COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 11 Juin 2015

RG : 14/02204

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’ALBERTVILLE en date du 08 Août 2014, RG 14-000189

Appelants

M. C X

né le XXX à XXX,

et

M^me G J épouse X

née le XXX à XXX,

demeurant ensemble XXX

assistés de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimé

M. A F

né le XXX à XXX

assisté de la SCP SCP VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 28 avril 2015 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président qui a procédé au rapport

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller,

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Faits, procédure et prétentions des parties :

Le 30 septembre 2010, monsieur et madame C X ont donné en location à monsieur C Z un logement à usage d’habitation situé XXX. Monsieur A F, par acte séparé du même jour, s’est porté caution solidaire.

Par lettre recommandée du 4 avril 2013, monsieur A Z a voulu mettre fin à son engagement invoquant la durée indéterminée du cautionnement qu’il avait souscrit à compter de la fin du bail, soit le 8 octobre 2013. Mais l’agence immobilière Foncia lui a refusé cette résiliation en rappelant que la clause dactylographiée de l’engagement de caution avait une durée déterminée.

A la suite d’un commandement de payer en date du 25 novembre 2013, les bailleurs ont saisi le tribunal d’instance qui par une décision du 8 août 2014 a :

— constaté la résiliation à la date du 8 octobre 2013 du cautionnement existant,

— condamné monsieur A Z en sa qualité de caution solidaire à payer la somme de 828.90 € avec intérêt au taux légal à compter du 27 novembre 2013,

— rejeté la demande d’indemnité d’occupation, de délais de paiement et ordonné l’exécution provisoire de la décision en mettant les dépens à la charge de monsieur A F.

Monsieur et madame C X ont fait appel de la décision par déclaration au greffe le 18 septembre 2014.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 7 novembre 2014, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance d’Albertville,

— condamner Monsieur A Z, en sa qualité de caution solidaire, à leur payer la somme de 8 831.55 € selon décompte arrêté au 16 octobre 2014, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 novembre 2013,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation et ce jusqu’au départ effectif de Monsieur C Z,

— condamner Monsieur A Z à leur payer une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur A Z aux entiers dépens de l’instance.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, monsieur Z n’avait souscrit un cautionnement que pour la durée du bail et ses renouvellements, outre les indemnités d’occupation et une clause pénale de 10 % et il ne pouvait considérer qu’il était à durée indéterminée l’autorisant à résilier son engagement.

Les prétentions et moyens de monsieur A F sont exposés dans des écritures du 5 janvier 2015, il demande à la cour de :

— prononcer la nullité de son engagement de caution,

A titre subsidiaire,

— constater la régularité de la résiliation de son engagement de caution le 8 octobre 2013,

— constater l’irrégularité de l’application de la clause pénale prévue au contrat de bail, débouter les appelants de ce chef et au titre d’une indemnité d’occupation deux mois après le commandement,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de deux ans,

En tout état de cause,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu,

— débouter C X et Madame G X née J de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux entiers dépens,

— condamner C X et Madame G X née J à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner C X et Madame G X née J aux entiers dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Monsieur A Z soutient que son cautionnement est nul par application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour ne pas comporter en toutes lettres le montant du loyer, ce formalisme étant sanctionné par la nullité. A défaut, il soutient que les mentions manuscrites prévalent sur les mentions imprimées, et qu’il n’a pas limité dans son écrit, la durée de son cautionnement, de sorte que se croyant engagé pour un temps indéterminé, il était fondé à résilier le cautionnement. A l’issue du bail, il ne pourrait être poursuivi pour les indemnités d’occupation fondées sur la seule faute quasi délictuelle du locataire qui ne lui est donc pas imputable et dont il n’a pas à supporter les conséquences. Enfin, la clause pénale ne serait pas exigible, à défaut de mise en demeure préalable et alors qu’elle semblait être réclamée de manière systématique dès l’appel de loyer.

L’ordonnance de cloture a été prononcée le 7 avril 2014.

Motivation de la décision :

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligation résultant d’un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision telle qu’il figure au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa concernant le cautionnement indéterminé. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

* sur la validité du cautionnement :

Il ressort de l’engagement de caution souscrit le 30 septembre 2010 par Monsieur A Z que les mentions manuscrites intéressant le présent litige sont les suivantes :

«' déclare me porter caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion du règlement de toutes sommes pouvant être dues par Monsieur Z C et Madame Z Huguette en vertu du bail qui leur a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du 8 octobre 2010 pour les locaux situés dans l’immeuble sis à XXX’ bail dont j’ai pris connaissance, un exemplaire m’ayant été remis. J’ai noté que le montant initial du loyer et des provisions sur charges s’élève à 590 € par mois payable d’avance et révisable annuellement, selon la variation d’un indice de référence des loyers publiés par l’INSEE. Le présent engagement de caution porte non seulement sur les sommes étant la conséquence directe du bail sus relaté, mais aussi sur toutes celles en étant la suite ou la conséquence savoir les loyers (actuels et révisés) les charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépens de procédure le coût des actes, indemnités….(une ligne sautée par rapport au modèle)… d’expiration et de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement et de la mise à disposition des clés observations faites que la présente énumération est purement indicative et non limitative…. Lorsque le cautionnement d’obligation résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre un de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 21 juillet 1994, ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Monsieur A Z plaide la nullité de son cautionnement au motif que le montant du loyer n’a été écrit qu’en chiffres, alors que la double mention manuscrite du loyer en chiffres et en lettres est exigée. Il s’agit là de la part de la caution d’une référence implicite aux dispositions de l’article 1326 du code civil, texte général qui dispose que l’acte juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent, doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention écrite de sa main de la somme en toutes lettres et en chiffres. A défaut de ce formalisme l’acte est irrégulier mais il n’est pas nécessairement sans effet, et l’une des mentions peut constituer un commencement de preuve par écrit à compléter par d’autres éléments probatoires.

En l’espèce, monsieur A Z n’a écrit de sa main, que le montant du loyer en chiffres, ce qui vaut commencement de preuve par écrit, mais il a été destinataire d’un exemplaire du contrat de bail dont il a accusé réception et ne remettant pas en cause son engagement, il a payé durant plusieurs mois le loyer à la place des preneurs, pour décider ensuite de résilier son engagement qu’il considérait comme indéterminé. Le cautionnement ne sera donc pas déclaré nul, monsieur Z ayant pu se persuader clairement du montant à garantir mensuellement fut il exprimé en chiffres.

Dans leurs écrits, les époux X indiquent que monsieur Z n’avait souscrit un cautionnement que pour la durée du bail et ses renouvellements, outre les indemnités d’occupation et une clause pénale de 10 % et il ne pouvait considérer qu’il était à durée indéterminée l’autorisant à résilier son engagement. Leurs termes sont pourtant tellement généraux, sans préciser le nombre de renouvellements, qu’il s’agirait bien alors d’un engagement indéterminée.

Comme l’a estimé le premier juge, il convient de retenir que seule la mention manuscrite prévaut et à ce titre. Si l’on se réfère aux premières lignes manuscrites, on pourrait admettre que le cautionnement était calqué sur la durée du bail, soit trois ans commençant à courir le 8 octobre 2010, mais l’équivoque existe, et à cet égard, monsieur A Z à qui il a été indiqué de reproduire la possibilité de résilier son engagement de manière unilatérale à défaut de durée déterminée s’est cru engagé sans limitation. Dans la première comme dans la seconde hypothèse, il était fondé à limiter son engagement au 8 octobre 2013 soit parce que cela correspondait au terme du contrat initial, soit parce qu’après résiliation en avril 2013, il était tenu de rester caution jusqu’au terme du contrat en cours.

Concernant la clause pénale, l’article 2. 6. 5. du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit de 10 % à titre de clause pénale, observation faite que la stipulation ne constitue en aucun cas une amende mais la réparation d’un préjudice. Il n’y avait donc pas nécessité de mise en demeure préalable ce que signifie la mention 'de plein droit'.

Dès lors, la décision de première instance sera confirmée, y compris en ce qui concerne les sommes dues.

Il est inéquitable de laisser à la charge de monsieur A F les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 1 500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de monsieur et madame X.

Par ces motifs :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, contradictoirement,

CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant,

CONDAMNE monsieur et madame C X à payer à monsieur A Z une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNE aux dépens.

Ainsi prononcé publiquement le 11 juin 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.