COUR D’APPEL DE CAYENNE

XXX

CHAMBRE CIVILE

ARRET N°126

RG 14/00243

XXX

C/

Y

SCP OFFICE NOTARIAL BRAVO-MARKOUR

ARRET DU 04 JUILLET 2016

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

97122 BAIE-MAHAULT

représentée par M^e Christophe PIGNEIRA, avocat postulant au barreau de GUYANE, M^e WIN-BOMPARD, avocat plaidant au barreau de GUADELOUPE

INTIMEES :

Madame X, Y

XXX

XXX

Maître José LOBEAU, avocat au barreau de GUYANE

SCP OFFICE NOTARIAL BRAVO-MARKOUR

XXX

XXX

Maître José LOBEAU, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS:

L’affaire a été débattue le 11 Avril 2016 en audience publique et mise en délibéré au 04 Juillet 2016, devant la Cour composée de :

M. Henri DE LAROSIERE DE CHAMPFEU, Premier Président

Monsieur François GENICON, Président de Chambre

M^me Sylvie COLLIERE, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Cécile BINARD, Greffier, présente lors des débats

Mr David DUBUT, Greffier, présent lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Exposé du litige :

Par acte authentique du 29 mars 2006, établi par M^e Elie Markour, notaire associé à Cayenne, X Y a vendu, à la société civile immobilière Judielpaja, un immeuble situé XXX, à Cayenne, au prix de 182 938, 82 €, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, avant le 23 mai 2006. L’acquéreur a versé un dépôt de garantie correspondant à 10 % du prix de vente. Il a été convenu qu’en cas de défaut de réalisation de la condition suspensive, le dépôt de garantie ne serait restitué à l’acquéreur que s’il rapportait la preuve qu’il n’était pas responsable de cette absence de réalisation.

La vente ne s’est pas réalisée et, le 4 octobre 2007, X Y a assigné la société Judielpaja et la société civile professionnelle Bravo-Markour, titulaire d’un office notarial, réclamant le versement du dépôt de garantie, ainsi que la condamnation de l’acquéreur et du notaire à lui verser des dommages et intérêts, outre une indemnité pour ses frais d’avocat.

Par jugement du 4 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Cayenne a ordonné le versement du dépôt de garantie de 18 293, 82 € à X Y, et le paiement, à cette dernière, par la société Judielpaja, d’une indemnité de 2 000 € en remboursement de ses frais d’avocat, les autres demandes des parties étant rejetées. Le tribunal a estimé que la société Judielpaja avait tardé à l’occasion de l’instruction de sa demande de prêt, et n’avait pas justifié, dans les conditions prévues par le contrat de vente, de l’obtention ou du défaut d’obtention du prêt.

La société Judielpaja a relevé appel de ce jugement, le 12 mars 2010.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Cayenne, du 10 septembre 2012, qui a condamné la société Judielpaja au paiement d’une indemnité de 1 000 € de dommages et intérêts à l’office notarial, et de deux indemnité de 1 000 € en remboursement de leurs frais d’avocat, allouées, l’une, à X Y, l’autre, à l’office notarial.

Cet arrêt a été cassé par arrêt de la Cour de cassation, du 9 avril 2014, qui a renvoyé les parties devant la Cour d’appel de Cayenne, autrement composée.

Dans ses conclusions du 14 décembre 2015, notifiées par voie électronique sur le réseau privé virtuel avocats, X Y réclame à la société Judielpaja le versement de la somme de 18 293, 88 € au titre du dépôt de garantie et d’une indemnité de 3 000 € en remboursement de ses frais d’avocat.

La société Judielpaja demande la restitution du dépôt de garantie de 18 293, 82 €, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2008, ainsi que la condamnation de X Y à lui verser 10 000 € de dommages et intérêts et 5 000 € en remboursement de ses frais d’avocat. Elle sollicite que la décision soit reconnue opposable à l’office notarial.

Motifs de l’arrêt :

L’appel a été introduit dans les formes et délai de la loi. Il est recevable.

Sur le fond, le compromis de vente a été conclu le 29 mars 2006. La condition suspensive d’obtention d’un prêt prévoyait le dépôt, dans un délai d’un mois à compter de cette date, d’une demande de prêt à la Bred Banque populaire, pour la somme maximale de 180 000 €, remboursable en huit ans, avec, en garantie, un privilège de prêteur de deniers pouvant être assorti d’une hypothèque conventionnelle. L’acte de vente a prévu que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 23 mai 2006.

En l’espèce, la société Judielpaja a déposé un dossier de prêt à la Bred le 30 mars 2006, soit le lendemain de la signature du compromis. Par lettre du 17 mai 2006, la Bred a indiqué à la société Judielpaja que sa demande de prêt était rejetée, sans lui préciser que son dossier était incomplet, ce dont il résulte que le dossier de demande de prêt était complet lors de son dépôt. La production et l’invocation de cette lettre en appel ne sont pas irrecevables, compte tenu des dispositions de l’article 563 du Code de procédure civile.

Ainsi, il apparaît que la condition suspensive n’a pas été remplie, en raison du refus, par la Bred, d’accorder le prêt demandé, ce refus étant intervenu dans le délai prévu.

Il n’importe que, par la suite, le gérant de la société Judielpaja ait sollicité une seconde banque, et qu’il ait tenté de faire revenir la Bred sur sa décision, en lui envoyant, en juin 2006, après le refus du 17 mai 2006, des documents médicaux pour la persuader de son bon état de santé. En l’état du refus du 17 mai 2006, il apparaît que la condition suspensive n’était pas remplie. De même, la circonstance que X Y ait proposé de retarder la date de validité du compromis est dénuée de conséquence sur le défaut de réalisation de la condition.

X Y ne rapporte pas la preuve que l’absence de réalisation de la condition, à la date du 17 mai 2006, provienne de la faute de l’acquéreur. Certes, le contrat imposait à la société Judielpaja de notifier le défaut d’obtention du prêt à l’acquéreur dans les trois jours suivant le 23 mai 2006, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qu’elle n’a pas fait. Cependant, cette omission ne suffit pas à caractériser une faute de la société Judielpaja dans l’exécution de ses obligations contractuelles. De même, aucune conséquence ne peut être tirée de la circonstance que la société Judielpaja ait informé du dépôt de son dossier de prêt, non le vendeur, mais le notaire qui avait rédigé l’acte de vente, cette inobservation ne revêtant pas davantage un caractère fautif, dès lors que le notaire, ainsi avisé, pouvait informer l’acquéreur, et que le dossier de prêt a été déposé dès le lendemain de la signature de l’acte. Il n’est en rien démontré que l’instruction de la demande de prêt ait été entravée par un retard quelconque de l’acquéreur.

Ainsi, il n’est pas prouvé que la société Judielpaja ou son gérant aient manqué, de manière fautive, à leurs obligations contractuelles, ni qu’ils soient à l’origine de la défaillance de la condition. En conséquence, le vendeur ne pouvait conserver le dépôt de garantie, et aucune clause pénale ne peut être mise à la charge de l’acquéreur. Ainsi, celui-ci est fondé à obtenir la restitution du dépôt de garantie.

La somme allouée, de 18 293, 82 €, portera intérêt au taux légal à compter de la notification du présent arrêt. En effet, il résulte de l’article 1153 du Code civil que la partie qui doit restituer une somme d’argent qu’elle détenait en vertu d’une décision de justice exécutoire n’en doit les intérêts qu’à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.

Cette décision ne pourra être déclarée opposable à la société civile professionnelle titulaire d’un office notarial Bravo-Markour, dès lors que celle-ci n’a pas été assignée devant la Cour, dans l’instance de renvoi près cassation.

L’erreur d’appréciation de X Y sur l’étendue de ses droits n’est pas fautive. Ainsi, la demande de dommages et intérêts présentée contre elle sera écartée.

Il serait inéquitable que la société Judielpaja conserve la charge de ses frais d’avocat.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR ;

Statuant publiquement et contradictoirement ;

DECLARE l’appel recevable ;

INFIRME le jugement ;

ORDONNE le remboursement, à la société civile immobilière Judielpaja, du dépôt de garantie de 18 293, 82 € qu’elle avait versé ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal, à la charge de X Y, à compter de la signification qui lui sera faite du présent arrêt ;

CONDAMNE X Y au paiement, à la société civile immobilière Judielpaja, d’une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE X Y aux dépens ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le premier président et par le greffier ;

LE GREFFIER LE PREMIER PRÉSIDENT