs, négligences et manquements divers de la banque à leur encontre.

Ces prétentions sont renouvelées en cause d’appel, MMme [X] y ajoutant à titre principal une demande tendant à voir constater le caractère abusif de la clause du contrat de prêt dénommée 'Modalités financières – Taux d’intérêt’ et demandant à la cour d’en tirer toutes conséquences de droit.

Ainsi les appelants sollicitent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé la créance de la banque à hauteur de la somme de 366 289,70 euros, et à l’appui de cette demande d’infirmation se prévalent en particulier, à titre principal du caractère abusif de ladite clause, et à titre subsidiaire de l’absence de respect par la banque de ses obligations légales (défaut de notice en cas de taux variable et non communication du capital restant dû annuellement).

Sur le caractère abusif de la clause relative au taux d’intérêt du prêt

MMme [X] soutiennent que la clause du contrat de crédit 'Modalités financières – Taux d’intérêt’ est abusive en ce qu’elle 'ne respecte pas l’exigence de transparence requise d’une clause contractuelle fixant un taux d’intérêt variable dans un contrat de prêt'.

Il rappellent que la clause critiquée est ainsi rédigée :'Le taux d’intérêt applicable à chaque échéance de votre prêt est la moyenne mensuelle de l’Euribor 12 mois publié au bulletin mensuel de la Banque de France le mois précédent la date de chacune des échéances, majorée de 2,000 point(s). (exemple : pour une échéance au 15 octobre, la moyenne mensuelle de référence sera celle du mois d’août publié dans le bulletin du mois de septembre). Ce taux sera révisé mensuellement à chaque échéance en fonction de l’évolution de la moyenne mensuelle de l’Euribor 12 mois (taux interbancaire à 12 mois de la zone Euro) publié dans le bulletin mensuel de la Banque de France. (Exemple : pour une échéance au 15 octobre, la moyenne mensuelle de référence sera celle du mois d’août publiée dans le bulletin du mois de septembre).'

Le bulletin mensuel de la Banque de France n’était alors pas accessible aux consommateurs, ayant cessé d’être publié en avril 2008, et par conséquent MMme [X] n’étaient pas en mesure de connaître son évolution passée ni même sa valeur à un instant donné, d’autant qu’il n’est fourni dans l’offre de prêt aucune simulation relative au calcul et à l’impact de la variaition à la hausse ou à la baisse sur le coût du prêt.

Or, pour ne pas être abusives, les clauses d’un contrat de crédit doivent permettre à tout

consommateur normalement informé, raisonnablement attentif et avisé, de comprendre, sur le fondement de critères clairs et intelligibles, la façon dont seront calculées ses échéances de remboursement ou même encore tout autre montant mis à sa charge.

En outre la clause du contrat de crédit 'Modalités financières – Taux d’intérêt’ est abusive en ce qu’elle instaure une indexation non réciproque, le taux pouvant varier sans plafond à la hausse faisant peser sur le seul consommateur le risque de taux mais étant plafonné à la baisse, et en ce qu’elle instaure un taux minimum ou plancher, la variation quelle qu’elle soit, ne pouvant jamais faire baisser le taux en deçà de 2 %. Ainsi, si le prêteur était toujours garanti d’avoir une marge bénéficiaire, l’emprunteur consommateur était exposé à un risque illimité.

Il a été jugé que les clauses à taux minimum ou plancher garantissant que les clients paieront toujours un taux d’intérêt minimum fixe même si les taux d’intérêt baissaient fortement sur les marchés, sont abusives, et en effet, de telles clauses instaurent un déséquilibre significatif, en ce qu’elles font peser le risque de variation du taux exclusivement sur le consommateur, dans le même temps, elles ne permettent pas au consommateur de bénéficier des avantages de la variation du taux en cas de baisse, ce qui a été le cas puisque le taux Euribor 12 mois servant de calcul à la moyenne mensuelle n’a cessé de baisser, devant négatif dès 2015.

Ceci permet à la société Crédit Immobilier de France Développement aujourd’hui au moyen d’un simple plan d’amortissement établi a posteriori par ses soins, de réclamer une somme sur laquelle elle refuse de fournir la moindre explication et sur laquelle aucune vérification ne peut être opérée. Ceci lui permet également de réclamer un taux de retard de 4,25 %, alors que sans ce déséquilibre significatif, elle ne pourrait réclamer, même avec une majoration de 3 points, qu’un taux maximum de 2,91%. Le taux Euribor 12 mois à la fin du contrat, soit au 31 décembre 2016, était négatif (' 0,079 %) et avait été négatif tous les mois précédents.

La banque ne pouvait raisonnablement s’attendre, en respectant l’exigence de transparence

à l’égard du consommateur, à ce que ce dernier accepte, à la suite d’une négociation

individuelle, le risque disproportionné qui résulte de telles clauses et qui génère d’ailleurs

un désaccord sur les sommes dues.

En conséquence, il est demandé à la cour de juger abusive la clause du contrat de prêt 'Modalités financières – Taux d’intérêt’ et de la réputer non écrite.

L’intimé répond que MMme [X] ne démontrent nullement que cette clause crée, au détriment du non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Au contraire, à lire cette clause, celle-ci apparaît non seulement comme parfaitement claire et compréhensible mais permet la fixation d’un taux d’intérêt déterminable, avec exemple et chiffres à l’appui. La rédaction comme les modalités du taux ne permettent donc en rien de considérer que cette clause est abusive car elle n’entraîne aucun déséquilibre entre les parties.

Sur ce,

L’article L. 132-1 ancien, alinéas 1, 5 à 9, du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle qui est issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation, dispose :

'Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.'

Elle définit en l’espèce le taux d’intérêt applicable à chaque échéance du prêt comme étant la moyenne mensuelle de l’Euribor 12 mois (taux interbancaire à 12 mois de la zone Euro) publié au bulletin mensuel de la Banque de France le mois précédent la date de chacune des échéances, majorée de 2 points, et prévoit selon quelles modalités ce taux sera révisé (mensuellement à chaque échéance en fonction de l’évolution de la moyenne mensuelle de l’Euribor 12 mois publié dans le bulletin mensuel de la Banque de France).

MMme [X] ne peuvent pas sérieusement soutenir que la banque les aurait maintenus dans l’ignorance, dès lors que cette clause est rédigée dans les termes clairs et compréhensibles, et surtout, qu’elle insère des exemples qui loin d’alourdir sans utilité sa rédaction, éclairent l’emprunteur sur la référence qui servira de base à la définition du montant des successives échéances.

De plus, contrairement à ce qu’affirment MMme [X] sans étayer leur propos par des éléments précis et concrets, le prêteur guère mieux que l’emprunteur ne pouvait anticiper l’évolution du taux Euribor à l’échelle de toute la durée du prêt. Par conséquent il est exagéré d’avancer que la variation de taux ne reposerait que sur le seul emprunteur.

Par ailleurs, s’il reviendra en pratique au prêteur de calculer le montant des échéances, la clause litigieuse ne lui donne pas pour autant la faculté de fixer les termes de remboursement à sa guise. Ceux-ci sont arrêtés conformément aux autres clauses précises du contrat de prêt, qui en prévoient la durée et la périodicité.

Il sera relevé aussi que MMme [X] ont profité du fait que l’Euribor soit devenu, durablement, négatif, pour arriver à un niveau sensiblement inférieur à celui qui était en vigueur au jour de la signature du contrat, cela à l’avantage des emprunteurs. Enfin, s’agissant de la prévision d’un taux d’intérêt plancher, on ne peut attendre d’un professionnel du crédit qu’il finance à perte une opération de prêt.

Pour toutes ces raisons, il doit être considéré que la clause critiquée ne crée aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. En l’absence de tout déséquilibre significatif que la clause litigieuse aurait pour objet ou pour effet de créer au détriment des emprunteurs, ceux-ci ne peuvent qu’être déboutés de leurs toutes leurs demandes se rapportant aucaractère prétendument abusif de la clause dénommée 'Modalités financières – Taux d’intérêt'.

Sur la fixation de la créance de la banque au titre du prêt relais

* C’est à la suite d’un examen attentif et exhaustif des pièces produites dont il a livré une analyse détaillée exacte et pertinente, que le tribunal a rendu la décision déférée à la cour, statuant par des motifs exacts en droit comme en fait, qu’il s’agisse des demandes principales de la banque ou des moyens opposés par MMme [X], n’étant d’ailleurs plus spécifiquement contesté en appel, qu’il y ait lieu d’en déduire les sommes correspondant aux échéances du 25 avril au 25 juin 2017 et aux échéances du 25 janvier 2019 au 25 mars 2019, MMme [X] étant déboutés du surplus de leurs demandes au titre des échéances du 25 avril au 25 décembre 2020.

* Ceci étant, en appel, MMme [X] exposent, pour solliciter la restitution d’une somme dorénavant chiffrée à 76 354,04 euros, des moyens relatifs l’absence de respect par la banque de ses obligations légales (défaut de notice en cas de taux variable et non communication du capital restant dû annuellement) justifiant selon eux la déchéance du droit de la banque aux intérêts conventionnels à hauteur de cette somme.

MMme [X] développent que l’article L. 312-8 du code de la consommation dans sa rédaction alors applicable, disposait qu’en matière de crédit immobilier à un consommateur, l’offre de prêt à taux variable doit être :'accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit'. À titre de sanction, en vertu de l’article L. 312-33 du même code le prêteur pourra être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. Par ailleurs, l’article L. 312-14-2 du code de la consommation alors applicable disposait que : 'Pour les prêts dont le taux d’intérêt est variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser'.

MMme [X] font valoir qu’en l’espèce le Crédit Immobilier de France Développement n’a rempli aucune de ces obligations. Dès lors il n’est pas possible aujourd’hui de déterminer l’assiette des intérêts qu’il estime lui être dus, d’autant qu’il ne daigne même pas pallier ses manquements par un décompte mois par mois dissociant le capital des intérêts. Il est donc demandé à la cour de déchoir la société Crédit Immobilier de France Développement de la totalité des intérêts, et à défaut de la partie des intérêts excédant le taux d’intérêt légal. Compte-tenu des paiements effectués à leur date de paiement, le Crédit Immobilier de France Développement devra donc restituer la somme de 76 354,03 euros, et sa créance sera dès lors fixée à hauteur de la somme de 355 929,28 euros.

Sur ce

La société Crédit Immobilier de France Développement n’oppose aucune argumentation spécifique à ces moyens soutenus par MMme [X] en cause d’appel.

Contrairement à ce que laisse entendre la banque, le fait que MMme [X] n’aient élevé aucune contestation sur le quantum de la créance en remboursant la banque à l’issue de la vente de leur bien pour l’intégralité des sommes qui leur étaient réclamées, ne les prive nullement de leur droit de contester ce montant en justice.

Il incombe à la société Crédit Immobilier de France Développement de rapporter la preuve de ce qu’elle a satisfait à ces obligations.

Aux termes de l’article L. 312-8 2°Ter du code de la consommation dans sa rédaction applicable au temps de l’offre de prêt, 'Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est variable, l’offre définie à l’article précédent (l’offre de prêt écrite en matière de prêt immobilier) est accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit'. Ce texte se poursuit ainsi :'Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêts pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d’information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l’absence de responsabilité du prêteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.'

Contrairement à ce que soutiennent MMme [X], l’offre de prêt émise par la Banque Patrimoine et Immobilier, qu’ils ont acceptée, comporte in fine sur trois pages, un 'II- Document d’information contenant des simulations de l’impact de variation du taux d’intérêt’ (en lettres capitales dans le texte) qui notamment inclut un encadré rappelant le caractère indicatif des simulations, le fait qu’elles ne sont pas un engagement du prêteur et ne sauraient à ce titre engager sa responsabilité, cela conformément au texte précité. Ce document expose les éléments servant de base au calcul des simulations, propose deux simulations et pour chacune chiffre les 24 mensualités du prêt relais en conséquence.

MMme [X] ajoutent qu’aux termes de l’article L. 312-14-2 du code de la consommation alors applicable’Pour les prêts dont le taux d’intérêt est variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser'.

Ils suggèrent que la sanction applicable serait la déchéance du droit du prêteur aux intérêts prévue à l’article L. 312-33 du code de la consommation alors que dans sa rédaction alors en vigueur est ainsi sanctionné le manquement du prêteur aux dispositions de l’article L. 312-14 deuxième alinéa, qui prévoit que l’offre doit faire figurer distinctement les frais et modalités selon lesquelles ils sont perçus.

En conséquence de ce qui précède, aucune déchéance de quelque ampleur qu’elle soit, n’est encourue, ce qui emporte le rejet des demandes formées par MMme [X] 'à titre subsidiaire', et 'à titre infiniment subsidiaire'.

* En appel la société Crédit Immobilier de France Développement ne discute donc, spécifiquement, en ce qui concerne le montant de sa créance, que de son droit à percevoir l’indemnité contractuelle, dont elle demande le paiement pour un montant de 25 783,71 euros correspondant aux 7 % des sommes dues, et que le tribunal lui a refusé.

Pour juger ainsi le tribunal a motivé comme suit sa décision :

'Le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) réclame le bénéfice du montant de l’indemnité contractuelle prévue aux dispositions des articles Vl et III des conditions générales du contrat soit 25 783,71 euros soit 7 % des sommes dues.

Il résulte des stipulations contractuelles relatives à l’exigibilité anticipée du prêt qu’en cas d’exigibilité pour les causes ci-dessus, le montant des sommes dues à la banque comprendra :

— les échéances impayées,

— les reports éventuels,

— le capital restant dû,

— les intérêts calculés au taux du contrat sur les sommes ci-dessus jusqu’au règlement intégral de la créance, les intérêts dus pour une année entière en produisant eux-mêmes les intérêts intercalaires au taux contractuel, conformément à l’article 1154 du Code civil,

— une indemnité de 7 % sur la totalité des sommes dues.

Au titre des cas emportant exigibilité anticipée de la créance, il est prévu que si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible n’est pas payée dans le délai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou dans les huit jours d’une sommation de payer les sommes dues seront immédiatement exigibles.

Le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) ne justifie pas de l’envoi d’une nouvelle mise en demeure préalable lui permettant de se prévaloir de la mise en jeu de l’indemnité contractuelle au terme de la fin de la période de la suspension judiciaire de l’exigibilité du contrat de prêt à compter du 12 avril 2019.

Le tableau d’amortissement montre, compte tenu des périodes de suspension, une fin du contrat au 25 décembre 2020 de sorte qu’il existe bien une exigibilité anticipée du prêt nécessitant une mise en demeure préalable qui n’est pas jointe. L’indemnité contractuelle de 25 783,71 euros n’est pas exigible.

Il est seulement communiqué en défense une mise en demeure adressée par LRAR le 12 novembre 2020 à la SCI CEBALVIN et aux 5 cautions constatant un arriéré dû.

Il en résulte que le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) doit être condamné à payer à MMme [X] la somme de 25 783,71 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts à compter de cette date.'

Pour critique de cette décision la société Crédit Immobilier de France Développement fait valoir que cette disposition contractuelle parfaitement valable et proportionnée ne saurait être remise en cause. Sa créance s’élevait donc bien à la somme de 394 122,40 euros au 29 janvier 2021, ainsi qu’il résulte du décompte repris dans l’assignation introductive d’instance, elle était parfaitement fondée en son principe comme en son montant et d’ailleurs, le produit des deux ventes immobilières portant sur les biens objets du prêt a soldé intégralement cette créance.

Pour juger que cette indemnité contractuelle ne serait pas due, les premiers juges ont estimé que le Crédit Immobilier de France Développement n’avait pas fait précéder sa sommation du 9 février 2021 d’une mise en demeure préalable.

Or, si dans le cadre d’un prêt amortissable, il est logique de prévoir une mise en demeure préalable à la déchéance du terme afin de permettre aux emprunteurs de bénéficier d’un délai leur permettant de régulariser leur arriéré d’impayés et de reprendre le cours du prêt, cette exigence n’a plus d’intérêt dans un prêt in fine remboursable en un seul versement comme tel est le cas en l’espèce. MMme [X] s’étaient engagés contractuellement à vendre leurs deux appartements pour rembourser leur prêt relais, ce qu’ils n’ont pas fait pendant plus de 10 années. À l’issue de la suspension judiciaire de leur prêt qui avait été ordonnée, les échanges amiables intervenus entre les conseils du Crédit Immobilier de France Développement et de MMme [X] ont tenté de mettre en place des solutions de remboursement sans succès. C’est la raison pour laquelle le Crédit Immobilier de France Développement a été contraint de procéder par sommation le 9 février 2021, en l’absence de toute vente ou tout remboursement. En toute hypothèse, il faut rappeler qu’une mise en demeure avait été adressée par lettres recommandées avec accusé de réception, en date du 12 novembre 2020, à la société Cebalvin et aux cinq cautions ([C], [F], [Z], [T] et [J] [X]).

Dès lors, l’indemnité contractuelle s’avère fondée tant sur le fond que sur le forme et elle ne saurait être déduite du montant de la créance du Crédit Immobilier de France Développement.

Dans ces conditions, le Crédit Immobilier de France Développement sollicite la réformation du jugement 7 juillet 2022 en ce qu’il a fixé la créance du Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 366 289,70 euros, l’a condamné à payer à MMme [X] la somme de 27 832,70 euros et ordonné la capitalisation des intérêts. Le Crédit Immobilier de France Développement demande à ce que sa créance en principal, intérêts et accessoires soit fixée à la somme de 394 122,40 euros, toutes autres demandes de MMme [X] devant être rejetées.

Sur ce

Il ressort des pièces produites que la société Crédit Immobilier de France Développement ne justifie pas de ce qu’il y aurait eu des impayés postérieurement à la fin de la période de suspension judiciaire du contrat de prêt à compter du 12 avril 2019.

Il sera fait observer que la 'mise en demeure’ dont se prévaut la banque, comme indiqué par le tribunal se rapporte au prêt consenti à la société civile immobilère et non au prêt relais soucrit par MMme [X].

Le jugement déféré est donc confirmé en ce que la société Crédit Immobilier de France Développement est condamnée à payer à MMme [X] la somme de 27 832,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et en ce qu’il est ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes

Les motifs du premier juge méritent toute approbation en ce qu’il a estimé que :

— La procédure engagée par la banque n’est pas abusive ou dilatoire, si bien que la demande de MMme [X] au titre de l’amende civile doit être rejetée,

— MMme [X] ne démontrent pas que leur préjudice moral résulterait de manquements imputables au Crédit Immobilier de France Développement.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce que le tribunal a débouté MMme [X] de leur demande au titre du prononcé d’une amende civile et de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

MMme [X] qui échouent en leur appel en supporteront la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

DÉBOUTE les appelants de leur demande principale tendant à voir déclarer abusive et par conséquent non écrite la clause du contrat de crédit :'Modalités financières – Taux d’intérêt’ ainsi que de toutes leurs demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires de déchéance du droit du prêteur aux intérêts conventionnels ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant

DÉBOUTE chacune des parties de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE M. [C] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] aux entiers dépens d’appel et admet Maître Arnaud Cemolacce, avocat constitué, du Barreau de Paris, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président