N° Minute : [Immatriculation 2]/445

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 04 Décembre 2025

N° RG 24/00578 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HO6C

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en date du 21 Mars 2024, RG 1123000774

Appelant

M. [M] [R]

né le 31 Mai 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Sandrine ROURE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.C.I. PY JOSS’COMPANY dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau D’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 octobre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020, la S.C.I. Py Joss’ Compagny a donné à bail à M. [M] [R] un appartement à usage d’habitation n° 432 et une cave n° 4-09 situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 950 euros, outre 50 euros de provisions pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020, la S.C.I. Py Joss’ Compagny a également donné à bail à M. [R] un garage n° 118 situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 250 euros.

Par acte du 28 décembre 2022, la S.C.I. Py Joss’ Compagny a donné congé pour motifs légitimes et sérieux à M. [R] pour le 30 juin 2023.

Des loyers étant restés impayés, la S.C.I. Py Joss’ Compagny a fait signifier à M. [R] le 28 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 6 850 euros.

Faute de paiement spontané, par acte du 13 octobre 2023, la S.C.I. Py Joss’ Compagny a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail et obtenir paiement des sommes dues.

Par jugement réputé contradictoire du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse a :

— déclaré recevable la demande de la S.C.I. Py Joss’ Compagny aux fins de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers,

— constaté que les conditions de délivrance du congé pour motif sérieux et légitime donné le 28 décembre 2022 par la SCI Py Joss’ Compagny à M. [R] relatif aux baux conclus le 22 juin 2020 à effet au 1er juillet 2020 et concernant un appartement à usage d’habitation n° 432 et une cave n° 4-09 situés [Adresse 8] ainsi qu’un garage n° 118 situé [Adresse 7], sont réunies et que les baux ont ainsi expiré le 30 juin 2023,

— constaté que M. [R] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation, de la cave et du garage objets des baux depuis le 1er juillet 2023,

— ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI Py Joss’ Compagny pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] à compter du 1er juillet 2023, soit le lendemain de l’expiration du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des loyers révisés et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

— condamné M. [R] à payer à la SCI Py Joss’ Compagny la somme de 8 757,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— condamné M. [R] à payer à la SCI Py Joss’ Compagny l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Py Joss’ Compagny,

— rejeté le surplus des demandes formées par la SCI Py Joss’ Compagny,

— condamné M. [R] à payer à la SCI Py Joss’ Compagny la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens,

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par acte du 24 avril 2024, M. [R] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [R] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [R],

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— rejeter la demande de validation du congé délivré le 28 décembre 2022,

— rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail,

Par voie de conséquence,

— dire qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de M. [R],

— rejeter la demande de paiement de la SCI Py Joss’ Compagny au titre de :

— la somme de 6 465,94 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges impayés arrêté au 3 octobre 2023, avec régularisation au jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement et du garage d’un montant de 1 323,89 euros, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par les défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef, le tout, outre indexation et intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— dire ne pas y avoir lieu à paiement d’arriérés ni indemnité d’occupation,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Py Joss’ Compagny à payer à M. [R] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Py Joss’ Compagny aux entiers dépens.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Py Joss’ Compagny demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré recevable la demande de la SCI Py Joss’ Compagny aux fins de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers,

— constaté que les conditions de délivrance du congé pour motif sérieux et légitime donné le 28 décembre 2022 par la SCI Py Joss’ Compagny à M. [R] relatif aux baux conclus le 22 juin 2020 à effet au 1er juillet 2020 et concernant un appartement à usage d’habitation n° 432 et une cave n° 4-09 situés [Adresse 8] ainsi qu’un garage n° 118 situé [Adresse 7], sont réunies et que les baux ont ainsi expiré le 30 juin 2023,

— constaté que M. [R] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation, de la cave et du garage objets des baux depuis le 1er juillet 2023,

— ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI Py Joss’ Compagny pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] à compter du 1er juillet 2023, soit le lendemain de l’expiration du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des loyers révisés et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

— condamné M. [R] à payer à la SCI Py Joss’ Compagny la somme de 8 757,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— condamné M. [R] à payer à la SCI Py Joss’ Compagny l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamné M. [R] à payer à la SCI Py Joss’ Compagny la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens,

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Py Joss’ Compagny,

— rejeté le surplus des demandées formées par la SCI Py Joss’ Compagny,

Statuant à nouveau, y ajoutant, et en tout état de cause :

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice distinct occasionné à la SCI Py Joss’ Compagny,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

— condamner M. [R] au règlement de la somme de 5 500 euros à titre d’indemnité procédurale au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de M^e Dormeval en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la validité et les effets du congé :

Selon l’article 15 (I.) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du congé du 28 décembre 2022, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le motif légitime et sérieux du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, soit au 28 décembre 2022.

Dans le congé délivré le 28 décembre 2022 pour le 30 juin 2023, le bailleur a notamment invoqué à titre de motif légitime et sérieux le 'non-paiement de loyers : commandement de payer du 28 novembre 2022" et le non-respect des délais de paiement des loyers fixé au 5 du mois.

Le commandement de payer les loyers signifié à M. [R] par huissier de justice le 28 novembre 2022, soit un mois avant le congé, indique un arriéré de loyers de 6850 euros et fait référence à : '3° des décomptes ci-joints'. Il s’ensuit que le décompte détaillé des loyers impayés était annexé au commandement de payer.

Deux décomptes détaillés arrêtés au 21 décembre 2022, édités par Foncia, indiquent un arriéré de 6 100 euros pour la période du 1er mai 2022 au 21 novembre 2022 concernant le logement, et de 750 euros concernant le garage, en tenant compte d’un paiement de 3 750 euros en juillet 2022 et d’un autre de 1250 euros en août 2022. Toutefois ces deux décomptes incluent le montant de l’appel de fonds du loyer du mois de décembre 2022, alors que ces loyers n’étaient pas dus au 21 novembre 2022 (cf pièce 7 du bailleur). Il en résulte que M. [R] n’était débiteur à la date du commandement de payer que de la somme de 5 100 euros au titre du logement et de 500 euros au titre du garage, loyer de novembre 2022 inclus.

Par ailleurs les deux décomptes indiquent l’absence de tout paiement entre le 5 mai 2022 et le mois de juillet 2022, puis entre le mois de septembre 2022 et le mois de novembre 2022, ce qui indique un défaut de respect des paiements mensuels fixés par le bail, lequel mentionne : 'le locataire est tenu de payer régulièrement, par anticipation, le loyer entre le 1er et le 5 du mois en cours'.

Il est à noter que les deux décomptes détaillés ont été édités par l’agence Foncia des Lacs, mandataire du bailleur, mais tiers au litige entre les parties. En outre et surtout il appartient à M. [R] de démontrer qu’il avait respecté son obligation au paiement des loyers et qu’il était à jour de ses loyers à la date du commandement de payer, et en tout état de cause à la date du congé du 28 décembre 2022.

Or M. [R] produit en pièce n° 4, d’une part, des relevés de compte édités par Foncia, qui confirment les décomptes précités et, d’autre part, des quittances de loyer qui ne débutent qu’à compter du mois de décembre 2022. Ces quittances indiquent que M. [R] a recommencé à payer les échéances de loyer en cours à partir du mois de décembre 2022, sans apurer l’arriéré antérieur, et qu’il n’a effectué aucun paiement au mois de mars 2023.

Le tableau récapitulatif produit par l’appelant en pièce 5 n’est pas probant car son auteur est inconnu.

Enfin les échanges de mail entre M. [R] et l’agence Foncia confirment que celle-ci lui a fait des rappels par courriels, en plus des relevés de compte mentionnant des débats qu’il produit lui-même en pièce 4. Ils indiquent qu’il était débiteur de 5 600 euros au 11 juillet 2022, et qu’il a opéré un virement de 3750 euros pour couvrir trois mois de loyer au 28 juillet 2022. Ce virement de 3 750 euros, initialement affecté par Foncia sur le seul compte du garage, a par la suite été réparti par cette agence entre le compte afférent au logement (+ 3500 euros) et celui afférent au garage (+250 euros), ainsi que l’indiquent les relevés détaillés et les différents relevés de compte mensuels.

Enfin M. [R] allègue sans le démontrer que la SCI Py Joss’Compagny n’aurait pas respecté son obligation d’entretien. Il ne produit aucun élément de preuve objectif démontrant que les stores auraient été cassés, et qu’il aurait subi des fuites d’eau. L’état des lieux d’entrée établit le bon état du logement, y compris des volets. M. [R] ne démontre pas les dysfonctionnements allégués de l’ascenseur. Sa pièce n° 7 ne contient que ses propres allégations. Les souillures sur le parking qu’il allègue ne relèvent pas d’un défaut d’entretien imputable au bailleur. Par ailleurs s’il a indiqué dans un mail du 6 juin 2022 que l’ancienne agence Aravis devait lui transmettre un nouveau badge du garage, il n’a pas formulé de relance sur ce point dans les mails postérieurs, jusqu’à un mail du 15 avril 2024 dans lequel il a affirmé que son badge ne fonctionnait pas. Il ressort de ces échanges qu’il détenait un badge lui permettant d’accéder au garage, et qu’il a prétendu qu’il ne fonctionnait plus. Aucune pièce ne démontre un tel dysfonctionnement, ni que le locataire était dans l’impossibilité d’utiliser son garage.

Dès lors M. [R] ne justifie pas d’une cause de dispense de paiement des loyers, qu’il s’agisse du logement ou du garage.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites par les parties qu’à la date du congé du 28 décembre 2022, M. [R] était débiteur d’un arriéré de loyers de 5 100 euros au titre du logement – soit plus de 5 mois de loyers et charges impayés – et de 500 euros au titre du garage – soit deux mois impayés -, loyer de décembre 2022 inclus, et qu’en outre il n’avait pas effectué des paiements mensuels réguliers entre le 1er et le 5 de chaque mois depuis le 5 mai 2022. Dès lors les motifs mentionnés sur le congé sont avérés, légitimes et sérieux, ce quand bien même le montant de l’arriéré mentionné dans le commandement de payer est inexact. Le congé est valide, et a produit effet au 30 juin 2023.

Le jugement est confirmé à cet égard, et en ce qu’il dit que M. [R] est occupant sans droit ni titre, et ordonne son expulsion à défaut d’exécution volontaire et fixe l’indemnité d’occupation due en cas d’occupation, avec adoption des motifs pertinents sur ces questions.

Sur l’arriéré locatif :

Conformément à l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

La preuve de l’obligation au paiement des loyers résulte du bail. Par ailleurs il ressort des débats qu’alors que le congé a produit effet au 30 juin 2023, M. [R] s’est maintenu dans les lieux. Il ne démontre pas avoir restitué spontanément les clés à la bailleresse, ni le cas échéant à quelle date, de sorte qu’il est tenu à l’indemnité d’occupation réclamée jusqu’en janvier 2024 inclus.

Il ressort du jugement que le tribunal s’est fondé sur un décompte de loyers arrêté au 31 janvier 2024, échéance de loyer de janvier 2024 incluse, pour fixer la créance de la bailleresse à la somme de 8 757,17 euros.

Ce décompte arrêté au 31 janvier 2024 n’est pas produit en appel par la bailleresse. Toutefois d’une part, il a déjà été relevé que l’arriéré de loyers impayés (pour le logement et le garage) s’élevait à 5600 euros au 21 novembre 2022. D’autre part M. [R] produit des quittances indiquant le règlement des loyers courants pour les mois de décembre 2022 à février 2023 et d’avril 2023 à septembre 2023. Il ne rapporte pas la preuve du règlement intégral des loyers du mois de mars 2023 et indemnités d’occupation d’octobre 2023 à janvier 2024 inclus, ni du paiement de l’arriéré de loyers précité.

Dès lors le jugement est confirmé quant au montant de l’arriéré locatif.

Sur les demandes en dommages-intérêts de la bailleresse :

— sur la demande en dommages-intérêts d’un montant de 1 000 euros pour 'préjudice distinct’ :

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce la bailleresse n’indique pas quel 'préjudice distinct’ elle aurait subi, et ne démontre pas l’existence d’un tel préjudice. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande en dommages-intérêts.

— sur la demande en dommages-intérêts pour appel abusif :

Selon l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

L’appel est un droit, et il n’est pas démontré que M. [R] en a abusé. Le seul fait d’avoir été débouté de l’appel n’est pas constitutif d’une faute. Il est à noter que M. [R] a produit différentes pièces en appel, et qu’il était en droit de solliciter une nouvelle appréciation des faits de la cause quant au caractère sérieux des motifs du congé. La demande en dommages-intérêts pour appel abusif est rejetée.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement statuant sur les frais et dépens sont confirmées.

M. [R] succombe pour l’essentiel de ses prétentions en appel, et reste débiteur d’une somme importante envers la bailleresse. Il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de M^e Clarisse Dormeval. Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la SCI Py Joss’ Compagny la totalité des frais qu’elle a exposés en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il convient de condamner M. [R] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande en dommages-intérêts pour appel abusif formée par la S.C.I. Py Joss’ Compagny,

Condamne M. [M] [R] à supporter les entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de M^e Clarisse Dormeval,

Condamne M. [M] [R] à payer à la S.C.I. Py Joss’ Compagny la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 04 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

04/12/2025

M^e Sandrine ROURE

M^e Clarisse DORMEVAL

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