GS/SL

N° Minute

1C25/020

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 14 Janvier 2025

N° RG 24/00253 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNP2

Décision attaquée : Ordonnance du Juge commissaire de THONON LES BAINS en date du 09 Février 2024

Appelante

S.C.I. CHATEAU DE MOULINSARD, dont le siège social est situé [Adresse 15] – [Localité 18]

Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

ETUDE DE MAITRE [Y], es qulité de mandataire liquidateur de la Sci Château de Moulinsard, dont le siège social est situé [Adresse 11] – [Localité 17]

Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Société BARCLAYS BANK PLC, dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 19]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Mme la PROCUREURE GENERALE

Parquet Général, – [Adresse 21] – [Localité 16]

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 octobre 2024

Date de mise à disposition : 14 janvier 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Réclamant le paiement d’un prêt hypothécaire consenti le 19 décembre 2011, dont les échéances sont impayées depuis le mois de janvier 2015, la société Barclays Bank Plc a engagé une procédure de saisie-immobilière à l’encontre de la SCI Château de Moulinsard, selon commandement de payer valant saisie, en date du 25 janvier 2016, publié au service de la publicité foncière d’Annecy le 17 février 2016, puis l’a faite citer le 13 avril 2016 devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains afin de voir ordonner la vente forcée des biens saisis sur une mise à prix de 1 450 000 €.

Suivant jugement du 26 juillet 2017, le juge de l’exécution a notamment ordonné qu’il soit procédé à la vente forcée des biens immobiliers dont la SCI est propriétaire. Par arrêt en date du 18 janvier 2018, la cour d’appel de Chambéry a fixé la créance de la banque à une somme de 3 750 661 euros, outre intérêts, et autorisé la vente amiable des biens au prix minimum de 3 500 000 euros.

Par jugement du 3 mai 2019, le tribunal de grande Instance de Thonon-les-Bains a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI Château de Moulinsard et désigné Maître [C] [G] en qualité de mandataire judiciaire. Ce qui a conduit le juge de l’exécution à constater, le 17 mai 2019, la suspension de la procédure de saisie-immobilière engagée par la banque.

La société Barclays Bank Plc a déclaré les 6 et 26 juin 2019 sa créance pour un montant total de 4 442 050, 23 euros à titre privilégié. Elle a réactualisé cette créance le 4 septembre 2020 pour un montant de 4 650 119, 73 euros.

Par jugement en date du 4 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a prononcé la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire et nommé Maître [V] [T], administrateur de l’étude de Maître [C] [G], en qualité de mandataire-liquidateur. La société Barclays Bank Plc a été désignée contrôleur dans le cadre de cette procédure, suivant ordonnance du 22 janvier 2021.

Par ordonnance du 2 novembre 2020, le Juge-Commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Château de Moulinsard a désigné Monsieur [H] [U], expert judiciaire, avec pour

mission d’évaluer ses actifs immobiliers.

Cet expert a déposé son rapport le 5 août 2021, évaluant les biens immobiliers de la SCI Château de Moulinsard, situés [Adresse 15] sur la commune de Viry (74), à hauteur d’une somme totale de 4 300 000 €, ainsi décomposée :

— une maison d’habitation de180 m² utiles avec un terrain de 3 750 m² environ et accès à la voie publique : 750 000 € ;

— le château de 1150 m² Loi Carrez et 1141 m² supplémentaires avec terrain de 21677 m² : 3 450 000 €

— le terrain excédentaire de 9000 m² avec petite construction en ruine : 100 000 €.

Monsieur [X], géomètre-expert, commis par ordonnance du juge-commissaire pour proposer une limite séparative à faire figurer sur un plan, permettant de créer deux lots, le lot 1 comprenant le château, le parc de 21677 m² et le terrain de 9000 m², et le lot 2 comprenant la maison d’habitation et un terrain de 3750 m², a déposé son rapport le 16 octobre 2023.

Au vu de ces deux rapports d’expertise, le juge-commissaire a convoqué les parties pour qu’il soit statué sur les requêtes en autorisation de vente amiable présentée par le mandataire liquidateur, et en autorisation de reprise de la procédure de saisie-immobilière présentée par la banque.

Par ordonnance du 9 février 2024, le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Château de Moulinsard a :

— ordonné la reprise de la procédure de saisie immobilière n°RG 16/43;

— ordonné la vente aux enchères du bien immobilier situé [Adresse 20], [Adresse 20] à [Localité 18] (74), en deux lots, savoir :

— Lot n°1 : le château et son parc, cadastré section D sous les n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et E sous les n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] sur une mise à prix de 1 171 500 € ;

— Lot n°2 : la maison d’habitation cadastrée même lieudit section D sous les n°[Cadastre 8], [Cadastre 4] et [Cadastre 10], sur la mise à prix de 247 500 €;

— dit que la vente aux enchères sera poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-bains ;

— dit que la publicité sera faite dans l’organe de Presse 'Le Messager’ à raison d’une publicité et cela dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication ;

— dit que le créancier poursuivant rédigera un avis et en assurera le dépôt au greffe du juge de l’exécution, pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fera procéder à sa publication ;

— dit que dans le délai mentionné ci-dessus, et à la diligence du créancier poursuivant, un avis simplifié sera apposé à l’entrée ou à défaut en limite de l’immeuble saisi, et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires;

— dit que la visite des locaux sera organisée dans la quinzaine précédant la date de la vente, et ce du lundi au vendredi, pendant une durée maximum d’une heure, sauf accord du débiteur pour des modalités plus étendues;

— ordonné au créancier poursuivant de procéder aux diligences utiles à la publication de la présente ordonnance au fichier immobilier, en application de l’article R. 462-23 du code de commerce.

Aux motifs suivants:

' les parties s’accordent sur la reprise de la procédure de saisie immobilière, aucune vente amiable n’ayant pu être réalisée malgré l’ancienneté de la procédure;

' l’expertise immobilière de M. [U] permet de fixer le prix des deux lots, sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d’instruction ;

' compte tenu de la procédure collective en cours et du positionnement particulier des biens sur le marché immobilier, la mise à prix sera fixée au tiers des valeurs vénales retenues par l’expert.

Le 20 février 2024, la SCI Château de Moulinsard a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 4 avril 2024, la SCI Château de Moulinsard demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé la mise à prix du lot n°1, le château et son parc, à la somme de 1 171 500 €, et du lot n°2, la maison d’habitation, à la somme de 247 500 €, et statuant à nouveau, de :

— fixer la mise à prix du lot n°1, le château et le parc, à la somme de 1 485 000 € ;

— fixer la mise à prix du lot n°2, la maison d’habitation, à la somme de 525 000 €;

— confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus;

— dire les dépens employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait notamment valoir que le juge-commissaire a commis une erreur d’interprétation dans sa lecture du rapport d’expertise de Monsieur [U], puisque cet expert a relevé une marge de négociation de 30 %, justifiant un simple abattement de 30% et non une division par trois de la valeur vénale des biens.

Dans ses dernières écritures du 30 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Barclays Bank Plc demande quant à elle à la présente juridiction de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf à ordonner que la publicité sera également faite dans l’organe de presse 'La Tribune de Genève’ à raison d’une publicité et cela dans un délai compris entre un à deux mois avant l’audience d’adjudication, et de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation partage.

La banque fait notamment valoir que la marge de négociation de 30% n’est évoquée par l’expert que dans le cadre d’une vente de gré à gré, et non dans l’hypothèse d’une vente aux enchères, pour laquelle l’expert estime que la mise à prix pourrait être fixée au tiers de la valeur vénale, ce qu’a retenu à juste titre le premier juge.

Aux termes de ses dernières écritures, communiquées le 23 avril 2024, l’étude de Maître [Y], mandataire liquidateur de la SCI Château de Moulinsard, demande également à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, et de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation partage.

Elle fait notamment valoir que les mises à prix fixées par le Juge-Commissaire sont appropriées au regard de la valeur et de la situation particulière des lots, qu’une mise à prix doit rester attractive afin d’éveiller l’intérêt du plus grand nombre d’enchérisseurs, et qu’au regard de la spécificité des biens, le risque d’absence d’enchère est important.

Dans ses écritures du 2 septembre 2024, Madame le Procureur Général de la cour d’appel de Chambéry conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise, en faisant notamment valoir que la mise à prix a été estimée par l’expert, dans le cadre d’une vente aux enchères, à un tiers de la valeur vénale des biens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 2 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette audience, les parties ont été invitées à produire, dans le cadre d’une note en délibéré, la page n°12 du rapport d’expertise de M. [U], qui ne figurait dans aucun des dossiers remis à la juridiction. Cette page manquante a été régulièrement communiquée à la cour en cours de délibéré.

Motifs de la décision

L’article L642-18 du code de commerce prévoit que les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code, et que le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Aux termes de l’article R 642-22 du code de commerce, 'le juge-commissaire qui ordonne, en application de l’article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d’adjudication judiciaire ou amiable détermine :

1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ;

2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens;

3° Les modalités de visite des biens.

Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l’article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant.

Le juge-commissaire peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe'.

En l’espèce, la SCI Château de Moulinsard soutient que le juge-commissaire aurait commis une erreur d’interprétation dans sa lecture du rapport d’expertise de Monsieur [U], puisque cet expert aurait relevé une marge de négociation de 30 %, justifiant un simple abattement de 30% et non une division par trois de la valeur vénale des biens. L’appelante demande à ce que la mise à prix de la maison à usage d’habitation (lot n°2 du rapport [X]) soit fixée à hauteur d’une somme de 525 000 euros (sur la base d’une valeur vénale de 750 000 € retenue par l’expert) et que celle du château et de son parc (lot n°1 du rapport [X]) soit fixée à 1 485 000 euros.

Il convient d’observer, à titre liminaire, que la mise à prix qui est revendiquée par l’appelante pour le lot n°1 ne correspond ni au tiers de sa valeur vénale, ni à l’application d’une simple décote de 30%.

Contrairement à ce que fait valoir la SCI Château de Moulinsard, il se déduit clairement de la lecture du rapport d’expertise de M. [H] [U], dont la page 12, manquante, a été produite en cours de délibéré, que la marge de négociation allant jusqu’à 30% de la valeur vénale des biens n’a été fixée par cet expert que dans le cadre d’une vente de gré à gré, comme le font justement observer les intimés, et en aucun cas dans l’hypothèse d’une vente aux enchères publiques.

M. [U] a ainsi proposé une mise à prix, pour une vente aux enchères publiques, à hauteur d’un tiers de la valeur vénale, ce qu’a entériné le juge-commissaire aux termes de son ordonnance du 9 février 2024.

Dans le cadre d’une vente aux enchères publiques, la mise à prix d’un immeuble doit être déterminée par le juge au regard de critères objectifs d’évaluation comme sa localisation, sa superficie, son état général, les caractéristiques du marché immobilier local, les contraintes d’urbanisme et les travaux éventuellement nécessaires. Elle doit également être réaliste et attractive pour les enchérisseurs tout en respectant les intérêts des créanciers.

Il appartient ainsi au juge de trouver un équilibre entre un montant suffisamment bas de mise à prix pour encourager la participation aux enchères, et mais pas trop bas afin de garantir un prix de vente qui respecte la valeur de l’immeuble et des créances.

En l’espèce, le tènement immobilier dont l’appelante est propriétaire affiche une contenance cadastrale très importante, de 34 327 m2, sur lequel sont édifiés :

— un château de style Napoléon III datant du début des années 1900, d’une surface Loi Carrez de 1 150 m2, qui apparaît en relatif bon état, sauf à souffrir d’un défaut d’entretien, l’expert ne mentionnant pas de travaux de rénovation à entreprendre qui seraient particulièrement importants;

— une maison à usage d’habitation, partiellement rénovée dans les années 2000, d’une surface utile brute de 180 m2;

— une construction en état de ruine mentionnée simplement pour mémoire par l’expert.

Comme le précise par ailleurs M. [U], les contraintes résultant du classement en zone Np, zone naturelle, au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 18] excluent toute opération immobilière, sauf éventuellement à entreprendre la rénovation du château, classé en tant que patrimoine bâti d’intérêt architectural ou patrimonial protégé.

Il est ainsi constant que les biens litigieux s’insèrent sur le marché spécifique des propriétés de caractère exceptionnel, ce qui limite mécaniquement le nombre des enchérisseurs potentiels.

Il convient de relever que, pour autant, si la mise à prix fixée par le premier juge pour la maison à usage d’habitation, à hauteur d’un tiers de la valeur vénale, apparaît cohérente par rapport aux standards habituels applicables aux ventes aux enchères publiques, la situation du château et de son parc attenant, faisant l’objet du lot n°1 défini par le géomètre [X], est spécifique.

En effet, une mise à prix de ce lot à hauteur d’une somme de 1 171 500 € conduirait à un prix au mètre carré de 1 000 euros, qui apparaît en complet décalage avec les caractéristiques du marché immobilier local, étant observé que les biens se situent à seulement 17 kilomètres de Genève, qui affiche un prix au mètre carré pour les maisons supérieur à 10 000 euros, et sont susceptibles à ce titre d’attirer une clientèle suisse.

Il est important de relever également que les photographies qui sont annexées au rapport d’expertise de M. [U] mettent en exergue le caractère exceptionnel de ce château sur un plan architectural, ce d’autant qu’il est entouré d’un parc de 9 000 m2.

Du reste, dans son arrêt du 18 janvier 2018, la cour d’appel de Chambéry a autorisé la vente amiable des biens à un prix minimum de 3 500 000 euros et le marché immobilier local a connu depuis cette époque un essor considérable, avec une augmentation de plus de 22%.

La cour dispose d’éléments suffisants, compte tenu de ce qui vient d’être exposé, pour fixer la mise à prix du lot n°2 à hauteur d’une somme de 1 350 000 euros, ce qui doit permettre d’assurer un équilibre entre les intérêts en présence. La mise à prix du lot n°1 sera par contre confirmée.

Afin d’attirer un nombre plus important d’enchérisseurs, il sera dit en outre que la publicité sera également faite dans l’organe de presse 'La Tribune de Genève’ à raison d’une publicité et cela dans un délai compris entre un à deux mois avant l’audience d’adjudication. Aucune des parties ne s’oppose en effet à une telle mesure.

Enfin, les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé à hauteur d’une somme de 1 171 500 € la mise à prix du lot n°1 : le château et son parc, cadastré section D sous les n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et E sous les n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], situé [Adresse 20] à [Localité 18] (74),

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe à hauteur d’une somme de 1 350 000 € la mise à prix du lot n°1 : le château et son parc, cadastré section D sous les n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et E sous les n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], situé [Adresse 20], [Adresse 20] à [Localité 18] (74),

Confirme l’ordonnance du 9 février 2024 en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Dit que la publicité sera également faite dans l’organe de presse 'La Tribune de Genève’ à raison d’une publicité et cela dans un délai compris entre un à deux mois avant l’audience d’adjudication,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 14 janvier 2025

à

la SAS MERMET & ASSOCIES

la SCP PIANTA & ASSOCIES

M^e Christian FORQUIN

Parquet Général

Copie exécutoire délivrée le 14 janvier 2025

à

la SAS MERMET & ASSOCIES

la SCP PIANTA & ASSOCIES

M^e Christian FORQUIN