AF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 02 Octobre 2018

N° RG 17/00373 – N° Portalis DBVY-V-B7B-FT34

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ANNECY en date du 07 Décembre 2016, RG 15/01399

Appelant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble AXIAL représenté par la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est situé […]

représenté par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY

Intimée

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PATRIGER représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, et la SELAS CABINET D’AVOCATS HERLEMONT, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 18 juin 2018 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Patriger est propriétaire d’un local commercial, situé dans l’immeuble Axial à Poisy, et donné à bail à la société Chevallier exerçant une activité de boulangerie. Au cours de l’année 2014, le locataire a subi des reflux d’eaux usées dus à une canalisation bouchée. La société Avipur est intervenue au mois de mars 2014, elle a alors constaté une rupture d’une canalisation localisée sur la partie de réseau située sous une voie de circulation de l’immeuble.

Estimant que l’origine du sinistre a son siège dans les parties communes de l’immeuble, la SCI Patriger a alors fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires un projet de résolution visant à voir prendre en charge par la copropriété les frais d’intervention de la société Avipur. Cette résolution n° 14 a été rejetée par un vote intervenu lors de l’assemblée générale du 27 avril 2015.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 juin 2015, la SCI Patriger a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d’agir en justice aux fins d’expertise du réseau d’eaux usées de l’immeuble afin de déterminer l’origine du sinistre et les réparations à entreprendre.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte délivré le 26 juin 2015 la SCI Patriger a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Axial devant le tribunal de grande instance d’Annecy, aux fins de:

— voir annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 27 avril 2015,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 244,80 euros en remboursement des frais exposés par la SCI Patriger pour le débouchage des canalisations parties communes,

— le condamner à la réalisation des travaux nécessaires sur la canalisation litigieuse dans le délai d’un mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— et à titre subsidiaire ordonner une expertise aux frais avancés du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux demandes en soutenant qu’il n’est pas établi que la canalisation défectueuse serait une partie commune de l’immeuble.

Par jugement contradictoire rendu le 7 décembre 2016, le tribunal de grande instance d’Annecy a:

— annulé la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 avril 2015 de la copropriété l’Axial à Poisy,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial à rembourser à la SCI Patriger la somme de 244,80 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial à procéder à la réfection de la canalisation d’eaux usées dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire passé ce délai de 100 euros par jour de retard durant 150 jours,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial à verser à la SCI Patriger la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial aux dépens,

— dispensé la SCI Patriger de toute contribution aux charges communes issues du présent jugement par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclaré le jugement exécutoire par provision,

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 10 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Axial a interjeté appel de ce jugement.

L’affaire a été clôturée à la date du 4 juin 2018 et renvoyée à l’audience du 18 juin 2018, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 2 octobre 2018.

Par conclusions notifiées le 1^er juin 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial demande en dernier lieu à la cour de:

— vu les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— constater que la SCI Patriger ne démontre pas que la canalisation fissurée serait une partie commune,

— constater que le phénomène de débordement des sanitaires ne concerne que le lot de copropriété appartenant à la SCI Patriger,

— débouter la SCI Patriger de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Patriger à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la SCI Patriger à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Gregory Seaumaire, avocat au barreau d’Annecy, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 4 août 2017, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Patriger demande en dernier lieu à la cour de:

— vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— dire que la canalisation litigieuse qui se trouve enterrée/encastrée à l’extérieur du local de la SCI Patriger, sous une voie de circulation du groupe extérieur à l’immeuble Axial, constitue une partie commune,

— déclarer recevable et bien fondée la SCI Patriger en ses demandes fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Axial de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— annuler la résolution n°14 de l’assemblée générale du 27 avril 2015 de la copropriété Axial,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 244,80 euros en remboursement de frais exposés par la SCI Patriger au titre du débouchage des canalisations parties communes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Axial à la réalisation des travaux nécessaires pour porter remède aux désordres affectant la canalisation commune litigieuse, dans un délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— à titre subsidiaire, ordonner avant dire droit et aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Axial, la désignation de tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de:

' se rendre sur les lieux, […]

' entendre les parties en leurs dires et explications,

' entendre tout sachant,

' s’appuyer si besoin sur tout sapiteur,

' se faire communiquer tous document contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa missions,

' vérifier si les désordres indiqués existent et dans l’affirmative, les localiser, les décrire et en rechercher la cause,

' donner toutes explications utiles sur l’origine des désordres,

' fournir tous éléments de faits et techniques permettant à la juridiction saisie de déterminer si les désordres allégués affectent les parties communes ou privatives de l’immeuble Axial,

' donner son avis sur la nature, le coût prévisionnel et la durée probable des travaux propres à remédier aux dommages constatés,

' de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités éventuelles encourues et évaluer les préjudices subis,

' faire toutes constatations utiles et donner son avis sur toutes questions techniques qui pourraient se poser,

' rendre compte de tout et s’expliquer dans le cadre de sa mission ainsi définie sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis,

— autoriser l’expert à s’adjoindre tout spécialiste de son choix en cas de besoin,

— renvoyer les parties devant le tribunal afin qu’il soit statué à la suite de l’expertise,

— dire que les conclusions de l’expert s’imposeront aux parties à l’instance,

— en toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Axial au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés pour ceux d’appel par la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire que la SCI Patriger sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la nature commune ou privative de la canalisation

En application de l’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputés parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs.

Ainsi, sauf clause contraire, claire et précise, du règlement de copropriété, les canalisations d’évacuation des eaux usées sont réputées parties communes.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble Axial, du 7 septembre 1989, prévoit dans son article 5 que les parties communes comprennent notamment «les canalisations et réseaux divers, tels ceux d’eau, d’électricité et d’égout», tandis que l’article 4 précise que constituent des parties privatives notamment «les canalisations intérieures».

Il résulte des pièces produites aux débats que la société Avipur, qui est intervenue pour procéder au débouchage de la canalisation d’eaux usées à l’origine du sinistre subi par les locaux propriété de la SCI Patriger, a constaté que la partie de canalisation en cause est celle située à l’extérieur du bâtiment, sous une voie de circulation de l’immeuble.

Dès lors, et par application des clauses du règlement de copropriété précitées, la partie de canalisation incriminée, qui est située à l’extérieur des parties privatives, est nécessairement une partie commune de l’immeuble, qu’elle soit ou non affectée à l’usage exclusif du lot de copropriété de la SCI Patriger.

2/ Sur la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 27 avril 2015

Il n’est pas contesté que la SCI Patriger, qui a voté pour la résolution n° 14 rejetée par l’assemblée générale, est réputée opposante et a agi dans le délai de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que son action en nullité de cette résolution est recevable.

La SCI Patriger soutient que le rejet de cette résolution par l’assemblée générale encourt la nullité puisque les travaux qu’elle a payés portent sur des parties communes et doivent être supportés par le syndicat.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le règlement de copropriété du 7 septembre 1989 prévoit que sont des charges communes à l’ensemble des copropriétaires «les frais d’entretien, de réfection et de remplacement de toutes les canalisations communes du bâtiment telles que celles d’eau, d’électricité ou de tout à l’égout».

Aussi, l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait rejeter la demande de prise en charge des frais de débouchage de la canalisation commune, qui a causé un sinistre au lot propriété de la SCI Patriger, et la résolution critiquée encourt la nullité pour être contraire aux clauses du règlement de

copropriété et aux dispositions légales précitées.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 27 avril 2015.

3/ Sur le remboursement de la facture Avipur et les travaux à entreprendre

Le syndicat des copropriétaires est tenu de prendre en charge les frais de débouchage de la canalisation commune et le jugement sera encore confirmé en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 244,80 euros.

Enfin, et en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, le syndicat est tenu de procéder à l’entretien des parties communes de l’immeuble, au nombre desquelles la canalisation litigieuse dont la défectuosité n’est pas contestée et établie par les pièces produites aux débats, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise.

C’est donc à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le tribunal a ordonné au syndicat de faire exécuter les travaux de remise en état de cette canalisation. L’astreinte prononcée apparaît toutefois excessive et il convient de la ramener à la somme de 50 euros par jour de retard pendant 150 jours.

4/ Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires succombant en son appel, il sera nécessairement débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Patriger la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat, succombant en son appel, supportera les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile, la SCI Patriger étant par ailleurs dispensée de toute contribution aux charges communes issues de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit que la canalisation d’évacuation des eaux usées litigieuse, située à l’extérieur du lot propriété de la SCI Patriger et sous une voie de circulation de l’immeuble, est une partie commune,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Annecy le 7 décembre 2016 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé l’astreinte à 100 euros par jour de retard,

Réformant sur ce seul point,

Dit que l’astreinte provisoire dont est assortie la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection de la canalisation commune d’eaux usées de l’immeuble est fixée à 50 euros par jour de retard, pendant une durée maximum de 150 jours,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial à payer à la SCI Patriger la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Axial aux entiers dépens de l’appel, avec distraction au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Dispense la SCI Patriger de toute contribution aux charges communes issues de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi prononcé publiquement le 02 octobre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,