COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°184

CONTRADICTOIRE

DU 10 JUIN 2025

N° RG 24/04406 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUK5

AFFAIRE :

[H] [K]

C/

[U] [R]

Société AXA FRANCE IARD SA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-203

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 10/06/25

à :

M^e Laura CABRERA

M^e Edith COGNY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [H] [K]

né le 04 Février 1967 à [Localité 8]

Chez Madame [L] [K]

Sis [Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Laura CABRERA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 296 – N° du dossier E0005XZ8

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C786462024002210 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIME

Monsieur [U] [R]

né le 14 Décembre 1985 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

****************

PARTIE INTERVENANTE

Société AXA FRANCE IARD SA

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mai 2022 à effet au 20 mai 2022, M. [U] [R] a donné à bail à M. [H] [K] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de l 065 euros et 35 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023, M. [R] a fait assigner M. [K] aux fins d’obtenir :

— la constatation de la clause résolutoire du bail,

— son expulsion,

— sa condamnation au paiement de :

— la somme de 5 594 euros au titre du solde du compte locatif net arrêté au 2 janvier 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer quotidien augmenté des charges locatives,

— une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 9 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre M. [R] et M. [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 décembre 2022,

— ordonné en conséquence à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [K] à verser à M. [R] la somme de 14 580,05 euros (décompte arrêté au 5 septembre 2023 incluant le terme de septembre 2023), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 200 euros à compter du 27 octobre 2022 et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. [K] à verser à M. [R] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné M. [K] à verser à M. [R] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juillet 2024, M. [K] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 2 août 2024, la société Axa France Iard a demandé à la cour de lui donner acte de son intervention volontaire en qualité de subrogée du bailleur, M. [R].

Par ordonnance du 13 février 2025, le conseiller de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable la demande d’irrecevabilité des conclusions d’incident de M. [K] formée par la société Axa France Iard,

— déclaré recevable la demande de radiation formée par la société Axa France Iard,

— débouté la société Axa France Iard de ses demandes,

— condamné la société Axa France Iard aux dépens de l’incident,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté la société Axa France Iard de sa demande en paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 mars 2025, M. [K], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint Germain en Laye, en ce qu’il:

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 décembre 2022,

— lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— a dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— a dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— l’a condamné à verser à M. [R] la somme de 14 580,05 euros (décompte arrêté au 5 septembre 2023 incluant le terme de septembre 2023), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 200 euros à compter du 27 octobre 2022 et à compter du jugement pour le surplus,

— l’a condamné à verser à M. [R] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— l’a condamné à verser à M. [R] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— a rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Statuant à nouveau

— débouter de l’intégralité des demandes, fins et conclusions la société Axa venant aux droits de M. [R],

— constater que son expulsion a déjà eu lieu,

— dire que l’expulsion est sans objet,

— condamner M. [R] et la société Axa France IARD solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— dire que cette somme viendra en compensation des sommes qu’il reste devoir concernant le loyer impayé,

— condamner M. [R] et la société Axa France IARD solidairement à payer à Maître Laura Cabrera la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 26 février 2025, la société Axa France Iard, intervenante volontaire, et M. [R], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 9 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre M. [R] et M. [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 décembre 2022,

— ordonné en conséquence à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [K] à verser à M. [R] la somme de 14 580,05 euros (décompte arrêté au 5 septembre 2023 incluant le terme de septembre 2023), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 200 euros à compter du 27 octobre 2022 et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. [K] à verser à M. [R] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné M. [K] à verser à M. [R] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

En conséquence,

— débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— juger recevable et bien fondée la société AXA France Iard en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger que M. [K] a restitué les clefs du logement donné à bail le 30 avril 2024, que M. [R] a procédé à la reprise des lieux le 3 mai 2024 et que la demande d’expulsion est désormais sans objet,

— juger que M. [K] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement donné à bail,

— condamner M. [K] à payer à la société AXA France Iard la somme de 22 652,05 euros au titre du solde locatif restant dû au 3 mai 2024, après restitution des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2022,

— condamner M. [K] à payer à M. [R] et à la société AXA France Iard la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] aux entiers dépens d’appel,

— ordonner l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de M. [R]

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si M. [K] demande l’infirmation des chefs du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et l’ayant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et au paiement d’un arriéré locatif, et qu’il demande le rejet des demandes de la société Axa France Iard venant aux droits de M. [R], force est de constater qu’il ne présente aucun moyen au soutien de ces prétentions, de sorte que la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement.

Il sera cependant relevé que la demande d’expulsion est devenue sans objet comme le soutiennent les parties, les lieux ayant été récupérés par le bailleur.

Sur la créance de la société Axa France Iard

La société Axa France Iard demande la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 22 652,05 euros au titre du solde locatif se détaillant ainsi:

— loyers et indemnités d’occupation du 1er septembre 2022 au 3 mai 2024 : 22 560,31 euros,

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024: 55,74 euros,

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 : 164 euros,

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 : 94 euros,

— réparations locatives : 1 908 euros

— dépôt de garantie à déduire : 2 130 euros.

Elle fait valoir qu’elle a indemnisé le bailleur par le versement de cette somme selon quittance subrogative et qu’elle se trouve donc subrogée dans les droits et actions du bailleur envers M. [K]. Elle expose que le logement a été repris le 3 mai 2024 et qu’il a été restitué dans un état particulièrement sale et dégradé. Elle ajoute que l’appelant n’a jamais contesté le décompte de sortie, y compris dans ses écritures devant la cour.

M. [K], qui conclut au débouté des demandes de la société Axa France Iard, ne fait valoir aucun moyen en réponse.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1346-1 du même code que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

La société Axa France Iard produit une quittance subrogative émanant de M. [R] datée du 18 juillet 2024 par laquelle ce dernier reconnaît avoir reçu de sa part la somme de 22 652,05 euros due par le locataire M. [K] et qu’il la subroge à concurrence de ce montant, outre les dépens et l’article 700 du code de procédure civile (le cas échéant) dans les droits, recours et actions contre le locataire.

M. [K] a été condamné à payer à M. [R] la somme de 14 580,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant le terme de septembre 2023. Cependant, la cour relève que la société Axa France Iard est devenue subrogée dans les droits du bailleur depuis la décision déférée.

Si, comme le relève l’appelante, M. [K] ne conteste pas les sommes réclamées, il ne reconnaît pas pour autant en être redevable.

La société produit un décompte locatif faisant apparaître un solde locatif d’un montant de 22 560,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 4 mai 2024, date de la restitution des lieux et incluant la condamnation susvisée.

Concernant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, la société Axa France Iard produit uniquement la taxe foncière 2023 faisant apparaître une taxe de 164 euros qui sera donc mise à la charge de M. [K]. En revanche, elle sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre faute de produire les taxes foncières concernant les années 2022 et 2024.

Concernant les réparations locatives, la cour constate qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit de sorte qu’en application de l’article 1731 du code civil, M. [K] est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Les intimés produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 mai 2024.

Sur les réparations locatives, la société Axa France Iard demande la condamnation du locataire à lui verser la somme totale de 1 908 euros se décomposant comme suit :

— achat de deux vigiks (52,04 euros). Cependant, il n’est pas démontré qu’ils avaient été remis à M. [K] qui ne les auraient donc pas restitués, de sorte que cette somme ne sera pas mise à sa charge.

— nettoyage de l’appartement (1 020 euros): au vu de l’état de saleté important dans lequel l’appartement a été restitué comme relevé dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 3 mai 2024, cette somme sera mise à la charge de M. [K].

— facturation canapé (229 euros): cette somme ne sera pas imputée à l’appelant dans la mesure où le constat du commissaire de justice ne comporte aucune mention quant à l’état du canapé et qu’il n’est pas établi qu’il aurait fait l’objet de dégradation par le locataire.

— facturation lit, matelas et couette (333,97 euros). Cette somme sera mise à la charge de M. [K] dans la mesure où l’état des lieux de sortie fait mention d’une 'carcasse de lit avec des lattes en bois'.

— facturation lampe (19,99 euros): le locataire sera tenu au paiement de cette somme, le constat mentionnant une lampe sur pied cassée.

— facturation du cache de la chasse d’eau (253 euros): M. [K] sera condamné au paiement de cette somme car le constat du commissaire de justice relève que la lunette et l’abattant sont présents mais que la plaque de décoration est arrachée et couverte de saletés et de crasse ; que la chasse d’eau est cassée et que le mécanisme est arraché.

M. [K] est donc tenu au paiement de la somme de 1 626,96 euros au titre des dégradations locatives.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] au paiement de la somme de 22 221,27 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 2 130 euros (22 560,31 + 164 + 1 626,96 – 2 130), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date de la notification des conclusions de la société Axa France Iard formulant cette demande, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [K]

M. [K] demande la condamnation solidaire de M. [R] et de la société Axa France Iard à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Il fait valoir qu’il a rencontré à plusieurs reprises des difficultés dans le logement, à savoir :

— un bruit très important, de type 'souffle', provenant de la vmc qu’il a constaté dès son entrée dans les lieux, ce qu’il a fait constater par commissaire de justice le 22 février 2023 lequel a relevé, à plusieurs endroits de l’appartement, un bruit dont le niveau sonore avoisine celui d’une conversation à un volume normal, de façon continue. Il indique en avoir avisé à plusieurs reprises le gestionnaire locatif sans que ce problème soit résolu, et que ce bruit constant a eu des répercussions sur sa santé et celle de son fils. Il explique que le commissaire de justice ne peut que constater les éléments qu’il voit, sans pouvoir en apporter une qualification, et qu’il n’est pas habilité à indiquer que le lieu est insalubre ou qu’il s’agit d’une nuisance sonore.

— des entrées d’air dans le logement que le commissaire de justice a constaté, notamment dans la chambre, ce qui l’a contraint à installer un radiateur d’appoint, ainsi que dans la pièce principale, ce qui a entraîné d’importantes factures d’électricité en raison du froid qui était très présent et passait à travers les fenêtres, de sorte que le logement n’était pas décent.

— des dysfonctionnements importants au niveau de l’électricité relevés dans le diagnostic de l’état de l’installation intérieure notamment dans la chambre / salle de bains duquel il ressort que l’électricité présentait des risques pour la sécurité des personnes, ce qui n’a pas empêché M. [R] de donné à bail le logement sans remédier à ces anomalies.

— des odeurs nauséabondes et reflux dans la salle de bains au niveau de la douche, relevant qu’il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice qu’un appel d’air est présent dans l’évacuation de la douche.

Il en déduit que le logement n’était pas décent et qu’en violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, M. [R] lui a loué un bien qui n’était pas en bon usage et qu’il n’a pas réparé malgré ses demandes. Il affirme que la cour ne pourra que constater que le bien était insalubre et qu’il ne pouvait être loué dans ces conditions.

Il demande en conséquence l’indemnisation du préjudice de jouissance en résultant en ce que l’état de l’appartement a eu des conséquences sur sa vie (insomnies à répétition en raison du bruit, froid et odeurs) qu’il estime à 70 % du loyer sur une durée de 20 mois, ce qui correspond à 15 000 euros. Il indique qu’il n’a pu jouir de son appartement depuis son entrée dans les lieux.

Il affirme que M. [R] ne justifie pas qu’il aurait refusé l’intervention pour remédier aux désordres et relève qu’il n’aurait pas pris le temps d’écrire ces courriers de réclamation pour ensuite refuser l’intervention alors que le logement était atteint de désordres.

M. [R] et la société Axa France Iard s’opposent à cette demande. Ils font valoir que :

— M. [K] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement ni d’avoir été troublé dans la jouissance de ce bien même partiellement dans la mesure où il ne verse aux débats que deux courriels dans lesquels la notion d’indécence et d’insalubrité n’est jamais évoquée, le locataire ne faisant état que deux désordres mineurs à corriger au niveau de la porte, de la fenêtre ou de la ventilation ; qu’il n’a jamais évoqué un problème d’électricité qui n’a pas été relevé par le commissaire de justice qui ne fait état en outre d’aucune indécence ou insalubrité des lieux. Ils soulignent que celui-ci a noté un bruit provenant de la vmc mais qui n’est pas qualifié de nuisance sonore, ajoutant qu’il n’a pris aucune mesure acoustique pour déterminer l’intensité de ce bruit. Ils soutiennent que M. [K] ne rapporte donc pas la preuve de nuisances sonores ayant pour origine la vmc du logement. De même, ils indiquent que le commissaire de justice n’a pas constaté d’odeurs nauséabondes de canalisation.

— M. [K] a refusé les deux interventions programmées par le bailleur pour remédier aux désordres signalés s’agissant de la vmc, des éventuelles odeurs de canalisations et des courants d’air signalés puisque les trois désordres étaient manifestement liés à la vmc. Ils ajoutent que M. [K] n’a demandé aucune intervention quant à l’électricité durant son occupation des lieux, de sorte qu’il est irrecevable à soutenir en cause d’appel que le logement était impacté par des dysfonctionnements électriques le rendant dangereux ou indécent.

— M. [K] n’est pas un locataire de bonne foi en ce qu’il a signalé des désordres mineurs pour justifier une absence totale de paiement du loyer déjà effective depuis septembre 2022 et sans lien avec l’état du logement. Ils ajoutent que de son côté, le bailleur a traité les demandes de travaux de son locataire et remplit ses obligations légales. Ils soutiennent que l’augmentation des factures d’électricité n’est due qu’à l’augmentation du coût de l’énergie et non à l’état du logement, le locataire échouant à démontrer un lien entre les deux.

Sur ce,

L’article 1346-5 du code civil dispose que le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

Ainsi, le locataire, condamné à indemniser le créancier subrogé au titre des loyers impayés, peut opposer à ce dernier, sur le fondement de cet article, la compensation de dettes connexes et non connexes, étant observé que la notion de connexité a été étendue et que les obligations réciproques issues d’un même contrat sont unies par un lien de connexité. En l’espèce, il y a bien connexité entre la dette de loyers et celle résultant d’un préjudice de jouissance.

Il s’ensuit que M. [K] est recevable à opposer à la société Axa France Iard, créancier subrogé, les mêmes exceptions et moyens de défense dont il disposait contre son créancier initial, soit la compensation de dettes connexes.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public qui disposent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire

A ce titre, il est précisé par la Cour de cassation que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Cass. Civ. 3, 4 juin 2014, n° 13-12.314).

A titre liminaire, la cour relève que M. [K] ne justifie aucunement de l’insalubrité du logement au vu des désordres dont il fait état.

* Sur les entrées d’air

Il ressort du constat du commissaire de justice du 22 février 2023 que :

— dans la chambre : au niveau du coffre du volet de la porte-fenêtre, un passage d’air froid ainsi que sous la porte-fenêtre où il est constaté, au toucher, que le parquet est froid et que des morceaux de joint sont collés le long et sous la porte-fenêtre. M. [K] lui a déclaré que ces morceaux étaient déjà présents à son arrivés dans les lieux. Il a été constaté qu’un radiateur d’appoint est installé dans la chambre.

— autour des deux fenêtres qui agrémentent la pièce principale de l’appartement, il a été constaté le passage d’air froid.

Ces seuls éléments, en l’absence de précisions quant à ces 'passages d’air froid’ ne permettent pas de caractériser une indécence du logement qui ne serait pas protégé contre les infiltrations d’air parasites, ni que ces fenêtres ne présenteraient pas une étanchéité à l’air suffisante, étant relevé que l’entretien des joints incombe au locataire.

M. [K] ne démontre pas davantage avoir avisé le bailleur en cours de bail de problèmes de 'courants d’air’ dans la mesure où il ne produit que deux sms qui sont au surplus très peu précis quant aux désordres allégués. En effet, dans celui du 23 mai 2022, il indique les contacter pour 'la porte et la fenêtre qui ont un problème et qu’il souhaiterait les changer ou les faire réparer au plus vite’ et dans celui du 1er juillet 2022, il indique avoir un problème au niveau de la ventilation depuis deux semaines, être obligé d’ouvrir une fenêtre car il y a un appel d’air et rappelle qu’il s’est déjà plaint au niveau de la fenêtre de la cuisine qui ne ferme pas.

Enfin, il ne justifie pas d’un préjudice en résultant par la seule production de ses factures d’électricité des mois d’octobre 2022 à février 2023 lesquelles ne suffisent pas à établir, sans autre analyse, que leur montant serait important et que le niveau de la consommation d’électricité serait due à ce défaut d’isolation en l’absence des factures antérieures permettant une comparaison, étant ajouté que les variations de consommation dépendant également des conditions météorologiques.

* Sur les nuisances sonores

Dans son constat du 22 février 2023, le commissaire de justice indique que 'lorsque je me tiens devant la porte palière fermée de cet appartement, je constate qu’un bruit est distinctement audible dont le niveau sonore avoisine celui d’une conversation à un volume normal. Il s’agit d’un bruit de type souffle. (…) Dans la pièce principale avec cuisine ouverte, porte palière de l’appartement fermée, je constate qu’un bruit type souffle est distinctement audible à travers la bouche de VMC installée à droite en rentrant dans l’appartement. Je constate que cette bouche de vmc est équipée d’une commande manuelle de type cordelette pour en ajuster le débit. Je constate que le clapet de la vmc est ouvert. Lorsque la porte palière de l’appartement est ouverte, je constate que le bruit émis par la bouche de la vmc augmente en intensité. (…) Lorsque je me tiens dans la chambre, porte intérieure de la chambre ouverte, je constate que le bruit émis par la vmc de la pièce principale / cuisine est distinctement audible. Lorsque je ferme la porte de la chambre, je constate qu’un bruit distinct, de type souffle, se fait entendre depuis la porte-fenêtre donnant accès à la terrasse. Un autre bruit, de type souffle également, est audible à travers l’évacuation de la douche ouverte sur la chambre.'

Ces constatations, en l’absence de toute mesure acoustique, ne permettent pas de déterminer, de manière objective, l’intensité de ce bruit ni même sa permanence et sa date d’apparition.

Au surplus, le bailleur justifie avoir demandé une intervention sur la vmc. Pour autant, il ressort du courriel du 2 février 2023 de la société mandatée pour intervenir dans son logement que M. [K] a refusé son intervention aux motifs 'qu’il n’avait pas que ça à faire d’attendre, il travaille’ de même qu’il était absent au rendez-vous du 24 mai 2023 où il lui avait été demandé d’être présent pour s’expliquer sur les problèmes de ventilation qu’il rencontrait. Il est donc établi que le bailleur a été diligent et a cherché à déterminer le problème relatif à la vmc dénoncé de manière peu précise par son locataire.

Enfin, le certificat médical du 2 janvier 2024 ne fait que reprendre les déclarations de M. [N] [K] qui se plaint de nuisances sonores provenant de la vmc du logement et auquel il attribue la cause de ses troubles du sommeil et de sa tension nerveuse. Si le certificat médical du 2 janvier 2024 concernant M. [K] précise qu’il présente des troubles du sommeil depuis octobre 2022 et qu’il se dit très gêné par les nuisances de la vmc de son logement particulièrement la nuit au point d’entraîner des troubles (illisible) et nerveux, il ne suffit pas à établir la réalité des nuisances ni que ses problèmes de sommeil en seraient la résultante.

Enfin, sur les odeurs nauséabondes de la salle de bains, le commissaire de justice a seulement constaté le passage d’une odeur de type eau usée et avoir constaté que lorsque la serpillière est positionnée sur l’évacuation de la douche, celle-ci se déforme sous la poussée de l’air qui remonte de l’évacuation. Il n’a pas constaté les remontées d’odeurs nauséabondes à travers l’évacuation de la machine à laver et l’évier de la cuisine dont se plaignait M. [K] qui ne justifie donc pas d’un trouble de jouissance à ce titre.

*Sur l’électricité

Il ressort du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité réalisé le 7 avril 2022 que des anomalies ont été relevées :

— dans la chambre / salle de bains : l’installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local (respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones) en ce qu’il est relevé la présence de conducteurs non protégés au-dessus du meuble de la salle de bains, susceptibles, en cas de dégradation, de laisser directement accessibles des parties sous tension. La mise en place de capots, goulottes ou gains, protégeant ces conducteurs permettrait de lever cette anomalie.

— dans le séjour / cuisine, l’installation comporte au moins un matériel électrique vétuste (anciennes prises de courant sans dispositif d’obturation) avec un risque d’électrisation voire d’électrocution d’une personne ou d’un incendie du fait d’un matériel ou d’un montage inadapté à l’usage ou devenu dangereux par vétusté.

Le rapport recommande au propriétaire de supprimer ces anomalies en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles représentent.

Il ressort donc de ce document que l’appartement donné à bail présentait un risque pour la sécurité des occupants et qu’il ne répondait pas aux normes de décence électrique résultant du décret susvisé sans que M. [R] justifie y avoir remédié, le fait que le constat du commissaire de justice n’en fasse pas état ne permettant pas de l’établir dans la mesure où il n’y est fait mention d’aucune constatation relative à l’électricité. De même, l’indemnisation du locataire en raison de l’indécence du logement ne nécessite aucune mise en demeure préalable de sa part, de sorte qu’il est indifférent que M. [K] ne l’ait pas signalé durant son occupation des lieux.

Pour autant, il convient de relever que le bail a pris effet le 18 mai 2022 et se trouve résilié depuis le 27 décembre 2022, de sorte qu’après cette date, plus aucun contrat ne lie les parties et les obligations du bailleur ont cessé à l’égard du locataire qui, en se maintenant dans les lieux au-delà de la résiliation, est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, le préjudice de jouissance résultant de l’occupation d’un bien dangereux ne peut donc, en l’espèce, être invoqué au-delà du 27 décembre 2022 et sera intégralement réparé par l’octroi d’une somme de 500 euros, paiement auquel sera condamnée la société Axa France Iard, subrogée dans les droits de M. [R]. De ce fait, M. [K] est débouté de sa demande envers ce dernier.

Il sera ordonné compensation avec les sommes dont M. [K] est redevable à l’égard de la société Axa France Iard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [K], qui succombe à titre principal devant la cour, est condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant confirmées.

Compte tenu de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt n’étant susceptible que d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, comme le sollicitent les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf à émender le montant des sommes dues par M. [K] au titre du solde locatif par actualisation de la créance;

Y ajoutant,

Constate que M. [U] [R] a récupéré le bien objet du bail et que la demande d’expulsion de M. [H] [K] est devenue sans objet ;

Condamne M. [H] [K] à payer à la société Axa France Iard, subrogée dans les droits de M. [U] [R], la somme de 22 221,27 euros au titre du solde locatif restant dû au 3 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

Condamne la société Axa France Iard à payer à M. [H] [K] la somme de 500 euros à titre des dommages et intérêts ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [H] [K] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président