IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Mai 2021

N° RG 19/00874 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GG54

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 04 Avril 2019, RG 15/00216

Appelants

M. E Z

né le […] à […], demeurant […]

M^me A Z

née le […] à […], demeurant […]

M^me G H, demeurant […]

M. I Z

né le […] à […], demeurant […]

M^me J Z

née le […] à , demeurant […]

SELARL B & GUYONNET, es qualité de Liquidateur judiciaire de la SARL LE CHALET DU LAC, demeurant […]

Représentés par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimées

S.C.P. P Q AJ AD AL AE CA ROLINE S, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP VISIER AB – AC DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

S.C.P. AF-AG W, K C, AN BAL LESTER, NOTAIRES ASSOCIÉS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE PRO, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SAS SR CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 09 mars 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par acte notarié du 31 mars 2004, M^me X veuve Y, propriétaire du fonds et des murs, a consenti à la société Le Chalet du Lac, en cours de constitution, représentée par les consorts Z, la location gérance d’un fonds de commerce d’hôtel restaurant exploité à Novalaise sous l’enseigne Novalaise Plage pour une durée de 5 ans s’achevant le 31 mars 2009, sans faculté de renouvellement.

La société Le Chalet du Lac a versé à M^me X une somme de 79 275 euros à titre de dépôt de garantie.

L’acte comportait :

— Une promesse de vente du fonds de commerce au profit du locataire gérant sans faculté de substitution et à la condition que M. E Z détienne à la date de la cession à intervenir la majorité des titres de la société et en assure la direction,

— Une promesse de cession de l’immeuble dans lequel était exploité le fonds de commerce au profit de la société Le Chalet du Lac ou au profit d’une SCI à créer, à condition que M. E Z détienne une majorité de ses parts sociales et y exerce la fonction de gérant.

Les deux cessions étaient indissociables, l’une ne pouvant intervenir sans l’autre et chaque promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 mars 2009.

Il était précisé, pour chacune d’entre elle, que passé ce délai sans que le notaire ait reçu de la part du bénéficiaire l’intention d’acquérir, elle serait considérée comme caduque sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure.

Pour être valable, la levée d’option devait être faite avec le versement effectif du prix et des frais entre les mains du notaire, au moyen d’un chèque certifié en cours de validité, ou d’un chèque de banque, ou encore par la comptabilité du notaire au plus tard le jour de la réalisation de l’acte de vente lequel devait être réalisé le 1^er avril 2009.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mars 2009, M^e C a notifié à M^e Q, notaire de M^me X, d’une part la levée d’option de l’achat du fonds de commerce par la société Le Chalet du Lac et d’autre part la levée d’option de l’achat de l’immeuble par la SCI Torem en cours de constitution.

Par courrier du 27 mars 2009, M^e C justifiait du financement obtenu par ses clients pour procéder aux acquisitions.

M^me X refusait de procéder à la régularisation des actes de cession.

Par acte en date du 7 octobre 2009, la SCI Torem et la société Le Chalet du Lac ont fait assigner M^me X devant le tribunal de grande instance de Chambéry aux fins de restitution de la somme de 79 275 euros, montant du dépôt de garantie et aux fins de voir ordonner le transfert de propriété du fonds de commerce au profit de la société Le Chalet du Lac et de l’immeuble au profit de la SCI Torem.

Par ordonnance du 18 janvier 2011, le juge de la mise en état a prononcé la nullité de l’assignation et des conclusions de la SCI Torem, faute d’existence juridique de celle-ci, et dit que l’instance serait poursuivie à l’égard des seules demandes de la société Chalet du Lac.

Par jugement en date du 9 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Chambéry a notamment :

• Déclaré parfaite entre les parties les deux cessions visées dans la convention du 31 mars 2004,

• Ordonné le transfert de propriété du tènement immobilier et du fonds de commerce au profit de la société Le Chalet du Lac moyennant les prix respectifs de 649 818 euros et 228 675 euros outre les frais,

• Commis M^e C pour régulariser les actes de vente,

• Condamné M^me X à rembourser à la société Le Chalet du Lac le dépôt de garantie de 79 275 euros outre les intérêts légaux à compter du 7 octobre 2009 et la somme de 17 725,10 euros au titre des travaux de mise en conformité, outre intérêts légaux à compter du 7 octobre 2009,

• Condamné M^me X à payer à la société Le Chalet du Lac la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité procédurale de 3 500 euros.

Sur appel de M^me X, la cour d’appel de Chambéry, par arrêt en date du 4 juin 2013, constatant la nullité absolue affectant l’acte de location gérance passé avec une société en cours de constitution dépourvue de la personnalité juridique, a notamment :

' Infirmé le jugement sauf en ce qu’il a condamné M^me X à payer à la société Le Chalet du Lac la somme de 79 275 euros outre intérêts légaux à compter du 7 octobre 2009,

' Rejeté toutes les autres demandes de la société Le Chalet du Lac,

' Dit que la société Le Chalet du Lac devrait, ainsi que tous occupants de son chef, libérer le fonds de commerce et ses murs d’exploitation situés à Le Neyret 73470 Novalaise, appartenant à M^me X dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt et ordonné, passé ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

' Condamné à la société Le Chalet du Lac à payer à M^me X une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 5 000 euros à compter du 1^er avril 2009, jusqu’à parfaite libération des lieux,

' Ordonné à hauteur de la plus faible des deux créances, la compensation entre les sommes dues par la société Le Chalet du Lac à M^me X au titre de l’indemnité d’occupation et la somme de 79 725 euros outre intérêts légaux à compter du 7 octobre 2009 due par M^me X à la société Le Chalet du Lac.

La société Le Chalet du Lac a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision qui a été rejeté par arrêt de la cour de cassation en date du 21 octobre 2014.

Elle a quitté les lieux le 12 août 2013.

Par jugement du 2 février 2015, le tribunal de commerce de Chambéry a prononcé la liquidation judiciaire de la société Le Chalet du Lac et nommé en qualités de liquidateur judiciaire la SCP B & Guyonnet.

Par acte en date du 21 janvier 2015, la Selarl B & Guyonnet, et les consorts Z ont fait assigner en responsabilité la SCP Q AD AE S et la SCP W C AA devant le tribunal de grande instance de Chambéry.

Par jugement en date du 4 avril 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Chambéry a :

• Rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action du liquidateur et des consorts Z,

• Déclaré irrecevables les demandes en remboursement de leur compte courant d’associé formulées par les consorts Z dépourvus d’intérêt à agir,

• Dit que les deux études notariales avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de la Selarl B & Guyonnet es qualités et de M. E Z et M^me A Z,

• Condamné in solidum la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S à verser à la Selarl B & Guyonnet es qualités de liquidateur les sommes suivantes :

—  150 516,80 euros au titre de la perte de plus-value du fonds de commerce,

—  47 550 euros au titre du surcoût lié à l’indemnité d’occupation

—  5 000 euros au titre du préjudice moral de la société Le Chalet du Lac,

• Débouté la Selarl B & Guyonnet, es qualités, du surplus de ses demandes,

• Condamné in solidum la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S à verser à M. E Z et M^me A Z les sommes de :

—  600 euros au titre des frais de déménagement,

—  12 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

• Débouté M. E Z et M^me A Z du surplus de leurs demandes,

• Rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

• Condamné in solidum la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S à verser à la Selarl B & Guyonnet es qualités la somme de […] euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné in solidum la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S à verser à M. E Z et M^me A Z la somme de […]

euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Débouté la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné in solidum la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S aux entiers dépens,

• Débouté la Selarl B & Guyonnet es qualités et les consorts Z de leur demande de condamnation à l’encontre de la compagnie MMA SOHM.

La Selarl B & Guyonnet es qualités de liquidateur de la société Le Chalet du Lac ainsi que les consorts Z ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SCP W C AA et la SCP Q AD AE S , appel portant sur :

— L’irrecevabilité des demandes de remboursement des comptes courant d’associés formés par les consorts Z,

— Le quantum des sommes allouées à la selarl B & Guyonnet es qualités en réparation du préjudice subi par la société Le Chalet du Lac, et le rejet du surplus de ses demandes,

— Le quantum des sommes allouées à M. E Z et M^me A Z et le rejet du surplus de leurs demandes

Aux termes de leurs conclusions en date du 28 janvier 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société B & Guyonnet es qualités ainsi que les consorts Z demandent à la cour de :

Vu les anciens articles 1382 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' Déclaré irrecevables les demandes en remboursement de leurs comptes courants d’associé formulées par M. E Z, M^me A M épouse Z, M^me N H, M. I Z et M^me J O épouse Z dépourvus d’intérêt et de qualités à agir,

' Condamné in solidum la SCP W- K C & AN AA et la SCP P Q- AJ AD-AL AE & R S à verser à la SELARL B & Guyonnet représentée par M^e Thierry B, es-qualités de liquidateur de la SARL Le Chalet du Lavc les sommes suivantes :

—  150.516,80 euros au titre de la perte de plus-value du fonds de commerce,

—  47.550 euros au titre du surcoût lié à l’indemnité d’occupation,

—  5.000 euros au titre de son préjudice moral,

' Débouté la SELARL B & Guyonnet représentée par M^e Thierry B, es-qualités de liquidateur de la SARL Le Chalet du Lac du surplus de ses demandes,

' Condamné in solidum la SCP AF-AG W- K C & AN AA et la SCP Q- AD- AE & R S à verser à M. E Z et M^me A

Z

— la somme globale de 600 euros au titre des frais de déménagement,

— la somme de 12.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

' Débouté M. E Z et M^me A M épouse Z du surplus de leurs demandes,

' Rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

Et statuant à nouveau,

' Condamner solidairement la SCP Q ' AD ' AE ' S et la SCP Raynaud ' W ' C ' AA à verser à M^e B, es qualités de liquidateur judiciaire de la société Le Chalet du Lac au titre de l’ensemble des préjudices subis par celle-ci, la somme de 1 350 000 € se décomposant ainsi :

—  250 000 € au titre des indemnités d’occupation dues à M^me X,

—  218 845 € au titre des travaux réalisés à fonds perdus au sein des locaux,

—  389 737 € au titre de la plus-value perdue sur le fonds de commerce,

—  180 000 € au titre de la plus-value perdue sur les murs,

—  300 000 € au titre du préjudice subi du fait de la mise en liquidation judiciaire de la société,

—  20 683,61 € au titre des frais injustement exposés,

' Condamner solidairement la SCP Q ' AD ' AE ' S, la SCP Raynaud ' W ' C ' AA à verser à M. et M^me Z au titre de l’ensemble des préjudices subis par ceux-ci, la somme de 715 000 € se décomposant ainsi :

—  32 777 € au titre de la perte, par M. Z de son compte courant d’associé,

—  100 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du « fichage», es qualités de gérant, inhérent à la procédure de liquidation judiciaire de la Société Le Chalet du Lac,

—  42 877 € au titre de leur perte de rémunération,

—  40 000 € au titre des frais générés par l’expulsion de leur logement situé au sein de l’hôtel,

—  500 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

' Condamner solidairement la SCP Q ' AD ' AE ' S, la SCP Raynaud ' W ' C ' AA à verser à M. I Z et M^me J Z la somme de 30 489,80 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte de leur compte courant d’associé,

' Condamner solidairement la SCP Q ' AD ' AE ' S, la SCP Raynaud ' W ' C ' AA à verser à M^me G H la somme de 40 673,10 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte de son compte courant d’associé,

' Débouter la SCP Q ' AD ' AE ' S, la SCP Raynaud ' W ' C '

AA de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

' Condamner solidairement la SCP Q ' AD ' AE ' S, la SCP Raynaud ' W ' C ' AA à verser à Maître B, es qualités de liquidateur judiciaire de la société Le Chalet du Lac et aux époux Z la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner solidairement la SCP Q ' AD ' AE ' S, la SCP Raynaud ' W ' C ' AA et la compagnie MMA SOHM aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en date du 3 février 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCP Q demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil,

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance du 4 avril 2019 en ce qu’il a jugé que la société Le Chalet du Lac a perdu une chance de 80 % d’acquérir la propriété des murs à raison de la faute commise par la société Q AD AE S,

' Réformant, fixer cette perte de chance à 10 % et, en tout état de cause, dire et juger que la société Q AD AE S ne sera tenue d’indemniser les préjudices qui seront retenus qu’à hauteur de 5 %,

Sur l’appel de la société B & Guyonnet ès qualités

' Confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 4 avril 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes tenant :

' aux travaux effectués dans les locaux,

' à la perte de chance d’acquérir les murs et de les revendre avec une plus-value,

' au remboursement des frais de procédure exposés par la société Le Chalet du Lac,

' Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Q AD AE S in solidum à payer à la société B & Guyonnet ès qualités les sommes de :

' 47 550 euros au titre du surcoût lié à l’indemnité d’occupation,

' 150 516,80 euros au titre de la perte de plus-value du fonds de commerce,

' 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

Statuant à nouveau,

' Au titre du surcoût lié à l’indemnité d’occupation, fixer le préjudice réparable à la somme de 5 943,75 euros et dire et juger que la société Q AD AE S ne sera tenue au paiement de cette somme qu’à hauteur de 5 %, soit 297,19 euros,

' Au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce avec une plus-value, fixer le préjudice réparable à la somme de 3 896,70 euros et dire et juger que la société Q AD AE S ne sera tenue au paiement de cette somme qu’à hauteur de 5 %, soit 194,84 euros,

' Au titre du préjudice lié à l’ouverture de la procédure collective, débouter la société B &

Guyonnet ès qualités de sa demande,

' Subsidiairement, réduire à de plus justes proportions la somme allouée à ce titre par le tribunal et dire et juger que la société Q AD AE S ne sera tenue au paiement de la condamnation qu’à hauteur de 5 %,

Sur l’appel de M. et M^me Z

' Confirmer le jugement du déféré en ce qu’il a rejeté les demandes tenant :

' à la perte du compte courant d’associé de M. E Z,

' aux dommages-intérêts au profit de M. E Z,

' à l’indemnisation relative à la privation de revenus,

' Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Q AD AE S in solidum à payer à M. et M^me Z les sommes de :

' 600 euros au titre des frais de déménagement,

' 12 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau,

' Au titre des frais de loyer et autres, débouter M. et M^me Z de leur demande,

' Subsidiairement, fixer le préjudice réparable à la somme de 75 euros et dire et juger que la société Q AD AE S ne sera tenue au paiement de cette somme qu’à hauteur de 5 %, soit 3,75 euros,

Au titre du préjudice moral, débouter M. et M^me Z de leurs demandes,

' Subsidiairement, fixer le préjudice réparable à la somme de 1 000 euros pour chacun des époux et dire et juger que la société Q ' Etecocle ' AE – S ne sera tenue au paiement de ces sommes qu’à hauteur de 5 %, soit 50 euros,

Sur l’appel des autres associés de la société Le Chalet du Lac

' Confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 4 avril 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes des époux I Z/AO J et de M^me N H relativement à la perte de leurs comptes courants d’associés,

Sur les accessoires

'Débouter la société B & Guyonnet ès qualités, les époux E Z/M A, M^me N H et les époux I Z/AO J de leurs demandes relatives à l’indemnité procédurale et aux dépens,

' Condamner in solidum les appelants à payer à la société Q AD AE S la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner in solidum les appelants aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la société civile professionnelle Visier AB-AC Delroise & Associés, avocat, par application des

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP W C AA a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est en date du 8 février 2021

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que les SCP notariales, devant la cour, ne font plus valoir la fin de non recevoir résultant de l’existence d’une prescription, de sorte que les dispositions du jugement qui ont rejeté cette dernière sont définitives.

1. Sur le bien fondé de l’action en responsabilité

La SCP Q AD AE S (ci-après SCP Q) fait valoir que :

— Le préjudice subi par la société B & Guyonnet es qualités est constitué uniquement par la perte de chance d’acquérir le fonds de commerce qui ne saurait être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

— La chance d’acquérir le fonds de commerce était minime dans la mesure où les deux cessions (fonds et murs) étaient indissociables et passé la date du 31 mars 2009, sans avoir reçu de déclaration d’intention d’acquérir, la promesse de vente était caduque.

— La levée d’option pour l’acquisition des murs a été faite par une SCI en cours de constitution dépourvue de capacité juridique, la levée d’option étant dès lors irrégulière.

— La perte de chance d’acquérir le fonds de commerce ne pouvait donc excéder 10%.

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges, rappelant qu’un notaire a l’obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige et authentifie, ont retenu la faute de M^e C et M^e P Q qui ont rédigé tous deux et authentifié le contrat de location gérance du 31 mars 2004 comportant promesses de vente, régularisé entre M^me X d’une part et la société Le Chalet du Lac d’autre part, en cours d’immatriculation et dépourvue de toute capacité juridique, de sorte que la cour d’appel de Chambéry par arrêt en date du 4 juin 2013 a rejeté l’intégralité des demandes de cette dernière.

Le jugement qui a retenu qu’ils ont ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle ne peut qu’être confirmé.

2. Sur les préjudices en résultant pour la société B & Guyonnet es qualité et le lien de causalité

Ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, il y a lieu de déterminer les chances de succès de l’action engagée par la société Le Chalet du Lac à l’encontre de M^me X aux fins de voir ordonner le transfert de propriété du tènement immobilier et du fonds de commerce si l’acte notarié avait été valable.

Outre le moyen tiré du défaut de personnalité juridique de la société Le Chalet du Lac lors de la régularisation du contrat de location gérance du 31 mars 2004, M^me X faisait valoir que la SCI Torem n’avait pas d’existence légale de sorte qu’elle ne pouvait pas valablement lever l’option de vente et que la société Le Chalet du Lac n’ayant pas elle-même levé l’option concernant l’acquisition des murs, elle ne pouvait pas reprendre la procédure initiée à ce titre par la SCI Torem.

Elle faisait valoir qu’en raison de l’indivisibilité des promesses de vente, l’acquisition du fonds ne pouvait se réaliser sans l’acquisition des murs.

Elle mentionnait par ailleurs que les promesses de vente étaient caduques, le prix de vente n’ayant pas été versé au 1^er avril 2009.

Si la cour d’appel n’a pas eu à se prononcer sur l’ensemble des moyens développées par M^me X, il résulte des pièces produites que le 27 mars 2009, M^e C V à M^e Q les attestations de financement délivrées à la société Le Chalet du Lac et à la SCI Torem et qu’au 21 avril 2009, les fonds du prêt relatif à l’achat des locaux par cette dernière n’étaient pas débloqués faute d’accord de domiciliation régularisé par M^me X.

Des pourparlers se sont poursuivis entre les parties pour aboutir à une date de signature convenue au 14 août 2009 à laquelle M^me X ne s’est finalement pas présentée.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, il résulte du projet d’acte notarié de cession des murs que l’acquéreur était la SCI Torem, société en formation, en cours d’identification au SIREN, représentée par M. E Z son gérant.

Ainsi, tant à la date de la levée de l’option qu’à la date convenue de régularisation de l’acte authentique, la SCI Torem était dépourvue de toute personnalité juridique de sorte que la cession des murs ne pouvait être déclarée parfaite.

Ce défaut d’efficacité de l’acte est imputable aux deux notaires, rédacteurs et authentificateurs, lesquels se prévalent vainement de la non validité de la levée de l’option pour soutenir que la perte de chance de la société Le Chalet du Lac de gagner le litige l’opposant à M^me X était minime, alors qu’elle résulte de leur faute.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le tribunal, en l’absence de ces défauts d’efficacité des actes imputables aux notaires, la société Le Chalet du Lac était pourvue de chances sérieuses d’obtenir une issue favorable dans le litige l’opposant à M^me X.

Le jugement qui a fixé à 80% la perte de chance de la société Le Chalet du Lac de gagner son procès l’ayant opposé à M^me X et d’obtenir le transfert de propriété du fonds et des murs, du fait des manquements de M^e C et M^e Q, sera dès lors confirmé.

Sur les indemnités d’occupation

La cour d’appel de Chambéry dans son arrêt du 4 juin 2013 a condamné la société Le Chalet du Lac à verser à une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 5 000 euros.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges :

Il est justifié du règlement par la société Le Chalet du Lac de la somme totale de 118 141,77 euros en exécution de cette condamnation.

Elle n’aurait pas eu à verser cette indeminté à M^me X si l’opération envisagée consistant en l’acquisition des murs par une société civile immobilière avait pu aboutir.

Pour autant, elle aurait été contrainte de verser un loyer à la SCI propriétaire des murs ou de supporter des intérêts sur le prêt souscrit si elle avait elle-même fait l’acquisition des murs.

Elle ne produit aucun élément sur l’opération financière qu’elle entendait réaliser afin d’exécuter le jugement du 9 septembre 2011 pour financer l’acquisition des murs et procéder au versement de la

somme de 649 818 euros.

Son préjudice ne peut être déterminé que par comparaison entre le montant des indemnités d’occupation effectivement réglées et les frais qu’elle aurait été contrainte d’exposer pour se maintenir dans les lieux.

Il sera ajouté que la société B & Guyonnet raisonne à tort comme si la société Le Chalet du Lac aurait eu la possibilité d’occuper gratuitement les biens à compter du 1^er avril 2009 alors que :

— La levée d’option a été effectuée au profit d’une SCI en cours de constitution,

— La demande de financement pour l’acquisition des murs a été déposée par la SCI Torem,

— L’instance engagée devant le tribunal de grande instance de Chambéry pour voir déclarer parfaite la cession des murs, l’a été par cette SCI.

Il en résulte que si l’opération envisagée avait abouti, la société Le Chalet du Lac aurait été redevable d’un loyer envers la société propriétaire et à défaut aurait dû rembourser l’emprunt contracté pour cette acquisition.

Pour fixer à 5 000 euros le montant mensuel de l’indemnité d’occupation, la cour d’appel dans son arrêt du 4 juin 2013 s’était basée sur la redevance convenue en 2004 corrigée à la hausse pour tenir compte de l’évolution des prix depuis cette époque.

C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu pour critère de référence le montant des redevances de location-gérance supportées par la société Le Chalet du Lac et fixé le préjudice correspondant au surcoût de l’activité supporté entre le 1^er avril 2009 et le 12 août 2013 à la somme mensuelle de 1 188,75 euros soit une somme totale de 59 437,50 euros et après application de la perte de chance de 80%, une somme de 47 550 euros.

Sur les travaux réalisés à fonds perdus au sein des locaux

Il est réclamé la somme de 218 845 euros à ce titre qui correspond au montant total des immobilisations arrêté en mars 2013 (pièce 47 B & Guyonnet)

Le contrat de location gérance stipule que :

Le locataire entretiendra en bon état le mobilier et le matériel, les agencements et les installations servant à l’exploitation du fonds.

Toutes les réparations d’entretien y relatives seront à sa charge, même celles qui seraient rendues nécessaires par l’usure normale desdits mobiliers et matériel, les agencements et installations. Il sera tenu en outre de remplacer à ses frais tous objets qui viendraient en cours du présent bail, à être perdus volés ou détruites pour quelque cause que ce soit, fût ce par vétusté.

Les améliorations faites par le preneur au matériel et au mobilier resteront acquises en fin de bail au bailleur sans indemnité. »

Il est par ailleurs indiqué : « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives.

Le preneur supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d’exécution des réparations locatives soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, fenêtres, volets ou rideaux de fermeture des locaux seront à la charge exclusive du preneur. »

Au paragraphe « transformations » il est précisé :

Le preneur aura à sa charge exclusive :

toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité

De même tous les travaux de mise en conformité aux normes d’hygiène ou de sécurité exigées par toute commission ou administration ou autrement à la date d’entrée en jouissance ainsi que celles qui pourraient être exigées par la suite.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges :

— Des travaux d’isolation pour un montant de 17 969,13 euros TTC ont été réalisés suite à un avis défavorable de la poursuite de l’activité donné par la commission de sécurité en date du 17 mai 2015

— Ces travaux n’ont pas été réalisés dans la perspective de l’acquisition des murs mais en exécution des obligations incombant au preneur s’agissant de travaux de mise en conformité exigés par la commission de sécurité de l’arrondissement de Chambéry.

Il sera ajouté qu’il en est de même des travaux de réfection du système de sécurité incendie qui sont des travaux mise aux normes.

S’agissant des autres travaux pour lesquels il est demandé une indemnisation, c’est à bon droit que le tribunal a écarté le constat d’huissier de sortie des lieux du 12 août 2013, dans la mesure où l’huissier n’a fait que reprendre les déclarations de M. Z dans faire de constat par lui-même.

Devant la cour, il est produit un certain nombre de factures, ainsi qu’un état détaillé des immobilisations relatif aux comptes annuels de l’exercice allant du 1^er avril 2012 au 31 mars 2013.

S’agissant des postes de travaux énumérés par la société B & Guyonnet dans ses conclusions, il sera observé d’une part que la somme de 218 845 euros réclamée correspond à l’intégralité des immobilisations incluant l’achat de meubles, de vaisselle, d’appareils électroménagers, de matériels informatique etc… nécessaires au fonctionnement normal de l’hôtel restaurant et qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte.

D’autre part, ces dépenses ont fait l’objet d’amortissements qui ont été déduits chaque année du bénéfice de la société Le Chalet du Lac, de sorte que seule la valeur résiduelle comptable doit être prise en compte.

Par ailleurs la société Le Chalet du Lac était assujettie à la TVA et elle a déduit cet impôt du montant des travaux payés de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte les montants hors taxe.

Les postes suivants ont été intégralement amortis de sorte que leur valeur comptable est nulle :

— Achat et pose moquette en 2006,

— Parquet bar en 2006

— Eclairage de la plage en 2005

Pour les autres postes, les montants résiduels à prendre en compte sont les suivants :

Changement chaudière 3 581,51 euros

Volet roulant 2 215,35 euros

Réfection chambre 16 4 775,54 euros

Réfection chambre 7 2 902,37 euros

Porte cuisine 205,09 euros

Pose fenêtres isolantes 9 344,94 euros

Soit un total de 23 024,80 euros de sorte que les SCP notariales seront condamnées in solidum à en verser 80% soit la somme de 18 419,84 euros et le jugement sera infirmé en ce sens.

La perte de chance de céder le fonds de commerce avec une plus-value

La société B & Guyonnet es qualités sollicite la somme de 389 737 euros au titre de la perte de plus value apportée au fonds de commerce correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du fonds de commerce et la valeur du même fonds lors de sa restitution.

A cet effet, elle fait valoir que le fonds de commerce lors de la signature du contrat de location gérance a été valorisé à 457 350 euros et que les parties avaient convenu que le règlement s’effectuerait comme suit :

— La moitié par le biais de la redevance de la location gérance durant les cinq années de celle-ci soit 228 675 euros,

— Le solde soit 228 675 euros lors de la levée de l’option.

Elle appuie sa prétention sur un courrier de M^e C du 11 février 2009 adressant à la société Le Chalet du Lac le décompte des sommes à financer et précisant que le prix convenu il y a cinq ans était de 457 350 euros et que la moitié du prix ayant été réglée au cours de ces cinq années, il restait dû la somme de 228 675 euros.

Cependant, aucun document émanant des parties contractantes ne vient confirmer la réalité de cet accord, au demeurant hautement improbable.

Au contraire, la promesse de vente du fonds figurant dans l’acte authentique de location gérance ne fait aucune mention d’un prix de 457 350 euros. Il est en effet précisé dans l’acte: « la cession sera consentie et acceptée moyennant le prix principal de 228 675 euros ledit prix correspondant tant aux éléments corporels qu’incorporels du fonds de commerce cédé. »

Par ailleurs, le projet de cession de fonds commerce prévoyait au paragraphe prix :

« La cession est acceptée et consentie moyennant le prix principal de 228 674 euros s’appliquant :

aux éléments incorporels pour 228 000 euros au matériel pour 675 euros. »

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que le prix de cession était fixé à la somme de 228 675 euros pour un chiffre d’affaires réalisé par M^me D de 663 779 euros soit un ratio de 62% du chiffre d’affaires réalisé.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le tribunal a valorisé le fonds à 62% du chiffre d’affaires de 672 292 euros réalisé par la société Le Chalet du Lac sur l’année 2013, sans appliquer de coefficient de minoration et sans déduire la valeur comptable du matériel et du stock.

Le jugement qui a fixé à la somme de 150 516,80 euros le préjudice de la société B & Guyonnet es qualités, au titre de la perte de plus value perdue sur le fonds de commerce sera confirmé.

Sur la plus-value perdue sur les murs

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, seule la SCI Torem a fait part de son projet d’acquérir les murs en 2009 étant précisé au surplus que la demande au titre d’une perte de plus-value sur les murs n’est étayée par aucun élément probant.

Sur le préjudice résultant de la procédure collective

En l’absence d’éléments nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont retenu que :

— Si la situation de la société Le Chalet du Lac au cours des années 2012 et 2013, présentait des éléments d’inquiétude, il ne résulte pas des pièces comptables produites et notamment des chiffres d’affaires réalisés qu’elle était irrémédiablement compromise, le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 3 juin 2014 ayant d’ailleurs fixé la date de cessation de paiements au 1^er mai 2014,

— Si les rapports du mandataire ne sont pas produits lesquels auraient permis d’apprécier les difficultés de la société à l’origine de cette ouverture, il est indéniable que la perte du fonds de commerce a rendu inéluctable la conversion du redressement judiciaire en liquidation.

Le jugement qui a attribué à la société B & Guyonnet, es qualités, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour préjudice moral du fait de la perte soudaine du fonds de commerce, sera confirmé.

Sur le remboursement des frais

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont rejeté la demande en remboursement des frais d’honoraires d’avocat, d’architectes, de notaires de frais bancaires et de condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où si le principe de la demande est fondée, les justificatifs nécessaires ne sont pas fournis.

En effet, la société B & Guyonnet produit pour tout justificatif des extraits du grand livre global définitif de la société Le Chalet du Lac dont les libellés sont pour le moins imprécis et ne permettent pas de vérifier à quelles opérations ils correspondent.

C’est ainsi que sur la période allant du 1^er avril 2005 au 31 mars 2007 figurent des honoraires juridiques sans autre précision, sans désignation du bénéficiaire, qui peuvent tout aussi bien se rapporter à des prestations en lien avec la vie de la société (assemblées générales). Il en est de même

sur la période allant du 1^er avril 2008 au 31 mars 2009.

Figurent par ailleurs des honoraires d’avocats sans autre précision.

En 2011 et 2012 apparaissent des honoraires notaires dont on ignore à quelle prestation ils se rapportent.

En 2004 sont mentionnés des frais d’acte dont il n’est pas précisé la nature.

S’agissant de la facture en date du 24 avril 2009 de l’architecte relative la réalisation d’un avant-projet pour la réhabilitation du restaurant d’un montant de 6 404,58 euros TTC, ainsi que l’a retenu le tribunal, il n’est pas justifié du paiement de cette dernière.

Il est produit une facture de la banque de Savoie à l’attention de la SCI Torem, société en formation, mentionnant des frais bancaires d’un montant de 1196 euros mais rien n’établit que la société Le Chalet du Lac ait procédé à son règlement.

Enfin la société B & Guyonnet es qualités, non seulement ne justifie pas avoir réglé à M^me X le montant des condamnations mises à sa charge par l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry et par la Cour de cassation mais indique même dans ses conclusions d’appel qu’elles n’ont pas été réglées à cette dernière.

Le jugement qui a rejeté les demandes sera confirmé.

3. Sur les préjudices subis par les époux Z

La perte du compte courant d’associé

Il est constant que, tendant à la reconstitution du gage commun des créanciers, l’action en responsabilité intentée par un associé aux titres de la perte de valeur de ses parts sociales et de la perte d’une créance en compte courant ne peut être exercée que par l’organe ayant qualité pour agir dans l’intérêt collectif des créanciers.

Le jugement qui a déclaré M. Z irrecevable à demander réparation du préjudice résultant de la perte de sa créance en compte courant sera confirmé.

Le fichage auprès de la banque de France

C’est à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande indemnitaire de M. Z faisant valoir qu’il est entravé dans ses projets professionnels du fait de la procédure de liquidation judiciaire, alors que ce dernier ne justifie d’aucun refus de prêt.

La perte de revenus

Les époux Z justifient de ce qu’ils percevaient un revenu annuel cumulé de 42 877 euros.

Devant la cour ils produisent les avis d’imposition 2015 et 2016 concernant leurs revenus des années 2014 et 2015.

Il en ressort que leurs revenus cumulés ont été de :

—  34 429 euros pour l’année 2014

—  40 017 euros pour l’année 2015

Ils ne produisent pas les avis d’imposition postérieurs ce qui laisse à penser qu’ils ont, à partir de 2016, retrouvé le niveau antérieur de leurs revenus.

Il leur sera alloué au titre de la perte de revenus la somme de :

(42 877 euros ' 34 429 euros) + ( 42 877 ' 40 017 euros) soit 8 448 + 2860 = 11 308 euros soit après application des 80% une somme de 9 046,40 euros en indemnisation de ce poste de préjudice et le jugement sera infirmé en ce sens.

Les frais liés à la perte d’habitation

Ainsi que l’a retenu le tribunal par une motivation pertinente que la cour adopte, il est parfaitement justifié par les époux Z que ces derniers habitaient dans un appartement situé dans l’hôtel.

A cet égard, la SCP Q ne peut sérieusement prétendre que cette habitation n’est pas établie au motif que le constat d’huissier du 12 août 2013 montre que l’appartement était vide de meubles, alors qu’il s’agit d’un constat en vue d’un état des lieux de sortie qui suppose que les lieux sont libres de meubles, ce que confirme d’ailleurs la facture du garde meubles du 3 août 2013 qui mentionne avoir pris en charge le déménagement à cette même date au Chalet du Lac.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu les frais de déménagement et de garde d’un montant de 750 euros qui sont justifiés par la facture précitée.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à la prise en charge du loyer que les époux Z assument depuis leur départ du Chalet du Lac.

En effet, comme l’ont retenu les premiers juges les époux Z ne démontrent pas que la mise à disposition de l’appartement à leur profit par la société Chalet du Lac s’effectuait à titre gratuit.

Aucune attestation en ce sens n’est produite par un expert comptable et les époux Z ne justifient pas avoir déclaré un quelconque avantage en nature au titre de la mise à disposition gratuite d’un logement.

C’est également à bon droit que les premiers juges ont débouté les époux Z de leur demande en paiement des frais de carburant et de péage, non étayée par des justificatifs.

Le jugement qui a alloué en réparation de ce poste de préjudice la somme de 600 euros sera confirmé.

Le préjudice moral

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le tribunal a retenu l’existence d’un préjudice moral pour chacun des époux Z, l’a fixé à la somme de 15 000 euros et après application d’une perte de chance de 80% a condamné in solidum les SCP notariales à leur verser chacun la somme de 12 000 euros.

4. Sur les préjudices des autres associés de la société Le Chalet du Lac

Pour les mêmes raisons que celles exposées dans le cadre des demandes de M. E Z au titre de son compte courant d’associé, les demandes de M. I Z, M^me J Z, M^me G H ne peuvent qu’être déclarées irrecevables ainsi que l’a indiqué le tribunal.

5. Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties en cause d’appel.

La SCP Q AD AE S sera tenue aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté :

— l

a demande indemnitaire de la société B & Guyonnet es qualités concernant les travaux effectués à fonds perdus par la société Le Chalet du Lac,

— la demande indemnitaire des époux Z au titre de la perte de revenus,

L’infirme de ces chefs et statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SCP Q AD AE S et la SCP W C AA notaires à payer à la société B & Guyonnet es qualités de liquidateur de la société Le Chalet du Lac la somme de 18 419,84 euros au titre des travaux effectués à fonds perdus

Condamne in solidum la SCP Q AD AE S et la SCP W C AA, notaires, à payer à M. E Z et M^me A Z la somme de 9 046,40 euros au titre de leur perte de revenus,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum la SCP Q AD AE S et la SCP W C AA, notaires aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 11 mai 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,