COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 24 Juin 2021

N° RG 19/02097 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GLQR

FG/DA

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’ALBERTVILLE en date du 25 Octobre 2019, RG 12-19-000056

Appelante

M^me X Y

née le […] à […], demeurant […]

Représentée par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimés

M^me Z A

née le […] à […]

M. B C

né le […] à […], demeurant […]

Représentés par la SELARL PADZUNASS I, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

M. J-K L

né le […] à […], demeurant […]

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 04 mai 2021 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

—  Madame N O-P, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

—  Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

—  Monsieur Fabrice GAUVIN, Vice-Président Placé, qui a procédé au rapport,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2015, Madame Z A et Monsieur B C ont donné à bail à Madame X Y un appartement meublé sis à […], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 120 euros de provisions sur charges.

Monsieur J-K L s’est porté caution solidaire pour trois ans.

Le 16 mai 2018, Madame Z A et Monsieur B G ont délivré à la locataire un congé pour reprise à la date du 26 décembre 2018, au motif que la première souhaitait occuper elle-même son bien.

Par exploit du 24 janvier 2019, Madame Z A et Monsieur B C ont fait assigner Madame X Y et Monsieur J-K L devant le juge des référés du tribunal d’instance d’Albertville aux fins de voir ordonner l’expulsion de la locataire et le paiement de sommes provisionnelles au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’au titre d’indemnités d’occupation.

L’affaire a été renvoyée au fond en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par jugement réputé contradictoire du 25 octobre 2019, le tribunal d’instance d’Albertville a :

— dit que le congé donné au locataire par exploit du 16 mai 2018 a été délivré régulièrement,

— constaté que la résiliation du bail conclu entre les parties a eu lieu le 26 décembre 2018,

— dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux dans le mois suivant le jugement, il sera procédé à l’expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef,

— condamné solidairement Madame X Y et Monsieur J-K L à régler à Madame Z A et Monsieur B C la somme de 1 121,46 euros au titre du solde locatif au jour de la résiliation du contrat,

— condamné Madame X Y à régler à Madame Z A et Monsieur B C la somme de 2 751 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de mai 2019 inclus,

— condamné Madame Z A et Monsieur B C à régler à Madame X Y la somme de 416 euros au titre du préjudice subi en 2016,

— débouté Madame X Y de sa demande d’expertise et du surplus de ses demandes,

— condamné Madame X Y à régler à Madame Z A et Monsieur B C la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 28 novembre 2019, Madame X Y a interjeté appel du jugement, demandant la réformation de la totalité de la décision.

Monsieur J-K L n’ayant pas constitué avocat, la déclaration d’appel lui a été signifiée le 13 janvier 2020 et les conclusions d’appelant le 13 février 2020, selon actes remis à l’étude d’huissier de justice.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2020, Madame X Y demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 25 octobre 2019,

— dire et juger que Madame Z A et Monsieur B C ont manqué à leur obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation,

— dire et juger non valide le congé notifié par les bailleurs le 16 mai 2018,

— dire et juger qu’elle n’a pas à régler de loyers et charges à compter du 1^er janvier 2019,

— condamner solidairement Madame Z A et Monsieur B C à lui payer les sommes de :

—  6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices d’occupation subis depuis 2015,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Madame Z A et Monsieur B C de l’intégralité de leurs demandes,

— ordonner avant dire droit une expertise confiée à tel expert qu’il plaira de designer avec notamment pour mission de vérifier si les désordres de l’appartement loué existent, les décrire et en déterminer les causes, établir l’état des lieux de sortie de l’appartement, donner son avis sur les responsabilités encourues et les préjudices subis par le locataire,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame X Y fait valoir un rapport d’expertise amiable du 20 février 2018 constatant l’insalubrité de l’appartement loué. Elle soutient que les bailleurs engagent leur responsabilité pour avoir manqué à leurs obligations fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’aucun accord n’a pu être trouvé pour que l’état des lieux de sortie soit réalisé contradictoirement en présence d’un expert et sollicite la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise avant dire droit. Elle prétend que le motif du congé est mensonger avec pour seul objectif d’échapper à leurs obligations de bailleurs et souhaite être autorisée à ne plus régler de loyers et charges jusqu’à la remise en état des lieux loués. Elle indique avoir bénéficié d’un logement social lui

permettant de quitter les lieux en février 2019 et avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice financier du fait de l’absence d’isolation de l’appartement depuis 2015.

Dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 30 avril 2020, Madame Z A et Monsieur B C demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 25 octobre 2019, sauf en ce qu’il les a condamnés à régler à Madame X Y la somme de 416 euros au titre du préjudice subi en 2016,

reconventionnellement,

— condamner Madame X Y à leur régler la somme de 6 052,20 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’avril 2020 inclus,

— la condamner à leur verser la somme mensuelle de 1 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er mai 2020 jusqu’à la restitution des clés moyennant la réalisation d’un état des lieux de sortie,

— la condamner à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices financiers,

— la condamner à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de M^e I.

Les conclusions d’intimés ont été signifiées à Monsieur J-K L le 3 juin 2020, selon acte remis à l’étude d’huissier de justice.

Dans leurs écritures, Madame Z A et Monsieur B C font valoir que le logement donné à bail était en bon état d’usage et de réparation lors de l’entrée dans les lieux. Ils mettent en cause l’obligation d’entretien incombant à la locataire et indiquent que celle-ci a refusé de les laisser procéder aux réparations. Ils exposent que l’expertise amiable a été réalisée sans leur présence et qu’ils n’ont pas eu accès au rapport établi. Ils s’opposent à la demande d’expertise judiciaire dès lors que l’appelante n’occupe plus le logement et qu’une telle mesure n’est pas nécessaire pour établir l’état des lieux de sortie. Ils soutiennent que le congé a été valablement délivré et que Madame X Y refuse encore de leur restituer les clés. Ils indiquent que le caractère indécent du logement n’étant pas démontré, les loyers, charges et indemnités d’occupations sont dus par l’occupante. Ils considèrent que le préjudice de l’appelante n’est pas démontré et font état d’un préjudice financier important du fait de la détention abusive des clés du logement par Madame X Y.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2021.

Ainsi que la cour le leur avait demandé, Madame Z A et Monsieur B C ont, par une note en délibéré du 12 mai 2021, indiqué avoir, au début du mois de mars 2021, changé les serrures de l’appartement que Madame X Y avait quitté depuis plusieurs mois.

Pour sa part, Madame X Y a rappelé par une note en délibéré du 17 mai 2021, que le jugement déféré n’était pas assorti de l’exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré le 16 mai 2018

L’article 28-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements loués en meublé, dispose que, 'lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise'. Le texte ajoute que, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant'. Il indique encore que, 'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire'. Enfin, le texte prévoit que le congé doit être donné soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par signification d’huissier, soit par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, Madame X Y ne conteste pas le respect des formes ou du délai de préavis mais le motif du congé qu’elle juge mensonger. Il convient de relever que l’acte de congé pour reprise délivré le 16 mai 2018 (pièce appelante n°7) indique que Madame Z A souhaite reprendre les lieux afin de les occuper elle-même. Il mentionne le motif réel et sérieux de la démarche en indiquant que Madame Z A, se trouvant à la retraite souhaite s’installer dans son logement. Le congé est donné pour la date du 26 décembre 2018. A cet égard, Madame X Y n’apporte aucun élément de preuve de nature à montrer que ce motif est fallacieux. Au contraire, elle reconnaît dans ses écritures s’être maintenue dans les lieux jusque courant avril 2019 (conclusions page 11). Elle a donc, de fait, empêché l’installation de Madame Z A dans les lieux et ne peut pas sérieusement se retrancher derrière le fait que sa demande auprès de l’OPAC pour trouver un nouveau logement était enregistrée sans résultat au 10 décembre 2018. Il résulte en effet de la lettre de l’OPAC qu’elle produit et sur laquelle elle soutient cet argument (pièce n°9) que si tel était le cas c’est parce que son dossier était incomplet, et alors même que le congé lui avait été signifié depuis de nombreux mois.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit valable le congé délivré et le bail résilié à compter du 28 décembre 2018. En revanche, Madame X Y ayant quitté les lieux la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

Il convient, après le tribunal, de constater que Madame X Y a quitté l’appartement, selon ses propres écritures, courant avril 2019 alors qu’elle l’occupait sans droit ni titre depuis la fin du mois de décembre 2018. Dans leur note en délibéré, Madame Z A et Monsieur B C indiquent que le changement de serrure est intervenu début mars 2021, la porte et la fenêtre de l’appartement se trouvant alors ouvertes, et qu’ils ont procédé à un nettoyage de l’appartement. En conséquence, une expertise judiciaire en 2021 pour savoir si, en 2018, l’appartement était insalubre ne présente aucune utilité au regard du temps passé depuis la résiliation du bail.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Madame X Y de sa demande d’expertise.

Sur les loyers impayés et les indemnités d’occupation

— Sur les loyers et charges

Selon le décompte présenté par Madame Z A et Monsieur B C, non contesté par Madame X Y, son compte locatif présente un solde débiteur de 1 042,71 euros représentant la balance entre les sommes dues pour les années 2016 à 2018 au titre des loyers, charges et taxe d’ordures ménagères (19 122,71 euros) et les sommes payées par la locataire (18 080 euros). Il convient en effet d’écarter la somme 78,75 euros représentant le coût de 15 courriers recommandés, les intimés ne justifiant pas de cette dépense. Pour le surplus, il convient de relever que Madame X Y précise, dans ses écritures, qu’elle renonce à sa demande tendant à être autorisée à ne plus payer ses loyers pour l’avenir sur le fondement de l’exception d’inexécution. Au demeurant cette demande est sans objet dès lors qu’elle était occupante sans droit ni titre depuis la fin du mois de décembre 2018 et qu’elle a quitté les lieux.

En conséquence, le jugement entrepris sera réformé sur le montant de la condamnation prononcée au titre des loyers et charges. Madame X Y sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 1 042,71 euros. Monsieur J-K L caution solidaire de la locataire engagé jusqu’au 28 décembre 2018, sera condamné solidairement au paiement de cette somme.

— Sur l’indemnité d’occupation

Comme exposé ci-dessus, Madame X Y s’est trouvée occupante sans droit ni titre à compter du 26 décembre 2018. A ce titre, elle est redevable envers les propriétaires du bien d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges. Il est constant que cette indemnité est due jusqu’à la restitution des lieux au bailleur.

En l’espèce, si Madame X Y a quitté les lieux en avril 2019, elle ne conteste pas ne pas avoir remis les clés aux propriétaires. Il résulte de la note en délibéré du 12 mai 2021, que ce n’est qu’au début du mois de mars 2021 qu’ils ont repris les lieux en changeant les serrures. En conséquence, l’appelante doit une indemnité d’occupation courant du 26 décembre 2018 au 28 février 2021.

Les bailleurs estiment le montant de cette indemnité à la somme de 550,20 euros par mois, somme retenue par le tribunal, mais demandent qu’elle soit portée à 1 000 euros par mois à compter du mois de mai 2020. Toutefois, il ne justifient pas de cette augmentation portant la somme presqu’au double du montant précédent, alors que ce dernier correspond bien au montant des loyers et charges. Ainsi, le jugement déféré sera réformé sur le montant des indemnités d’occupation. Celles-ci seront arrêtées à la somme de 14 305,20 euros (26 mois de janvier 2019 à février 2021 multiplié par 550,20), à laquelle sera condamnée Madame X Y.

Sur l’indemnisation pour préjudice de jouissance

Madame X Y a occupé l’appartement litigieux à compter du 27 décembre 2015. Alors que l’état des lieux d’entrée indiquait que la fenêtre du salon se trouvait en état d’usage (pièce appelante n°1), elle prétend s’être rendu compte que de l’air froid s’engouffrait dans la pièce et que, malgré de nombreuses demandes, les propriétaires étaient restés sans réaction. Elle dit avoir ainsi, après des échanges de courriers, fait procéder à une expertise amiable par son assureur le 20 février 2018, expertise à laquelle Madame Z A, seule des deux bailleurs à avoir été convoquée, ne s’est pas présentée.

Il résulte du rapport d’expertise et des photographies versés aux débats (pièce appelante n°8), que le montant de la fenêtre du salon était dégradé sur le bas et laisse passer de l’air froid permettant la formation de givre à l’intérieur. Toutefois, il est tout aussi constant, au regard des pièces versées par les bailleurs (n°4 à n°16), que ces derniers ont vainement tenté d’obtenir soit un rendez-vous avec Madame X Y, soit qu’elle leur laisse les clés afin de pouvoir constater le problème et opérer des prises de cotes afin de remplacer la fenêtre litigieuse. Ils ont même fait réaliser un devis le 7 septembre 2017 sans avoir les cotes exactes (pièce intimés n°11). Dès lors, comme l’a relevé le tribunal, pour que le bailleur entretienne les lieux et réponde aux demandes de son locataire, encore faut-il que celui-ci lui permette d’accéder au lieux loués. Madame X Y ne peut donc pas prétendre à l’indemnisation demandée comme ayant contribué à la réalisation de son propre dommage. En ce qui concerne l’année 2016, contrairement à l’appréciation portée par le tribunal, il convient de constater qu’aucun élément, en dehors des affirmations de la locataire, ne permet de dire que le problème existait déjà en 2016. En effet, l’état des lieux d’entrée mentionne une fenêtre en état d’usage, alors que la dégradation apparaissant sur les photos produites, parfaitement visible, aurait nécessairement été remarquée si elle avait alors existé. Ce n’est que par un courrier en date du 27 janvier 2017 (pièce appelante n°2) que le problème est signalé aux bailleurs, étant entendu que ces derniers répondent tout de suite par un courrier en date du 28 janvier 2017 (pièce intimé n°4) dans lequel ils précisent qu’ils vont voir le syndic et envoyer une personne pour vérifier la fenêtre.

En conséquence, le jugement entrepris sera réformé sur ce point et Madame X Y sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

Les intimés fondent leur demande sur le fait que le logement est resté vide de tout occupant pendant 16 mois sans leur avoir été restitué. Madame Z A précise que faute d’avoir pu venir habiter dans son studio à Tignes, elle n’a pas pu s’occuper de la mise en location de deux autres studios dont elle est la propriétaire. Toutefois, elle ne démontre pas en quoi elle se trouvait, du fait de Madame X Y, dans une impossibilité absolue de mettre ses deux autres appartements en location. De même, Monsieur B C dit qu’il comptait occuper le studio durant la saison d’hiver 2018/2019 afin de mettre en location son propre logement en Seine et Marne. Toutefois la réalité de ce projet n’est pas avérée, pas plus que la réalité du prix d’une location Airbnb. Enfin, il convient de rappeler que Madame X Y reste redevable d’une indemnité d’occupation pour une période courant sur 26 mois.

Il en résulte que Madame Z A et Monsieur B C seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Madame X Y qui succombe sera tenue aux dépens d’appel avec distraction au profit de Maître I, avocat. De même, il n’est pas inéquitable de faire supporter par Madame X Y partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par les intimés. Elle sera donc condamnée à leur verser la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise, dit valable le congé délivré le 16 mai 2018 mettant fin au bail à la date du 28 décembre 2018, condamné Madame X Y à payer à Madame Z A et à Monsieur B C la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

Réforme le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau,

Dit sans objet la demande d’expulsion et la demande de dispense de paiement des loyers,

Condamne solidairement Madame X Y et Monsieur J-K L à payer à Madame Z A et à Monsieur B C la somme de 1 042,71 euros au titre des charges et loyers impayés au 28 décembre 2018,

Condamne Madame X Y à payer à Madame Z A et à Monsieur B C la somme de 14 305,20 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au 28 février 2021,

Déboute Madame X Y de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Madame Z A et Monsieur B C de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne Madame X Y à payer à Madame Z A et à Monsieur B C la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Madame X Y aux dépens d’appel, Maître H I étant autorisé à recouvrer directement à son encontre, ceux dont il a fait l’avance, sans en avoir reçu provision,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 24 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame N O-P,
Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente