COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 31 Mars 2016

RG : 15/01426

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 04 Mai 2015, RG 13/01055

Appelantes

M^me I P J veuve Z

née le XXX à XXX

M^me G Z épouse C

née le XXX à XXX

M^me R-S Z épouse X

née le XXX à XXX

assistées de la SCP PEREZ ET CHAT, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT LE CLOS Z dont le siège social est sis 106 rue du Clos Z – 73000 CHAMBERY prise en la personne de son représentant légal

assistée de la SCP CABINET DENARIE BUTTIN BERN & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 26 janvier 2016 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier, en présence de Bastien Bouvier, assistant de Justice

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président et qui a procédé au rapport

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller,

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Faits, procédure et prétentions des parties :

Madame I J veuve Z et ses filles, madame G Z épouse C et madame R-AD Z épouse Y, ci après désignées les consorts Z, ont reçu par succession, la propriété de terrains à bâtir situés à Chambéry, section de Bissy, section XXX, 120 et 121. Elles ont donc décidé la création d’un lotissement de 10 parcelles et la vente des lots.

Par acte reçu le 29 décembre 1987, par M^e Meriau, notaire à Chambéry, les pièces nécessaires au lotissement, dénommé Le Clos Z ont été déposées. Un règlement de lotissement du 3 février 1987 mentionnait l’obligation pour chaque acquéreur de se procurer à ses frais le règlement du lotissement, le plan de division, le plan des VRD pour les parcelles subissant une servitude de passage. Il était également prévu entre les propriétaires, la création d’une association syndicale libre (ASL).

Les statuts de l’ASL n’ont pas été déposés par les lotisseurs mais par les co-lotis, en début d’année 2009. Ces derniers ont contesté les conditions dans lesquelles les consorts Z ont vendu à monsieur et madame M N une parcelle cadastrée XXX, issue d’une parcelle XXX située hors lotissement, en sollicitant un passage par la voirie du lotissement, à savoir la parcelle A 885 qui selon eux, fait partie des équipements communs du lotissement, comme la parcelle AK 873.

Ils ont saisi le Tribunal de grande instance deChambéry de cette difficulté qui par jugement du 4 mai 2015 a :

— admis la responsabilité des dames Z pour avoir constitué en 2012 une servitude sur la parcelle AK 885 qui devait être transférée à l’ASL du Clos Z,

— prononcé l’annulation de la clause,

— condamné les consorts Z à payer des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 €,

— les a condamnés à procéder au transfert des équipements, notamment parcelles AK 885 et AK 873 au profit de l’ASL pour 1 euro dans les trois mois de la signification du jugement sous astreinte,

— alloué 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’ASL,

— mis les dépens à la charge des consorts Z.

Mesdames Z ont fait appel de la décision par déclaration au greffe le 29 juin 2015.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 8 janvier 2016, mesdames Z demandent à la cour de :

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement du 4 mai 2015,

— leur donner acte de ce qu’elles acceptent de rétrocéder la voie du lotissement, AK 873 et 885,

— juger que l’article 20 du cahier des charges doit jouer ainsi que le conclut monsieur E, géomètre expert, le 30 juillet 2015,

— dire que le fonds servant est constitué par la voirie et les réseaux divers et que le fonds dominant est la partie teintée en bleu au plan n°2 de 1987 restant propriété Z,

— en tant que de besoin, ordonner une vue des lieux,

— réformer le jugement et dire que madame X est titulaire d’une servitude de passage lui permettant de sortir des parcelles 1093 et 1095, ce qu’elle fait depuis 28 ans,

— valider la clause insérée au cahier des charges du lotissement, annexé à l’acte de dépôt des pièces du 29 décembre 1987, instaurant une servitude reprise dans l’acte notarié du 21 décembre 2012 et opposable à tous les co-lotis,

— dire madame Y fondée à exiger l’accessibilité des parcelles 1093 et 1095 par la voie commune et à ses frais, le raccordement aux réseaux existants,

— dire que madame Y et ses sous acquéreurs ou ayant droits participeront aux frais d’entretien de la voirie du lotissement,

— juger que faute pour l’ASL de respecter cette servitude elle sera condamnée à une astreinte de 500 € par jour de retard, 15 jours après l’envoi d’une LRAR, le défaut de réponse équivalent à un refus,

— condamner l’ASL à lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi qui l’empêche de jouir de son bien et lui fait supporter des frais taxe foncière et taxe d’habitation pour un logement vacant, et celle de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter l’ASL de toutes ses demandes,

— la condamner aux dépens avec distraction au profit de la SCP Perez Chat,

A titre subsidiaire, si le jugement était confirmé,

— ordonner le désenclavement des parcelles 1093 et 1095, par la voie du lotissement qui est le chemin le plus court et le moins dommageable, de même concernant les raccordements réseaux, sans indemnité eu égard à la prescription de l’assiette de la servitude, ce sur le fondement des articles 682 et 684 du code civil.

Les consorts Z affirment que dès le 8 février 1988, les propriétaires de lots étaient informés de la fin du programme et qu’il leur incombait alors de constituer l’ASL. Le notaire, M^e Merieau avait reçu provision pour cela et a clôturé le dossier sans leur permettre de comprendre, alors que ce fut le seul lotissement de leur vie, que le nécessaire n’avait pas été fait. C’est au moment de la rétrocession que la servitude devait être validée et publiée. L’article 20 du cahier des charges stipule l’existence d’une servitude de passage, notamment de raccordement aux réseaux. Il n’y aurait donc pas création d’une nouvelle servitude mais mise en oeuvre d’une clause ayant ménagé cette possibilité. Se basant sur la consultation de monsieur E, géomètre expert, elles soutiennent que conformément aux plans établis en 1987, le fonds dominant de servitude est constitué des parcelles ne faisant pas partie du secteur aménagé, restant la propriété des Z, teintée en bleu sur le plan n°2, et le fonds servant est constitué par la voirie et les réseaux divers réalisés dans l’emprise de cette voirie, intégrée à l’ensemble des parcelles aménagées et désignées dans la demande administrative : 112 partie, 113 partie, 114 partie, 120 partie et 121 partie en vert sur le plan. Dès l’origine, un portail a été posé pour la desserte réclamée, il est toujours en place. Le désenclavement par la parcelle 122 a été refusé en 2012 à la famille M N, et pour madame X, ruinerait la valeur de sa propriété, d’une superficie réduite. Elles estiment que le dossier aurait pu se régler à l’amiable si l’ASL n’avait eu pour objectif d’empêcher madame X de jouir de sa propriété.

L’association syndicale libre du lotissement le Clos Z demande dans des conclusions du 19 janvier 2016 à la cour de :

— ordonner le report de l’ordonnance de clôture,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner les consorts Z à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, et celle de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts Z aux dépens avec distraction au profit de la SCP Dénarie-Buttin-Bern.

Elle explique avoir reçu de nouvelles conclusions et pièces le 8 janvier 2016, de sorte qu’elle a été contrainte de répliquer postérieurement à l’ordonnance de clôture initiale datée du 11 janvier 2016. Elle indique que l’acte de rétrocession des équipements communs a été réalisé le 9 janvier 2016, mais que cela n’efface pas la violation de leurs engagements par les lotisseurs qui :

— n’avaient pas procédé au dépôt des statuts de l’ASL,

— n’avaient pas jusqu’alors rétrocédé les équipements communs,

— avaient consenti des droits rééls sur la voie d’accès du lotissement dont la propriété aurait du être transférée.

Nonobstant l’absence d’acte de transfert, depuis des décennies l’ASL gérait et entretenait les espaces communs et peut se prévaloir d’une prescription acquisitive. Avec malice et mauvaise foi, les consorts Z découvrant l’absence de rétrocession en auraient profité pour consentir des droits réels au profit d’une parcelle tierce, AK 1095. L’ASL accepte désormais le passage des époux M N, de bonne foi, mais non celui de madame R S Z épouse X. Ce d’autant que les parcelles 1093 et 1095 proviennent de la division d’une parcelle avec façade sur la voie publique respectivement AK 122 et XXX. L’ASL sur la base de l’article R315-6 de la loi du 26 juillet 1977 et l’article 5 du cahier des charges du lotissement, aurait manqué à ses engagements car dès leur achèvement elle devait transférer les équipements communs à l’association syndicale. Contrairement à ce que soutiennent les consorts Z il n’était possible selon l’article 20 du cahier des charges, d’ajouter des canalisations que pour les besoins internes du lotissement. Elle conteste tout droit de passer sur la voie d’accès au lotissement, une tolérance à la supposer établie ne pouvant créer de droit et alors que les parcelles prétendues enclavées disposaient d’un accès direct à la voie publique, le chemin Chiron. Elle qualifie de particulièrement dérisoire et malvenue la demande en remboursement présentée de frais de fauchage, d’entretien de la parcelle et même de taxe foncière alors que les sommes ne sont pas justifiées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2016.

Motivation de la décision :

* sur l’ordonnance de clôture :

Les parties s’accordent afin de permettre un débat complet et contradictoire sur l’ensemble du litige pour que l’ordonnance de clôture, en application de l’article 784 du code de procédure civile soit reportée. Cette nécessité d’un débat non tronqué, constitue une cause grave dont elles admettent l’existence, sans qu’après le dernier jeu de conclusions, en date du 16 janvier 2016, aucune d’elles ne souhaite répliquer ou communiquer de nouvelles pièces, de sorte que l’affaire a pu être abordée en l’état.

* sur la création en 2012 d’une servitude sur la parcelle 885 :

Indépendamment du contexte dans lequel l’acte a pu être régularisé, il est établi par le dossier et non contesté par les parties au litige, que le règlement du lotissement établi le 29 décembre 1987 intégrait à celui ci, la parcelle AK 885, désignée comme voirie et que par courrier du 8 février 1988, les consorts Z, ont indiqué aux premiers co-lotis, notamment Metral, Daoud, leur faire la transmission de la propriété et de la responsabilité des parties communes.

Or, à la suite d’une omission du notaire, la rétrocession de la voirie à l’ASL ne s’est pas réalisée, ce qui n’a été découvert que bien plus tard, et par un acte du 21 décembre 2012, les consorts Z, qui effectivement étaient toujours propriétaires de la parcelle 885, ont consenti une servitude de passage sur cette parcelle, au profit des acquéreurs de la parcelle XXX, monsieur et madame M-N.

L’Association Syndicale Libre est fondée à dénoncer le comportement contractuel des consorts Z, qui constatant que le transfert de propriété n’avait pas été réalisé à son profit, ont consenti des droits réels à un tiers, sur la voie d’accès interne au lotissement. Ce comportement fautif, sur le plan contractuel, justifie l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’ASL, du fait de la création de servitude, le 21 décembre 2012 au profit de la parcelle 1094, car si ce n’est le manque d’élégance d’une telle stipulation par rapport aux engagements antérieurs, il n’est pas contestable que les consorts Z, disposaient encore des droits ainsi cédés et l’ASL admet aujourd’hui d’admettre ce droit nouveau à l’égard des époux M-N, acquéreurs de bonne foi.

L’autre partie de l’acte, qui sous prétexte de la constitution d’une servitude de passage au profit de la parcelle XXX, présente comme fonds dominant les parcelles 1093 et 1095, alors que tel n’est pas l’objet de la vente, et qu’ainsi, les vendeurs passent convention avec eux mêmes pour créer des obligations défavorables à l’ASL qui a vocation depuis l’origine à devenir propriétaire de la parcelle 885, seront par contre invalidées, car guidées par la fraude aux droits de l’ASL.

On ne peut faire reproche à l’ASL d’avoir tardé à se constituer, le transfert de propriété était de la responsabilité du lotisseur, qui par son abstention, son imprudence contractuelle à tout le moins, est à l’origine de la difficulté et ne peut retourner la situation à son profit pour solliciter réparation d’un préjudice, qui existe, mais au détriment d’autrui. En effet, l’ASL a enfin recouvré la propriété de la voirie après régularisation de l’acte de transfert en janvier 2016, mais après aggravation de ses charges et restriction de sa propriété en raison d’une servitude de passage qui la grève désormais au profit d’un tiers au lotissement.

Il est justifié d’augmenter à la somme de 5 000 € les dommages et intérêts mis à la charge des consorts Z.

* sur le passage des parcelles 1093 et 1095 :

Les consorts Z font observer que dès avant la construction des maisons et l’aménagement du lotissement, en 1987, un portail avait été placé, donnant de la parcelle 1095 sur la parcelle 885, qui signifiait l’existence d’une sortie sur cette voirie au profit des lotisseurs qui conservaient cette propriété. C’est ce sens qui doit être donné à l’article 20 du cahier des charges du lotissement, lequel stipule '… le lotisseur se réserve, tant pour lui même que pour tous tiers qui se substitueraient, d’utiliser les voiries, réseaux et ouvrages de génie civil, dans la mesure où cette utilisation ne porte pas atteinte flagrante à l’intérêt des colotis…'. Ainsi, il n’y a pas d’enclave dès lors que, par une clause contractuelle, il existe un droit d’utiliser les voies du lotissement au profit du lotisseur. Il est donc inutile de recourir à la notion de prescription acquisitive. Madame B dispose d’un droit conventionnel à utiliserla voirie, qui lui a été consenti depuis l’origine, ce qu’admet implicitement l’ASL dans ses conclusions en page 10, sans cependant justifier d’une cause d’extinction de ce droit.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte pour garantir ce droit, et il sera constaté l’offre de madame Z de participer aux frais d’entretien de la voirie.

* sur les autres demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 1 500 € sera accordée à l’ASL au titre des frais irrépétibles engagés dans l’instance.

Les dépens seront à la charge des appelants qui succombent en l’essentiel de leurs prétentions.

Par ces motifs :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement et contradictoirement,

RÉVOQUE avec l’accord des parties, l’ordonnance de clôture,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à l’ASL,

Statuant à nouveau de ce chef,

FIXE à la somme de 5 000 € les dommages et intérêts à verser par les consorts Z au profit de l’ASL,

Y ajoutant,

DIT que madame Y, propriétaire des parcelles 1093 et 1095, bénéficie d’un droit contractuel d’usage de la voirie en application de l’article 20 du cahier des charges du lotissement,

CONSTATE l’accord de madame Y et ses sous acquéreurs ou ayant droits pour participer aux frais d’entretien de la voirie du lotissement,

CONDAMNE les consorts Z à payer à l’ASL la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, celle de première instance étant confirmée,

CONDAMNE les consorts Z aux dépens avec distraction au profit de la SCP Cabinet Dénarie-Buttin-Bern en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 31 mars 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.