PG/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 29 Janvier 2019

N° RG 17/01794 – N° Portalis DBVY-V-B7B-FYGN

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 22 Juin 2017, RG 12/00721

Appelants

M. Z X, demeurant […]' – […]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'LE SOLEIL DE JADE', représenté par son Syndic en exercice NEXITY, dont le siège social est situé […], […]

représentés par la SELURL COCHET FRANCOIS, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

SARL A B, demeurant […]

représentée par M^e Marie Luce BALME, avocat au barreau de CHAMBERY

SARL ERM (C REALISATION ET MANAGEMENT) dont le siège social est situé […]

représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau D’ALBERTVILLE

SA D E, aux droits de laquelle vient aujourd’hui D E CONSTRUCTION dont le siège social est situé 40 52 boulevard du parc – 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Myriam MONNET, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Sandrine DRAGHI-ALONSO, avocat plaidant au barreau de PARIS

LES SOUSCRIPTEURS DES LLOYD’S DE LONDRES, dont le siège social est situé […]

représentés par de M^e Alain MARTER, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL DUFLOT ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

SAMCV MUTUELLE DES B FRANCAIS, dont le siège social est situé […]

représentée par M^e Emeric BOUSSAID, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Férouze MEGHERBI, avocat plaidant au barreau de PARIS

Société SMABTP, dont le siège social est situé […]

Société H I J, dont le […]

représentées par la SCP LE RAY GUIDO BELLINA, avocats au barreau de CHAMBERY

SAS ICADE PROMOTION, anciennement dénommée ICADE PROMOTION LOGEMENT, dont le siège social est situé Le […]

représentée par M^e Muriel ARTIS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SEAS ADAMAS AFFAIRES PUBLIQUES, avocats plaidants au barreau de LYON

SA AXA F IARD, assignée en intervention forcée le 10/11/2017 par SAS ICADE PROMOTION, dont le siège social est situé 313 Terrasses de l'[…]

représentée par la SELARL JULIETTE COCHET-BARBUAT LEXAVOUE CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE, avacats plaidants au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 12 novembre 2018 par Monsieur Philippe GREINER, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président qui a procédé au rapport

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller

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La société ICADE CAPRI a promu la promotion d’un immeuble « Le Soleil de Jade » sis à Aix les Bains, la maîtrise d’oeuvre de conception étant assurée par la société A B, la société ERM assurant la maîtrise d''uvre d’exécution, la société D E étant contrôleur technique, le lot gros 'uvre étant assuré par la société STGO, le lot étanchéité par la société AEI et le lot cuvelage par la société H I J.

Les réceptions des appartements vendus en l’état futur d’achèvement sont intervenues entre le 31/07 et le 01/10/2009.

Le 13/10/2009, l’appartement et deux parkings en sous sol ont été livrés à M. X, avec réserves. Faisant état de leur non levée et de désordres consistant en la déformation des couvertines surmontant les garde corps de la terrasse, la présence d’eau devant la porte d’entrée et des inondations

en sous-sol, il a assigné les constructeurs et leurs assureurs devant le tribunal de grande instance de Chambéry.

Par ordonnance des 08/06 et 12/12/2010, le juge des référés a commis M. Y en qualité d’expert.

Dans son rapport du 12/10/2011, l’expert aboutit aux conclusions suivantes :

— suite à la réclamation de M. X, des couvre-joints ont été posés, mais quelques défauts subsistent, pouvant être réparés moyennant un coût de 500 euros HT ;

— de l’eau stagne devant le hall couvert mais non clos, en raison de l’absence de pente du carrelage, la réalisation d’une pente coûtant 850 euros HT ;

— le bâtiment est situé entre le lac du Bourget et son affluent le Tillet, dans une zone où la nappe phréatique est à une faible profondeur, le plancher bas du sous-sol étant en dessous de celle-ci ;

— le sous-sol est à usage de parkings outre des locaux techniques, lesquels ont fait l’objet d’un cuvelage par minéralisation du béton ;

— les parkings sont quant à eux inondables, car si les portes de sortie sont étanches, des évents dans le sol permettent d’éviter la sous-pression de la nappe sur le dallage, en permettant l’inondation des locaux ;

— le 08/12/2010, la circulation dans l’axe de la rampe était largement inondée, les autres circulations et de nombreuses places de stationnement présentant des flaques d’eau, l’eau provenant non des évents, mais des liaisons murs/dallage ainsi que des fissurations de celui-ci ;

— la chaufferie est inondée, en raison d’une discontinuité du cuvelage, qui pourrait être repris moyennant 2.000 euros HT de travaux ;

— pour remédier au caractère inondable du sous-sol, il faut renforcer le plancher bas et réaliser un cuvelage sur l’ensemble du sous-sol, pour un coût de 1.050.000 à 1.100.000 euros HT environ ;

— des fissurations ponctuelles peuvent être reprises pour un coût de 1.500 euros HT après mise en eau d’une terrasse d’un coût de 1.000 euros HT ;

— le maître d’ouvrage a modifié les travaux prévus au permis de construire et le certificat de conformité n’a pas été obtenu.

Suite à l’assignation devant le tribunal de grande instance de Chambéry par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Soleil de Jade et M. X de la société ICADE et des constructeurs et de leurs assureurs, le tribunal a, par jugement du 22/06/2017 :

— débouté les demandeurs de leur demande d’exécution de travaux de cuvelage intégral du sous-sol ;

— condamné la société ICADE PROMOTION à payer à M. X les sommes de 500 euros HT et 850 euros HT au titre de la couvertine et du hall d’entrée ;

— dit que la société AXA F IARD est tenue de relever et garantir la société ICADE PROMOTION de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la couvertine de la terrasse X ;

— dit que la société STGO est tenue de relever et garantir la société ICADE PROMOTION de la

condamnations prononcée à son encontre au titre du hall d’entrée X ;

— condamné la société ICADE PROMOTION à payer aux sociétés A ARCHITECTE, ERM, H I J, D E et aux compagnies d’assurance LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, MAF et SMABTP la somme de 2.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. X aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 28/07/2017, le syndicat des copropriétaires et M. X ont relevé appel de cette décision, intimant la société ICADE PROMOTION.

Par acte du 17/10/2018, la société ICADE PROMOTION a intimé les sociétés A ARCHITECTE, ERM, H I J, D E et les compagnies d’assurance LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, MAF, AXA F IARD et SMABTP.

Dans ses conclusions du 25/10/2018, M. X conclut à la réformation du jugement déféré et demande à la Cour de :

— entériner les conclusions du rapport d’expertise ;

— constater que la société ICADE PROMOTION a failli à son obligation de délivrance conforme du bien vendu pour avoir décidé unilatéralement de supprimer le cuvelage intégral des sous-sols prévu au permis de construire ;

— constater qu’elle n’a pas respecté son obligation de délivrer un certificat de conformité et d’effectuer les travaux permettant de l’obtenir ;

— la déclarer responsable de son défaut d’exécution ou de délivrance conforme ;

— la déclarer en outre responsable des désordres d’inondation du garage et de la place de stationnement dont il est propriétaire sur le fondement de l’article 1792 du code civil, d’ordre public ;

— rejeter les prétentions de la société ICADE PROMOTION et la condamner au paiement de la somme de 2.990 euros au titre des couvertines et 1.734,20 euros au titre de l’eau stagnant devant la porte, outre indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 12/10/2011, ainsi que celle de 50.000 euros de dommages intérêts et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 25/10/2018, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement entrepris, et sollicite la condamnation de la société ICADE PROMOTION au paiement des sommes suivantes :

—  1.315.000 euros au titre des travaux de cuvelage des sous-sols, outre indexation sur l’indice Insee du coût de la construction à compter du 12/10/2011 jusqu’à ce jour ;

—  30.000 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

—  105.248 euros au titre des honoraires de D d’étude ;

—  39.400 euros au titre des honoraires du syndic ;

—  28.800 euros au titre de l’évacuation des biens entreposés dans les garages ;

—  19.200 euros au titre de la location de 48 garages ;

—  7.000 euros au titre de la location de 35 places de parking ;

—  63.600 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  10.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives d’intimée n° 2, la société ICADE PROMOTION conclut, sur les demandes du syndicat des copropriétaires, à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et à titre subsidiaire au rejet des demandes portant sur l’évacuation des biens entreposés dans les garages et au titre du préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, elle demande à être relevée et garantie de toute condamnation par les sociétés A ARCHITECTE, ERM, H I J, D E et les compagnies d’assurance LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, MAF, et SMABTP au titre du défaut de cuvelage intégral et/ou de la non-délivrance du certificat de conformité.

Sur les demandes de M. X, elle conclut à l’infirmation de la décision frappée d’appel, et au débouté de M. X de ses demandes, et à titre subsidiaire, conclut à la minoration des sommes réclamées.

En tout état de cause, elle réclame aux appelants 20.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile et à titre subsidiaire, demande à être relevée et garantie de toute condamnation à ce titre par les appelés en cause, à qui elle réclame 20.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 07/11/2018, la société A B conclut à la confirmation de la décision attaquée, et demande à la Cour de :

— juger les appelants mal fondés en leur demande de mise en conformité du sous-sol dès lors que l’immeuble qui leur a été livré correspond à celui qui leur avait été vendu puisque les documents contractuels stipulent le caractère inondable du sous-sol au niveau du parking et des garages ;

— dire qu’ils ne démontrent pas en quoi le défaut de certificat de conformité serait à l’origine d’un préjudice, dont rien n’établit qu’il ne pourrait leur être accordé si un nouveau permis de construire modificatif était déposé ;

— dire que l’absence de cuvelage intégral ne saurait constituer un désordre de nature décennale dès lors qu’il n’est pas démontré que l’ouvrage serait atteint dans sa solidité ou qu’il serait rendu impropre à sa destination et débouter les appelants de leurs demandes ;

— subsidiairement, dire que le coût des travaux ne saurait excéder la somme retenue par l’expert de 1.050.000 euros HT, les frais annexes n’étant pas justifiés ;

— dire irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande de préjudice de jouissance ;

— dire que les frais de location font double emploi avec le préjudice de jouissance ;

— dire irrecevable M. X en sa demande en ce qu’il ne rapporte pas la preuve d’être toujours propriétaire au sein de l’immeuble Le Soleil de Jade ;

— dire que sa demande au titre de la moins-value de son bien en raison de l’absence d’un certificat de conformité n’est pas fondée, de même que celles au titre du préjudice de jouissance, dès lors qu’il n’occupe plus l’appartement ;

— très subsidiairement, dire que la faute de l’architecte n’est pas démontrée, que c’est en parfaite connaissance que la société ICADE PROMOTION a sollicité en cours de la mise au point du projet la suppression du cuvelage sur l’ensemble du sous-sol, bien que prévu dans le dossier de permis de construire du 10/03/2006 et qu’elle n’a pas informé l’architecte au moment de l’établissement du dossier de permis de construire modificatif au mois d’avril 2009 de la nécessité d’intégrer cette modification ;

— dire que la société ICADE PROMOTION a délibérément accepté le risque de voir la mairie contester la conformité des travaux ;

— dire que si ces travaux avaient été réalisés tels que prévus dans le projet initial, la société ICADE PROMOTION aurait dû les financer et la débouter de son action récursoire ;

— en tout état de cause, si la responsabilité de l’architecte devait être retenue, dire que sa quote-part ne peut excéder 10 % ;

— condamner sur les fondement des articles 1382 du code civil et L.124-3 du code des assurances, les sociétés ERM, Les Souscripteurs du Llloyd’s de Londres, in solidum avec la société D E, la société H I J et son assureur SMABTP, à la relever et garantir de toute condamnation, dès lors qu’ils ont validé cette modification sans observation ;

— condamner la société ICADE PROMOTION ou tout autre succombant au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions récapitulatives et responsives, la compagnie MAF, assureur de la société A B, conclut à la confirmation de la décision entreprise, et demande à la Cour de :

— dire que l’arrêté de permis de construire ne prévoyait pas la nécessité d’un cuvelage intégral en sous-sol, qu’aucune norme n’imposait cet ouvrage, que l’article 10 du règlement de copropriété et la notice descriptive de vente font mention du caractère inondable du sous-sol et de l’éventualité de venues d’eau, que les actes de vente comportent en annexe une notice descriptive signée par les acquéreurs précisant en page 40 que le sous-sol est inondable ;

— dire que c’est en référence aux pièces contractuelles que s’apprécie la matérialité de la non-conformité alléguée, et que la chose livrée est conforme à la chose telle que vendue aux termes des actes régularisés par les parties ;

— dire que la non-obtention du certificat de conformité procède, non pas d’une position spontanée de la Mairie considérant que les dispositions du permis n’étaient pas respectées, mais d’une initiative volontaire et délibérée de l’un des acquéreurs ;

— à titre subsidiaire dire que la mission de l’architecte s’est achevée avec l’établissement du dossier projet, que la direction des travaux et l’assistance aux opérations de réception ont été dévolues à la société ERM ;

— dire que la société A B a bien établi un projet prévoyant la réalisation d’un cuvelage au sous-sol, que la société ICADE PROMOTION a pris l’initiative de sollliciter des constructeurs la modification de la prestation convenue au stade de la conception, que la société A B n’a pas été associée au processus ayant abouti à cette prise de décision

consciente et éclairée de la société ICADE PROMOTION, et que ce n’est que le 07/06/2007 , date de la remise du dossier PRO, qu’elle a été informée de la modification du projet ;

— dire qu’elle n’a pas été consultée ni sollicité à ce stade par le maître d’ouvrage, que le maître d’oeuvre d’exécution a été en charge de la mise en 'uvre de la modification opérée et validée par le D de contrôle, et que c’est lui qui a établi les descriptifs de travaux intégrant la réalisation d’un cuvelage partiel

— dire qu’elle a été ensuite sollicitée en 2009 pour établir un permis modificatif comportant des modifications sans lien avec le cuvelage ;

— dire qu’en prenant l’initiative de procéder à la suppression du cuvelage, la société ICADE a délibérément accepté le risque induit par cette modification ;

— à titre plus subsidiaire, dire que le défaut de délivrance du certificat de conformité n’est pas constitutif d’un dommage et encore moins d’un dommage de nature décennale ;

— dire que l’expert n’a relevé aucune impropriété ni aucun dommage matériel pouvant affecter la structure de l’immeuble ;

— dire que l’action du demandeur principal ne peut être engagée sur le terrain de la responsabilité de plein droit et qu’il lui appartient de caractériser la faute du promoteur et à celui-ci d’établir la faute de ses locateurs d’ouvrage ;

— à titre encore plus subsidiaire, dire que les demandes et préjudices ne sont pas fondés ;

— dire que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à formuler une demande au titre de préjudices qui seraient personnels aux copropriétaires, toute indemnisation forfaitaire étant prohibée ;

— dire que M. X ne justifie pas d’une quelconque difficulté dans la vente de son appartement ou d’une décote de sa valeur, M. X ne résidant plus à l’adresse litigieuse et n’ayant plus qualité pour agir en cause d’appel ;

— à titre encore plus subsidiaire, dire la MAF fondée à opposer le plafond de garantie des dommages immatériels non consécutifs s’élevant à 500.000 euros ainsi que la franchise et les conditions et limites de son contrat ;

— la déclarer recevable et bien fondée à être relevée et garantie de toute condamnation éventuelle par les sociétés ERM, SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S de LONDRES, D E, H I J et SMABTP ;

— dire que la société SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S de LONDRES ne peut invoquer l’existence d’une sous-limitation des dommages immatériels ;

— condamner tous succombants au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions du 19/10/2018, la société ERM conclut à la confirmation du jugement déféré, au rejet des demandes de la société ICADE PROMOTION, et demande à la Cour :

— à titre subsidiaire, de dire que sa responsabilité n’est pas établie ;

— débouter les sociétés ICADE PROMOTION, A B, H I J

et SMABTP de toutes leurs actions dirigées à son encontre ;

— dire mal fondés les appelants de leur demande de mise en conformité du sous-sol ;

— les débouter de leur demande au titre de l’absence du certificat de conformité, en l’absence de préjudice ;

— dire que l’absence de cuvelage intégral du sous-sol ne constitue pas un désordre de nature décennale ;

— en tout état de cause, condamner in solidum les sociétés ICADE PROMOTION, A B, H I J et SMABTP à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle et les débouter de leurs actions récursoires ;

— dire qu’en cas de condamnation prononcée à son encontre, elle serait relevée et garantie par la compagnie SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S de LONDRES ;

— dire que celle ci doit sa garantie sans limitation ;

— condamner la société ICADE PROMOTION, ou tout autre succombant, au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions du 26/10/2018, la société SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S de LONDRES conclut au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la réalisation d’un cuvelage intégral des parkings. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté de la société ICADE PROMOTION de sa demande formée à l’encontre de la société ERM, demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle garantit la société ERM dans la limite d’un plafond de 533.571 euros par an au titre des garanties complémentaires dissociables avec une sous-limitation de 250.000 euros au titre des dommages immatériels, et sous déduction d’une franchise de 8.000 euros par sinistre. Enfin elle réclame au syndicat des copropriétaires et à la société ICADE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 08/06/2015, la société H I J et la compagnie SMABTP concluent à la confirmation du jugement déféré et à titre subsidiaire, faisant valoir qu’aucune faute n’a été commise en relation directe avec le dommage tenant à l’inondation des sous-sols, concluent au débouté de la société ICADE PROMOTION de ses demandes. Dans l’hypothèse où la société H I J serait déclarée partiellement responsable de ce dommage, elle demande, ainsi que son assureur, à être relevée et garantie de cette condamnation par les sociétés ICADE PROMOTION, G B et MAF, D E. En tout état de cause, elles font valoir que le montant de la condamnation qui pourrait être mise à leur charge ne peut excéder 2.000 euros HT et réclament enfin à la société ICADE PROMOTION ou qui mieux le devra, 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du12/10/2018, la société AXA F IARD, assureur de la société AEI, conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à garantir la société ICADE PROMOTION au titre de la couvertine de la terrasse X, et au débouté de celui-ci de sa demande à ce titre.

Elle demande en outre à la Cour de :

— dire que le contrat ne peut recevoir application, les défauts invoqués ne constituant pas un vice caché apparu après réception, mais résultant de manquements dans l’exécution des travaux ;

— dire que seule la responsabilité contractuelle de droit commun peut être éventuellement recherchée ;

— dire que le contrat d’assurance ne garantit pas les conséquences de la responsabilité contractuelle et qu’elle ne peut être condamnée aux côtés de son assurée, sa garantie ne pouvant être requise ;

— rejeter toute demande formée à son encontre ;

— très subsidiairement, réduire la demande indemnitaire de M. X et dire que la franchise contractuelle est opposable à la société AEI sur le fondement de l’article 1792 du code civil et aux tiers sur tout autre fondement de responsabilité ;

— condamner la société ICADE PROMOTION ou qui mieux le devra, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 04/10/2018, la SA D E conclut à sa mise hors de cause, et demande à la Cour de recevoir la société D E CONSTRUCTION en son intervention volontaire, car venant aux droits de la SA D E. Celle-là conclut à la confirmation du jugement déféré, au débouté de la société ICADE PROMOTION de ses demandes, et à titre subsidiaire, fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle doit être mise hors de cause, et à titre plus subsidiaire, demande à être relevée et garantie de toute condamnation éventuelle par les sociétés ICADE PROMOTION, A B, MAF, ERM, SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S de LONDRES, H I J, SMABTP. Elle réclame enfin à la société ICADE PROMOTION et/ou tout succombant au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de cuvelage intégral du sous-sol

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu essentiellement de deux obligations : l’obligation de délivrance et celle de garantie.

En l’espèce, aucun vice de construction n’est allégué, le dispositif mis en place permettant de sauvegarder la solidité de l’immeuble, la pression exercée sur le dallage en cas de montée de la nappe phréatique étant évacuée grâce à la présence d’évents par lesquels l’eau s’évacue à l’extérieur, la présence de portes étanches limitant les venues d’eau dans les parkings souterrains.

La demande des appelants a pour fondement un manquement à l’obligation de délivrance pour non-conformité, lorsque est livrée une chose différente de celle promise, le vendeur livrant un immeuble correct, mais ne répondant pas aux spécifications du contrat (à l’inverse du vice de construction dans lequel l’immeuble livré est bien conforme aux engagements contractuels, mais se trouve affecté d’une anomalie ou d’une défectuosité).

Le défaut de conformité s’apprécie au regard des prescriptions contractuelles prises au sens large, ce qui englobe la notice descriptive (ou le devis descriptif général) annexée au contrat, les normes légales et réglementaires qui entrent dans le champ contractuel du fait de l’article 1135 du code civil comme la non-conformité aux prescriptions du permis de construire ainsi que toutes les stipulations contractuelles ou le règlement de copropriété, faisant état de prestations particulières auxquelles est en droit de s’attendre l’acquéreur.

En l’espèce :

— il est constant que les parkings souterrains sont inondables en cas de montée de la nappe

phréatique, très proche du sol, en raison de la proximité du lac du Bourget et d’un de ses affluents ;

— le projet de construction initial a bien prévu la réalisation d’un cuvelage étanche, mais celui-ci a été supprimé lors de la mise au point définitive de la construction ;

— le permis de construire initial du 10/03/2006 ne fait pas référence à un cuvelage du sous-sol ;

— il en est de même dans le permis modificatif qui ne comporte aucune indication à ce sujet, tout en relevant que le projet est situé en zone inondable ;

— ni la notice publicitaire ni le contrat préliminaire, dont au demeurant les promesses qui y sont contenues ne seront pas prises en considération pour apprécier la conformité de l’ouvrage, dans la mesure où le contrat de réservation obéit à un régime autonome, ne contiennent une quelconque stipulation à ce sujet ;

— toutefois, la commune d’Aix les Bains considère que la notice de présentation du projet mentionnant l’existence d’une nappe de parkings cuvelée fait partie intégrante du permis de construire initial ;

— mais le règlement de copropriété prévoit, page 40 que : « il est fait observer que le sous-sol du bâtiment est pourvu d’une étanchéité relative au sens du DTU. Ainsi, le sous-sol peut être sujet à des infiltrations et/ou ruissellements. Les garages sont uniquement destinés à recevoir des véhicules et objets ne craignant pas l’humidité. Il est donc déconseillé de stocker notamment des documents à base de papier, vêtements, textiles divers, matériels électriques au sens large » ;

— le modificatif de ce règlement du 27/05/2008 précise que « des évents seront mis en place dans les parkings de l’immeuble Le Soleil de Jade ; ils jouent un double rôle. Le premier est un rôle d’alerte ; lorsque les évents se mettent à déborder, il y a lieu de fermer les portes étanches situées sur chacun des accès aux sas des deux montées et également d’évacuer les véhicules. Le deuxième est de permettre l’inondation du parking afin d’éviter des efforts externes excessifs sur la structure » ;

— l’acte de vente de M. X mentionne ce règlement de copropriété et M. X ne pouvait ignorer la possibilité de venues d’eau dans les parkings ; du reste, il a écrit au maire d’Aix les Bains le 08/01/2010 indiquant « cet immeuble a été conçu avec un sous-sol inondable et un permis de construire accordé en ce sens ».

Ainsi, si la commune d’Aix les Bains a refusé de délivrer un certificat de conformité, au motif que les notices annexées au permis de construire mentionnaient la réalisation d’un sous-sol semi enterré et que la nappe de parking était cuvelée, ce refus est motivé par la discordance entre le projet de construction qui a fait l’objet d’un permis et la construction effectivement réalisée, mais sans qu’il soit établi que la situation n’était pas régularisable. Le fait que ultérieurement la commune ait pu imposer un cuvelage dans le cadre d’autres opérations est sans incidence pour la construction en cause, la réglementation ne prohibant pas la construction de sous-sols inondables.

Par ailleurs, c’est postérieurement au permis de construire que le promoteur a inclus dans le règlement de copropriété les dispositions rappelées ci-dessus, opposables aux acquéreurs, qui ne pouvaient donc ignorer le caractère inondable des parkings souterrains. Parce que ce sont les dispositions contractuelles qui lient le promoteur à ses acquéreurs, ce sont celles-ci qui priment sur des éléments antérieurs, comme l’a pu être le permis de construire.

En conséquence, c’est exactement que le premier juge a considéré qu’il résultait de ces mentions tout à fait explicites quant au caractère inondable et à l’absence de cuvelage intégral du sous-sol établissait que la société ICADE PROMOTION ne s’est jamais engagée vis à vis de ses acquéreurs et du syndicat des copropriétaires à livrer un sous-sol étanche aux infiltrations d’eau en provenance de

la nappe phréatique.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires et M. X ne peuvent exiger de la société ICADE PROMOTION la réalisation d’un radier en sous-sol de nature à rendre le dallage résistant aux sous-pressions de la nappe phréatique ni d’un cuvelage intérieur de façon à rendre les parkings souterrains étanches.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef, avec pour conséquence que les appels en garantis formés par la société ICADE PROMOTION sont sans objet.

En revanche, l’équité commande une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés par les parties appelées en cause par la société ICADE PROMOTION, et mises hors de cause au titre de l’absence de cuvelage.

Sur les infiltrations en sous-sol

La présence d’eau en sous-sol due à la montée de la nappe phréatique et non évacuée par les évents est normale et ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs, l’immeuble ne voyant pas sa solidité atteinte dans les dix années suivant la réception, et n’étant pas impropre à sa destination, puisque celle-ci ne prévoit pas l’usage des garages en cas d’inondation.

En revanche, il n’en est pas de même lorsque les infiltrations d’eau sont dues à des déficiences du gros-oeuvre, comme l’a relevé l’expert. Il en va ainsi d’une infiltration d’eau en plafond au droit du joint de dilatation entre les garages 54 et 55 provenant de la défaillance de l’étanchéité d’une terrasse du rez de chaussée, et d’un ruissellement d’eau important le long du mur du fond du garage provenant de la défaillance de l’enduit hydrofuge appliqué sur la face extérieure des murs enterrés du sous-sol.

La société ICADE PROMOTION sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros HT au titre des travaux de reprise ponctuelle pour chacun de ces désordres outre 1.000 euros HT au titre de la mise en eau de la terrasse, outre indexation.

Elle sera relevée et garantie par la société STGO, réalisatrice du gros-oeuvre, s’agissant d’une pure faute d’exécution.

Sur la non-délivrance du certificat de conformité

Par arrêtés des 10/03/2006 et 11/08/2009, le maire de la commune d’Aix les Bains a accordé les permis de construire. Le 08/11/2010, il a pris une nouvelle décision refusant de délivrer le certificat de conformité au motif de l’absence d’éléments justifiant le cuvelage du sous-sol. Le 16/05/2002, le promoteur a formé un recours gracieux à l’encontre de cette décision, rejeté les 02/10/2012 et 23/01/2013, le recours contentieux formé par la société ICADE PROMOTION étant rejeté par jugement du tribunal administratif de Grenoble du 03/11/2015.

Il appartenait au promoteur de déposer un permis de construire modificatif faisant état d’un cuvelage partiel et non total du sous-sol. Faute pour la société ICADE PROMOTION de l’avoir, fait, elle a commis un manquement dans son obligation de délivrance. En raison des conséquences attachées au défaut de délivrance de certificat de conformité, notamment l’impossibilité de demander une autorisation de travaux de rénovation auprès de la mairie, le défaut d’obtention de cet acte est de nature à occasionner un préjudice pour les copropriétaires.

Toutefois, il n’est pas établi que le défaut de certificat de conformité entraîne une baisse de la valeur du bien lors de sa revente, d’autant que passé 10 ans, le certificat de conformité n’est plus obligatoire.

Dans ces conditions, le préjudice subi par M. X sera réparé par l’allocation de la somme de

1.000 euros, au paiement de laquelle sera condamné la société ICADE PROMOTION.

Celle-ci, maître d’ouvrage averti, de par sa qualité de promoteur rompu aux opérations de construction et aux formalités à remplir en matière d’urbanisme, se devait de demander au maître d''uvre de conception de prévoir lors du dépôt du permis de construire modificatif une demande prévoyant la limitation du cuvelage du sous-sol aux seuls locaux techniques. Ce n’était pas aux entreprises concernées de le faire, et la société A B n’était pas en mesure de conseiller la société ICADE PROMOTION à ce titre, ayant été tenue dans l’ignorance de la modification du sous-sol.

La société ICADE PROMOTION sera en conséquence déboutée de ses actions récursoires à ce titre.

Sur les désordres affectant le logement X

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que la société ICADE PROMOTION s’était engagée à réparer les défauts affectant la couvertine, et que malgré son intervention, de légers défauts persistaient, justifiant l’allocation de la somme de 500 euros HT.

Il en va de même concernant la présence d’eau devant la porte d’entrée de l’appartement X, la somme de 850 euros HT fixée par le premier juge étant de nature à réparer l’entier préjudice subi par le propriétaire, le fait que celui-ci n’habite plus dans les lieux n’ayant aucune incidence sur le droit du propriétaire à agir en réparation des désordres affectant son bien.

Enfin, c’est exactement que le premier juge a fait droit aux actions récursoires de la société ICADE PROMOTION contre la compagnie AXA et la société STGO. Il sera observé que, concernant la couvertine, le désordre relève de la garantie décennale, car la couvertine est coupante et présente un danger pour un occupant de la terrasse d’une part, et que d’autre part, des éléments peuvent s’envoler, pouvant blesser un passant. L’assureur de la société AEI doit ainsi sa garantie.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par défaut,

REFORME partiellement le jugement déféré mais statuant sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires et M. X de leur demande d’exécution de travaux de cuvelage intégral du sous-sol,

CONDAMNE la société ICADE PROMOTION à payer à M. X les sommes de 500 euros HT et 850 euros HT au titre de la couvertine et du hall d’entrée,

DIT que la société AXA F IARD est tenue de relever et garantir la société ICADE PROMOTION de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la couvertine de la terrasse X, et ce sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

DIT que la société STGO est tenue de relever et garantir la société ICADE PROMOTION de la condamnations prononcée à son encontre au titre du hall d’entrée X,

CONDAMNE la société ICADE PROMOTION à payer à M. X la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts pour non obtention du certificat de conformité,

LA CONDAMNE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros HT, outre indexation sur l’indice Insee BT 01 à compter de novembre 2011 jusqu’à ce jour, outre TVA au taux

en vigueur à ce jour au titre des infiltrations affectant le sous-sol,

DIT que la société ICADE PROMOTION sera relevée et garantie de cette condamnation par la société STGO,

CONDAMNE la société ICADE PROMOTION à payer aux sociétés A ARCHITECTE, ERM, H I J, D E et aux compagnies d’assurance LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, MAF et SMABTP la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ICADE PROMOTION aux dépens de première instance et d’appel, les frais d’expertise étant partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires et M. X d’une part, et les société ICADE, AXA et STGO d’autre part,

AUTORISE les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement le 29 janvier 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,