19/09/2013

ARRÊT N°

N° RG : 11/04953

XXX

Décision déférée du 06 Septembre 2011 – Tribunal paritaire des baux ruraux de CASTRES – 5108000009

(Mme. CHEVALLIER)

Y F

C F

C/

K D

G, U E

XXX

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

4^e Chambre Section 1 – Chambre sociale

***

ARRÊT DU DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANT(S)

Monsieur Y F

'Au Village'

XXX

représenté par M^e K TERLIER, avocat au X D’ALBI

Monsieur C F

'Au Village'

XXX

représenté par M^e K TERLIER, avocat au X D’ALBI

INTIME(S)

Monsieur K D

XXX

XXX

représenté par M^e Marie-Hélène PALAZY-BRU de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocat au X D’ALBI

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur G, U E

'En Casajou'

81500 A

représenté par M^e Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au X de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

B. BRUNET, président

N. BERGOUNIOU, conseiller

F. CROISILLE-CABROL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par B. BRUNET, président, et par H. ANDUZE-ACHER, greffier de chambre.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 2 août 2001, M^me Q R a donné à bail à ferme à M. Y F une propriété rurale située sur la commune de A (Tarn) d’une contenance de 26 ha 96 pour une durée de neuf ans à compter du 1^er septembre 2001 moyennant un fermage annuel indexé de 3762,14 € payables le 1^er septembre de chaque année.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 octobre 2008, M. K D venant aux droits de sa soeur Q R a fait notifier à M. Y F la vente de la propriété rurale au prix de 300'000 € à M. U E.

Par courrier du 28 novembre 2008, M. Y F a fait connaître à M. K D qu’il subrogeait son fils M. C F, dans son droit de préemption, celui-ci se portant acquéreur, sous réserve que le prix et les conditions de la vente soient modifiés par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Estimant le prix de vente exagéré, Messieurs Y et C F ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Castres afin d’obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire en vue de l’évaluation des biens.

Par jugement du 29 avril 2010, le tribunal paritaire des baux ruraux de Castres a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. X qui a déposé son rapport le 5 novembre 2010.

Le rapport de l’expert judiciaire X peut être ainsi résumé :

— les terres peuvent être évaluées à 165.000 €, la maison et ses annexes à 115.000 €, la bergerie à 23.000 € ;

— compte tenu des éléments pris en compte dans l’estimation de la propriété de Rivals, il ne serait pas raisonnable de déterminer une valeur inférieure à 303.000 € pour ce bien s’il était libre à la vente ;

— dans le cas de l’acquisition envisagée par M. U E, il convient de prendre en compte une moins value d’occupation de 30% en raison de la présence de M. Y F sur les terres (125.000 €), soit une moins value de 37.000 €, soit un prix de vente avec fermier de 266.000 €.

Par jugement du 6 septembre 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux de Castres a considéré :

— que l’expert a manifestement sous-évalué la valeur vénale de l’immeuble tout en surévaluant la moins-value résultant de la présence du fermier sur les terres ;

— qu’au vu de l’ensemble des éléments du dossier, de la durée du bail et de son renouvellement en cours de procédure, en considération du prix du marché actuel, il y a lieu de fixer à la somme de 290'000 € le prix de vente de la propriété ;

— qu’il n’y a pas lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— qu’il n’est pas contesté que M. C F remplit toutes les conditions d’expérience professionnelle fixées par l’article R 311 – 1 du code rural et qu’il est en mesure d’assurer la bonne exploitation du fonds a fermé ; qu’il y a lieu d’autoriser la cession du bail rural à son profit ;

— qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC.

Par courrier adressé le 17 octobre 2011, Messieurs Y et C F ont relevé appel de l’ensemble des dispositions de cette décision qui leur a été notifiée le 16 septembre 2011.

Par courrier du 8 juin 2012 reçu le 12 juin 2012, M. G E, acquéreur évincé, sollicitant la nullité de la décision de préemption et contestant le fait que M. C F ait pu remplir les conditions exigées par l’article L412 – 5 du code rural est intervenu volontairement dans la procédure.

Dans leurs explications orales reprenant leurs conclusions écrites Messieurs Y et C F exposent :

— que M. U E intervient volontairement afin de demander la nullité de la décision de préemption exercée par le preneur au profit de son fils ;

— que la chambre sociale de la cour d’appel de Toulouse saisie d’un appel formé contre un jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Castres n’est pas compétente pour trancher la demande de M. G E conformément aux dispositions de l’article L491-1 du code rural ; que la cour d’appel de Toulouse se déclarera incompétente pour connaître de sa demande et l’invitera à se pourvoir devant le tribunal de grande instance de Castres ;

— que la demande de M. U E est irrecevable en ce qu’elle est fondée sur l’article 66 du CPC et non sur l’article 554 du CPC ;

— que par application de l’article 554 du code de procédure civile la demande en annulation, demande nouvelle en appel, est irrecevable ;

— que M. G E n’a aucun intérêt à agir en l’état actuel de la procédure tant que la vente n’a pas été conclue au bénéfice du fermier qui a exercé un droit de préemption à titre conditionnel, sous réserve d’une évaluation à dire d’expert ; que M. C F peut refuser de conclure la vente au prix fixé judiciairement ; que tant que la vente n’a pas été conclue, l’acquéreur évincé n’a aucun intérêt à agir ; qu’en effet la contestation de l’acquéreur évincé en cas de vente conclue au bénéfice du fermier qui a exercé un droit de préemption dont il n’était pas titulaire s’exerce dans le cadre d’une action en nullité de la vente ; que son action est irrecevable ;

— que l’article L 412-5 alinéa 3 du code rural permet au preneur de subroger le descendant dans l’exercice du droit de préemption ; que M. C F justifie de l’exercice de la profession agricole en qualité d’ouvrier agricole depuis 1998 et de salarié de l’exploitation de son père depuis 2002 ;

— que M. Y F justifie de l’exercice de la profession d’ouvrier agricole depuis 1998 et de salarié de l’exploitation de son père depuis 2002 ; qu’il est titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole ;

— que l’expert judiciaire a pris en considération pour évaluer la valeur vénale totale de la propriété des Rivals le fait de l’occupation des terres par un exploitant titulaire d’un bail à ferme (page huit du rapport d’expertise) ; que cette analyse est conforme à la jurisprudence ; qu’il ne ressort nullement du rapport d’expertise que l’expert a sous-évalué la valeur vénale de l’immeuble ; que c’est à juste titre que, compte tenu de la durée prévisible du bail, l’expert a appliqué une moins-value de 30 % ; que le propre expert de M. K D a retenu une moins value de 25% ; que la valeur vénale totale de la propriété appartenant à M. D doit être fixée à la somme de 266.000 € ;

— que la cour d’appel confirmera le jugement qui a ordonné la cession judiciaire du bail au profit de M. C F qui remplit toutes les conditions, étant ouvrier agricole depuis 1998 et salarié de l’exploitation de son père depuis 2002, alors que la compétence du cessionnaire n’est plus à apprécier indépendamment du respect de la réglementation des structures et de l’autorisation d’exploiter ; que remplissant les conditions d’expérience professionnelle visées par l’article R 331-1 du Code Rural, il n’est plus tenu de démontrer qu’il remplit les conditions de capacité ou qu’il est titulaire d’une autorisation administrative d’exploiter ;

— qu’il y a lieu de condamner M. K D à leur verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Dans ses explications orales reprenant ses conclusions écrites, M. K D expose :

— que l’expert X a procédé à une évaluation à minima, la plus défavorable possible ; que pour sa part il a fait réaliser un rapport d’expertise par M. Z, expert agricole et immobilier, qui établit une valeur de vente libre à 383 446 € et avec moins-value, de 346'000 € ; que cet écart provient d’une différence de méthode d’évaluation entre les deux experts, M. X se basant sur la valeur agronomique des terres, M. Z prenant également en compte les données de la SAFER ;

— que la jurisprudence considère que la présence d’un fermier n’est plus à prendre en compte obligatoirement quand la vente a lieu dans les deux dernières années du bail, les juges disposant alors d’un pouvoir souverain d’appréciation ; qu’en l’espèce la vente était programmée pour l’année 2008 alors que le bail se renouvelait en 2010 ; que la cour validera le prix initial de vente fixée dans le compromis signé entre M. D et M. E et ne retiendra pas de moins-value en cas de vente au fermier en place ;

— que le preneur sera condamné à lui verser des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 10'000 € ; qu’il est fondé à solliciter la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Dans ses explications orales reprenant ses conclusions écrites,

M. G E expose :

— que par application de l’article L412-12 du code rural l’acquéreur évincé peut agir à l’encontre du preneur devant le tribunal paritaire des baux ruraux à l’effet de contester l’exercice litigieux du droit de préemption du preneur ;

— que si l’article 554 du Code de Procédure Civile ne permet pas à un intervenant en cause d’appel de soumettre un nouveau litige, il en va autrement lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, la prétention consiste à appliquer une disposition légale impérative directement liée au débat soumis au premier juge ; qu’il demande que la cour constate que M. C F ne remplit pas les conditions pour être subrogé dans l’exercice du droit de préemption du preneur en place prévu par les articles L412-1 et suivants du code rural ;

— qu’il justifie de son intérêt à agir étant bénéficiaire d’un compromis de vente ;

— que C F n’apporte pas la preuve de sa capacité financière et de son exercice de la profession agricole pendant une durée de trois ans à la date à laquelle le droit de préemption a été exercé, c’est-à-dire le 28 novembre 2008 ;

— que M. C F ne remplit pas les conditions de compétence professionnelle du contrôle des structures des exploitations agricoles posées par la loi du 4 juillet 1980 (5 ans minimum conformément à l’article R 331-1 du Code Rural en qualité d’exploitant, d’aide familial, d’associé d’exploitation, de salarié agricole ou de collaborateur d’exploitation) ; que le statut de stagiaire et d’apprenti n’est pas pris en compte ;

— qu’en outre, l’article L 331-2 du Code Rural précisé par l’article R 331-1 du même code, impose une expérience acquise sur une exploitation d’une surface au moins égale à la moitié de l’unité de référence (25 ha pour le Tarn) ;

— que C F n’est pas titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole lui permettant d’être subrogé dans l’exercice du droit de préemption ; que le Certificat d’Aptitude Professionnelle Agricole (CAPA) ne répond pas aux exigences des textes sus visés relatifs au contrôle des structures ;

— que la demande de dommages-intérêts formulée par les consorts F est sans fondement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Si l’article L 491-1 du Code Rural dispose que le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux, ce texte ne peut utilement être invoqué lorsque l’intervention volontaire intervient, comme c’est le cas en l’espèce, devant la cour d’appel qui a plénitude de juridiction conformément aux dispositions de l’article R 311-3 du Code de l’Organisation Judiciaire. Il y a lieu de rejeter l’exception d’incompétence.

Aucun texte ne décide qu’une intervention volontaire qui n’invoque pas expressément l’article 554 du Code de Procédure Civile est, de ce simple fait, irrecevable.

Les dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile ne peuvent être valablement opposées à l’intervenant volontaire dont l’intervention volontaire en cause d’appel a été jugée recevable et qui ne peut être considéré comme ayant été partie en première instance.

Dans la mesure où est nulle la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préemption dont il n’était pas titulaire et où l’action en nullité peut être exercée par l’acquéreur évincé, est reconnu à l’acquéreur évincé un intérêt à voir respecter une règle intéressant l’ordre public économique et à voir déclarer nulle la préemption. Dès lors, doit être reconnue à M. U E , acquéreur évincé, le droit propre d’agir en contestation de l’exercice par M. C F de son droit de préemption. M. U E, acquéreur évincé, a, donc, intérêt et qualité à agir.

L’article L. 412-5 du Code Rural dispose : 'Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. (L. no 88-1202 du 30 déc. 1988 ; L. no 2006-11 du 5 janv. 2006, art. 3) : 'Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.' ' V. Arr. 6 févr. 1976 (JO 8 févr.); Arr. 19 juill. 1976 (JO 1^er août).

'

Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent.'

Il ne peut, sauf à rajouter au texte, être considéré que la preuve de la capacité financière de payer le prix d’acquisition constitue une condition de l’exercice du droit de préemption.

En l’espèce, M. C F justifie par une reconstitution de carrière de la MSA du Tarn avoir eu les activités agricoles suivantes :

—  1^er juillet 2000 au 30 juin 2002 : apprenti,

—  9 septembre 2002 au 31 janvier 2003 : apprenti,

—  3 octobre 2005 au 30 juin 2006 : stagiaire avec congé,

—  17 août 2006 au 31 décembre 2007 : temps complet.

Il en résulte qu’au moment de l’exercice du droit de préemption, M. C F justifiait de la condition d’exercice pendant au moins trois ans, alors qu’aucun texte ne permet de rajouter en cas de subrogation du descendant du preneur une condition d’exercice de 5 ans.

Il y a lieu de constater que les conditions de l’exercice du droit de préemption sont réunies.

Il n’y a, donc, pas lieu d’annuler, comme le demande M. U E, la décision de préemption formée le 28 novembre 2008 par M. Y F et M. C F.

Le rapport d’expertise judiciaire de l’expert X peut être ainsi résumé :

— l’expert judiciaire a pris connaissance du rapport de l’expert Z réalisé à la demande de M. K D et a répondu aux dires des parties ;

— le bien évalué se compose d’une maison d’habitation, de dépendances très diversifiées, d’une bergerie, d’un lac, de terres agricoles,

— les terres ont été ventilées par typologie technique, c’est à dire par valeur agronomique, les prix de référence publiés par les services compétents ont été pris en compte et adaptés aux conditions techniques spécifiques des biens,

— les bâtiments ont été évalués par la valeur de construction affectée d’un coefficient de non adaptation et de vétusté, en tenant compte des particularités des biens avec étude du marché et termes de comparaison,

— les terres globalement de bonne qualité, d’un seul tenant et bien réparties en parcelles cultivables de surfaces compatibles avec la mécanisation moderne peuvent être évaluées à la somme de 164.459 €,

— la maison d’habitation qui est une ancienne ferme lauragaise

rénovée, la bergerie et le hangar associé qui sont en bois doivent faire l’objet de dépréciations en raison de travaux immédiats à accomplir, de leur emplacement dans la propriété, des difficultés d’exploitation,

— il ne serait pas raisonnable de déterminer une valeur inférieure à 303.000 €, mais en cas d’acquisition envisagée par M. U E il y aurait lieu de prendre en compte une moins value de 30% sur les terres (30% de 125.000 €, soit 37.000 €).

La cour considère que le rapport d’expertise repose sur un examen sérieux et fiable des lieux, des terres et des bâtiments. Il y a lieu de considérer qu’il constituera une base valable de notre décision, sous réserve des considérations d’ordre juridique qui sont de la compétence de la cour. Il en est ainsi de l’abattement que l’expert judiciaire a fait en raison de la présence d’un fermier. En effet, la vente ayant lieu dans les deux dernières années du bail, le préjudice résultant de la présence d’un fermier n’existe plus.

En conséquence, il y a lieu de dire que le prix et les conditions demandées tels qu’ils résultent du projet de vente entre M. K D et M. U E ne sont pas exagérées et correspondent à la valeur vénale totale de la propriété des Rivals appartenant à M. K D composée d’une maison d’habitation, de dépendances, d’une bergerie, d’un lac et de terres agricoles d’une contenance de 80 ares 59 ca et de terres agricoles sise sur la commune de A.

Il y a lieu de renvoyer les parties à l’application de l’article L 412-7 du Code Rural.

Il y a lieu de constater qu’aucune partie ne s’oppose à la demande des consorts B de cession du bail à M. C F. Par ailleurs, comme il a été dit ci-avant, M. C F remplit toutes les conditions d’expérience professionnelle fixées par l’article R311-1 du Code Rural et il est en mesure d’assurer la bonne exploitation du fonds affermé. La décision du premier juge sur ce point ne fait l’objet d’aucune critique. L’ordonnance du 13 juillet 2006 a modifié l’article L. 411-59, dernier alinéa, du Code rural : 'le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions'. De sorte que la cession ne deviendra effective que lorsque M. C F bénéficiera d’une décision d’exploiter devenue définitive.

M. U E supportera ses dépens.

Le fait d’agir en justice constitue un droit, seul un usage abusif de ce droit étant susceptible d’engager la responsabilité de son auteur. En l’espèce, les parties n’ayant fait aucun usage abusif de leur droit d’ester en justice, il n’y a pas lieu à dommages et intérêts.

Dit que les frais d’expertise et les autres dépens seront à la charge de la partie qui renoncera à la vente.

Dit que si la vente a lieu, les dépens seront partagés à part égale entre M. K D, d’une part, M. Y F et M. C F, de l’autre.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’ article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant comme il est dit ci dessus,

Rejette l’exception d’incompétence à l’encontre de l’intervention volontaire de

M. U E en cause d’appel ;

Dit que l’intervention volontaire de M. U E est recevable ;

Dit que les dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile ne peuvent être opposées à l’intervenant volontaire en cause d’appel ;

Dit que M. U E, acquéreur évincé, a le droit propre d’agir en contestation de l’exercice, par M. C F, de son droit de préemption ;

Dit que la preuve de la capacité financière du subrogé de payer le prix d’acquisition ne constitue pas une condition de l’exercice du droit de préemption ;

Dit que M. C F justifie des conditions d’exercice du droit de préemption ;

Adopte les conclusions techniques du rapport de l’expert X à l’exclusion des considérations d’ordre juridique qui sont de notre compétence ;

Dit que le prix et les conditions tels qu’ils résultent du projet de vente entre M. K D et M. U E ne sont pas exagérés et correspondent à la valeur vénale totale de la propriété des Rivals appartenant à M. K D composée d’une maison d’habitation, de dépendances, d’une bergerie, d’un lac et de terres agricoles d’une contenance de 80 ares 59 ca et de terres agricoles sise sur la commune de A;

Renvoie les parties à l’application de l’article L 412-7 du Code Rural ;

Ordonne la cession judiciaire du bail entre M. Y F et M. C

F ; dit que la cession ne deviendra effective que lorsque M. C F bénéficiera d’une décision d’exploiter devenue définitive ;

Dit que M. U E supportera ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes indemnitaires ;

Dit que les frais d’expertise et les autres dépens seront à la charge de la partie qui renoncera à la vente ;

Dit que si la vente a lieu les dépens seront partagés à part égale entre M. K D, d’une part, M. Y F et M. C F , de l’autre ;

Dit qu’il n’est pas fait application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par M. BRUNET, Président et par Mme. ANDUZE-ACHER, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

H. ANDUZE-ACHER B. BRUNET.