Cour d'appel de Montpellier, Chambre commerciale, 19 mai 2026, n° 24/03796

TGI 30 mai 2024

CA Montpellier
Confirmation 19 mai 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI EDE a donné à bail un local commercial à la SASU Le Pain d'Aphrodite. Suite à des infiltrations par la toiture ayant endommagé l'installation électrique, la locataire a fait réaliser des travaux de remise aux normes. La SCI EDE a été assignée en paiement des factures correspondantes.

Le tribunal de première instance a déclaré l'action de la locataire recevable et fondée, constatant un défaut de délivrance parfaite du bien loué. Il a condamné la SCI EDE au remboursement des travaux d'électricité, considérés comme des grosses réparations incombant au bailleur selon l'article 606 du Code civil et le bail.

La cour d'appel confirme le jugement, estimant que les travaux de conformité électrique, rendus nécessaires par les infiltrations, relèvent bien des grosses réparations à la charge du bailleur. Elle condamne en outre la SCI EDE à rembourser une facture complémentaire, confirmant ainsi intégralement la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. com., 19 mai 2026, n° 24/03796
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/03796
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 mai 2024, N° 24/00047
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu ESCANDEYves SINSOLLIERNina BAUDIERE SERVAT
Parties :	S.C.I. EDE c/ S.A.S.U. LE PAIN D' APHRODITE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 19 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03796 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKID

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 MAI 2024

TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE [Localité 1]

N° RG 24/00047

APPELANTE :

S.C.I. EDE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lola JULIE substituant M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et M^e Matthieu ESCANDE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEE :

S.A.S.U. LE PAIN D’APHRODITE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yves SINSOLLIER de la SELARL SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 24 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 AVRIL 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

En présence des juges consulaires du tribunal de commerce de MONTPELLIER, Madame Sybille IMBERT et Monsieur Maxime LIBASSI.

Greffier lors des débats : M^me Elodie CATOIRE

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Elodie CATOIRE, greffier

FAITS et PROCEDURE

Le 1er Avril 2022, la SCI EDE a donné à bail commercial à la SASU Le Pain d’Aphrodite un local pour y exercer son activité de boulangerie, pâtisserie, pizzeria, snacking.

Selon factures, en date des 24 avril 2022 pour un montant de 1 000 euros, des 27 juin 2022 pour un montant de 2 738,40 euros, et du 24 avril 2023 pour un montant de 9 519,16 euros, la société Le Pain d’Aphrodite, suite à sinistre déclaré à son assureur, a fait réaliser des travaux d’électricité dans ses locaux loués.

Le 1er décembre 2023, la société Le Pain d’Aphrodite a vainement mis en demeure la société EDE de lui rembourser le montant de ces différentes factures, puis par exploit du 2 janvier 2024, l’ a assignée en paiement.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mai 2024, le tribunal de judiciaire de Narbonne a :

— déclaré l’action de la société le Pain d’Aphrodite recevable et fondée,

— constaté le défaut de délivrance parfaite du bien loué,

— condamné en conséquence la société EDE au paiement à la société le Pain d’Aphrodite des sommes suivantes :

La somme de 1 000 euros pour le remplacement du disjoncteur et des accessoires, somme réglée au prestataire le 22 avril 2022,

La somme de 2 738,40 euros pour le démontage de l’ancienne installation, la récupération du gaz et la pose d’un nouveau groupe de froid,

La somme de 9 519,16 euros pour la dépose de l’entier tableau électrique,

— condamné la société EDE à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens ainsi qu’au remboursement de toutes sommes pouvant être mises à sa charge,

— et rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 19 juillet 2024, la SCI EDE a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 8 juillet 2025, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté les demandes de cette société d’irrecevabilité des conclusions et pièces de la société Le Pain d’Aphrodite.

Par conclusions du 16 octobre 2024, la société EDE demande à la cour, au visa des articles 606, 1103, 1104, 1219, 1220, 1240, 1353, 1719 du code civil, 9, 32-1 et 700 du code de procédure civile de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

— débouter la société le Pain d’Aphrodite de toutes ses demandes ;

— condamner la société le Pain d’Aphrodite au remboursement de l’intégralité des sommes perçues au titre de la condamnation relevant du jugement, de son exécution provisoire et de son exécution forcée ;

— et la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de réparation du préjudice subi du fait de cette procédure abusive et celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 27 janvier 2025, la SASU Le Pain d’Aphrodite demande à la cour, au visa des articles 1103, 1719 et 1720 du code civil, de confirmer le jugement entrepris, de condamner la SCI EDE à lui payer la somme de 1 345,20 euros de complément électrique et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 24 mars 2026.

MOTIFS :

Les premiers juges ont relevé à bon droit d’une part que la conformité électrique du bien loué, assurant la capacité et la sécurité d’exploitation du local mis à disposition, fait partie des travaux nécessairement à la charge du propriétaire au sens de l’article 606 du code civil, tels que le précise la loi Pinel du 18 juin 2014 qui vise les mises aux normes constitutives de grosses réparations, et d’autre part que l’article 5 du bail signé le 1er avril 2022 confirme cette obligation en rappelant que si le preneur accepte d’effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail, tous travaux d’entretien locatif, les gros travaux limitativement visés à l’article 606 du code civil restent néanmoins à la charge du bailleur.

Il résulte des productions que le 17 mai 2023, l’assureur de la société Le Pain d’Aphrodite a écrit, sans obtenir aucune réponse, au syndic de la copropriété dans laquelle la société exploitait son fonds de commerce, pour lui signaler que son assurée subissait des infiltrations importantes provenant de la toiture de l’immeuble endommageant son matériel, en lui demandant de la remettre en état.

L’assureur renouvelait vainement ses demandes les 20 juin et 25 septembre 2023.

Par ailleurs, la société Le Pain d’Aphrodite produit un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages en date du 13 juin 2022, établi à l’issue d’une expertise amiable à laquelle cette société avait participé, en présence de son assureur, du syndic de copropriété et de l’assureur de ce dernier, mentionnant que dans les locaux exploités par cette dernière, « le 16 avril 2022, des infiltrations par toiture sont constatées, atteignant dans le laboratoire une armoire électrique. L’eau a provoqué un court-circuit endommageant différents disjoncteurs, des compresseurs d’une chambre de pousse et d’une climatisation, et qu’un défaut d’étanchéité de la couverture du toit terrasse est à l’origine du sinistre ».

En outre, la société Le Pain d’Aphrodite produit une attestation en date du 23 janvier 2025, établie par la société JV Clim qui a réalisé l’essentiel des travaux, et dans laquelle cette dernière indique que ceux-ci ont consisté en des « travaux de remise aux normes électriques ainsi que le tableau électrique (') causés par l’infiltration des eaux de pluie de la fuite du toit, et que l’installation était dangereuse à l’incendie avec risque d’électrocution », corroborant l’expertise amiable diligentée.

La société Le Pain d’Aphrodite produit les différentes factures acquittées dont elle sollicite le remboursement.

En conséquence, la société Ede ne plaide pas utilement que les installations électriques du local auraient fait l’objet d’un contrôle et d’une mise en conformité électrique au mois de décembre 2017 (rapport de la SOCOTEC du 9 décembre 2017 et facture de travaux d’électricité du 5 janvier 2018 pour un montant de 408,86 euros), alors que le défaut de conformité de l’installation électrique provient de désordres survenus postérieurement à la prise de bail et dont elle ne soutient pas qu’elle n’aurait pas eu connaissance.

Dans ces circonstances, vu la nature de son activité et l’urgence des travaux, voire le danger, le preneur est fondé d’avoir fait réaliser les travaux d’électricité sans avoir sollicité l’autorisation préalable du bailleur, étant relevé que la société EDE ne justifie pas que les travaux réalisés pour son compte par la société Le Pain d’Aphrodite n’auraient pas été adaptés dans leur ampleur ou dans leur coût.

De même, le bailleur ne peut reprocher au preneur de ne pas avoir mis en cause judiciairement le syndic de copropriété pour obtenir le remboursement des factures de remise en conformité de l’électricité de son local, alors que ces derniers correspondent à des travaux distincts de ceux qui incombent à une copropriété, ayant leur cause uniquement dans le contrat de bail.

Les travaux d’électricité que la société Le Pain d’Aphrodite a fait réaliser relèvent comme elle le soutient des gros travaux de conformité électrique limitativement visés à l’article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur, de sorte que le jugement sera intégralement confirmé.

La S.C.I. EDE sera en outre condamnée au paiement de la somme de 1 345,20 euros correspondant au remboursement d’une facture complémentaire en date du 2 mai 2023 portant sur des travaux de mise en conformité électrique effectués par la société JV Clim, et dont la nécessité résulte de l’attestation précitée du 23 janvier 2025 comme étant encore la conséquence des infiltrations survenues dans le local commercial et qui profitent au bailleur.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la SCI EDE à payer à la SASU Le Pain d’Aphrodite la somme de 1 345,20 euros au titre de la facture du 2 mai 2023,

Condamne la SCI EDE aux dépens de l’instance d’appel,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI EDE, et la condamne à payer à la SASU Le Pain d’Aphrodite la somme de 3 000 euros.

Le greffier La présidente