PG/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 04 Février 2020

N° RG 17/02174 – N° Portalis DBVY-V-B7B-FZYF

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ANNECY en date du 06 Juillet 2017, RG 14/01752

Appelante

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, élisant domicile en ses bureaux, Immeuble Atrium – Boulevard du Coq d’Arent – 13100 AIX-EN-PROVENCE

Représenté par M^e Georges PEDRO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimé

M. Z X-Y né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par M^e Lionel MOUROT, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 18 novembre 2019 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  Monsieur Philippe GREINER, Conseiller HH, ayant procédé au rapport

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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M. X Y détient 50% des titres de la société de promotion immobilière JSF X.

Le 10/04/2013, l’administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification de sa déclaration au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2010, 2011 et 2012 et l’a maintenue partiellement le 27/06/2013 suite à la contestation émise le 06/05/2013, sa méthode de

valorisation étant validée par la commission départementale de conciliation, le 24/01/2014.

Le 13/05/2014, la Direction Générale des Finances Publiques a mis en recouvrement la somme de 9.354 euros au titre de droits et pénalités à l’encontre de M. X-Y.

Par acte du 26/09/2014, ce dernier a assigné la Direction Générale des Finances Publiques devant le tribunal de grande instance d’Annecy, qui a, par jugement mixte du 10/12/2015 :

• débouté M. X Y de sa demande de nullité de forme de proposition de rectification du 10/04/2013 et de la procédure subséquente pour absence de motifs et non respect du principe général du contradictoire;

• ordonné une expertise sur la valeur des 250 parts détenues par M. X dans sa société en 2010, 2011 et 2012.

Dans son rapport du 04/05/2016, l’expert CROS aboutit aux conclusions suivantes :

• la société JSF X ne dispose pas de locaux propres, n’a pas de salarié, son gérant, M. X-Y n’étant rémunéré que par des dividendes;

• de ce fait, les résultats nets dégagés comprennent la rémunération des fonctions de production de même que les dividendes distribués;

• l’activité de la société n’a aucune autonomie en l’absence de M. X-Y, alors que ce qui fait la valeur d’une entreprise, c’est son outil de production en état de fonctionnement;

• sa valeur doit en conséquence être fixée à celle de ses actifs, (dettes déduites), notamment les participations de 50% dans le capital des sociétés civiles immobilières LES LOGES et l’EDEN ;

• la valeur de la société est ainsi de 281.000 euros en 2010, -34.000 euros en 2011 et 1.074.000 euros en 2012;

• une décote de 20% est à appliquer pour calculer la participation de M. X-Y dans sa société, en raison de l’illiquidité des titres et de la contrainte juridique constituée par la clause statutaire d’agrément pour la cession des titres;

• la valeur des parts de M X-Y est ainsi de 112.400 euros au 31/12/2009,
-17.000 euros au 31/12/2010 et de 429.600 euros au 31/12/2011.

Par jugement du 06/07/2017, le tribunal de grande instance d’Annecy a :

• homologué le rapport d’expertise;

• dit que les droits complémentaires dus à l’administration s’élèvent à 55 euros pour 2010, 756 euros pour 2011 et 100 euros pour 2012 au titre de l’ISF et de 101 euros au titre du CEF;

• constate que le trop-perçu en faveur de M. X-Y s’élève à 500 euros;

• débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile;

• condamné la Direction Générale des Finances Publiques aux dépens.

Par déclaration du 06/10/2017, la Direction Générale des Finances Publiques a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions, pour conclure à l’infirmation du jugement entrepris et voir confirmer sa propre valorisation des 250 titres détenus au sein de la société JSF X-Y, débouter M. X-Y de ses demandes et réclamer à ce dernier 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, elle expose en substance que :

• il convient de retenir une combinaison de méthodes entre la valeur mathématique ou patrimoniale de la société et la valeur de rentabilité;

• le montant de la participation dans la société civile immobilière LES LOGES doit être revalorisé à 81.348 euros en 2010, – 5.186 euros en 2011 et 475.408 euros en 2012 ;

• en outre, parce que la société JSF X a été créée en 1994 et a réalisé depuis cette date de nombreux programmes immobiliers en Haute-Savoie et dans l’Ain, elle possède une renommée certaine, une clientèle et l’accès à un réseau de commercialisation de programmes, valorisant son fonds de commerce à 1,5 fois le bénéfice net moyen déterminé suivant la valeur de rentabilité, soit 374.199 euros en 2010, 460.714 euros en 2011 et 744.952 euros en 2012;

• par ailleurs, la société a procédé à des distributions importantes et récurrentes de dividendes, entre 200.000 et 500.000 euros selon les exercices, ce dont il faut tenir compte pour le calcul des valeurs de productivité et de rendement, l’abattement à pratiquer étant de 10 % et non de 20 %;

• la société JSF X ne peut être considérée comme une coquille vide, réalisant de manière continue depuis 2001 des programmes immobiliers et distribuant des dividendes de façon récurrente depuis cette date.

Dans ses conclusions du 08/03/2019, M. X-Y conclut à la confirmation de la décision frappée d’appel, au débouté de l’appelante et à sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir en résumé que :

• la combinaison de méthodes pratiquée par l’administration ne peut être appliquée, la société étant totalement dépendante de l’activité développée par M. X-Y, ce qui exclut la méthode de rentabilité :

• la société ne dispose pas d’un fonds de commerce, en l’absence de clientèle, puisqu’elle ne réalise aucune opération de vente, la valeur du fonds étant liée aux qualités professionnelles de son gérant ;

• il convient de tenir compte d’une rémunération normale du gérant, correspondant à un salaire médian de 150.000 euros;

• le rapport de l’expert doit être homologué;

• la société est en réalité une coquille vide, puisque pour la construction, elle fait appel à un conducteur de travaux, et qu’elle commercialise ses produits par l’intermédiaire d’agences rémunérées par des commissions;

• M. X-Y est à la retraite et son activité ne peut être transmissible.

MOTIFS DE LA DECISION

En principe, la valeur des actions d’une société non-cotée s’apprécie à partir d’une analyse comptable, par comparaison directe avec les valeurs retenues pour des transactions récentes sur le même titre et pour des volumes comparables, ou par estimation de la valeur intrinsèque de l’entreprise.

Si la méthode la plus appropriée pour évaluer la valeur d’une société est la comparaison avec d’autres transactions portant sur les titres de la même société et se présentant dans des conditions équivalentes, cette méthode n’est pas applicable en l’occurrence, faute de l’existence d’une transaction similaire, intervenue dans un délai raisonnable avant la date de l’imposition, compte tenu de la spécificité de la société. La méthode par comparaison ne peut donc être adoptée.

Dès lors, c’est exactement que le premier juge a retenu la méthode de l’évaluation par la valeur mathématique.

Celle-ci peut résulter de l’application de différentes techniques comptables, comme le taux de capitalisation, la valeur de rendement, ou le coefficient multiplicateur de la marge brute d’autofinancement, ces techniques devant être choisies en fonction des spécificités de l’entreprise.

En l’espèce :

• la société JSF X a pour activité la recherche de terrains, leur acquisition, l’élaboration d’un projet de construction d’immeubles sur les fonds acquis, leur construction, et leur commercialisation;

• l’entreprise repose uniquement sur les épaules de son dirigeant, n’ayant aucun salarié et recourant à de la maîtrise d''uvre pour la conception et la construction et à des agences immobilières pour la commercialisation; par ailleurs, M. X-Y ne perçoit aucune rémunération, se versant en revanche des dividendes;

• elle n’a pas véritablement de fonds de commerce, chaque opération étant spécifique, nécessitant la création à chaque fois d’une société civile de construction vente et reposant avant tout sur la recherche et l’acquisition d’un foncier adapté;

• son nom n’est pas connu du grand public et des acquéreurs potentiels, sa renommée découlant de la confiance que peuvent lui accorder les vendeurs de terrain et les collectivités locales, qui délivrent les permis de construire;

• si la société a toujours pu dégager des résultats récurrents, c’est parce que son dirigeant, homme clé de l’entreprise, a développé un savoir-faire particulier en la matière, nouant au fil des années les contacts lui permettant d’acquérir les terrains nécessaires; en outre, ses résultats sont majorés du fait qu’aucun frais n’est perçu par M. X-Y pour faire fonctionner son entreprise, les dividendes touchés servant en partie à couvrir les frais de gestion.

Ainsi, lors de sa revente, il ne peut être mis en évidence pour un candidat acquéreur que des opérations immobilières de construction pourront être aisément réalisées, en raison du seul nom de la société JSF X. Celle-ci ne peut donc faire valoir l’existence d’un fonds de commerce, auquel serait attachée une véritable clientèle.

Il en résulte que la valeur de cette dernière ne peut être calculée, comme l’a fait l’expert, que sur la seule base de son actif net, à savoir les capitaux propres et les participations dans deux sociétés civiles immobilières, les SCI LES LOGES et L’EDEN, déduction faite des dividendes à distribuer et de la dépréciation d’un terrain sis au Grand Bornand, la société n’ayant pu obtenir un permis de construire.

C’est donc exactement que l’expert a retenu les valeurs suivantes pour la totalité de la société, de 281.000 euros en 2010 et de 1.074.000 euros en 2012, étant observé qu’en 2011, la valeur était négative à hauteur de 31.000 euros, ce qui donne, pour estimer la valeur des parts détenues par M. X-Y dans la société (50% du capital social), 112.400 euros en 2010, – 17.000 euros en 2011 et 429.600 euros en 2012, une décote de 20% ayant été appliquée à juste titre en raison de l’absence de liquidité des titres et de la présence d’une clause d’agrément dans les statuts pour un candidat acquéreur.

Dans ces conditions, c’est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a, pour fixer les droits complémentaires dus par M. X-Y à l’administration, aux sommes de 55 euros pour 2010, 756 euros pour 2011 et 100 euros pour l’ISF et 101 euros au titre du CEF pour l’année 2012, retenu les conclusions expertales.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé.

Enfin, l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à paiement des frais visés à l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel,

Condamne la Direction Générale des Finances Publiques aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise M^e DORMEVAL, avocate, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement le 04 février 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,