Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 10 novembre 2020, n° 18/01596

TGI Albertville 22 juin 2018

CA Chambéry
Confirmation 10 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Engagement de la société Coq de Bruyère par la signature de ses associés
La cour a jugé que la société Coq de Bruyère n'a pas été valablement engagée par les signatures des époux X, car la gérante n'a pas fait apparaître sa qualité dans l'acte litigieux.
Rejeté
Absence de promesse de vente
La cour a estimé que l'offre d'achat ne constituait pas une promesse de vente, mais seulement un engagement à se retrouver pour signer un compromis.
Rejeté
Préjudice lié à l'immobilisation des actifs
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de faute des demandeurs dans l'exercice des voies de droit.
Rejeté
Responsabilité des appelants dans l'immobilisation des actifs
La cour a confirmé le jugement de première instance qui a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de faute des appelants.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des intimés.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 1re ch., 10 nov. 2020, n° 18/01596
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	18/01596
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Albertville, 22 juin 2018, N° 16/00064
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel FICAGNA, président
Avocat(s) :	Isabelle BRESSIEUX
Cabinet(s) :	BOLLONJEON
Parties :	S.A.S. NOVARE AGENCY c/ S.A.R.L. THEA PARTICIPATIONS, S.A.R.L. COQ DE BRUYERE

Texte intégral

MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 10 Novembre 2020

N° RG 18/01596 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GA4T

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 22 Juin 2018, RG 16/00064

Appelants

M. G D

né le […] à […], demeurant […]

S.A.S. NOVARE AGENCY, dont le siège social est situé […]

Représentés par M^e Daniel ANXIONNAZ, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

M. C I J X

né le […] à […], demeurant […]

M^me Y N-O A épouse X

née le […] à […], demeurant […]

S.A.R.L. COQ DE BRUYERE, dont le siège social est situé […]

S.A.R.L. THEA PARTICIPATIONS, dont le siège social est situé […]

Représentés par la SCP BOLLONJEON G BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Isabelle BRESSIEUX, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 05 octobre 2020 avec l’assistance de M^me Y

LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

La société Coq de Bruyère est propriétaire sur le territoire de la commune de Saint Bon Tarentaise, station de Courchevel 1850 (Savoie), d’un ensemble immobilier cadastré sous les numéros AB 50, 222, 223, et du fonds de commerce d’hôtel bar restaurant qui y est exploité.

Cette société a pour associée unique la société Thea Participations, dont les associés sont M. et M^me C X et M^me Y A épouse X, cette dernière étant la gérante de la société.

Le 10 janvier 2016, la société Courchevel Label, agence immobilière, a présenté à M^me Y A épouse X et à M. C X, une «offre ferme d’achat» souscrite par M. G D, pdg de la société de transactions immobilières Novare Agency, portant sur les murs et le fonds de commerce, pour un prix de 8 millions d’euros (prix principal net 7.700.000 € et honoraires de négociation 300.000 € ttc).

M^me A et M. X ont apposé au bas de cette offre leur signature précédée de la mention «bon pour accord».

Par courrier du 12 janvier 2016, M^me Y A et M. X ont émis de vives protestations sur les conditions de la signature de cet acte et ont notifié à l’agence Courchevel Label, leur rétractation, soutenant qu’en tout état de cause, la société Coq de Bruyère n’était pas valablement engagée par leur signature.

Par acte du 19 janvier 2016, M. G D et la société Novare Agency, agence immobilière, ont assigné les époux C X / Y A et la société Coq de Bruyère aux fins de voir déclarer la vente parfaite.

La société Courchevel Label et la société Thea Participations sont intervenues à l’instance.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes et reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 2 millions d’euros au titre de l’immobilisation des actifs de la société Coq de Bruyère.

Par jugement en date du 22 juin 2018, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

— débouté M. C X, M^me Y A, la société Coq de Bruyère, et la société Thea Participations, immatriculée au registre du commerce et des sociétés du luxembourg sous le numéro 178.900, de leur demande de mise hors de cause,

— débouté M. G D et la société Novare Agency, de l’ensemble de leurs prétentions,

— débouté la société Courchevel Label de l’ensemble de ses prétentions et de sa demande reconventionnelle,

— débouté M. C X, M^me Y A, la société Coq de Bruyère, et la société Thea

Participations, de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné in solidum M. G D, la société Novare Agency et la société Courchevel Label à verser à M. C X et à M^me Y A la somme globale de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. G D, la société Novare Agency et la société Courchevel Label à verser à la société Coq de Bruyère et la société Thea Participations la somme totale de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. G D, la société Novare Agency et la société Courchevel Label aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître B suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

M. G D et la société Novare Agency ont relevé appel de ce jugement à l’encontre de M. C X, de M^me Y A, de la société Coq de Bruyère et de la société Thea Participations aux fins de voir infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Aux termes de leurs conclusions en réponse n° 2 du 26 avril 2019 M. G D et la société Novare Agency demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance d’Albertville en ce qu’il a débouté M. G D et la société Novare Agency de l’ensemble de leurs prétentions et, statuant à nouveau,

— de dire et juger que la vente des actifs de la société Le Coq de Bruyère est parfaite au profit de la société Novare Agency,

— de dire et juger que la société le Coq de Bruyère est tenue de régulariser l’avant contrat formalisant la vente intervenue au profit de M. D, es qualité de président, et de la société Novare Agency, qui doit être établi par son notaire, M^e K-L M, et par M^e I Reberat, et qui reprendra strictement les termes et conditions de l’offre de vente acceptée le 10 janvier 2016 et ce dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir sous astreinte passé ce délai de 1500 € par jour de retard,

— de faire interdiction aux intimées de consentir tout acte de disposition à l’égard de tiers concernant les biens visés par les présentes conclusions,

— à titre subsidiaire, de dire et juger que M. X et M^me A se sont portés fort de la ratification de l’offre par la société Coq de Bruyère,

— de condamner M. et M^me X-A à régler à la société Novare et Agency la somme de 3 952 000 € en réparation du préjudice par elle subi,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande reconventionnelle,

— de condamner solidairement les intimés à leur payer la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement les intimés aux dépens.

Ils soutiennent :

— que le 10 janvier 2016, la société Novare Agency représentée par M. G D, es qualité de président de cette société, a émis une offre ferme d’achat du bien immobilier (murs et fonds) vendus par la société Le Coq de Bruyère , soit « dans un immeuble sis à […], […] moyennant le prix de 8 000 000 d’euros frais d’agence inclus»,

— que le même jour, M. X et M^me A es-qualité de gérante de la société Le Coq de Bruyère ont acceptée ladite offre en la signant et en inscrivant de façon manuscrite «bon pour accord»,

— que la société Coq de Bruyère est engagée par l’acte ainsi passé par sa gérante vis à vis de la société Novare Agency, dès lors qu’elle ne démontre ni que cette société serait un tiers de mauvaise foi, ni, alors que cette preuve lui incombe, que celle-ci savait que l’acte conclu dépassait son objet social,

— qu’en tout état de cause, M^me A qui a les pouvoirs les plus étendus pour agir dans l’intérêt de la société Coq de Bruyère en sa qualité de gérante a valablement engagé cette société en acceptant l’offre ferme d’acheter émise par M. D et la société Novare et que cette cession est conforme à l’objet social de la société Coq de Bruyère,

— à titre subsidiaire, que l’accord des associés de la société Thea Participations associée unique de la société Coq de Bruyère est établi par la présence à l’offre ferme d’acheter et la signature de M. X et M^me A associés représentant ensemble plus des 3/4 du capital social de la société Thea Participations,

— que M. X et M^me A ont eu l’intention de céder les actifs de la société Coq de Bruyère et qu’ils sont intervenus personnellement en garantissant leur qualité de «seuls propriétaires de l’immeuble»,

— qu’ils se sont portés fort de la ratification de cette offre par la société Coq de Bruyère,

— que la responsabilité personnelle de M. X et M^me A est engagée du fait de l’absence de ratification,

— que la société Novare Agency a subi une perte.

M. C X, M^me Y A épouse X, la société Coq de Bruyère, la société Thea Participations aux termes de leurs conclusions du 26 juin 2020 demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

Y ajoutant,

— de condamner in solidum les appelants à leur payer

* une somme de 2 000 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation et de préjudice financier sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil, la présente procédure tendant à empêcher la vente des actifs de la société Coq de Bruyère,

* une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux dépens distraits au profit de la société Bollonjeon G Bollonjeon, avocats associés.

Ils soutiennent :

— que la nullité du mandat de vente n’est pas contestée et qu’il ne peut en être tiré aucun élément et notamment aucun commencement de preuve par écrit puisque notamment il est de règle que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé»,

— que les époux X C / A Y ne sont nullement propriétaires des biens objets de l’offre d’achat puisque ceux-ci sont la propriété de la société Coq de Bruyère qui a pour associée unique la société Thea Participations qui, de fait et de droit, est propriétaire des actifs de la société Coq de Bruyère,

— que la société Coq de Bruyère ne pouvait s’engager à vendre les biens en cause sans l’accord de la société Thea Participations, des associés, et gérants de celle-ci,

— que la cession n’entre pas dans l’objet social de la société Coq de Bruyère,

— que la cession des actifs de la société Coq de Bruyère ne pouvait intervenir valablement qu’autant que la société Thea Participations, qui détient 100 % des actifs de la société Coq de Bruyère, a pris une décision dans ce sens,

— que la société Thea Participations a comme administrateurs gérants M. E F, gérant de catégorie B, M^me A Y et M. C X, gérants de catégorie A,

— que les statuts précisent que la société est valablement engagée par la signature conjointe d’un gérant de catégorie A et d’un gérant de catégorie B,

— qu’aucune signature conjointe n’a été donnée,

— que M^me A n’avait donc pas qualité pour signer en qualité de gérante de la société Coq de Bruyère pour accepter une offre d’achat,

— que de surcroît, cette offre d’achat ne contient aucun engagement de la part de la société Coq de Bruyère non visée dans les documents,

— que le document en cause indique que l’accord de volonté pour la vente doit être consacrée par un compromis de vente et par la réitération d’un acte authentique trois mois après la signature du compromis de vente,

— qu’il s’avère de cet élément que la vente n’était pas parfaite puisque conditionnée par un engagement de vendre qui n’était pas encore intervenu,

— que les appelants ne peuvent en aucun cas se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour tenter de mener à bien leur tentative de spoliation,

— qu’aucune promesse de porte fort n’est démontrée, et qu’en aucun cas, dans l’offre d’achat datée du 10 janvier 2016, les époux X / A ont promis le fait que la société Coq de Bruyère vendrait ses actifs aux appelants moyennant le prix de 8.000.000 €,

— que M. G D, la société Novare Agency ne craignent pas de demander à ce qu’il soit fait interdiction aux époux X et à la société Coq de Bruyère de consentir tout acte de disposition à l’égard de tiers concernant les biens en cause,

— que la cour ne pourra que sanctionner cette façon de procéder en condamnant in solidum M. G D, la société Novare Agency, sur le fondement des dispositions de l’ancien article

1382 du code civil, à payer à la société Coq de Bruyère et à la société Thea Participations une indemnité de 2 millions d’euros à titre d’indemnité d’immobilisation, indemnité qui n’est pas exagérée puisque la société Coq de Bruyère et la société Thea Participations ont reçu des propositions d’acquisition des parts détenues par la société Thea Participations au sein de la société Coq de Bruyère à un montant supérieur à 8 millions d’euros.

MOTIFS

Sur la portée de l’offre d’achat contresignée

Les parties produisent un acte sous seing privé, à l’en-tête de l’agence «Courchevel immobilier», daté du 10 janvier 2016, intitulé «offre ferme d’achat du bien immobilier» et qui mentionne notamment :

« Dans un immeuble sis à […] , […],

«G D fait une offre d’achat pour les murs et le fonds moyennant le prix de 8 000 000 € frais d’agence inclus (8 000 000 €) décomposée comme suit : le prix principal net est de 7 700 000 € plus les honoraires de négociation qui se montent à 300 000 € à la charge de l’acquéreur.(…)

La présente offre est valable 10 jours à compter de ce jour et en cas d’acceptation, donnera lieu à la signature d’un compromis de vente dont la réitération authentique sera prévue 3 mois après la signature du compromis de vente .»

Au bas de ce document figure les mentions :

— acquéreur 10/01/2016 : «bon pour achat» suivi de la signature de M. D,

— vendeur 10/01/2016 : «bon pour accord» avec les signatures non contestées de M^me A et de M. X.

Bien que l’offre était valable 10 jours, elle a été soumise au vendeur, sans aucun délai de réflexion.

Il était loisible aux parties comme il est d’usage de se retrouver pour la signature du compromis aux fins de matérialiser l’échange éclairé des consentements, ce qui n’a pas été fait.

Il sera relevé également que le mandat de vente au profit de la société Courchevel Label a été annulé par le tribunal comme ne comportant pas de date certaine.

L’offre bien que faite par un professionnel de l’immobilier et par l’entremise d’un autre professionnel, ne mentionne pas l’identité du vrai propriétaire, à savoir la société Coq de Bruyère et ne comporte pas les références précises des parcelles cadastrales.

Il convient également de relever que les signataires ont manifesté leur opposition de manière claire et définitive à la vente dès le 12 janvier 2016.

En ce qui concerne le «bon pour accord» mentionné par M. X et M^me A, cette mention n’apparaît pas précise quant à la conscience que ceux-ci avaient du caractère définitif de leur signature au bas de l’offre, une mention « acceptation ferme et définitive de l’offre d’achat et bon pour vente» aurait été plus explicite … L’acte en effet ne précise pas que l’acceptation de l’offre vaudra promesse de vente ou vente.

De surcroît l’offre d’achat renvoyait à la signature d’un «compromis de vente», qui est communément considéré comme la concrétisation de l’accord des parties, devant lui-même être suivi d’une

«réitération» par acte authentique.

Il résulte de ces éléments que par l’acte du 16 janvier 2016, les parties ont seulement convenu de se retrouver pour signer un compromis de vente.

Enfin, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a, par des motifs pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que M^me A n’a pas fait apparaître sa qualité de gérante de la société Coq de Bruyère dans l’acte litigieux.

En conséquence, la société Coq de Bruyère n’a pas été valablement engagée par les signatures des époux X au bas de l’offre d’achat.

C’est également par des motifs exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé que la signature des époux X sur l’offre d’achat ne pouvait être considérée comme une promesse de porte-fort à défaut de toute mention explicite à cet égard.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. D et la société Novare Agency de leurs demande tendant à contraindre la société Coq de Bruyère à régulariser la vente et à leur payer des dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

Les intimés font valoir que le bien a été immobilisé pendant toute l’instance. Ce fait est imputable à l’existence de la signature des époux X sur l’offre d’achat.

En l’absence de faute des demandeurs en première instance et en appel dans l’exercice des voies de droit, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en toute ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. G D et la société Novare Agency à payer aux intimés, une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. G D et la société Novare Agency aux dépens d’appel distraits au profit de la société Bollonjeon G Bollonjeon, avocats associés.

Ainsi prononcé publiquement le 10 novembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Y LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,