MINUTE N° 525/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 20 décembre 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00672 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HYUW

Décision déférée à la cour : 18 Janvier 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT sous les n° RG 22/672 et 22/4029 et intimé sur appels incidents :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11] SOUS- [Adresse 18] DES [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal le syndic de copropriété la SARL CEGIP CABINET D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE ET ATRIMONIALES, prise elle-même en la personne de son représentant légal

sis [Adresse 3]

représenté par M^e Marion BORGHI de la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e Erine ENDT, avocat à [Localité 19].

INTIME sous le n° RG 22/672 sur appel principal, intimé sur appel provoqué et appelant sur incident :

Le syndicat de copropriété RESIDENCE LE CONSUL, représenté par son syndic la SARL LA CHENAIE IMMOBILIER (LC IMMO), dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

sis [Adresse 4]

représenté par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

INTIMÉE sous le n° RG 22/4029 et appelante sur appels incident et provoqué :

LA S.A.S.U. ICADE PROMOTION, prise en son établissement secondaire [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal.

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e PALUCCI, avocat à [Localité 19].

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Juillet 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 6 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La Société d’Aménagement et d’Equipement de la Région de [Localité 19] (la SERS) a fait édifier, dans les années 1970 et suivantes, plusieurs ensembles immobiliers situés [Adresse 10] à [Localité 19], dans le cadre d’une opération dénommée « Centre Halles ».

Différents locaux et parkings ont été réalisés au sein des droits de superficie détenus par la SERS. Ces constructions ont été réalisées notamment en sous-sol sur deux niveaux.

Un syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 16] » a été constitué selon règlement de copropriété du 25 février 1977, au sein duquel ont été créés notamment les lots n° 1025, 1027 et 1223 constitués de cages d’escalier et d’ascenseur reliant les deux niveaux du sous-sol à différents immeubles de grande hauteur édifiés en superstructure, dont notamment l’immeuble dénommé [Adresse 12].

Le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], prévoyait que ce syndicat ferait l’acquisition des lots n° 1025, 1027 et 1223 susvisés au sein de la copropriété [Adresse 16], dans la mesure où ces lots permettaient de relier les niveaux de sous-sols à l’immeuble en surface.

L’acte de cession qui devait être passé avec le promoteur en charge de l’édification des immeubles, à savoir la Compagnie d’aménagement et de promotion immobilière – Capri, n’a cependant jamais été régularisé.

Selon acte d’huissier du 12 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation au remboursement de sommes versées au titre des charges de copropriété.

Par acte d’huissier du 21 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8] a fait attraire la SAS Icade promotion devant le même tribunal aux fins de la voir condamnée au paiement des charges de copropriété, dans l’hypothèse où il serait condamné à rembourser lesdites charges au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12].

Par jugement du 18 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré recevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 142 347,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2015,

— ordonné la capitalisation des intérêts

— déclaré recevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sol de la [Adresse 10] contre la SAS Icade promotion au titre des charges de copropriété,

— condamné la SAS Icade promotion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sol de la [Adresse 10] la somme de 9 762,68 euros,

— débouté les parties de leurs prétentions pour le surplus,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et la [17] Icade promotion aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, ni à ordonner l’exécution provisoire.

Pour dire bien fondée l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sur le fondement de la répétition de l’indu, le tribunal a tout d’abord rappelé qu’une présomption simple d’exactitude était attachée aux inscriptions au Livre foncier, dont il résultait que les lots litigieux appartenaient à la compagnie d’aménagement et de promotion immobilière Capri, aux droits de laquelle venait la société Icade promotion, et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] de [Adresse 8] et à la société Icade promotion de rapporter la preuve contraire.

Il a considéré que cette preuve ne pouvait résulter du règlement de copropriété qui évoquait une cession sans aucun prix et n’avait pas été suivi d’un acte authentique, conformément à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, ce qui ne permettait pas à la vente d’être parfaite.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et la société Icade promotion ne pouvaient se prévaloir de la prescription acquisitive qui ne pouvait être invoquée que par celui qui revendiquait la propriété d’une parcelle et n’opérait pas de plein droit, l’article 2253 inséré au sein d’une section 'de la renonciation à la prescription’ ne pouvant s’appliquer en l’espèce.

Ainsi, à défaut de preuve de la qualité de propriétaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], les charges de copropriété avaient été acquittées par ce syndicat des copropriétaires par erreur.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de la [Adresse 10] dirigée à l’encontre de la SAS Icade promotion, le tribunal a considéré que la prescription ne pouvait pas être opposée, au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, qui prévoyaient une prescription de dix ans. Par ailleurs, il a estimé que le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] ne justifiait des charges dues qu’à concurrence de la somme de 9 762,68 euros.

Le tribunal a écarté le moyen tiré de l’exception d’inexécution invoqué par la société Icade promotion qui faisait valoir qu’elle n’avait pas la jouissance des locaux, au motif que le paiement des charges de copropriété est lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective.

Pour rejeter la demande en garantie de la société Icade promotion dirigée contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], le tribunal a rappelé que le paiement des charges était lié à la propriété, et pour rejeter sa demande de dommages et intérêts, que la SAS Icade promotion ne pouvait ignorer qu’aucun acte de vente n’avait été régularisé.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de [Adresse 8] a interjeté appel de ce jugement le 14 février 2022, en intimant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], et le 31 octobre 2022 en intimant la SAS Icade promotion.

Les deux procédures ont été jointes, par ordonnance du 22 mai 2023.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de [Adresse 8] demande à la cour d’infirmer le jugement, et en conséquence de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] au paiement de la somme de 28 732,33 euros au titre de l’arriéré de charges, selon l’arrêté de compte au 3 mars 2020,

— rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12],

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter l’appel incident de la société Icade promotion et l’en débouter

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire, en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14],

— condamner la société Icade promotion au paiement de la somme de 142 237,19 euros ou de toutes autres sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] aura été condamné ;

— condamner la société Icade promotion aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et en tout état de cause :

— rejeter tout appel incident formé contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14],

— en débouter leurs auteurs,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et la société Icade promotion au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, il fait valoir, s’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 12], que :

— ce syndicat est propriétaire des lots n° 1025,1027 et 1223 au regard du caractère parfait de la vente intervenue, confirmé par la société Icade promotion et de son comportement semblable à celui d’un propriétaire. En effet, jusqu’en 2014 le syndicat de la [Adresse 12] a été convoqué et a voté aux assemblées générales de copropriété et a payé, pendant de nombreuses années, les charges de copropriété,

— si le [Adresse 20] [Adresse 9] n’est pas propriétaire des lots, les charges n’en restent pas moins dues et doivent être acquittées par le propriétaire, à savoir, selon le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], la société Icade promotion qui est donc légitime à être appelée en garantie,

— le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ne peut demander le remboursement de sommes qu’il a volontairement payées, en se considérant comme copropriétaire, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sols de la [Adresse 10] est en droit de se prévaloir de la prescription acquisitive,

— le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a bénéficié par ailleurs des avantages de la copropriété qui sont la contrepartie des charges, or selon la Cour de cassation, l’action en répétition de l’indu n’est pas fondée lorsque le paiement n’est pas intervenu par erreur ou par contrainte, ce qui exclut son application en l’espèce,

— si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] n’a pas acquis les lots en question comme prévu au règlement de copropriété, il a engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10], de sorte que le paiement des charges peut intervenir sur un fondement délictuel.

Sur la demande dirigée contre la société Icade promotion, l’appelant fait valoir que :

— elle est recevable car formée à titre subsidiaire, au cas où il serait jugé que le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] n’est pas propriétaire des lots litigieux comme il le soutient,

— le fait que la société Icade promotion n’ait pas été destinataire des décomptes de charges n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10],

— la créance est justifiée par les pièces produites.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] demande à la cour de déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] irrecevable et, en toutes occasions, mal fondé et en conséquence :

— le rejeter,

— confirmer le jugement rendu par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg, en date du 18 janvier 2022, en ce qu’il a :

* déclaré recevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ;

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de [Adresse 7] [Adresse 10] à payer au [Adresse 20] [Adresse 9] la somme de 142 347,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2015 ;

* ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

* rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10].

Sur l’appel incident, il demande à la cour de déclarer l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] recevable et bien fondé, et en conséquence de :

— infirmer le jugement rendu par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg, en date du 18 janvier 2022, en ce qu’il a :

* rejeté la demande régularisée à titre de dommages et intérêts,

* rejeté la demande de condamnation au versement d’une indemnité de première instance au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande à la cour, statuant à nouveau de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] à payer une somme de 5 000 euros au bénéfice du [Adresse 20] [Adresse 9], à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] au paiement d’une somme de 6 385,99 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés en première instance.

Sur l’appel provoqué, il demande à la cour de déclarer l’appel provoqué de la SASU Icade promotion irrecevable et, en toutes occasions, mal fondé, et en conséquence :

— le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a :

* débouté la SAS Icade promotion de ses prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12],

* condamné la SAS Icade promotion aux dépens de la procédure.

En tout état de cause, il demande à la cour de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] et la SASU Icade promotion au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance d’appel ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] et la SASU Icade promotion aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Il approuve les motifs du jugement et fait valoir en outre, au visa, de l’article 1377 ancien du code civil, que :

— le caractère indu des paiements est indéniable car il n’est pas propriétaire des lots litigieux,

— le règlement de copropriété ne constate pas une vente mais fait référence à une vente future,

— ce règlement ne peut faire naître de droits au profit du syndicat des copropriétaires des halles ou de la société Icade promotion qui n’y sont pas parties,

— aucun accord sur la chose et sur le prix n’a été formalisé, et les textes visés par la société Icade promotion ne sont pas applicables,

— s’il devait être considéré que le règlement de copropriété a constaté une vente, elle aurait dû être régularisée par acte authentique dans le délai de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, par ailleurs aucune vente n’a été inscrite au Livre foncier,

— il n’a pas été contesté que la société Icade promotion a payé les charges pendant de nombreuses années, elle paie d’ailleurs toujours les taxes foncières, de sorte qu’il ne peut être soutenu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] se serait depuis toujours comporté en tant que copropriétaire, il n’est en tous cas nullement démontré que tel aurait été le cas depuis 30 ans,

— les conditions exigées par la loi pour la prescription acquisitive ne sont pas réunies, et elle ne peut être invoquée que par le possesseur à son profit, et n’opère pas de plein droit,

— il ne peut lui être reproché de ne pas avoir publié une renonciation à une possession acquisitive qui n’était pas établie, l’article 28 8° du décret du 4 janvier 1955 étant inapplicable en l’espèce, outre le fait que c’est le droit local qui devrait s’appliquer,

— la demande en paiement d’un arriéré de charges formée en appel doit être rejetée.

Il demande l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ayant usé de manoeuvres dilatoires, en invoquant tardivement une fin de non-recevoir, et en procédant à une rétention des pièces. Par ailleurs, il est fondé à solliciter une indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les démarches amiables n’ayant pas abouti.

La demande de dommages et intérêts de la société Icade promotion devra être rejetée car elle connaissait parfaitement la situation et a payé les charges pendant de nombreuses années.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 mai 2024, la société Icade promotion demande à la cour de juger l’appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] mal fondé et de le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société Icade promotion.

Sur appel incident, elle demande à la cour de recevoir son appel incident, le dire bien fondé et, y faisant droit, d’infirmer le jugement intervenu en ce qu’il a :

* déclaré recevable la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] à l’égard de la société Icade promotion au titre des charges de copropriété ;

* condamné la SAS Icade promotion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] la somme de 9 762,68 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* débouté la SAS Icade promotion de ses prétentions pour le surplus ;

* condamné la SAS Icade promotion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sous-sols de la [Adresse 10] aux dépens de la procédure.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] de [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de la société Icade promotion ;

Sur appel provoqué à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], elle demande à la cour de recevoir son appel provoqué, le dire bien fondé et, y faisant droit, infirmer le jugement intervenu en ce qu’il a :

* débouté la SAS Icade promotion de ses prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12].

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à la garantir de toutes condamnations, en principal, frais et intérêts, qui seraient prononcées à son encontre ;

— condamner le [Adresse 20] [Adresse 9] à prendre en charge les charges de copropriété afférentes aux lots 1025, 1027 et 1223 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à payer à la société Icade promotion la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter des présentes écritures.

En tout état de cause, elle demande à la cour de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sous-sols de [Adresse 8] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires de la résidence sous-sols de la [Adresse 10] aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel et de première instance.

Sur l’appel principal du syndicat des copropriétaires de la résidence sous-sols de la [Adresse 10], elle fait valoir que sa condamnation n’est recherchée qu’à titre subsidiaire, et que le syndicat de la Résidence sous sols de la [Adresse 10] ne peut, sans se contredire, soutenir que la société Icade promotion n’est pas copropriétaire, et de manière, même subsidiaire, demander sa condamnation au paiement des charges de copropriété.

Sur son appel incident, elle fait valoir en premier lieu que la qualité de propriétaire des lots en cause du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] n’est pas contestable car :

— le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], appelant, confirme lui même qu’elle n’a pas de droit de propriété sur les lots litigieux,

— la vente des lots était parfaite dès la régularisation du règlement de copropriété conformément aux articles 1113 et suivants et 1583 du code civil, car s’agissant de locaux de « liaisons verticales et gaines » pour les lots 1025 et 1027, et d’un « local pour caves, liaisons et gaines » pour le lot 1223, le prix ne constituait pas un élément déterminant de la vente,

— le syndicat des copropriétaires ne s’est pas vu ouvrir une possibilité d’acquérir mais s’est engagé à acquérir et à payer les charges ; le règlement de copropriété engageant le syndicat, il doit s’y conformer,

— le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a tacitement accepté l’offre de la société Capri, comme le confirme son comportement, et s’il n’avait pas acquis les locaux il n’aurait pas pu les utiliser,

— les conditions de la prescription acquisitive sont réunies et toute personne y ayant intérêt peut se prévaloir de l’usucapion,

— l’exercice par les créanciers du droit d’invoquer la prescription peut même faire tomber l’éventuelle renonciation du possesseur, l’article 2253 du code civil s’appliquant aussi à la prescription acquisitive,

— la possession qui remplit les conditions légales suffit à rendre le possesseur pleinement propriétaire,

— le [Adresse 20] [Adresse 9] n’a jamais renoncé à sa prescription acquisitive en l’absence de publication d’un acte en ce sens, en application des articles 28, 8° et 30, 4 du décret du 4 janvier 1955.

Elle soutient ensuite que les charges réclamées n’ont pas été justifiées, et qu’elle peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des charges car elle n’a jamais pu jouir des lots, n’a pas été convoquée aux assemblées générales et n’a pas reçu les appels de fonds.

Sur son appel provoqué à l’égard du syndicat de la [Adresse 12], elle fait valoir que le non-paiement des charges lui est imputable, puisqu’il ne l’a jamais informée des charges dues, et elle n’a jamais pu jouir des lots. Elle souligne la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires [Adresse 12], qui a été membre du conseil syndical, ce qui justifie sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] conclut à l’irrecevabilité de l’appel principal du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] et à l’irrecevabilité de l’appel provoqué de la société Icade Promotion mais sans soulever aucun moyen précis. En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer ces appels recevables.

1- Sur la demande en répétition de l’indu formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8]

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] fonde son action sur les dispositions de l’article 1377 ancien du code civil, applicable au litige, selon lequel : 'lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier', arguant de ce qu’il n’est pas propriétaire des lots n° 1025,1027 et 1223 dépendant du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8], au titre desquels il a acquitté des charges.

Ces lots sont définis dans l’état de division figurant dans le règlement de copropriété reçu en la forme authentique par Me [T], notaire à la Wantenau, le 25 février 1977 comme étant :

— le lot n° 1025 : au deuxième sous-sol niveau – 4,78, un local de liaison verticales et gaines et une fraction des parties communes A,

— le lot n° 1027 : au deuxième sous-sol niveau – 4,78, un local de liaison verticales et gaines et une fraction des parties communes A,

— le lot n° 1223 : au premier sous-sol niveau -2,30 un local pour caves, liaisons et gaines et une fraction des parties communes A et P.

Ces lots sont inscrits au Livre foncier de [Localité 19] comme appartenant à la SA Compagnie d’aménagement et de promotion immobilière – Capri -, aux droits de laquelle vient désormais la société Icade promotion.

Comme l’a rappelé le tribunal, l’inscription au Livre foncier constitue une présomption simple de propriété, susceptible de preuve contraire.

Le tribunal a exactement retenu à cet égard, par des motifs que la cour fait siens, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et la société Icade promotion ne pouvaient déduire des termes du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9], dont seul un extrait est produit, l’existence d’une vente des lots litigieux au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12].

En effet, ce règlement qui prévoit en son article IX bis 1/ intitulé 'copropriété des locaux en sous-sol de l’ensemble immobilier CENTRE HALLES’ : ' ainsi qu’il a été dit dans l’exposé en tête du présent réglement, le Syndicat de la présente copropriété doit faire l’acquisition de la CAPRI des lots numéros 1025,1027 et 1223 de la copropriété des locaux en sous-sols de l’ensemble immobilier [Adresse 6] dont elle est actuellement propriétaire. Cette acquisition est nécessaire pour satisfaire à la servitude du règlement de copropriété desdits locaux en sous-sol ci-après rapportée , et en son paragraphe VI intitulé 'acquisition par le syndicat des copropriétaires’ : ' pour compléter l’équipement de l’immeuble au sous-sol aux niveaux – 4,78 et – 2,30 et en assurer l’accès au niveau + 0,40 le Syndicat des copropriétaires fera l’acquisition de la CAPRI des biens et droits immobiliers suivants: (…) , cette mention étant suivie du descriptif des lots litigieux, fait seulement référence à un projet d’acquisition, lequel n’a jamais été régularisé. Par ailleurs, la société Capri, propriétaire desdits lots selon cet acte, n’y était pas partie, et enfin aucun prix, fut-il symbolique au regard de la nature des locaux, n’a été stipulé.

Le premier juge a en outre relevé avec pertinence, qu’à supposer qu’il puisse être considéré que le règlement de copropriété comporterait un accord sur la chose et sur le prix, la vente aurait dû être réitérée en la forme authentique, conformément à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, puisque ce règlement de copropriété n’était pas lui-même établi en cette forme.

Par voie de conséquence, l’existence d’un titre qui serait contraire à l’inscription au Livre foncier n’est pas établie.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et la société Icade Promotion peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 2253 du code civil selon lequel : ' les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer ou l’invoquer lors même que le débiteur y renonce , ces dispositions étant en effet applicables à la prescription acquisitive conformément à l’article 2259 du même code.

Toutefois, il leur appartient d’établir, conformément à l’article 2261 du code civil, l’existence d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, pendant une durée de trente ans.

Si les pièces versées aux débats permettent d’établir un paiement des charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de janvier 2008 à fin 2015, les charges postérieures n’ayant donné lieu qu’à des versements très sporadiques, ainsi que la participation de ce syndicat des copropriétaires aux assemblées générales du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] des 2 mai 2002, 20 décembre 2012, 19 décembre 2013, et 24 juin 2014, ces éléments et l’utilisation des locaux dont s’agit sont toutefois insuffisants pour caractériser une possession répondant aux exigences de l’article 2261 du code civil pendant trente ans, alors qu’il est démontré par ailleurs qu’à tout le moins en 2017, l’avis de taxe foncière était toujours adressé à la société Capri, aux droits de laquelle vient la société Icade Promotion.

La preuve que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] soit propriétaire des lots litigieux n’étant pas rapportée, le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a accueilli sa demande en répétition de l’indu dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10], et a condamné ce dernier au remboursement des charges acquittées par erreur par le syndicat des copropriétaires intimé, dont le montant n’est pas discuté, l’appelant ne démontrant pas que ces paiements auraient été réalisés volontairement par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], en connaissance de son erreur.

2 – Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]

Au vu de ce qui précède, dès lors qu’il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a la qualité de propriétaire des lots litigieux, le jugement entrepris doit être confirmé en tant qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires appelant en paiement d’un arriéré de charges.

Cette demande qui ne tend pas à l’allocation de dommages et intérêts, mais au paiement de charges de copropriété, ne peut pas davantage prospérer sur un fondement délictuel, alors qu’au surplus, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de la [Adresse 10] du fait du non-paiement des charges de copropriété résulte de sa propre carence ayant consisté à en demander paiement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sans s’assurer qu’il était bien propriétaire des lots litigieux, ce dernier ne pouvant se voir reprocher par le syndicat des copropriétaires appelant de ne pas les avoir acquis.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de [Adresse 8]

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] invoque le caractère manifestement dilatoire de la résistance de l’appelant qui a tardé à lui opposer une fin de non-recevoir, en se prévalant abusivement d’une hypothétique prescription acquisitive des lots tout en se gardant de produire les pièces de nature à l’établir. Il soutient en outre que le syndicat des copropriétaires appelant a tenté de masquer sa carence dans le recouvrement des charges de copropriété affectés aux lots litigieux sollicitées à l’encontre du 'mauvais débiteur'.

Le jugement sera également confirmé en tant qu’il a rejeté cette demande, faute pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de rapporter la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires qui courent depuis 2015 avec capitalisation.

4 – Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8] contre la société Icade promotion

Il résulte de ce qui précède que les lots litigieux sont toujours la propriété de la société Capri, aux droits de laquelle vient la société Icade promotion, laquelle est redevable des charges de copropriété en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sous-sol de [Adresse 8] est dès lors fondé à agir en paiement desdites charges contre cette société, cette demande subsidiaire n’étant pas en contradiction avec la position adoptée par l’appelant sur la demande principale, et ne faisant que tirer les conséquences qui s’imposent en cas de rejet des prétentions qu’il oppose à la demande principale.

Toutefois, comme l’a rappelé le premier juge, la demande ne peut prospérer qu’à la condition pour le syndicat des copropriétaires de produire les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les travaux et budgets prévisionnels et les appels de fonds.

L’appelant produisant à hauteur de cour les mêmes pièces qu’en première instance qui ont été précisément examinées et détaillées par le premier juge, le jugement entrepris sera confirmé en tant qu’il a limité la condamnation de la société Icade promotion à la somme de 9 762,68 euros, seule justifiée.

Cette société ne peut opposer une exception d’inexécution au motif qu’elle n’aurait pas la jouissance effective des lots litigieux, le tribunal ayant exactement rappelé que l’obligation au paiement des charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires découlait de la qualité de copropriétaire et non de celle d’occupant. Elle ne peut pas non plus se prévaloir du fait qu’elle n’a pas été destinataire des appels de fonds, alors qu’elle ne pouvait ignorer l’absence de cession effective des lots en cause pour lesquels elle était au surplus toujours destinataire des avis d’imposition relatifs à la taxe foncière.

5 – Sur l’appel en garantie de la société Icade promotion contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et sa demande de dommages et intérêts

Comme relevé ci-dessus, la société Icade promotion qui ne pouvait ignorer qu’aucune cession n’était intervenue au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] n’a rien entrepris pour régulariser la situation. Elle ne peut, dans ces conditions, reprocher à ce syndicat d’avoir 'usurpé la qualité de copropriétaire', le fait qu’elle soit tenue au paiement des charges de copropriété découlant uniquement de sa qualité de propriétaire des lots litigieux, et l’absence de régularisation de la vente au profit du syndicat des copropriétaires de sa propre carence.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté ces demandes.

6- Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et frais exclus des dépens, y compris en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront supportés in soliudm par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8] et par la société Icade promotion, qui seront condamnés au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], et seront déboutées de leurs propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel principal du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8] et l’appel provoqué de la société Icade Promotion dirigés contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] recevables ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 18 janvier 2022 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de [Adresse 8] et la société Icade promotion in solidum aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes sur ce fondement.

La greffière, La présidente de chambre,