HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Novembre 2023

N° RG 22/01408 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBXF

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 19 Juillet 2022

Appelantes

S.C.I. TOIT DU GARAGE, dont le siège social est [Adresse 6]

S.A. VONSTON, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentées par M^e Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentées par M^e Anastasia PITCHOUGUINA, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimées

S.A.R.L. SENIOR REAL ESTATE INVESTMENTS, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SCP COUTIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELASU SELASU CECCALDI STÉPHANE, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. AJ UP pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI TOIT DU GARAGE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Sans avocat constitué

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Date de l’ordonnance de clôture : 12 Juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 juillet 2023

Date de mise à disposition : 28 novembre 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseillère,

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Faits et Procédure

La société Sinvest qui avait acquis le 5 février 2020 la totalité des parts des consorts [O] détenus au sein de la Sci le Toit du garage, sise à Courchevel, et qui, dès après, était gérée par la société Vonston, société de droit luxembourgeois, dont le bénéficiaire était M. [M] [L], vendait 51 % de ses parts le 21 décembre 2020 à la société Sénior réal Estate Investments, société de droit luxembourgeois dont le bénéficiaire était M. [V] [J].

Se plaignant d’un fonctionnement anormal de la Sci le Toit du garage, mettant celle-ci en péril, la société Sénior réal Estate Investments sollicitait, par requête en date du 15 juin 2022, l’autorisation d’assigner la Sci le Toit du garage et la société Vonston, sa gérante, devant le juge des référés, d’heure à heure. Ayant obtenu cette autorisation, elle faisait délivrer les assignations par exploit d’huissier en date du 17 juin 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville procédait à la désignation d’un administrateur provisoire en la personne de la selarl AJ UP 5 pour la Sci le Toit du garage pendant une durée de six mois à compter de la décision avec la mission suivante :

— de gérer, administrer et adopter toutes les mesures propres à la sauvegarde de l’intérêt social de la société, et suppléer à la carence de la société Vonston dans son rôle de gérante ;

— de la représenter notamment dans le cadre de tout suivi des dossiers de permis de construire ;

— de faire le point sur la situation financière de la Sci le Toit du garage et de la représenter dans tous les actes de gestion courante ;

— de se faire communiquer par la société Vonston et communiquer aux associés les livres, documents sociaux et comptes de la societé ;,

— adopter toutes les mesures qui s’imposent pour recouvrer les sommes susceptibles d’être dues à la société administrée ;

— plus généralement, géer la société et prendre les décisions d’administrations nécessaires à l’intérêt de la société.

Par ailleurs, le juge des référés :

— ordonnait à la société Vonston de produire à l’administrateur provisoire tous documents nécessaires à l’administration de la société sur sa demande, et notamment les pièces comptables et les justificatifs des permis en cours ;

— disait que la mission pourra être prolongé à la demande d’une des parties selon les mêmes formes ;

— disait que la rémunération de l’administrateur provisoire sera mise à la charge de la Sci le Toit du garage ;

— condamnait la société Vonston à verser à la société Sénior réal Estate Investments une indemnité procédurale de 2 500 euros et les dépens.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 26 juillet 2022, la Sci le Toit du garage et la société Vonston interjetaient appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance en date du 28 mars 2023, la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville a ordonné la prolongation de la mission de l’administrateur provisoire jusqu’au 19 novembre 2023. Les appelants en ont sollicité la rétractation.

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 12 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci le Toit du garage et la société Vonston sollicitent de la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et :

— débouter la société Sénior réal Estate Investments de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Sénior réal Estate Investments à payer à chacune d’elles une indemnité procédurale de 8 000 euros ;

— condamner la société Sénior réal Estate Investments aux dépens de première instance et d’appel, avec pour ceux d’appel, distraits au profit de M^e Puig, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions, la Sci le Toit du garage et la société Vonston font valoir que les conditions pour désigner un administrateur ad hoc, mesure exceptionnelle ne sont pas réunies en l’absence de fonctionnement anormal de la Sci et de péril imminent pour ses intérêts.

Par dernières écritures en date du 24 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Sénior réal Estate Investments sollicite de la cour la confirmation de la décision entreprise et de :

— condamner la société Vonston aux dépens ;

— condamner la société Vonston à lui verser une indemnité procédurale de 12 000 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société Sénior réal Estate Investments fait valoir au contraire que le fonctionnement de la Sci le Toit du garage est anormal et que le péril est imminent.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Selon la jurisprudence constante (nota com 8 février 2017 pourvoi 15-19.897 ; civ 3ème, 2 juin 2015, n°14-16.165), la désignation d’un administrateur ad hoc est une mesure exceptionnelle, qui suppose la réunion de deux conditions cumulatives :

— le fonctionnement normal de la personne morale est rendu impossible,

— la société est exposée, en raison de ce dysfonctionnement, à un péril imminent

I – Sur l’impossibilité d’un fonctionnement normal de la Sci du Toit du garage

La Sci le Toit du garage a pour projet immobilier une double opération de construction-extension au sein de l’ensemble immobilier en copropriété 'la Porte de Courchevel’ à Courchevel 1850. Elle a, pour la réalisation de ce projet, déposé deux demandes de permis de construire :

— une demande afin d’édifier un appartement de 575 m² sur trois étages en surélévation avec création de trois sous-sols. Cette demande a fait l’objet d’un permis de construire accordé par la commune de Courchevel le 26 avril 2018 ;

— une demande afin d’édifier 9 appartements supplémentaires déposée le 12 février 2019.

La Sci du Toit du garage a pour gérante la société Vonston, personne morale de droit luxembourgeois, dont le bénéficiaire et aussi gérant est M. [M] [L]. Cette Sci a deux associés, la société Sinvest France, société de droit français dont M. [M] [L] est l’unique associé et dont la société Vonston est la gérante, détenant 49 % des parts sociales, et la société Sénior réal Estate Investments, société de droit luxembourgeois dont M. [V] [J] est le bénéficiaire et gérant, détenant 51 % des parts.

Précisément, la société Sinvest a racheté les parts de la Sci le Toit du garage à hauteur de 1 227 500 euros à l’aide d’un emprunt consenti sous forme d’émission d’obligations par M. [V] [J] à hauteur de 1 485 000 euros selon virement du 18 septembre 2019 et a bénéficié d’un second prêt de ce dernier à hauteur de 1 092 500 euros en date du 27 octobre 2020 pour acquérir auprès du syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 5]' un lot à construire correspondant au permis du 26 avril 2008 au prix de 1 150 000 euros. Enfin, pour acquérir 51 % de la Sci le Toit du garage, la société Sénior réal Estate Investments, dont le bénéficiaire est M. [V] [J], a investi 626 025 euros par compensation avec une partie du prêt obligataire, une autre partie ayant servi de compensation à une prise de participation de la société Sénior réal Estate Investments dans une Sci Walker elle aussi gérée par la société Vonston et chargée d’un autre projet immobilier sur Courchevel.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’association [L]-[J] est devenue, semble-t-il problématique, au moins à partir du moment où la société Sinvest de M. [M] [L] n’a pas remboursé les intérêts annuels de 7 % du prêt qui lui avait été consenti et n’a pas procédé au nantissement au profit de la société Sénior réal Estate Investments de ses parts sociales de la Sci le Toit du garage. D’ailleurs, la société Sénior réal Estate Investments a prononcé par anticipation la déchéance du terme du solde de contrat de prêt obligataire en date du 7 juillet 2022 et a assigné la société Sinvest devant le tribunal de commerce de Paris.

Mais si effectivement des mises en demeure dont la première mise en demeure signifiée début mars 2012 à l’initiative de M. [V] [J] au nom de sa société la société Sénior réal Estate Investments concernaient la société Sinvest et non la Sci le Toit du garage, celle-ci était directement concernée par la sommation interpellative du 1er avril 2022 relative au devenir des permis de construire du projet de Courchevel 'la Porte de Courchevel', sommation transformée en procès-verbal de recherche infructueuse s’agissant de celle délivrée à la société gérante Vonston. Cette demande sur les permis de construire était liée à l’absence de communication de la gérante de la Sci le Toit du garage à son associé majorité.

A – Sur l’absence de tenue des assemblées générales

Depuis le 21 décembre 2020, date à laquelle la société Sénior réal Estate Investments est devenue associée de la Sci le Toit du garage, aucune assemblée générale n’a été réunie, alors même que les dispositions du code civil, plus particulièrement l’article 1855 du code civil prévoit que 'Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois’ et que l’article 1856 énonce que 'Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues', outre le fait que les statuts de la Sci le Toit du garage prévoient aussi que les associés prennent les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant par décisions ordinaires ou extraordinaires soit en assemblée générale soit par consultation par correspondance (article 24 et suivants des statuts).

B – Sur l’absence d’information de l’associé majoritaire

La gérante n’a pas procédé à la reddition des comptes et n’a pas présenté son rapport d’activité 2021. En outre, la société Sénior réal Estate Investments n’avait aucune information sur l’évolution du projet de construction de la Sci le Toit du garage et notamment sur la validité du permis de construire accordé ni sur le refus du second permis le 4 juin 2019, sachant que la gérante soutient tout à la fois que le second permis n’a pas été refusé mais que la société Sénior réal Estate Invest était au courant du refus intervenu avant sa prise de participation. Egalement, la société Sénior réal Estate Investments n’a pas pu obtenir la convention liant la Sci le Toit du garage et la société Vonston qui, comme cela résulte des pièces versées aux débats, n’est pas joignable à son adresse du Luxembourg (confère le procès-verbal de recherches infructeuses de l’huissier du 1er avril 2022).

Comme l’a souligné le premier juge, et contrairement aux allégations de la Sci le Toit du garage et de sa gérante, le fait que M. [M] [L] et M. [V] [J] aient, dans le cadre d’une mise en examen, été placés sous contrôle judiciaire le 2 février 2021, avec l’interdiction d’entrer en contact, les personnes morales, associées de la Sci le toit du garage, auraient pu être réunies, la gérante ayant deux administrateurs autres que M. [M] [L]. D’ailleurs, la société Vonston a estimé opportun de convoquer une assemblée générale dès après l’assignation en référé, excipant du fait que M. [M] [L] avait obtenu la main levée de l’interdiction de contacter M. [V] [J], mais sans expliquer pour quoi cette assemblée générale impossible à convoquer avant, aurait pu soudain l’être alors que M. [V] [J] était toujours frappé par l’interdiction d’entrer en contact avec M. [M] [L]. En tout état de cause, la cour partage la motivation du premier juge sur 'la réaction opportuniste de régularisation’ d’autant qu’effectivement, l’ordre du jour était extrément réduit et imprécis malgré les difficultés rencontrées par le projet de construction ci-après évoqués : ' point sur la situation générale de la société’ ; ' point sur les questions d’urbanisme ; questions diverses'. Cet ordre du jour ne faisait état d’aucun projet de résolution ni de rapport d’activité.

C – Sur l’absence de statuts à jour

Les statuts de la Sci le Toit du garage n’étaient toujours pas à jour en 2022 ni même d’ailleurs en 2023, malgré les dispositions de l’article 26 des dits statuts, alors qu’un projet d’assemblée générale extraordinaire avait été établi par les conseils en charge de la cession des parts de la société Sinvest à la société Sénior réal Estate Investments et adressé en mai 2022 à la société Vonston. Ces statuts n’avaient donc pas été publiés (pièce 63)

Un tel fonctionnement de la Sci le Toit du garage, constitutif d’un abus de l’associé minoritaire, et accentué par la discorde des deux principaux acteurs (M. [M] [L] et M. [V] [J]) qui dirigent les sociétés participantes, est un fonctionnement anormal dont il n’a pas été démontré qu’il avait cessé au moment où le premier juge a statué.

II – Sur le péril imminent

Comme déjà précisé, le projet immobilier de la Sci le Toit du garage est double et a déjà nécessité des investissements très importants.

Or, il résulte des documents produits aux débats que le devenir du permis de construire sur le projet de création d’un appartement de plus de 500 m² était gravement compromis ainsi que les droits de construire y afférent. Le premier permis délivré le 26 avril 2018 n’a pas été prorogé et les travaux entrepris tels que relatés par la mairie de [Localité 4] dans son courrier en date du 17 mai 2022 n’ont constitué qu’en une simulation de démarrage du chantier : la toiture de la partie de la construction devant être surélevée a simplement été déposée sans aucune suite, les dégradations occasionnées ont dû être prises en charge par la copropriété qui en assemblée générale du 20 décembre 2021, a mandaté son syndic pour poursuivre la Sci le Toit du garage en remboursement de la somme de 41 400 euros et a procédé à la saisie de la part de la Sci le Toit du garage dans des droits à construire qui venaient d’être vendus. La Sci le Toit du garage a réagi en assignant la copropriété en annulation de l’assemblée générale et a reproduit en mai 2022 la même opération de retrait de la toiture de la partie de l’immeuble devant être surélevée et ce de nouveau sans demande d’autorisation à la copropriété. Manifestement, ces travaux ont été effectués sans que la Sci le Toit du garage ne remplisse les conditions nécessaires (garantie de parfait achèvement, assurances, étude de sol, diagnostic et descriptif des travaux). D’ailleurs, la société Sénior réal Estate Investments a financé plus récemment l’étude de sol et l’administrateur ad hoc désigné en première instance a sollicité un nouveau permis de construire, tandis qu’il a été demandé à la copropriété la prorogation des droits à construire expirant le 19 novembre 2024. S’agissant du second projet, la mairie indiquait que le permis avait refusé le 4 juin 2019 et la gérante de la Sci le Toit du garage ne donnait aucune indication sur les démarches entreprises pour tenter de se conformer aux préconisations du plan local d’urbanisme et celles concernant le stationnement.

Cette situation constitue donc à l’évidence pour la Sci le Toit du garage un péril imminent pour ses intérêts.

Ainsi, les deux conditions nécessaires à la désignation d’un administrateur ad hoc sont réunies et l’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée.

Succombant, la société Vonston sera condamnée aux dépens. L’équité commande de la condamner également à payer à la société Sénior réal Estate Investments une indemnité procédurale de 5 000 euros en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la société Vonston aux dépens d’appe,

Condamne la société Vonston à payer une indemnité procédurale de 5 000 euros à la société Sénior réal Estate Investments.

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 28 novembre 2023

à

M^e Guillaume PUIG

la SCP COUTIN

Copie exécutoire délivrée le 28 novembre 2023

à

la SCP COUTIN