COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Novembre 2022

N° RG 20/01028 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GQMZ

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 21 Août 2020

Appelants

M. [E] [P] [V]

né le 27 Avril 1960 à [Localité 3] (ETATS UNIS), demeurant [Adresse 2]

Mme [J] [K] [H] épouse [V]

née le 12 Février 1973 à [Localité 4] (ETATS UNIS), demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par l’ASSOCIATION LEFEBVRE HATEM-LEFEBVRE, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimées

S.A.S. SIGESTEL dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représentée par la SCP SAILLET & BOZON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL DE BELVAL, avocats plaidants au barreau de LYON

Me [B] [G], demeurant [Adresse 1]

Sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 27 Juin 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 septembre 2022

Date de mise à disposition : 22 novembre 2022

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— M^me Claire STEYER, Vice-présidente placée,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2008, établi par Me [B] [G], notaire, la société Sigistel a consenti aux époux [V] une promesse de vente d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], situé sur la commune de [Localité 9] (Var) pour un prix de 9 200 000 euros, assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant de 4 millions d’euros, condition dont le terme a été fixé au 30 novembre 2018.

Les 10 et 13 décembre 2018, les époux [V] ont notifié au notaire les refus de prêts reçus des établissements bancaires et ont sollicité le remboursement de la somme de 100 000 euros versée au titre de la promesse de vente et pour laquelle Me [G] a été désigné séquestre conventionnel dans l’acte.

Par acte en date du 20 février 2019, les époux [V] ont fait assigner la société Sigistel et Me [G] devant le tribunal de grande instance de Bonneville aux fins principales de restitution de la somme de 100 000 euros.

Par jugement en date du 21 août 2020, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

Constaté la caducité de la promesse de vente consentie le 6 juillet 2018 par la société Sigistel aux époux [V],

Débouté ces derniers de leur demande de restitution de la somme de 100 000 euros,

Dit que la somme de 100 000 euros versée au titre de la promesse de vente est acquise à la société Sigistel,

Ordonné à Me [G], notaire, de restituer cette somme de 100 000 euros à la société Sigistel,

Débouté les époux [V] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Débouté la société Sigistel de sa demande de communication de pièces, de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande de suppression de photographies du domaine de la Baume,

Condamné les époux [V] à payer à la société Sigistel la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné ces derniers aux dépens,

Ordonné l’exécution provisoire.

Les époux [V] ont interjeté appel de cette décision.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 20 mai 2022, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux [V] demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi Scrivener,

Vu les articles L313-1 et suivants du code de la consommation, et plus particulièrement les articles L313-40 et L313-41 du code de la consommation,

Vu l’article L341-35 du code de la consommation,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées aux débats,

' Accueillir les époux [V] en leurs demandes, fins et conclusions,

' Débouter la société Sigistel de l’ensemble de ses demandes en particulier de ses demandes de condamnation et d’indemnisation au titre de préjudices prétendument subis,

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de restitution de la somme de 100 000 euros,

— Dit que la somme de 100 000 euros versée au titre de la promesse est acquise à la société Sigistel,

— Ordonné à Me [G], notaire, de restituer cette somme de 100 000 euros à la société Sigistel,

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts,

— Condamné M. et Mme [V] à payer à la société Sigistel la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. et Mme [V] aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire.

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Sigistel de sa demande de communication de pièces, de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande de suppression de photographie du domaine de la Baume,

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la promesse de vente signée le 6 juillet 2018 entre les époux [V] et la société Sigistel est caduque en raison de l’impossibilité pour les acquéreurs d’obtenir le financement de l’acquisition projetée, justifiée par les trois refus des établissements bancaires interrogés à leur consentir un prêt,

' Condamner solidairement la société Sigistel et Me [G], notaire en qualité de séquestre désigné par les parties, à payer la somme de 100 000 euros à M. et Mme [V] sur simple présentation de l’arrêt à intervenir outre les intérêts au taux légal majoré de moitié conformément à l’article L341-34 code de la consommation, à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement’du 26 décembre 2018, soit à compter du 10 janvier 2019,

' Condamner la société Sigistel à payer aux époux [V] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en compensation du préjudice subi du fait de la rétention abusive de la somme de 100 000 euros,

' Condamner la société Sigistel à payer aux époux [V] une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens, de première instance et d’appel, avec application pour ceux d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la selurl Bollonjeon, avocat associé.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 27 juin 2021 et auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Sigistel demande à la cour de :

Vu l’assignation,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1103 du code civil,

' Confirmer le jugement dont appel sur l’acquisition des arrhes au profit de la société Sigistel,

' Réformer le jugement sur le rejet des demandes indemnitaires de la société Sigistel,

En tout état de cause,

' Débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes,

' Leur ordonner en toute hypothèse de communiquer les entiers dossiers déposés auprès des établissements financiers pour leur demande de prêt, et de justifier de l’existence de fonds propres pour 5.835.200 euros,

' Dire et juger que la somme de 100 000 euros versées à titre arrhes est définitivement acquise au profit de la société Sigistel, et ordonner à Me [G], notaire, de la verser à la société Sigistel,

' Dire et juger que les consorts [V] n’ont pas été diligents dans leurs démarches et ont menti dans le cadre des déclarations faites au notaire, qu’ils engagent leur responsabilité,

' Dire et juger qu’il y a une violation caractérisée du droit de propriété et d’image du domaine de la société Sigistel,

' Ordonner la suppression de toute photographie non autorisée du « domaine » concerné par la vente devenue caduque, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

' Condamner les consorts [V] à indemniser la société Sigistel de son préjudice, et les condamner à lui payer les sommes de :

—  80 000 euros au titre des frais supportés,

—  90 000 euros au titre de la perte financière causée par le défaut de réalisation de la vente, à parfaire, à raison au moins de 10 500 euros par mois depuis la vente avortée,

—  15 000 euros au titre de la violation du droit de propriété et d’image,

' Condamner en tout état de cause les consorts [V] à payer à la société Sigistel la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d’instance,

Me [G], notaire, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 27 juin 2022.

MOTIFS ET DECISION

Sur le sort de la somme versée lors de l’acte de vente

La promesse de vente stipule en page 8 que la somme de 100 000 euros est versée par les bénéficiaires à titre d’arrhes, et que « en cas de non réitération authentique des présentes pour quelque cause que ce soit, et sauf exercice d’un droit de préemption émanant de l’autorité administrative, une somme de 100 000 euros restera définitivement acquise au promettant, étant considérée comme des arrhes. »

Aux termes des articles L 313-40 et L 313-41 d code de la consommation, l’acte écrit ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L 313-1 doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections I à V du présent chapitre, l’acte étant, dans l’affirmative conclu de plein droit sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement, toutes somme versée par l’acquéreur étant, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, remboursable immédiatement et intégralement sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les opérations visées au 1° de l’article L 313-1 dudit code ne s’appliquent pas aux bâtiments à usage purement professionnel.

En l’espèce, la désignation du bien dans la promesse de vente est la suivante :

A [Adresse 10],

Ci-après désigné: Grand domaine situé [Adresse 8] comprenant :

Bastide comprenant :

Au rez de chaussée: vaste entrée avec escalier en pierre menant à l’étage cheminée et pierre et wc invité, double salon avec cheminée, grande cuisine aménagée avec dépendances, cellier, réserve et buanderie, salle à manger avec ancienne cheminée carrelée, bureau avec cheminée en bois et pierre, cour intérieure en pierre à ciel ouvert avec fontaine, terrasse devant la maison, coursive ouverte.

au premier étage; suite de maître avec grande chambre, un salon et une salle de bains donnant sur une terrasse, suite familiale avec chambre parentale, chambre d’enfants, salle de bains avec wc séparé, appartement aile gauche avec une vaste chambre possédant une cheminée en marbre et salle de bains attenante avec wc, une seconde chambre avec des bains en carrelage avec w,. espace fitness et salle de pilate avec douche et wc, salle de danse et yoga.

Au deuxième étage : deux chambres sous pente, une chambre avec cheminée, une salle de bains avec wc, une salle de douche, et un wc, salle de jeu/bibliothèque, dressing et buanderie.

Zone appartement de fonction : garage, atelier, ancienne étable, cave sans fenêtre, remise à bois, appartement de fonction au rez de chaussée avec entrée, salon avec cheminée, cuisine aménagée et cellier, appartement de fonction au premier étage avec deux chambres et une salle de bains.

Maison du tennis comprenant salon avec kitchenette ouverte et cellier, une chambre et salle de bains avec wc.

Maison de l’Orangerie comprenant salon avec kitchenette ouverte et cellier, une chambre et salle de bains avec wc.

Maison annexe à l’entrée en rez de jardin sur rez-de-chaussée d’un étage comprenant kitchenette, salle de bains wc, salon et chambre avec dressing.

Piscine avec pool house et vestiaires individuels

Deux chapelles.

Poulailler, pigeonnier, abri potager.

Boxes pour chevaux.

Bassins d’eau.

Deux chemins d’accès, Sud et Ouest, avec portails.

Avec sol et terrain attenant.

Etant ici précisé par le Vendeur, que la Bastide comprend désormais :

une chambre au rez de chaussée

au 1er étage : 11 chambres avec salle de bains.

Au 2ème étage : 3 chambres avec salle de bains.

Et que la maison du Tennis ne comprend plus de kitchenette.

S’agissant du l’usage du bien il est mentionné :

« Le PROMETTANT déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation.

Le BENEFICIAIRE entend conserver cet usage. »

Il ressort ainsi de la description du bien immobilier objet de la promesse de vente qu’il s’agit d’un domaine hôtelier à usage professionnel, l’appartement de fonction étant exclusivement lié à l’activité professionnelle dont il est l’accessoire.

Les raisons de cette discordance entre l’usage réel du bien vendu et celui mentionné dans la promesse sont révélées par l’avis donné le 28 juillet 2015, par la commission de sécurité contre les risques d’incendie et de panique des établissements recevant du public, dont les termes sont les suivants :

« Considérant que l’établissement composé de 15 chambres ou suites offrant un même niveau de confort est accessible à toute personne effectuant une réservation

Considérant que l’établissement dispose d’un restaurant accessible à tous et d’une grande cuisine

Considérant que l’établissement dispose d’un magasin de vente de produits de la région et de produits du groupe Maisons et Hôtel Sibuet

Considérant que l’établissement dispose d’une réception et de l’ensemble des prestations offertes par un établissement hôtelier

Considérant le classement estimé par l’organisme Apave sur les rapports de vérifications fournis par le responsable technique du groupe Sibuet

Considérant les éléments portés à la connaissance du public susceptible de fréquenter l’établissement sur le site internet de celui-ci,

La commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 6] classe l’établissement Domaine de la Baume en type O-N activité L-M de 5ème catégorie.

En l’absence des documents obligatoires (RVRAT par organisme agréé et attestation solidité)

En l’absence d’élément de dangerosité constaté pour le public fréquentant l’établissement,

Conformément au décret du 8 mars 1995,

La Commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 6] ne peut émettre d’avis quant à l’exploitation de l’établissement en présence du public.

Elle rappelle qu’un établissement recevant du public comprenant des locaux à sommeil est soumis à autorisation d’ouverture de Monsieur le Maire conformément à l’article R 123-46 du code de la construction et de l’habitation, autorisation qui ne peut être délivrée qu’au vu d’un avis de commission.

L’établissement est donc exploité ce jour en infraction au code de la construction et de l’habitation.

Elle tient à attirer l’attention de l’exploitant sur la nécessité de disposer dans les plus brefs délais d’une défense extérieure contre l’incendie afin de permettre aux services de secours d’intervenir. »

En effet, la société Sigestel ne pouvait vendre un bien à usage d’hôtel restaurant alors que cette activité n’était ni déclarée auprès de la mairie, ni a fortiori autorisée.

Mais il résulte des éléments du dossier que les époux [V] étaient parfaitement au fait de la difficulté, et que nonobstant cette dernière, ils ont entendu acquérir le bien pour un usage professionnel :

— Ce sont eux, qui versent au débat l’avis de la commission de sécurité qu’ils détiennent donc.

— Aux termes d’ un échange de SMS du 30 juin 2018, soit quelques jours avant la signature de la promesse de vente, ils ont indiqué être d’accord sur le fait que les 100 000 euros n’étaient pas un dépôt mais une « confiscation » ce qui signifiait que si l’accord n’allait pas au bout pour n’importe quelle raison, le promettant gardait cette somme.

— Ils se sont toujours prévalus de l’usage professionnel du bien, indiquant eux-même destiner ce domaine à une activité professionnelle de création d’une gamme de produits à base d’huiles essentielles.

Il sera cité à cet égard un extrait du courriel du 2 mai 2018, de M. [V] à la représentante de la société Sigistel, dans le cadre des pourparlers qui ont précédé la signature de la promesse de vente :

Dès le début de nos discussions et dans l’offre elle-même, nous avons maintenu la nécessité d’avoir des permis de construire nécessaires qui étaient en bonne règle et bonne forme pour la propriété qui nous permettraient de faire le fonctionnement agricole de base et qui nous donneraient le droit de recevoir du public.

Ce n’est pas notre objectif d’être polémique, mais en fait d’être sûr juridiquement d’avoir fait les choses correctement comme il faut. D’ailleurs il est de notre compréhension que la propriété était auparavant exploitée comme un hôtel sans les permis appropriés. Aussi nous étions toujours clairs pour quelle raison nous voulions acheter le Domaine de la baume. Nous, comme vous, avons pensé que notre projet de beauté où nous faisons la culture de tous nos ingrédients, la transformation et mise en bouteille sur la propriété (avec évidemment notre espace de vente et centre de production) se marient bien avec l’esprit du domaine.

Nous souhaitons mener des opérations agricoles compatibles avec la nature du zonage agricole et nous souhaitons les faire conformément à la loi qui nous été communiquée par le gouvernement local et l’autorité régionale. Cela veut dire un espace agricole et un espace de vente avec nos bureaux au minimum, ce sont des choses qui devraient normalement déjà être en place dans des propriétés similaires comme le Domaine de la Baume qui sont zonées comme agricoles et ont payé des impôts par rapport à un fonctionnement d’agriculture. »

Les démarches de financement effectuées, l’ont été pour le compte de la société commerciale SAS Essenci Domaine, société des époux [V], en vue de l’obtention d’un prêt immobilier professionnel de 4 millions d’euros pour l’acquisition du bien immobilier, étant précisé que la promesse de vente prévoit une faculté de substitution.

Par ailleurs, les organismes bancaires sollicités, outre la BNP Paribas, centre d’affaires et de conseil aux entrepreneurs, ont été la société Edmond de Rothschild au Luxembourg ainsi que la société Amundi qui est une société de gestion d’actifs.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge

' La promesse de vente ne porte pas sur l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte, mais d’un bien à usage uniquement professionnel.

' Il ne s’agit donc pas d’une opération visée au 1° de l’article L 313-1 du code de la consommation, de sorte que les dispositions de l’article L 313-41 du code de la consommation ne trouvent pas à s’appliquer de plein droit.

' Il y a donc lieu d’appliquer les stipulations contractuelles relatives au versement de la somme de 100 000 euros.

En l’espèce, la réitération authentique de la vente ne s’est pas faite, faute par les acquéreurs d’obtenir leur financement.

Dès lors la promesse de vente est caduque et la somme de 100 000 euros est acquise à la société Sigistel.

Le jugement, qui a rejeté la demande de restitution de la somme de 100 000 euros des époux [V] et ordonné le versement, par le notaire, de cette somme au profit de la société Sigistel, sera confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire des époux [V] fondée sur une prétendue retenue abusive de cette somme, compte tenu du rejet de leur prétentions.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société Sigistel

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que pour rejeter les demandes indemnitaires de la société Sigistel, le premier juge a retenu que :

— Si les époux [V] ont justifié des refus des banques à la première demande, fût ce postérieurement à la date du 30 novembre 2018, prévue au contrat, il ne démontrent pas avoir déposé leur demande auprès de ces trois banques dans les quinze jours de la promesse comme stipulé dans cette dernière.

— Pour autant, ce non respect des délais, n’est pas à l’origine de la défaillance de la condition suspensive mais seulement d’un retard de quelques jours dans l’obtention des trois refus des banques.

— Les préjudices dont la société Sigistel réclame réparation sont sans lien avec ce retard, dans la mesure où les frais de déménagement, d’entretien et de perte financière résultent en réalité de la non réitération de la vente et non pas de la tardiveté des refus de prêts.

La preuve de l’existence des fonds personnels nécessaires à l’autre partie du financement ainsi que les allégations de la société relatives à une indication mensongère par M. [V] de sa profession sont indifférentes dès lors que la réitération de la vente est en tout état de cause rendue impossible par le refus de financement des banques et il n’y a pas lieu d’ordonner la production de pièces complémentaires.

C’est également à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire formée à hauteur de 15 000 euros et la demande de suppression de photographies du domaine de la Baume sur le site internet de la société Essenci, en retenant que :

Le propriétaire d’un bien ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celui-ci, la preuve d’un trouble anormal étant nécessaire pour justifier une opposition du propriétaire à une utilisation de l’image de celui-ci.

A moins que le bien meuble ou immeuble soit protégé par des droits de propriété intellectuelle, il est possible de le photographier et d’utiliser l’image sans autorisation préalable.

La production par la société Sigistel d’une simple capture d’écran sans mention de sa date d’impression et de l’URL du site dont elle est extraite, n’établit pas la réalité de la publication de l’image du domaine sur le site de la société Essenci.

Si les époux [V] ne contestent pas avoir publié au moins une fois l’image du domaine sur le site internet de leur société Essenci, il est établi que ce site ne comporte plus cette image.

Enfin, la société Sigistel ne démontre pas que ledit domaine soit protégé par des droits de propriété intellectuelle faisant obstacle à l’utilisation de son image sans autorisation, ni que cette publication ait constitué pour elle un trouble anormal.

Il sera ajouté que le [Adresse 5] exerçant une activité d’hôtel restaurant, recevant du public, il était nécessairement référencé sur plusieurs sites internet en vue des réservations.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application au profit de la société Sigistel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V], qui échouent en leur appel, sont tenus aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt de défaut,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [V] et Mme [J] [H] épouse [V] à payer à la société Sigistel la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [V] et Mme [J] [H] épouse [V] aux dépens exposés en appel.

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP SAILLET & BOZON

Copie exécutoire délivrée le

à

la SCP SAILLET & BOZON