Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2015

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/13699

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/17715

APPELANTE

Société civile ISKA, SIRET 453 870 180 00024, prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

assistée de M^e Véronique PREVOST LEYGONIE de l’Association VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS, toque : T06

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX – XXX pris en la personne de son syndic, la SAS NCG (NEOUZE – CLEMENT – GOUSSE), SIRET 785 376 450 00017, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Arnaud CLAUDE de la SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Suivant acte sous seings privés du 6 décembre 2010, la SCI Iska, propriétaire depuis le 18 juin 2004 du lot n° 1 de la copropriété dans l’immeuble sis XXX à XXX, dans lequel la SELARL X, constituée des docteurs X et C-X, exerce l’activité de chirurgie esthétique-plasticienne, a assigné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble à l’effet de dire non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité des présents et représentés serait nécessaire à l’installation de professions libérales dans l’immeuble et de l’autoriser à :

— installer une plaque professionnelle sur la façade de l’immeuble,

— installer des vitres sur les trois fenêtres sur rue,

— procéder à la subdivision de son lot n° 1 afin d’individualiser les chambres de service du 6^e étage,

et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner la SCI Iska à rétablir sous astreinte l’usage mixte d’habitation et de profession libérale du rez-de-chaussée de son lot, de cesser son activité professionnelle exercée au sous-sol de ce lot et de respecter l’exercice de la profession libérale à titre individuel, ainsi qu’à lui payer la somme de 70.000 € à titre de dommages-intérêts, outre 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement du 16 mai 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la SCI Iska de ses demandes,

— sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, condamné la SCI à faire cesser l’activité professionnelle irrégulière du lot n° 1 afin de rétablir l’affectation d’origine du rez-de-chaussée à usage mixte d’habitation et d’exercice d’une profession libérale et le sous-sol à usage uniquement d’habitation bourgeoise, et de faire respecter l’exercice de la profession libérale à titre individuel, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un mois du jugement,

— condamné la SCI Iska à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI Iska a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 février 2015, de :

— constater qu’elle est bien fondée en ses demandes,

— débouter le syndicat de ses demandes,

— subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu’il a assorti les condamnations d’une astreinte et débouter le syndicat de ses demandes de dommages-intérêts,

— en toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 février 2015, de :

' au visa des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1142 et 1143 du code civil ,

— constater que la SCI Iska a fait l’acquisition du lot n° 1 de la copropriété en parfaite connaissance de cause du règlement de copropriété, lequel comporte une clause d’habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale ou industrielle au sein de la copropriété et conditionnant l’exercice de professions libérales à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité de ses membres présents ou représentés (précisant qu’en aucun cas il ne sera toléré de bureau d’études),

— constater que les décisions des assemblées générales de copropriétaires des 25 janvier 1979 et 8 avril 1987 ont autorisé une affectation précise du lot n° 1, à savoir :

— un usage mixte d’habitation et d’exercice d’une activité libérale à titre individuel pour l’appartement du rez-de-chaussée,

— un usage exclusivement à type d’habitation bourgeoise au sous-sol,

— constater que l’ensemble des locaux du lot n° 1 (rez-de-chaussée et sous-sol) a été utilisé en totalité à titre professionnel par les docteurs A X et Y Z-X exerçant leur activité au sein des locaux loués à la SCI Iska et ce, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, jusqu’à la vente du lot n° 1, intervenue en cours de procédure le 20 octobre 2014,

— constater que l’utilisation par la SCI Iska des parties communes de l’immeuble (façade d’entrée, cage d’escalier), destinée à attirer le client, n’a jamais été autorisée par l’assemblée générale,

— dire que la SCI Iska a enfreint le le règlement de copropriété en utilisant le lot n° 1 à titre exclusivement professionnel et sans y avoir été autorisée,

— dire que les clauses restreignant les droits des copropriétaires sur les parties communes sont valables lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble et le souci de maintenir le standing de ce dernier,

— dire que la faute de la SCI Iska, consistant en l’exercice d’une activité professionnelle et/ou commerciale prohibée au sein de la copropriété est suffisamment rapportée,

— dire que le préjudice subi par la copropriété en raison de cet usage est caractérisé,

— dire qu’il justifie du lien causal entre cette faute et son préjudice,

— dire que la SCI Iska, qui ne s’est pas conformée aux termes du jugement du 16 mai 2013 en maintenant irrégulièrement l’activité professionnelle des docteurs X et Z-X jusqu’à la vente du lot n° 1, le 20 octobre 2014, et le départ de ces derniers à cette date, a été nécessairement redevable de l’astreinte ordonnée par le jugement entrepris pour la période du 16 juin 2013 (soit passé un mois du prononcé du jugement) jusqu’au 20 octobre 2014 (date de la vente du lot n° 1),

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Iska de ses demandes et a ordonné la cessation de son activité sous astreinte,

— subsidiairement, si la Cour estimait, au regard du procès-verbal de constat du 9 mai 2014 que la SCI Iska s’était conformée aux prescriptions du jugement à cette date, confirmer le jugement sur l’astreinte ordonnée à compter du 16 juin 2013 jusqu’au 9 mai 2014,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts et, statuant à nouveau, condamner la SCI Iska à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts pour avoir délibérément enfreint, depuis son acquisition du 18 juin 2004, les clauses du règlement de copropriété qu’elle connaissait parfaitement, ainsi que les décisions des assemblées générales de copropriétaires,

— en tout état de cause, débouter la SCI Iska de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, la SCI Iska conteste l’interprétation de la clause du règlement de copropriété et des délibérations qui lui est opposée par le syndicat des copropriétaires et fait valoir que le lot n° 1 a obtenu en 1979, dans les conditions mentionnées au règlement de copropriété, l’autorisation unanime des copropriétaires pour être affecté à l’exercice d’une profession libérale avant que le docteur X ne s’y installe, que cette autorisation a été donnée une fois pour toutes et n’est pas subordonnée à l’agrément de chaque nouvel occupant, que la circonstance que l’assemblée générale de 1979 est relative à « l’appartement du rez-de-chaussée », et non au lot n° 1, n’est pas de nature à faire obstacle à l’usage du sous-sol pour l’extension de l’activité libérale permise au rez-de-chaussée, alors que le rez-de-chaussée et le sous-sol du lot n° 1 forment un tout indissociable, qu’en autorisant une affectation à un usage mixte, les copropriétaires ont accepté l’exercice d’une profession libérale dans la totalité du logement, ne pouvant imposer à l’occupant des lieux d’y installer son logement comme s’il était preneur dans le cadre d’un bail commercial ; elle ajoute que l’assemblée générale de du 8 avril 1987 qui, autorisant la subdivision du lot n° 1 entre RDC et sous-sol, a rappelé que seul le RDC pouvait être affecté à une profession libérale, n’a pu figer cette affectation des lieux pour l’avenir, l’autorisation de subdivision se renfermant dans son objet, et estime que le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2003, qui diffère du procès-verbal annexé à son acte acquisition, ne fait pas foi de l’interdiction d’usage du lot n° 1 par deux professionnels exerçant simultanément une activité libérale dans ledit lot ;

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

A ces justes motifs il suffit d’ajouter que la clause litigieuse du règlement de copropriété est licite dès lors qu’elle est justifiée par le standing particulier de l’immeuble, destiné exclusivement à l’habitation bourgeoise sauf autorisation de l’assemblée générale décernée à l’unanimité des présents et représentés, alors que la SCI Iska ne peut se prévaloir des autorisations données par les assemblées générales de copropriétaires des 25 janvier 1979 et 8 avril 1987 relatives à un usage mixte, et non exclusif, d’habitation et d’exercice d’une profession libérale du seul rez-de-chaussée, et non du sous-sol, tandis que l’assemblée générale du 31 mai 1988 n’a autorisé que le percement d’une porte entre les locaux du rez-de-chaussée et ceux de l’immeuble voisin en faveur de la SCP d’avocats alors propriétaires du lot n° 1 et du lot mitoyen dans l’immeuble du 16 avenue Pierre I de Serbie ; quant à l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2003, elle rappelle que la vente du lot n° 1 à deux personnes exerçant chacune leur profession n’est pas conforme au règlement de copropriété et à la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 25 janvier 1979 autorisant l’affectation du logement à usage mixte d’habitation et d’exercice d’une profession libérale, ladite profession libérale devant être exercée à titre individuel, le procès-verbal signé et dactylographié produit aux débats faisant foi de cette délibération ;

De fait, ces restrictions à l’extension d’une activité libérale exclusive au rez-de-chaussée du lot et à l’exercice d’une activité libérale dans le sous-sol du lot sont justifiées par la volonté des copropriétaires de limiter l’exercice de l’activité libérale admise à une clientèle peu nombreuse, dans un lot principalement destiné à l’habitation bourgeoise, avec une dérogation limitée à la réception de clientèle dans une partie de cet appartement, et non dans la totalité du lot incluant un sous-sol à usage principal de « cuisine et débarras » selon l’état descriptif de division et l’acte d’acquisition de la SCI Iska auquel étaient annexés les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires antérieures autorisant, avec les restrictions sus-énoncées, l’exercice d’une profession libérale dans le lot objet de la vente ;

Le syndicat des copropriétaires a été à juste titre débouté de sa demande de dommages-intérêts alors qu’il ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité avec l’infraction au règlement de copropriété résultant de l’usage du rez-de-chaussée et du sous-sol à titre exclusivement professionnel, rien ne permettant de démontrer que le passage de la clientèle aurait été concrètement accru par l’extension de l’activité professionnelle de la SCI Iska à tel point que les copropriétaires en auraient été gênés ou troublés dans la jouissance de leurs lots ou des parties communes de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires sera encore débouté de ses demandes relatives à l’appréciation de la durée de l’astreinte ordonnée, qui ressortissent à la compétence exclusive du juge de l’exécution ; en revanche, le montant de cette astreinte, qui apparaît manifestement excessif au regard de l’urgence relative attachée à l’exécution des condamnations prononcées par le jugement, sera ramené à une somme de 50 € par jour de retard passé deux mois de la signification du jugement ;

En équité, la SCI Iska sera condamnée à payer la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf le montant et les modalités de l’astreinte ordonnée,

Statuant à nouveau de chef,

Dit que les condamnations prononcées par le jugement sont assorties d’une astreinte de 50 € par jour de retard passé deux mois de la signification dudit jugement,

Condamne la SCI Iska à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à XXX la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SCI Iska aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,