Cour d'appel de Caen, n° 11/01107

TI Lisieux 8 novembre 2010

Arguments

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Rejeté
Absence de réclamation de loyer
La cour a estimé que l'absence d'envoi d'un avis d'échéance ne dispense pas les locataires de leur obligation de payer le loyer.
Rejeté
État vétuste et insalubre du logement
La cour a noté que les locataires n'avaient jamais sollicité d'exécution de travaux et n'avaient pas effectué d'entretien, ce qui constitue un manquement.
Rejeté
Pourparlers entre l'Etat et la Communauté de communes
La cour a jugé qu'il n'était pas justifié de l'existence de tels pourparlers, rendant le sursis inapproprié.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé d'allouer une somme complémentaire au Ministère de la Défense au titre des frais irrépétibles, rejetant ainsi la demande des locataires.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, n° 11/01107
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	11/01107
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lisieux, 8 novembre 2010, N° 11/08/0509

Sur les parties

Avocat(s) :	Marine VIGNON
Cabinet(s) :	CALEX AVOCATSSCP F GRANDSARD - J-M DELCOURT AVOUES
Parties :	MINISTERE DE LA DEFENSE

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 11/01107

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de LISIEUX en date du 08 Novembre 2010 -

RG n° 11/08/0509

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2012

APPELANTS :

Monsieur B A

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocats au barreau de CAEN

assisté de la SCP VIAUD-REYNAUD-BLIN-LION, avocats au barreau de LISIEUX,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022011003017 du 25/05/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Madame D Y

née le XXX à XXX

XXX

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocats au barreau de CAEN

assistée de la SCP VIAUD-REYNAUD-BLIN-LION, avocats au barreau de LISIEUX,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022011003017 du 25/05/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

MINISTERE DE LA DEFENSE

XXX

représenté par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avocats au barreau de CAEN,

assisté par M^e Marine VIGNON, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2012, sans opposition du ou des avocats, Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER :M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CHRISTIEN, Président,

Madame BEUVE, Conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, rédacteur,

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2012 et signé par Monsieur CHRISTIEN, Président, et M^me LE GALL, Greffier

* * *

M. B A et M^me D Y sont appelants du jugement rendu le 8 novembre 2010 par le Tribunal d’instance de Lisieux qui a :

— validé le congé qui leur a été délivré le 28 mars 2008,

— constaté en conséquence la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2008.

— ordonné en conséquence leur expulsion du bâtiment 109 droit avec un garage appentis, situé sur un terrain clos d’environ 400 m², au camp de Percy, XXX

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges en cours à compter du 1^er octobre 2008 jusqu’à libération effective des lieux.

— constaté que M. A et M^me Y sont occupants sans droit ni titre des autres parties de l’ensemble immobilier cadastré C 15 et D 9 lieu dit Guérande et la Fontaine, commune de Percy en Auge, propriété du Ministère de la Défense.

— ordonné leur expulsion des dites parties de l’ensemble immobilier.

— fixé à 350 € par mois l’indemnité d’occupation due par M. A et M^me Y pour les lieux occupés sans droit ni titre, à compter du jugement et jusqu’à libération complète des lieux.

— rejeté toutes conclusions plus amples au contraires des parties.

— condamné M. A et M^me Y à payer au Ministère de la Défense la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 10 juin 2011, M. A et M^me Y demandent à la Cour de réformer le jugement déféré.

A titre principal, de débouter le Ministère de la Défense de ses demandes et de le condamner au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, de surseoir à statuer sur la demande d’expulsion, compte tenu des pourparlers avancés entre l’Etat et la Communauté de communes de Trois Rivières.

Par conclusions du 18 juillet 2011, le Ministère de la Défense demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et y ajoutant de condamner M. A et M^me Y à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Le Ministère de la Défense est propriétaire d’un terrain et de bâtiments situés à Percy en Auge.

Le 23 avril 1990, cet ensemble immobilier a été vendu à M. Z et X, qui par acte sous seing privé en date du 1^er octobre 1990 ont donné à bail à M. A et à M^me Y une maison mitoyenne et un garage appentis constituant le bâtiment 109 du dit ensemble.

Par jugement en date du 14 avril 1992, le Tribunal Administratif de Caen a annulé la décision de mise en vente du domaine.

Le Conseil d’Etat a confirmé cette décision par arrêt du 29 juillet 1994.

Par jugement du 13 novembre 1996, le Tribunal Administratif de Caen a constaté la nullité de l’adjudication prononcée le 23 avril 1990 au profit de M. Z et X.

Aux termes d’un procès-verbal en date du 20 mai 1997, le Ministère de la Défense a procédé à la reprise des lieux.

Le 23 mars 2000, le Ministère de la Défense a mis M. A et M^me Y en demeure de quitter les lieux.

Une procédure de vente amiable n’a pas abouti.

Une assignation tendant à voir ordonner l’expulsion de M. A et M^me Y a alors été délivrée le 3 février 2006, au motif qu’ils étaient occupants sans droit ni titre.

Par jugement du 9 octobre 2006 le tribunal d’instance de Lisieux a rejeté les demandes présentées par le Ministère de la Défense au motif que le bail consenti par Messieurs Z et X étaient opposables au Ministère de la Défense.

Par acte d’huissier du 28 mars 2008, le Ministère de la Défense a fait délivrer un nouveau congé à M. A et M^me Y pour motifs légitimes et sérieux sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, et les a fait assigner, par acte du 10 décembre 2008, devant le Tribunal d’instance de Lisieux aux fins de voir valider le dit congé et d’entendre ordonner leur expulsion.

M. A et M^me Y se sont opposés aux demandes.

C’est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu.

En cause d’appel, les parties reprennent pour l’essentiel la même argumentation qu’en première instance.

Le Ministère de la Défense invoque des manquements graves des locataires à leurs obligations de paiement des loyers, d’entretien et de réparations, d’usage paisible des lieux suivant leur destination ainsi que la nécessité d’une gestion saine du patrimoine militaire imposant la reconversion du site et la démolition des bâtiments.

M. A et M^me Y soutiennent qu’il ne saurait leur être fait grief de ne pas avoir réglé un loyer qui ne leur a pas été réclamé, que le logement loué est vétuste et insalubre de sorte que l’on ne saurait leur reprocher de ne pas avoir entrepris des réparations locatives, qu’ils occupent les lieux qui leur ont été loués et que le fait qu’ils occupent un des bâtiments transformé en étable ne saurait constituer un manquement au sens de la loi.

Ils ajoutent que les immeubles pour partie occupés n’ont plus d’utilité pour les Armées et que le projet de restructuration ne peut constituer un motif de résiliation de bail.

S’agissant du manquement à l’obligation de payer les loyers, il sera relevé que le bail consenti le 1^er octobre 1990 par M. Z et M. X à M. A et M^me Y a été jugé opposable au Ministère de la Défense par jugement du Tribunal d’instance de Lisieux en date du 9 octobre 2006.

Le bail stipule que les locataires ont l’obligation de payer les loyers le 1^er de chaque mois.

Le Ministère de la Défense prenant acte de ce que le bail lui était opposable a émis un titre de perception le 7 juin 2007 portant sur les loyers non prescrits couvrant la période du 1^er avril 2002 au 31 mars 2007.

Un congé a été délivré aux locataires le 28 mars 2008 leur rappelant leurs obligations.

Si des règlements ont été opérés pour les mois d’avril à décembre 2007, il demeure, ainsi que l’a justement souligné le premier juge, qu’à la date de délivrance du congé l’arriéré de loyers n’avait pas été apuré et que les loyers courants n’étaient plus payés depuis le mois de janvier 2008.

Il ne peut être utilement soutenu que le bailleur n’aurait pas réclamé le paiement des loyers dès lors que l’absence d’envoi d’un avis d’échéance avant la délivrance d’un commandement ne dispense pas le preneur de satisfaire à son obligation de payer le loyer, qui est l’une des obligations essentielles du bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a relevé que les manquements réitérés des locataires à leur obligation de payer les loyers sur une aussi longue période constitue un motif légitime et sérieux de congé.

S’agissant du manquement à l’obligation d’entretien, et du manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux suivant leur destination, le premier juge a, par des motifs pertinents que la Cour adopte, relevé à juste titre que le logement loué, situé dans le bâtiment 109, n’est plus occupé par les locataires qui l’ont transformé en remise, ainsi que cela ressort du constat établi par M^e Quillet Huissier de justice.

Cette transformation constitue une violation de l’obligation prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de ne pas transformer les locaux sous l’accord du propriétaire.

Il sera relevé que, si le logement ne comportait pas d’autre moyen de chauffage qu’une cuisinière à bois, les locataires n’ont jamais émis la moindre réclamation ni sollicité l’exécution de travaux du propriétaire et qu’ils n’ont effectué aucuns travaux d’entretien dans ce logement transformé en remise.

Il a également justement été noté par le Tribunal d’instance que M. A et M^me Y occupaient des bâtiments non compris dans le bail à savoir le bâtiment 108 et le jardin adjacent pour leur habitation, le garage de la maison 106 utilisé comme niche à chiens, le jardin clos de la maison 112 pour leur basse cour, le bâtiment 121 pour le stockage des palettes de bois et la laine des moutons, le garage du bâtiment 123 et les abords herbagés des bâtiments pour faire paître leurs moutons.

S’agissant enfin du motif tiré d’une saine gestion du patrimoine immobilier de l’Armée, s’il n’est pas contesté que cet ensemble immobilier n’a plus d’utilité pour l’armée, il est constant que le Ministère de la Défense cherche à le céder depuis plus de 20 ans, et la cession de cet ancien dépôt de munitions ne pourra intervenir que si elle concerne la totalité du terrain, le motif de reconversion invoqué par le Ministère de la Défense apparaît donc sérieux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a validé le congé délivré à M. A et à M^me Y et qu’il a ordonné leur expulsion, sans faire droit à la demande de sursis à exécution dès lors qu’il n’est nullement justifié de l’existence de pourparlers entre l’Etat et la Communauté de Communes de Trois Rivières.

En équité, il sera alloué une somme complémentaire de 1.200 € au titre des frais irrépétibles au Ministère de la Défense.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y additant

Condamne M. A et M^me Y à payer au Ministère de la Défense une somme complémentaire de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. A et M^me Y aux dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL J. CHRISTIEN