ARRÊT DU

11 mars 2026

DB/CH

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N° RG 25/00027 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DJY4

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Association SOLIDARITE FEMME 46,

C/

[K] [B], [W] [B]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 87-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Association SOLIDARITE FEMMES 46 (anciennement Pause Aux Filaos), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Aurélie SMAGGHE, avocat plaidant, avocat au barreau du LOT

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Cahors en date du 03 décembre 2024, RG 24/0005

D’une part,

ET :

Monsieur [K] [B]

né le 07 février 1957 à [Localité 2] (La Réunion)

de nationalité française, retraité,

Madame [W] [B]

née le 06 novembre 1960 à [Localité 3]

de nationalité française, retraitée,

domiciliés ensemble : [Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Laurent BELOU, substitué à l’audience par M^e MAS-HEINRICH Véronique, avocats membres du cabinet d’avocats LAURENT BELOU, avocats au barreau du LOT

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 janvier 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

L’association Pause aux Filaos (l’association), créée le 21 janvier 2012 par [W] [B], a pour objet social la création et le fonctionnement d’une structure accueillant, jour et nuit, les femmes victimes de violences afin de les accompagner et les soutenir.

Son siège social est fixé "[Adresse 2]" à [Localité 1] (46) domicile d'[W] [B] et [K] [B], son époux (les époux [B]).

Le 4 mai 2015, l’association a embauché [W] [B] par contrat de travail à durée indéterminée à temps complet en qualité de responsable du logement d’urgence.

Par contrat du 19 février 2018, improprement intitulé « contrat de bail commercial », faisant suite à un contrat précédent, les époux [B] ont donné à bail à l’association, alors représentée par [K] [E], un appartement T2 situé à leur adresse, ainsi qu’un tantième de garage, pour un loyer mensuel de 500 Euros, avec indexation, et paiement d’une avance mensuelle sur charges locatives de 150 Euros sur 10 mois.

L’appartement donné à bail est situé au rez-de-chaussée du logement des époux [B].

L’association le destinait au logement de femmes victimes de violences.

Le 23 octobre 2020, l’association a embauché [K] [B] par contrat de travail à temps partiel, pour surcroît d’activité, jusqu’au 31 octobre 2020, en qualité d’agent d’entretien et de maintenance.

A l’issue de ce délai, le contrat de travail a été transformé en contrat à durée indéterminée.

Après mise à pied conservatoire du 15 mars 2023, puis entretien préalable le 19 avril 2023, par lettre du 27 avril 2023, l’association a licencié [K] [B] pour faute grave à partir du témoignage d’une employée [L] [U], qui avait déposé plainte à l’encontre de ce dernier le 3 avril 2023, pour des faits de harcèlement et d’agressions à caractère sexuel.

Par lettre du 19 juillet 2023, l’association a indiqué aux époux [B] qu’elle considérait que le bail du 19 février 2018 était à caractère civil, et non commercial, et leur a notifié la résiliation du bail du 19 février 2018 à effet immédiat.

Par lettre du 27 juillet 2023, l’association a licencié [W] [B] pour faute grave.

L’association a restitué les clés de l’appartement le 8 août 2023.

Par acte du 12 décembre 2023, les époux [B] ont fait assigner l’association devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors afin de voir dire que la résiliation du bail était irrégulière et d’obtenir indemnisation d’un manque à gagner sur les loyers à percevoir.

Par jugement rendu le 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Cahors a :

— constaté que le contrat de bail conclu entre Mme [W] [B] M. [K] [B] et l’association Pause aux Filaos est un contrat de louage relevant du code civil,

— déclaré sa résolution irrégulière en l’absence de mise en demeure, d’urgence et de manquements graves,

— condamné l’association Pause aux Filaos à verser à Mme [W] [B] et M. [K] [B] les sommes de :

* 384,18 Euros au titre de l’indexation des loyers de février 2019 à août 2023,

* 12 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers,

* 2 000 Euros au titre du préjudice moral,

* 3 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [W] [B] et M. [K] [B] de leurs demandes au titre des charges restant dues de 2019 au 8 août 2023,

— débouté l’association Pause aux Filaos de ses demandes au titre des factures de gaz, des provisions pour charges et d’appels de loyers et provisions sur charge sous astreinte,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné l’association Pause aux Filaos aux dépens de l’instance.

Le tribunal a estimé que le bail ne pouvait pas avoir de caractère commercial compte tenu que le locataire n’était pas commerçant et que les parties n’avaient pas stipulé vouloir se soumettre au statut des baux commerciaux ; que lors de la résolution du bail, seul le comportement de M. [B] était en cause ; qu’il n’existait aucune urgence particulière de le résilier ; que des reproches formés à l’encontre de Mme [B] n’étaient pas établis ; qu’il n’existait aucune difficulté établie dans le paiement des charges; qu’un solde d’indexation de loyers était dû ; et qu’il existait pour les époux [B] un préjudice constitué d’une perte de chance de bénéficier du paiement de loyers sur la durée du bail restant à courir.

Par acte du 13 janvier 2025, l’association Pause aux Filaos a déclaré former appel du jugement en désignant [W] [B] et [K] [B] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel tend à obtenir sa nullité, ou subsidiairement son infirmation, sur la totalité du dispositif du jugement, qu’elle cite dans son acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 26 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 14 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, l’association Solidarité Femmes 46 (anciennement Pause aux Filaos) présente l’argumentation suivante :

— Le jugement doit être annulé :

* les époux [B] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

* c’est le tribunal judiciaire, 2ème chambre civile, qui a statué.

— Le bail a été régulièrement résilié :

* il est de nature civile et soumis au droit commun ainsi qu’à la loi du 6 juillet 1989.

* elle a résilié le bail en application du principe d’urgence, sans mise en demeure, comme le permettent les articles 1226 et 1229 du code civil.

* le logement pris à bail était destiné aux femmes victimes de violences et, depuis sa mise à pied, M. [B] résidait seul au-dessus.

* le licenciement a été décidé après plainte de Mme [U] pour outrage sexiste et harcèlement sexuel, ayant donné lieu à un arrêt de travail, à enquête interne recueillant des témoignages confirmant les accusations, et à des déclarations de Mme [B] admettant un comportement 'inadapté’ de son mari.

* elle ne pouvait plus loger aucune femme dans l’appartement.

* le tribunal a confondu la relation qui existe entre un employeur et un salarié et celle entre un bailleur et son locataire.

* en tout état de cause, la lettre du 19 juillet 2023 vaut résiliation à l’issue du préavis de 6 mois en application de l’article 3 du contrat de bail.

* les époux [B] ayant accepté la restitution des clés le 8 août 2023, ils pouvaient à nouveau donner les locaux à bail ; ils ont également repris le contrat d’abonnement au gaz le 31 août 2023, puis y ont logé leur fils.

— Elle ne conteste pas la somme de 384,18 Euros due au titre de l’indexation.

— Il n’existe aucun préjudice moral.

— Les factures de gaz payées ne sont pas dues :

* l’appartement était chauffé à l’électricité.

* les factures qu’elle a payées sont exorbitantes et n’ont aucune valeur probante.

— Les provisions sur charges doivent lui être restituées :

* aucune clé de répartition n’a été stipulée au bail.

* il n’existe aucune justification de la régularisation imposée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

* les provisions pour charges réglées de 2019 à 2013 pour un montant total de 7 988,71 Euros doivent lui être restituées.

* la demande reconventionnelle présentée à son encontre se heurte à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— annuler le jugement,

— subsidiairement, infirmer le jugement,

— dire que la résiliation en urgence du 19 juillet 2023 du bail du 19 février 2018 est régulière,

— débouter les époux [B] de toutes leurs demandes,

— très subsidiairement,

— dire que le courrier du 19 juillet 2023 vaut résiliation régulière du bail à effet du 19 février 2024,

— débouter les bailleurs de toutes demandes relatives aux loyers du 9 août 2023 au 19 février 2024,

— en tout état de cause,

— condamner les époux [B] à lui payer :

* 19 094,29 Euros au titre des factures de gaz pour la période de 2019 à 2023,

* 7 988,71 Euros au titre de la régularisation des charges pour la période de 2019 à 2023,

* 5 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimés notifiées le 7 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [K] [B] et [W] [B] présentent l’argumentation suivante :

— Le jugement n’est pas nul :

* il n’est affecté que d’une erreur matérielle.

* l’affaire a effectivement été plaidée devant le juge des contentieux de la protection.

— Le bail a été résilié irrégulièrement :

* il relève des articles 1713 du code civil et n’est pas soumis à la loi du 7 juillet 1989.

* le contrat de bail stipule que le preneur peut donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins 6 mois avant la date d’expiration de chaque période triennale.

* aucun congé ne lui a été notifié, la lettre du 19 juillet 2023 prétendant prononcer une résolution unilatérale.

* l’association ne peut invoquer les dispositions de l’article 1226 du code civil faute de mise en demeure alors que M. [B] n’a pas été licencié pour des faits commis à l’encontre d’usagères des locaux, mais sur une remarque anodine 'un cul, c’est un cul, des seins, ce sont des seins’ à l’occasion de l’ouverture d’une porte.

* de nombreuses attestations font état d’une attitude de M. [B] respectueuse, attentionnée, humaine et chahuteuse, et l’association ne pouvait se fonder seulement sur la plainte de Mme [U].

* la plainte a été classée sans suite et le conseil de prud’hommes a jugé que le licenciement n’était pas fondé.

* aucun manquement contractuel grave ne peut leur être imputé : le 19 juillet 2023, M. [B] n’était plus salarié de l’association.

* l’association ne pouvait contractuellement donner congé que par lettre recommandée antérieure au 19 août 2023 et doit assumer le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale, soit le 19 février 2027, ce qui représente un montant total de 23 738,87 Euros.

— Il n’existe pas de factures de gaz indues :

* selon assemblée générale du 12 février 2018, la cuve de gaz a été mise au nom de l’association.

* à compter de 2018, ils ont mis fin au chauffage au gaz de leur logement pour le chauffer au bois, comme en atteste M. [M], plombier et chauffagiste.

* l’association ne s’est jamais inquiétée du montant des factures de gaz.

— Les charges sont dues :

* un partage par moitié a été convenu, comme en atteste le procès-verbal d’assemblée générale du 12 février 2018 et la pratique suivie.

* il leur reste dû 794,14 Euros.

— Ils sont subis un préjudice moral : ils ont été très affectés de la situation et sont suivis par un psychiatre.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf sur les points suivants,

— condamner l’association Pause aux Filaos à leur payer :

* 23 738,87 Euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers jusqu’au 19 février 2027,

* 794,14 Euros au titre des charges restant dues pour les années de 2019 à 2021 et jusqu’au 8 août 2023,

* 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

1) Sur la demande de nullité du jugement :

En premier lieu, les débats devant le premier juge ont été tenus selon le principe de l’oralité, devant M^me Christine Calméjane, magistrat à titre temporaire, pouvant exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection.

Le jugement mentionne à la rubrique 'composition du tribunal’ : 'président du tribunal statuant en qualité de juge des contentieux de la protection : Christine Calméjane'.

L’association n’a, lors de l’audience, formulé aucune objection quant à la formation du tribunal.

Il en résulte que l’indication, dans l’en-tête du jugement, que le tribunal a statué en composition 'tribunal judiciaire de Cahors, 2ème chambre civile’ relève d’une simple erreur matérielle sans aucune portée.

En second lieu, en tout état de cause, cette Cour est saisie de l’entier litige par l’appel interjeté par l’association et doit se prononcer sur le fond du droit, dès lors que ce n’est pas la régularité de l’acte introductif d’instance qui est contestée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande d’annulation du jugement (Com.10 juillet 2001 n° 98-19491).

2) Sur la résiliation du bail :

a : qualification du bail :

En premier lieu, les parties admettent que le bail signé le 19 février 2018 entre les époux [B], bailleurs, et l’association, preneur, ne constitue pas un bail commercial réglementé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

En second lieu, l’association évoque la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, selon l’article 2 de cette loi, elle ne s’applique qu’aux locations qui constituent la résidence principale du preneur.

Elle ne peut par conséquent trouver application et c’est à juste titre que le tribunal a dit que le contrat de bail en litige constituait un contrat de louage relevant du code civil.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

b : résiliation du bail :

Le premier alinéa de l’article 1226 du code civil dispose :

'Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.'

En l’espèce, en mars 2023, Mme [U] a saisi l’association par une lettre de deux pages qui a imputé à '[X]', c’est à dire à M. [B], à partir de mars 2022 des paroles vulgaires recouvrant des propositions sexuelles.

Ainsi, elle y déclare, notamment :

— Que le 8 mars 2022, alors qu’elle était vêtue de rose, '[X] n’avait de cesse de me faire des réflexions et blagues parfois à caractère ou connotation sexuelle et sexiste'.

— Qu’à l’occasion de la pose d’un tableau, 'il est passé derrière [S] et lui a mis la main aux fesses', étant précisé que cette prénommée [S] était une stagiaire.

— Qu’en 2023, [S] lui a dit que M. [B] étant entré dans la salle de bain d’une usagère des locaux, il avait ensuite dit 'un cul, c’est un cul, des fesses, c’est des fesses’ au point qu’elle a indiqué ne plus vouloir se trouver seule avec lui.

— Qu’en janvier 2023, il s’est vanté auprès d’elle d’avoir eu des relations sexuelles dans un jacuzzi avec une enseignante de tennis.

— Qu’à une autre occasion, il avait ouvert les boutons de sa braguette en disant 'tu veux que je te fasse une thérapie '.'

— Qu’il n’avait pas hésité à uriner devant elle.

— Qu’il avait qualifié ainsi deux femmes : 'on dirait des gouines'.

— Qu’en mars 2023, alors qu’elle lui disait qu’il la mettait mal à l’aise, il lui a répondu 'tu sais, des fois je m’amuse avec ma soeur et parfois son mari n’est pas content et je lui dis que je fais ce que je veux, c’est ma soeur', puis 'tout ça reste entre nous.'

— Que le 10 mars 2023, il lui a mis les mains aux fesses dans un escalier.

— Qu’elle a ensuite subi des reproches, notamment d’une prénommée [J] qui ne comprenait pas pourquoi 'elle avait dénoncé [X]' alors que 'c’est juste une main au cul et qu’il n’y a pas à s’en plaindre', ajoutant 'à cause de toi, Pause aux Filaos ne serait plus jamais pareil.'

Elle a conclu sa lettre dans les termes suivants : 'je souhaite simplement faire mon boulot sans que personne ne me pelote sur mon lieu de travail pour n’importe quel prétexte'.

Le 17 mars 2023, des membres de l’association ont interrogé la stagiaire [S] qui a admis :

— Qu’en janvier 2023, alors qu’elle accrochait un tableau, M. [B] lui avait touché les fesses.

— Qu’il lui avait déclaré 'je vais t’en faire une thérapie’ en touchant sa braguette.

— Qu’il faisait des réflexions déplacées sur les fellations.

Entendue le 27 mars 2023 par le président de l’association et un membre du bureau, Mme [U] a confirmé l’ensemble de ses déclarations, puis a déposé plainte à la gendarmerie le 3 avril.

M. [B] a été entendu le 4 avril par un membre du bureau et un membre du conseil d’administration de l’association.

Il a minimisé les déclarations de Mme [U], en a dénié certaines, tout en admettant avoir qualifié des femmes de 'gouines'.

Au vu des déclarations précises de Mme [U] et de la stagiaire, il n’était plus envisageable, pour l’association, et à effet immédiat, de faire usage du logement situé au rez-de-chaussée du domicile de M. [B], sauf à prendre le risque qu’une femme en situation difficile qui y serait logée, soit exposée aux remarques et gestes déplacés de M [B].

En outre, en l’absence de possibilité d’occuper le logement, l’association ne pouvait plus de continuer à en assumer le loyer, étant rappelé qu’elle perçoit des fonds publics.

Dès lors, elle pouvait résilier le contrat de bail du 19 février 2018 à effet immédiat compte tenu du comportement de M. [B], et ce indépendamment de la suite pénale qui serait donnée à la plainte déposée par Mme [U].

La résiliation du bail en urgence est justifiée et aucun loyer n’était plus dû à compter de la remise des clés.

La demande de paiement de loyers pour la période postérieure présentée par les époux [B] et leur demande en paiement de dommages et intérêts pour 'préjudice moral’ doivent être rejetées.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

3) Sur les demandes de remboursement présentées par l’association :

a : factures de gaz :

Conformément à la décision du conseil d’administration de l’association du 12 février 2018, le 17 mai suivant, le compteur de gaz a été mis au nom de l’association.

Par hypothèse, les factures de gaz payées par l’association à Antargaz correspondent à des volumes consommés et il n’est en rien démontré par l’appelante que les époux [B] aurait détourné du gaz pour leur propre usage, à partir de l’installation desservant le logement pris à bail.

Au contraire, [P] [M], plombier chauffagiste, 'atteste que la chaudière n’affecte que le logement du rez-de-chaussée, géré avec son thermostat d’ambiance. Le logement R+1 des propriétaires est chauffé avec un poële à bois et clim réversible, radiateur inactif.'

M. [M] ajoute qu’une importante fuite de gaz a été identifiée, à une époque.

Par conséquent, l’importante consommation dénoncée peut trouver sa cause dans l’absence de contrôle du thermostat et d’entretien locatif imputable à l’association.

Les époux [B], qui n’ont d’ailleurs jamais été informés de ce point pendant le cours du contrat de bail, ne sauraient en répondre.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

b : charges :

Vu les articles 1302 et 1302-1 du code civil,

Cette demande s’analyse en une action en répétition de l’indu.

Il appartient par conséquent à l’association de démontrer que les sommes qu’elle a versées n’étaient pas dues.

Cette démonstration n’est pas faite, en effet :

— Le bail stipule que 'les charges locatives, notamment eau, électricité, ramassage des ordures ménagères, entretien des parties communes, etc… sont à la charge exclusive du locataire’ de sorte que, par principe, ces charges doivent être supportées par l’association.

— L’association invoque les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux charges dont doit justifier le bailleur texte qui, comme indiqué plus haut, n’est pas applicable au contrat de bail signé le 19 février 2018.

— l’association se limite à contester l’application d’une clé de répartition des charges par moitié, alors qu’il lui appartient de démontrer que, de facto, elle a payé des sommes qui ne constituaient pas des charges.

Au contraire, les époux [B] déposent aux débats les justificatifs détaillés, pour les années 2019 à 2023, des sommes dues au titre des factures d’eau, d’électricité, et des impôts fonciers, et des sommes payées, dont il résulte un reliquat de 794,14 Euros à la charge de l’association pour les années 2022 et 2023 jusqu’à la restitution des lieux de sorte que l’action en paiement n’est pas atteinte par la prescription quinquennale.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’association, mais réformé sur ce poste de demande présenté par les époux [B] et il y sera fait droit.

Enfin, l’équité permet d’allouer à l’association la somme de 2 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— INFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— constaté que le contrat de bail conclu entre Mme [W] [B] M. [K] [B] et l’association Pause aux Filaos est un contrat de louage relevant du code civil,

— condamné l’association Pause aux Filaos à verser à Mme [W] [B] et M. [K] [B] la somme 384,18 Euros au titre de l’indexation des loyers de février 2019 à août 2023,

— débouté l’association Pause aux Filaos de ses demandes au titre des factures de gaz, des provisions pour charges et d’appels de loyers et provisions sur charge sous astreinte,

— STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— REJETTE la contestation de la résiliation, à effet immédiat, du bail signé le 19 février 2018 présentée par [K] [B] et [W] [B] et dit que ce bail a été résilié à effet du 8 août 2023 ;

— REJETTE les demandes d’indemnisation de perte de loyers et de préjudice moral présentées par [K] [B] et [W] [B] ;

— CONDAMNE l’association Solidarité Femmes 46 à payer à [K] [B] et [W] [B] la somme de 794,14 Euros à titre d’arriérés de charges locatives ;

— CONDAMNE solidairement [K] [B] et [W] [B] à payer à l’association Solidarité Femmes 46 la somme de 2 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement [K] [B] et [W] [B] aux dépens de 1ère instance et d’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT