Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 30 juin 2020, n° 18/01843

TGI Albertville 1 juin 2018

CA Chambéry
Infirmation 30 juin 2020

Arguments

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Accepté
Inapplicabilité des dispositions de l'article 1240 du code civil
La cour a jugé que la responsabilité du preneur ne pouvait être recherchée que sur le fondement de la responsabilité contractuelle, rendant ainsi le jugement de première instance mal fondé.
Accepté
Absence de faute et de préjudice
La cour a estimé que l'absence de réponse aux courriers n'était pas fautive et que les bailleurs étaient informés de leurs droits, rendant ainsi la demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Frais exposés en appel
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser la société Belambra Clubs supporter la totalité des frais d'appel, lui allouant ainsi une somme sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 1re ch., 30 juin 2020, n° 18/01843
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	18/01843
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Albertville, 1 juin 2018, N° 16/00793
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel FICAGNA, président
Avocat(s) :	Véronique BAUPLATNathalie VIARD
Cabinet(s) :	CABINET BRAULT & ASSOCIES
Parties :	S.A.S.U. BELAMBRA CLUBS

Texte intégral

AF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 30 Juin 2020

N° RG 18/01843 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GBY7

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 01 Juin 2018, RG 16/00793

Appelante

SASU BELAMBRA CLUBS dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL H-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par le Cabinet BRAULT & Associés, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

M. E X D

né le […] à […], demeurant […]

M^me A B épouse X D

née le […] à […], demeurant […]

Représentés par M^e Véronique BAUPLAT, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Suivant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, l’affaire a été retenue sans audience avec l’accord des représentants des parties, et l’affaire a été délibérée avec :

—  Monsieur Michel FICAGNA, Président

- Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 4 août 2004 M. E X D et M^me A B épouse X D ont acquis, en l’état futur d’achèvement, un appartement et une cave dans un ensemble immobilier en cours de construction dénommé […], situé à Saint-Martin de Belleville, station des Ménuires.

L’immeuble étant destiné à être exploité en résidence de tourisme, par acte sous seing privé daté des 28 juillet et 23 novembre 2004, M. et M^me X D ont donné ces biens à bail commercial à la société VVF Vacances, pour une durée de 11 ans, moyennant un loyer annuel de 5.150 euros révisable, outre un loyer en nature consistant en la mise à disposition de leur appartement aux bailleurs trois semaines par an dans les conditions fixées par le contrat.

Le bail a pris effet le 18 décembre 2004, pour se terminer le 17 décembre 2015.

La société Belambra Clubs a absorbé la société VVF Vacances en 2008 et se trouve aujourd’hui aux droits et obligations de cette dernière.

Par acte d’huissier en date du 8 avril 2014, M. et M^me X D ont fait délivrer à la société Belambra Clubs un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La société Belambra Clubs n’a pas contesté la validité de ce congé, mais, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er octobre 2014, le preneur a notifié aux bailleurs une demande de révision du loyer. Le juge des loyers commerciaux a été saisi aux fins de fixation du loyer et une expertise a été ordonnée par jugement du 19 septembre 2017.

C’est dans ces conditions que, par acte délivré le 25 mai 2016, M. et M^me X D ont fait assigner la société Belambra Clubs devant le tribunal de grande instance d’Albertville pour obtenir qu’il soit dit que le preneur est occupant sans droit ni titre et que son expulsion soit ordonnée, avec fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs. Ils ont également demandé la condamnation de la société Belambra Clubs à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée à hauteur de 8.000 euros, et une indemnité procédurale.

La société Belambra Clubs s’est opposée aux demandes et a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par jugement contradictoire rendu le1er juin 2018, le tribunal de grande instance d’Albertville a:

• constaté que M. et M^me X D ont délivré congé avec refus de renouvellement du bail par acte extra-judiciaire du 18 avril 2014 à effet du 14 décembre 2015,

• débouté M. et M^me X D de leurs demandes tendant à dire que la société Belambra Clubs est sans droit ni titre et à ordonner son expulsion,

• ordonné une expertise confiée à M^me Y pour évaluer l’indemnité d’éviction due par les bailleurs,

• condamné la société Belambra Clubs à payer à M. et M^me X D la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

• réservé les dépens,

• ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 25 septembre 2018, la société Belambra Clubs a interjeté appel de ce jugement mais seulement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. et M^me X D la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été clôturée à la date du 4 mai 2020 et renvoyée initialement à l’audience du 18 mai 2020. En raison de la crise sanitaire, l’affaire a fait l’objet d’un avis de procédure sans audience le 23 avril 2020, en application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304. Les parties ayant donné leur accord, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2020.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Belambra Clubs demande en dernier lieu à la cour de:

Vu les dispositions des articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce,

Vu les articles 1382 et 1240 du code civil,

Recevant la société Belambra Clubs en son appel, l’y déclarer bien fondée,

Infirmant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau,

• dire et juger la société Belambra Clubs bien fondée et recevable en l’ensemble de ses conclusions, fins et arguments,

• en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Belambra Clubs à payer à M. et M^me X D la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, et ce en l’absence de toute faute et de préjudice au sens des dispositions de l’article 1382 du code civil comme, subsidiairement, de tout comportement fautif ayant entraîné un dommage pour les bailleurs, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du même code,

• condamner in solidum M. et M^me X D à payer à la société Belambra Clubs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, d’appel et de première instance, dont le recouvrement sera poursuivi par M^e G H, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

• débouter M. et M^me X D de leurs demandes fondées tant sur l’article 700 du code de procédure civile que sur les dépens d’appel et de première instance.

Par conclusions notifiées le 28 janvier 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. et M^me X D demandent en dernier lieu à la cour de:

• déclarer tout aussi irrecevable que mal fondé l’appel interjeté par la société Belambra Clubs à l’encontre du jugement déféré,

• en conséquence, confirmer ledit jugement dans toutes ses dispositions,

• condamner la société Belambra Clubs à payer à M. et M^me X D la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner la société Belambra Clubs aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Bauplat, an application des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DÉCISION

M. et M^me X D concluent à l’irrecevabilité de l’appel interjeté par la société Belambra Clubs sans pour autant développer le moindre moyen à cet effet.

La vérification des éléments de la procédure ne met en évidence aucune cause d’irrecevabilité de cet appel qui sera donc déclaré recevable.

L’objet de l’appel est limité aux dommages et intérêts alloués par le tribunal à M. et M^me X D sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil (ancien articles 1382). Le tribunal a en effet considéré que la société Belambra Clubs, en ne répondant pas aux demandes répétées des bailleurs sur le montant de l’indemnité d’éviction, a commis une faute engageant sa responsabilité et a causé aux époux X D un préjudice lié à l’obligation dans laquelle ils se sont trouvés d’agir pour faire fixer cette indemnité.

Il convient tout d’abord de rappeler que les parties sont liées par un contrat de bail commercial, de sorte que les dispositions de l’article 1240 du code civil sont inapplicables, la faute reprochée au preneur par les bailleurs étant incontestablement liée à l’exécution du bail, même arrivé à terme. De sorte que la décision déférée est mal fondée, seule la responsabilité contractuelle du preneur pouvant être recherchée.

L’article L. 145-9 dernier alinéa du code de commerce dispose que le congé, donné par acte extrajudiciaire, doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L. 145-14 du même code détermine les conditions dans lesquelles cette indemnité doit être fixée.

Enfin, l’article L. 145-28 dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, M. et M^me X D font reproche à la société Belambra Clubs de n’avoir pas répondu à leurs courriers successifs aux termes desquels ils lui ont demandé le montant de l’indemnité d’éviction réclamée, retardant ainsi la libération des lieux et les obligeant à agir eux-mêmes en fixation de cette indemnité. Ils soutiennent également n’avoir pas été complètement informés de l’obligation de payer une indemnité d’éviction en fin de contrat, alors que le preneur leur avait laissé entendre qu’ils pourraient récupérer la jouissance de leur bien au bout de 11 ans.

Toutefois, les textes précités, qui sont d’ordre public, offrent au preneur un délai de deux ans pour agir en fixation de l’indemnité d’éviction, délai qui n’était pas expiré lorsque M. et M^me X D ont eux-mêmes saisi le tribunal. Si l’absence de réponse aux courriers des bailleurs peut-être qualifiée de discourtoise, elle n’est pour autant pas fautive, le preneur n’ayant pas d’obligation légale ni contractuelle d’y répondre. Le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est par ailleurs un droit légal dont l’exercice ne peut être fautif.

Concernant l’absence d’information des bailleurs sur l’existence de l’indemnité d’éviction lors de la signature du bail, il convient de souligner que la loi ne fait pas obligation aux parties de rappeler l’intégralité des dispositions légales applicables en matière de baux commerciaux dans le contrat lui-même.

Le contrat de bail signé par les parties les 28 juillet et 23 novembre 2004 rappelle expressément qu’il est soumis au statut des baux commerciaux, de sorte que les bailleurs étaient suffisamment informés de leurs obligations, y compris celles découlant de la loi en fin de bail.

C’est en vain qu’ils invoquent l’article 6 du contrat concernant les conditions de restitution des lieux loués au terme du bail, celles-ci ne pouvant faire échec aux droits reconnus au preneur par la loi, par des dispositions d’ordre public de surcroît.

En conséquence, la faute alléguée par M. et M^me X D n’est pas établie et c’est à tort que le tribunal leur alloué des dommages et intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Belambra Clubs la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X D Z les dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e G H, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance ont été réservés, l’expertise étant en cours pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevable l’appel interjeté par la société Belambra Clubs,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville le 1^er juin 2018 en ce qu’il a condamné la société Belambra Clubs à payer à M. E X D et M^me A B épouse X D la somme de 2.000 à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur ce point,

Déboute M. E X D et M^me A B épouse X D de leur demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. E X D et M^me A B épouse X D à payer à la société Belambra Clubs la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

Condamne M. E X D et M^me A B épouse X D aux entiers dépens de l’appel, avec distraction au profit de M^e G H, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que les dépens de première instance ont été réservés.

Ainsi prononcé publiquement le 30 juin 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,