COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2025

N°2025/147

Rôle N° RG 21/03261 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBRU

[H] [F] épouse [S]

C/

[R] [B]

[Y] [B]

[X] [A]

[O] [B]

[D] [U]

[G] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécilia MERCURIO

M^e Audrey LE MOINE

M^e Maria margherita VIALE

M^e Laurie DELCLOS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 19 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03557.

APPELANTE

Madame [H] [F] épouse [S]

née le 04 Avril 1952 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cécilia MERCURIO de la SCP CASTAGNON MERCURIO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [R] [B]

né le 22 Mai 1947 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE

Madame [Y] [B]

placée sous la curatelle de Monsieur [X] [A]

née le 26 Septembre 1944 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [X] [A]

en qualité de curateur aux biens de Madame [Y] [B]

né le 16 Octobre 1972 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 11]

tous deux représentés par M^e Maria margherita VIALE, avocat au barreau de NICE

PARTIES INTERVENANTES

Madame [K] [U] Veuve en secondes noces de Monsieur [I] [B]

Agissant en sa qualité d’héritier CONJOINT SURVIVANT de Monsieur [W] [B] (décédé le 27 décembre 2023)

née le 31 Mars 1939 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [O] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-011024 du 06/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

placé sous la curatelle de Madame [G] [M], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs, suivant jugement de curatelle renforcée du 23 mai 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de Grasse

venant aux droits en sa qualité d’héritier de Monsieur [W] [B] (décédé le 27 décembre 2023)

né le 24 Novembre 1971 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Laurie DELCLOS, avocat au barreau de GRASSE

Madame [G] [M]

en sa qualité de curatrice de Monsieur [O] [Z], suivant jugement de curatelle renforcée du 23 mai 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de Grasse

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Laurie DELCLOS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en chambre du conseil, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

-2-

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 avril 2017, Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B], propriétaires indivis, ont accepté une offre d’achat faite le même jour par Mme [H] [F] épouse [S], portant sur des parcelles boisées cadastrées A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 16], étant observé que les époux [S] sont propriétaires depuis 2002 d’une maison située [Adresse 4] sur la même commune, cadastrée C [Cadastre 9], voisine des parcelles des consorts [B].

Par courrier recommandé avec accusé réception du 14 juin 2017, Mme [H] [F] épouse [S] a mis en demeure les consorts [B] de respecter l’engagement pris.

Par actes des 12 et 13 juillet 2017, Mme [H] [F] épouse [S] a assigné Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] en vue de voir déclarée la vente parfaite, cette assignation étant publiée à la conservation des hypothèques.

Par acte authentique du 31 août 2017, Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] ont vendu ces parcelles aux époux [P] [N] au prix de 110 000 euros.

Par jugement en date du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

constaté que par l’acceptation de l’offre datée du 24 avril 2017, par Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B], la vente des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 16] était parfaite,

débouté Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] de leur demande aux fins de voir prononcer la rescision de la vente pour lésion,

débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en exécution forcée de la vente,

condamné Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] à payer à Mme [H] [F] épouse [S] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

débouté Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] de leur demande en paiement de la somme de 80 000 euros au titre du préjudice financier et de la somme de 30 000 euros pour leur préjudice moral,

débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé :

— sur la demande d’exécution forcée de la vente :

— que la vente était parfaite au sens de l’article 1583 du code civil dès lors que l’offre était claire sur la chose et sur le prix déterminé de 60 000 euros, et a été acceptée par les consorts [B] sans réserve,

— que la demande de rescision de la vente pour lésion n’est pas justifiée dès lors que les consorts [B] ne justifient pas de la valeur des parcelles de plus des 7/12ème, conformément à l’article 1674 du code civil, les parcelles ayant été vendues finalement au prix de 110 000 euros,

— qu’en application des articles 1198 du code civil, 37-2 et 30 du décret du 4 janvier 1955, la seule publication par Mme [H] [F] épouse [S] de son assignation en vente forcée le 23 août 2017, ne valant pas mutation de propriété en soi, préalablement à la publication de leur titre de propriété, effectivement translatif de propriété, par les époux [P] [N] le 8 septembre 2017, ne peut suffire à rendre la vente au profit de Mme [H] [F] épouse [S] opposable aux seconds acquéreurs, dont la bonne foi est acquise, de sorte que la demande en vente forcée ne peut qu’être rejetée,

-3-

— que l’éviction de Mme [H] [F] épouse [S] doit se résoudre en l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral évalué à 10 000 euros ;

— sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, que les vendeurs ne démontrent pas que Mme [H] [F] épouse [S] a obtenu leur accord par des manoeuvres fautives, ni qu’ils subissent un préjudice financier ou moral ; – sur la résistance abusive, qu’aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière n’est justifiée par Mme [H] [F] épouse [S] de la part des consorts [B].

Selon déclaration reçue au greffe le 3 mars 2021, Mme [H] [F] épouse [S] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant uniquement sur le débouté de sa demande en exécution forcée de la vente, de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et sur les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [W] [B], intimé, est décédé le 27 décembre 2023. L’instance a été interrompue, ce qui a été constaté par ordonnance du 5 avril 2024.

Le 3 juillet 2024, Mme [H] [F] épouse [S] a assigné son fils en intervention forcée, M. [O] [B]. Celui-ci, assisté de sa curatrice aux biens depuis un jugement de curatelle renforcée du juge des contentieux de la protection de Grasse du 23 mai 2024, Mme [G] [M], a constitué avocat le 9 décembre 2024.

*

Position de l’appelante :

Par dernières conclusions transmises le 29 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H] [F] épouse [S] sollicite de la cour qu’elle :

In limine litis :

' juge que le régime de protection de M. [O] [B] était inopposable aux tiers au jour de la délivrance de l’assignation en intervention forcée,

' juge que le régime de protection de M. [O] [B] est resté inopposable aux tiers en raison de son absence de mention sur son acte de naissance,

' juge qu’elle ne pouvait donc pas en être informée lorsqu’elle a fait délivrer l’assignation en intervention forcée à ce dernier,

' juge que l’assignation en intervention forcée de M. [O] [B] est régulière,

Si la Cour venait à considérer que l’assignation de M. [O] [B] en intervention forcée est irrégulière,

' juge que cette irrégularité a été couverte par les conclusions au fond prises le 28 décembre 2024 par M. [O] [B] qui mentionne bien être assisté par sa curatrice Mme [G] [M],

' juge que dès lors Mme [G] [M], curatrice de M. [O] [B], est bien présente à la procédure d’appel,

' déboute M. [O] [B], assisté de sa curatrice Mme [G] [M] de sa demande de nullité de l’assignation en intervention forcée,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à estimer que les conclusions de M. [O] [B] ne permettent pas de régulariser la mise en cause de Mme [G] [M] à la procédure :

' juge que la procédure fera l’objet d’une réouverture des débats pour appeler dans la cause Mme [G] [M], curatrice de M. [O] [B],

Au fond :

' juge que la déclaration d’appel en date du 03 mars 2021 a produit un effet dévolutif et que la cour est bien saisie de ses demandes,

-4-

' confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé que par la signature de l’offre d’achat acceptée du 24 avril 2017 entre elle et les consorts [B], la vente des parcelles A [Cadastre 2] [Localité 12] de 10 723 m² et A [Cadastre 3] [Localité 12] de 10 275 m² situées à [Localité 16] est parfaite et définitive,

— débouté les consorts [B] de leur demande aux fins de voir prononcer la rescision de la vente pour lésion,

— débouté les consorts [B] de leur demande en paiement de la somme de 80 000 € au titre d’un préjudice financier et de la somme de 30 000 euros pour leur préjudice moral,

' infirme le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande en exécution forcée de la vente,

— l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— a dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance,

Statuant à nouveau :

' juge qu’elle rapporte la preuve de la mauvaise foi des époux [P] [N],

'

En conséquence :

' ordonne la vente forcée des parcelles A [Cadastre 2] [Localité 12] de 10 723 m² et A [Cadastre 3] [Localité 12] de 10 275 m² situées à [Localité 16] à son profit,

' juge la décision qui sera rendue et qui vaudra vente forcée sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation des immeubles, et produira toutes les conséquences de droit notamment rétroactives qui en découlent,

' ordonne aux consorts [B] de lui délivrer les biens vendus contre paiement du prix convenu ainsi que des frais et accessoires de la vente,

' juge qu’elle pourra prendre possession des parcelles litigieuses lui appartenant dès la publication du jugement à intervenir valant vente parfaite et définitive,

En tout état de cause :

' juge que la formalité de la publication de l’assignation intervenue le 23 août 2017 n’est pas caduque et est toujours opposable aux tiers,

' condamne in solidum Mme [Y] [B], assistée de son curateur, M. [X] [A], M. [R] [B], Mme [K] [U] veuve [B] ès qualités d’héritière de M. [W] [B], M. [O] [B], assisté de sa curatrice, Mme [G] [M], ès qualités d’héritier de M. [W] [B], à lui payer :

— la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice causé pour leur résistance abusive,

' déboute Mme [Y] [B], assistée de son curateur, M. [X] [A], M. [R] [B], Mme [K] [U] veuve [B] ès qualités d’héritière de M. [W] [B], M. [O] [B], assisté de sa curatrice, Mme [G] [M], ès qualités d’héritier de M. [W] [B] de leurs demandes,

' condamne in solidum Mme [Y] [B], assistée de son curateur, M. [X] [A], M. [R] [B], Mme [K] [U] veuve [B] ès qualités d’héritière de M. [W] [B], M. [O] [B], assisté de sa curatrice, Mme [G] [M], ès qualités d’héritier de M. [W] [B], à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance avec distraction,

-5-

' condamne in solidum Mme [Y] [B], assistée de son curateur, M. [X] [A], M. [R] [B], Mme [K] [U] veuve [B] ès qualités d’héritière de M. [W] [B], M. [O] [B], assisté de sa curatrice, Mme [G] [M], ès qualités d’héritier de M. [W] [B], à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en appel avec distraction,

S’agissant de l’intervention forcée de M. [O] [B], l’appelante invoque l’article 444 du code civil qui ne prévoit l’opposabilité aux tiers d’un jugement de mise sous protection que deux mois après que sa mention a été portée en marge de l’acte de naissance de l’intéressé, de sorte qu’en l’espèce, la mise sous protection de M. [O] [B] ne pouvait lui être opposable qu’à compter du 24 juillet 2024, alors qu’elle l’a assigné le 3 juillet 2024 ; elle en déduit que cet acte est parfaitement régulier bien que n’ayant pas assigné la curatrice de M. [O] [B]. En tout état de cause, Mme [H] [F] épouse [S] fait valoir qu’une régularisation de la procédure est intervenue, couvrant

une potentielle irrégularité, du fait de l’intervention volontaire de Mme [G] [M], curatrice de M. [O] [B], dans les conclusions aux intérêts de celui-ci transmises le 28 décembre 2024.

Sur l’effet dévolutif de sa déclaration d’appel, Mme [H] [F] épouse [S] soutient que la jurisprudence du 13 janvier 2022 invoquée par les intimés, subordonnant le recours à une annexe de la déclaration d’appel à l’existence d’une contrainte technique, a été remise en cause par une modification de l’article 901 du code de procédure civile à l’issue du décret du 25 février 2022 dont la cour de cassation a indiqué qu’il s’appliquait aux instances en cours. Elle en déduit que le recours à une annexe est possible même en l’absence d’empêchement technique, de sorte que sa déclaration d’appel est régulière et emporte effet dévolutif.

S’agissant de la vente, Mme [H] [F] épouse [S] soutient que celle-ci était parfaite, en application des articles 1113, 1118 et 1583 du code civil, à raison de l’acceptation manifestée par les indivisaires le 24 avril 2017 par leur signature sur son offre d’achat qui précisait, sans ambiguïté, la chose vendue (numéro des parcelles, superficie) et le prix convenu. Elle conteste toute pression exercée pour obtenir une vente à un prix inférieur au prix du marché, rappelant qu’il s’agit de terrain inconstructible et que les consorts [B] bénéficiaient de l’assistance de leur agent immobilier. Elle soutient qu’ils n’ont émis aucune réserve et n’ont aucunement entendu soumettre leur consentement à la signature ultérieure d’un compromis. L’appelante conteste toute confusion sur la chose vendue à raison d’un litige selon elle inexistant entre les parties au sujet de la revendication d’un terrain de 1 250 m² dont elle soutient qu’il a toujours été inclus dans la parcelle C [Cadastre 9] par elle acquise sans qu’elle ait à le revendiquer auprès de ses voisins. Elle assure en revanche que ce sont les époux [P] qui ont revendiqué ce terrain, en concordance avec l’action des consorts [B] avec qui ils entretiennent des liens réguliers et qu’ils connaissent très bien (élus au conseil municipal de Grasse, de [Localité 16] et SARL commune).

L’appelante dénie toute lésion dans cette acquisition de parcelles non constructibles, soutenant que les intimés ne démontre pas cette lésion alors qu’ils ont vendu les parcelles en cause, non pas au prix de 180 000 euros qu’ils avancent comme étant leur juste prix, mais à 110 000 euros. En tout état de cause, elle soutient que les conditions de l’article 1678 du code civil ne sont pas réunies (absence d’expertise notamment).

L’appelante fait encore valoir qu’en application de l’article 30 du décret de 1955, de l’article 1198 du code civil, modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 ici applicable, le primo-publiant ne l’emporte sur le titulaire d’un droit concurrent antérieur que s’il est de bonne foi, c’est-à-dire s’il ignorait l’existence de l’acquisition première. Or, Mme [H] [F] épouse [S] affirme que les époux [P] étaient parfaitement informés, lors de leur acquisition, de l’offre acceptée entre elle et les consorts [B], de sorte que leur mauvaise foi est patente, quand bien même ils ont publié leur acte antérieurement. Elle met en avant à ce titre des mails échangés entre elle et les époux [P] le 28 juillet 2017, ainsi qu’une rencontre.

-6-

Elle ajoute que l’achat des parcelles litigieuses par les époux [P] a permis à ceux-ci d’engager une action contre elle en revendication du terrain de 1 250 m², lui pour partie constructible, sans succès, de sorte que cela démontre leur réelle intention, à savoir obtenir les parcelles et la possibilité d’édifier une construction, à moindre coût.

S’agissant de la demande tendant à la caducité de la formalité de la publication de son assignation, sur le fondement de l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955, Mme [H] [F] épouse [S] soutient qu’il s’agit d’une demande, et non d’un moyen, qui est irrecevable pour être nouvelle en appel, au regard de l’article 564 du code de procédure civile puisque non invoquée en première instance, alors que la situation était identique, ainsi qu’au regard de l’article 910-4 du code de procédure civile, dès lors que cette prétention résulte des seules toutes dernières écritures des intimés.

Par ailleurs, l’appelante entend qu’elle soit rejetée car l’article 37-2 du décret de 1955 n’est pas applicable quand la deuxième vente est intervenue dans le délai de trois ans ; dans ce cas, la première vente est opposable au second acquéreur qui a acquis en pleine connaissance de celle-ci, quand bien même la première publication serait ultérieurement devenue caduque. Enfin, elle avance que seuls des tiers peuvent invoquer l’expiration du délai de trois ans, et donc pas les consorts [B] qui sont parties à l’acte.

Elle en déduit que la vente forcée s’impose.

S’agissant des demandes reconventionnelles des consorts [B], Mme [H] [F] épouse [S] dénie tout stratagème de sa part pour conduire les intimés à signer l’acte, alors que ceux-ci étaient assistés d’un agent immobilier ainsi que le démontre l’acte de vente [B]-[C] du 31 août 2017, produit pour la première fois en cause d’appel et qui fait état d’un mandat confié à celui-ci depuis le 3 avril 2017. Elle dément toute pression de sa part ainsi que toute existence d’un préjudice moral ou d’un préjudice financier souffert par les intimés qui ont, au contraire, généré la situation par leur attitude.

L’appelante invoque souffrir d’un préjudice moral du fait de la résistance des intimés, celui-ci existant y compris en cas de vente forcée ordonnée à raison de la procédure subie.

Elle sollicite en outre des dommages et intérêts pour résistance abusive compte tenu des déclarations mensongères et changeantes effectuées par les intimés au cours de la procédure, faisant preuve de mauvaise foi et de malice, mettant en avant un procès en bornage, inexistant entre les parties.

*

Positions des intimés et parties intervenantes :

Par dernières conclusions transmises le 26 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [B], assistée de son curateur aux biens, M. [X] [A], sollicite de la cour qu’elle :

A titre liminaire et principal :

' juge que la déclaration d’appel formée par Mme [H] [F] épouse [S] en date du 3 mars 2021 n’a pas produit d’effet dévolutif,

' déclare l’appel dépourvu d’effet dévolutif,

' juge en conséquence que la cour n’est saisie d’aucune demande,

À titre subsidiaire :

' prononce la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenue le 23 août 2017, prise en application de l’article 37-2 du décret de 1955 relatif à la publicité foncière, à défaut de publication dans les trois ans d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente et à défaut de publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi,

' à défaut, prononce l’inopposabilité aux tiers qui auraient acquis des droits depuis la publication de l’assignation de la décision à venir,

-7-

' confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse enregistré en ce qu’il a : – débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en exécution forcée de la vente,

— débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

' infirme le jugement en ce qu’il a :

— constaté que par l’acceptation de l’offre datée du 24 avril 2017 par les consorts [B], la vente des parcelles A [Cadastre 1] [Cadastre 7] et A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 16] était parfaite,

— les a déboutés de leur demande aux fins de voir prononcer la rescision de la vente pour lésion

— les a condamnés à payer à Mme [H] [F] épouse [S] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

— les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 80 000 euros au titre d’un préjudice financier et de la somme de 30 000 euros pour leur préjudice moral,

Et, statuant à nouveau :

À titre principal :

' déboute, en l’absence d’accord sur la chose et le prix entre les parties, Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande visant à retenir que l’acceptation de l’offre de vente est parfaite et de voir ordonner l’exécution forcée de la vente, ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire :

' prononce la résolution de la promesse de vente en date du 24 avril 2018 pour lésion de plus des 7/12èmes,

À titre plus subsidiaire :

' prononce la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenu le 23 août 2017, prise en application de l’article 32-2 du décret de 1955 relatif à la publicité foncière, à défaut de publication dans les trois ans d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente et à défaut de publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi,

' à défaut, prononce l’inopposabilité aux tiers qui auraient acquis des droits depuis la publication de l’assignation de la décision à venir,

' constate que l’acte de vente aux époux [P] a été publié le 8 septembre 2019,

' juge que Mme [H] [F] épouse [S] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des époux [P], qui n’ont pas été attrait à la présente procédure,

' déboute en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande de jugement valant vente et de délivrance de la chose,

En tout état de cause :

' déboute Mme [H] [F] épouse [S] de toutes ses demandes,

' dire que Mme [H] [F] épouse [S] s’est rendue coupable de man’uvres dolosives, d’abus de faiblesse, d’escroquerie et de tentative d’escroquerie au jugement,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à lui payer, conjointement avec M. [R] [B] et Mme [K] [U], ès qualités d’héritière de M. [W] [B], la somme de 80 000 euros en réparation du préjudice financier subi par les défendeurs,

' condamne Mme [H] [F] épouse [S] à lui payer, conjointement avec M. [R] [B] et Mme [K] [U], ès qualités d’héritière de M. [W] [B], la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral,

-8-

' condamne Mme [H] [F] épouse [S] à lui payer, conjointement avec M. [R] [B] et Mme [K] [U], ès qualités d’héritière de M. [W] [B], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance en cause d’appel distraits au profit de M^e Maria Margherita Viale.

Par dernières conclusions transmises le 26 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [R] [B], et Mme [K] [U], veuve de M. [W] [B], intervenante volontaire, sollicitent de la cour qu’elle :

A titre liminaire et principal :

' reçoive l’intervention volontaire de Mme [K] [U], ès qualités d’héritière de M. [W] [B],

' juge que la déclaration d’appel formée par Mme [H] [F] épouse [S] en date du 3 mars 2021 n’a pas produit d’effet dévolutif,

' déclare l’appel dépourvu d’effet dévolutif,

' constate en conséquence que la cour d’appel n’est saisie d’aucune demande,

À titre subsidiaire :

' prononce la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenu le 23 août 2017, prise en application de l’article 32-2 du décret de 1955 relatif à la publicité foncière, à défaut de publication dans les trois ans d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente et à défaut de publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi,

' à défaut, prononce l’inopposabilité aux tiers qui auraient acquis des droits depuis la publication de l’assignation de la décision à venir,

' confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en exécution forcée de la vente,

— débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

' les reçoive en leur appel incident,

' infirme le jugement en ce qu’il a :

— constaté que par l’acceptation de l’offre datée du 24 avril 2017 par les consorts [B], la vente des parcelles A [Cadastre 1] [Cadastre 7] et A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 16] était parfaite,

— les a déboutés de leur demande aux fins de voir prononcer la rescision de la vente pour lésion,

— les a condamnés à payer à Mme [H] [F] épouse [S] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

— les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 80 000 euros au titre d’un préjudice financier et de la somme de 30 000 euros pour leur préjudice moral,

Et, statuant à nouveau :

À titre principal :

' déboute, en l’absence d’accord sur la chose et le prix entre les parties, Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande visant à retenir que l’acceptation de l’offre de vente est parfaite et de voir ordonner l’exécution forcée de la vente, ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

-9-

À titre subsidiaire :

' prononce la résolution de la promesse de vente en date du 24 avril 2018 pour lésion de plus des 7/12èmes,

À titre plus subsidiaire :

' prononce la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenue le 23 août 2017, prise en application de l’article 32-2 du décret de 1955 relatif à la publicité foncière, à défaut de publication dans les trois ans d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente et à défaut de publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi,

' à défaut, prononce l’inopposabilité aux tiers qui auraient acquis des droits depuis la publication de l’assignation de la décision à venir,

' constate que l’acte de vente aux époux [P] a été publié le 8 septembre 2019,

' juge que Mme [H] [F] épouse [S] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des expertise [P], qui n’ont pas été attrait à la présente procédure,

' déboute en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande de jugement valant vente et de délivrance de la chose,

En tout état de cause :

' déboute Mme [H] [F] épouse [S] de toutes ses demandes,

' dise que Mme [H] [F] épouse [S] s’est rendue coupable de man’uvres dolosives, d’abus de faiblesse, d’escroquerie et de tentative d’escroquerie au jugement,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à leur payer, conjointement avec Mme [Y] [B], la somme de 80 000 euros en réparation du préjudice financier subi par les défendeurs,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à leur payer, conjointement avec Mme [Y] [B], la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à leur payer, conjointement avec Mme [Y] [B], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance en cause d’appel distraits au profit de M^e Audrey Lemoine.

Par dernières conclusions transmises le 28 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [B], assisté de sa curatrice aux biens,

Mme [G] [M], ès qualités d’héritier de son père, M. [W] [B], sollicite de la cour qu’elle :

In limine litis :

' déclare l’absence du curateur du concluant à l’instance d’appel,

' déclare que l’assignation en intervention forcée est frappée d’une irrégularité de fond affectant sa validité,

' prononce en conséquence la nullité de l’assignation en intervention forcée diligentée par Mme [H] [F] épouse [S] contre lui,

À titre principal :

' juge que la déclaration d’appel formée par Mme [H] [F] épouse [S] en date du 3 mars 2021 n’a pas produit d’effet dévolutif,

' déclare l’appel dépourvu d’effet dévolutif,

' déclare en conséquence que la cour d’appel n’est saisie d’aucune demande,

-10-

À titre subsidiaire :

' prononce la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenue le 23 août 2017, prise en application de l’article 32-2 du décret de 1955 relatif à la publicité foncière, à défaut de publication dans les trois ans d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente et à défaut de publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi,

' à défaut, prononce l’inopposabilité aux tiers qui auraient acquis des droits depuis la publication de l’assignation de la décision à venir,

' confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en exécution forcée de la vente,

— débouté Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

' infirme le jugement en ce qu’il a :

— constaté que par l’acceptation de l’offre datée du 24 avril 2017 par les consorts [B], la vente des parcelles A [Cadastre 1] [Cadastre 7] et A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 16] était parfaite,

— les a déboutés de leur demande aux fins de voir prononcer la rescision de la vente pour lésion,

— les a condamnés à payer à Mme [H] [F] épouse [S] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

— les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 80 000 euros au titre d’un préjudice financier et de la somme de 30 000 euros pour leur préjudice moral,

Et, statuant à nouveau :

À titre principal :

' déboute, en l’absence d’accord sur la chose et le prix entre les parties, Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande visant à retenir que l’acceptation de l’offre de vente est parfaite et de voir ordonner l’exécution forcée de la vente, ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire :

' prononce la résolution de la promesse de vente en date du 24 avril 2018 pour lésion de plus des 7/12èmes,

À titre plus subsidiaire :

' prononce la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenu le 23 août 2017, prise en application de l’article 32-2 du décret de 1955 relatif à la publicité foncière, à défaut de publication dans les trois ans d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente et à défaut de publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi,

' à défaut, prononce l’inopposabilité aux tiers qui auraient acquis des droits depuis la publication de l’assignation de la décision à venir,

' constate que l’acte de vente aux époux [P] a été publié le 8 septembre 2019,

' juge que Mme [H] [F] épouse [S] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des expertise [P], qui n’ont pas été attrait à la présente procédure,

' déboute en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande de jugement valant vente et de délivrance de la chose,

-11-

En tout état de cause :

' déboute Mme [H] [F] épouse [S] de toutes ses demandes,

' dire que Mme [H] [F] épouse [S] s’est rendue coupable de man’uvres dolosives, d’abus de faiblesse, d’escroquerie et de tentative d’escroquerie au jugement,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à lui payer, conjointement avec Mme [Y] [B], M. [R] [B] et Mme [K] [U], ès qualités, la somme de 80 000 euros en réparation du préjudice financier subi par les défendeurs,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à lui payer, conjointement avec Mme [Y] [B], M. [R] [B] et Mme [K] [U], ès qualités, la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral,

' condamne, en conséquence, Mme [H] [F] épouse [S] à lui payer, conjointement avec Mme [Y] [B], M. [R] [B] et Mme [K] [U], ès qualités, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

*

M. [O] [B], assisté de sa curatrice, invoque les articles 117 du code de procédure civile et 468 du code civil, et soutient que son assignation en intervention forcée est irrégulière et nulle pour n’avoir pas été délivrée également à sa curatrice, et dans la mesure où l’appelante présente des prétentions contre M. [O] [B] seul, et non assisté de sa curatrice.

Mme [K] [U] fait état de sa qualité d’héritière de M. [W] [B], étant sa veuve en seconde noces, et entend que son intervention volontaire soit déclarée recevable.

Pour le surplus, bien qu’ayant pris des écritures distinctes, les intimés reprennent des moyens et prétentions identiques qui sont résumés ci-après.

A titre principal, les intimés soulèvent l’absence d’effet dévolutif de l’appel, faute de mention dans la déclaration d’appel des chefs expressément critiqués à l’encontre du jugement entrepris, l’appel étant qualifié de partiel et sans qu’il soit fait référence à une annexe par ailleurs transmise. Elles font valoir que l’annexe à la déclaration d’appel n’est pas la déclaration d’appel, qu’elle n’était pas requise pour des considérations techniques puisqu’il n’est pas démontré qu’elle dépasse les 4080 caractères. Ils assurent que si le décret du 25 février 2022 modifiant l’article 901 du code de procédure civile est applicable aux instances en cours, il ne peut régulariser que les déclarations d’appel qui renvoyaient expressément à une annexe, ce qui n’est pas le cas ici.

Au fond, les consorts [B] invoquent le contexte d’un litige en bornage opposant Mme [H] [F] épouse [S] aux époux [P] et à eux-mêmes au sujet d’un terrain de 1 250 m² dont ces derniers revendiquent la propriété comme étant attachée aux parcelles ici en cause, conformément aux clôtures existantes et à l’opinion du géomètre expert consulté en juin 2018, M. [J]. En l’état notamment de ce litige quant aux limites de propriété entre les parcelles C [Cadastre 9] et A [Cadastre 2], qui date de 2011, les intimés soutiennent qu’il n’y a jamais eu accord sur la chose entre eux et Mme [H] [F] épouse [S], les limites et la consistance des parcelles étant contestées.

Les intimés ajoutent que les parties avaient expressément convenu que la réitération de la convention par acte authentique constituait une condition suspensive affectant le transfert de propriété, de sorte que les parties n’en étaient qu’au stade de pourparlers, et non d’une offre acceptée. Ils contestent donc tout caractère parfait de la vente, et toute vente forcée.

En tout état de cause, les intimés s’appuient sur l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 et sur la publication de la vente aux époux [P] le 8 septembre 2017 (après un compromis signé le 15 mai 2017 et un acte authentique signé le 31 août 2017) pour soutenir que ces derniers ne peuvent être évincés, sauf à ce que leur mauvaise foi soit acquise.

-12-

Or, les intimés relèvent que les époux [P] ne sont pas parties à la présente procédure. Ils relèvent qu’en contradiction avec l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955, aucune ordonnance du président du tribunal n’a prolongé les effets de la publication par Mme [H] [F] épouse [S] de son assignation intervenue le 23 août 2017. Ils indiquent que cette dernière, grâce au bénéfice de la formalité de pré-notation, aurait pu obtenir un jugement valant vente à la condition que celui-ci intervienne avant l’expiration du délai de trois ans initial, ou prorogé. Ils soulèvent donc la caducité de plein droit de la publication de l’assignation, et, à défaut, en tout état de cause, son inopposabilité aux tiers. Ils soutiennent qu’ils développent ainsi un moyen pour s’opposer à la demande de vente forcée de Mme [H] [F] épouse [S], et non une demande, de sorte que la question de sa recevabilité ne se pose pas.

Ils assurent que la mauvaise foi des époux [P] qu’ils assurent ne pas avoir connu avant la présente procédure n’est pas démontrée, y compris eu égard à la teneur du mail du 28 juillet 2017 mis en avant par l’appelante. Ils soulignent le fait que la procédure en bornage est postérieure à l’achat par les époux [P]. Ils en déduisent qu’aucune vente forcée ne peut être ordonnée.

A titre subsidiaire, les intimés invoquent une lésion, soutenant que les parcelles vendues peuvent être évaluées à 180 000 euros ainsi que Mme [H] [F] épouse [S] l’admet elle-même en indiquant que la partie de terrain de 1 250 m² qu’ils revendiquent comme incluse dans les parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3], et non dans celle de l’appelante (C [Cadastre 9]), permet la réalisation d’une construction dont l’emprise est de 30 % de la superficie du terrain et d’une hauteur de 9 mètres, soit un immeuble R+ 2. Ils en déduisent que la résolution s’impose.

Les intimés font encore valoir l’existence de manoeuvres frauduleuses de la part de Mme [H] [F] épouse [S] qui a fait pression sur trois personnes âgées pour obtenir la vente et ainsi tenter d’éviter le litige en bornage et récupérer l’intégralité d’un terrain qui ne lui appartient pas. Ils soutiennent avoir subi un préjudice financier ayant dû accepter de vendre les parcelles au prix de 110 000 euros, au lieu de 180 000 euros, seuls

les époux [P] ayant accepté de prendre le risque d’une procédure judiciaire en raison du refus du bornage par Mme [H] [F] épouse [S]. Ils contestent avoir été assistés d’un agent immobilier dans le cadre de la vente, ne l’ayant été que pour le bornage. Ils invoquent également un préjudice moral.

Enfin, les intimés contestent toute résistance abusive de leur fait.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1. Sur l’intervention volontaire de Mme [K] [U] ès qualités

Par application de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 329 du même code ajoute que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’occurrence, il résulte de l’acte de notoriété dressé le 7 mars 2024 par le notaire, que Mme [K] [U] est le conjoint survivant, en seconde noces, de M. [W] [B], décédé le 27 décembre 2023, et son héritière, en tant qu’épouse commune en biens, avec M. [O] [B], son fils issu d’une première union.

-13-

En cette qualité, Mme [K] [U] est donc parfaitement recevable à intervenir volontairement à la présente procédure.

2. Sur l’intervention forcée de M. [O] [B]

Par application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En vertu de l’article 468 du code civil, la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur introduire une action en justice ou y défendre.

L’article 444 du code civil prévoit que les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée selon les modalités prévues par le code de procédure civile. Toutefois, même en l’absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont personnellement connaissance.

En l’occurrence, par jugement du 23 mai 2024, M. [O] [B] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée aux biens et à la personne, Mme [G] [M] étant désignée pour être sa curatrice. Cette décision, par l’effet de l’article sus-visé, n’était opposable aux tiers, dont Mme [H] [F] épouse [S], que deux mois après que l’acte de naissance de M. [O] [B] ait été complété avec la mention de cette mesure de protection.

Le seul acte de naissance de M. [O] [B] produit ne porte pas trace de cette mesure, mais la copie certifiée conforme date du 14 mai 2024, donc antérieurement à la décision du juge du tutelles ; il n’est donc pas probant pour établir la date précise d’opposabilité aux tiers de cette mesure de protection.

En tout état de cause, Mme [H] [F] épouse [S] a assigné M. [O] [B] seul, le 3 juillet 2024, sans mise en cause de sa curatrice. Or, à supposer que la mention du jugement du juge des tutelles ait été immédiatement porté sur l’acte de naissance de la personne protégée, ce n’est que deux mois plus tard, soit au plus tard le 24 juillet 2024, que cette décision était opposable à Mme [H] [F] épouse [S].

Ainsi, l’assignation par elle délivrée avant cette date à M. [O] [B] seul, en intervention forcée, est valable.

En tout état de cause, toute potentielle irrégularité a été ici couverte et régularisée puisque, dans les dernières conclusions prises aux intérêts de M. [O] [B], transmises le 28 décembre 2024, Mme [G] [M], curatrice de M. [O] [B], est intervenue à ses côtés, ces écritures et prétentions étant régulièrement formées aux intérêts de M. [O] [B] assisté par Mme [G] [M]. De même, Mme [H] [F] épouse [S] a de nouveau conclu le 29 décembre 2024, modifiant ses demandes et concluant expressément notamment contre M. [O] [B] assisté de sa curatrice. Ainsi, toute irrégularité éventuelle de l’assignation a été régularisée avant que la cour ne statue.

En conséquence, l’intervention forcée de M. [O] [B], assisté de Mme [G] [M], sa curatrice, est régulière et recevable, sans qu’il y ait lieu à une quelconque réouverture des débats.

-14-

3. Sur la dévolution de la déclaration d’appel

En application de l’article 901 4°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ici applicable, la déclaration d’appel doit contenir, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à la nullité du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. En application de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, seul l’acte d’appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement.

En vertu de ces dispositions et de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ici applicables, la jurisprudence a retenu que seul l’acte d’appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement, de sorte qu’elle doit, lorsqu’elle tend à la réformation du jugement, mentionner les chefs de jugement critiqués.

En l’occurrence, Mme [H] [F] épouse [S] a interjeté appel le 3 mars 2021 contre le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 19 janvier 2021 en indiquant 'appel partiel du jugement’ sans renvoi exprès ou tacite à une annexe pourtant par ailleurs immédiatement transmise. Aux termes de cette annexe, l’appelante a expressément précisé, en application des articles 542 et 562 du code de procédure civile, les chefs du jugement qu’elle déférait à la cour, tels que repris dans l’exposé du litige de la présente décision, et correspondant aux chefs du dispositif de la décision critiquée lui portant préjudice et rejetant ses prétentions.

En l’état des textes alors applicables, la jurisprudence a, certes, considéré, d’abord, qu’il résulte de la combinaison des articles 562 et 901, 4°, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ainsi que des articles 748-1 et 930-1 du même code, que la déclaration d’appel, dans laquelle doit figurer l’énonciation des chefs critiqués du jugement, est un acte de procédure se suffisant à lui seul ; cependant, en cas d’empêchement d’ordre technique, l’appelant peut compléter la déclaration d’appel par un document faisant corps avec elle et auquel elle doit renvoyer (Civ. 2ème, 13 janvier 2022 n°2017516).

Toutefois, le décret n° 2022-245 du 25 février 2022 et l’arrêté du 25 février 2022 modifiant l’arrêté du 20 mai 2020 ont modifié l’article 901 du code de procédure civile en prévoyant que la déclaration d’appel pouvait être complétée par une annexe, sans que celle-ci ne puisse intervenir qu’en cas d’empêchement d’ordre technique, notamment à raison du nombre de caractères permis par l’interface du réseau privé virtuel de la justice. Or, la Cour de cassation s’est prononcée, par avis du 8 juillet 2022 (n°2270005), puis par arrêt du 7 mars 2024 (n°2223522), et a estimé que le décret n°2022-245 du 25 février 2022 et l’arrêté du 25 février 2022, modifiant l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant la cour d’appel, sont immédiatement applicables aux instances en cours pour les déclarations d’appel qui ont été formées antérieurement à l’entrée en vigueur de ces deux textes réglementaires, pour autant qu’elles n’ont pas été annulées par une ordonnance du magistrat compétent qui n’a pas fait l’objet d’un déféré dans le délai requis, ou par l’ arrêt d’une cour d’appel statuant sur déféré. Elle a ajouté qu’une déclaration d’appel, à laquelle est jointe une annexe comportant les chefs de dispositif du jugement critiqués, constitue l’acte d’appel conforme aux exigences de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction, même en l’absence d’empêchement technique. La Cour a estimé qye l’absence de renvoi exprès à l’annexe, dans la déclaration d’appel, était sans incidence sur la validité de cette déclaration d’appel et ne la privait pas de son effet dévolutif. En outre, le 24 octobre 2024 (n°2312176), la Cour de cassation a imposé à la cour d’appel, dans le cas où la déclaration d’appel ne renvoie pas expressément à l’annexe, de rechercher si une annexe ne la complète pas en mentionnant les chefs de jugement critiqués.

Tel est précisément le cas en l’espèce, de sorte que la déclaration d’appel interjetée par Mme [H] [F] épouse [S], entendue au sens à la fois du document principal et de son annexe, est régulière et saisit la cour de chacun des chefs du jugement du tribunal judiciaire de Grasse critiqués. Elle a pleinement un effet dévolutif et ce moyen doit être écarté.

-15-

4. Sur la demande de vente forcée

A. Sur le caractère parfait de la vente

Par application de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1118 du même code ajoute que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

En vertu des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’occurrence, Mme [H] [F] épouse [S] produit un document manuscrit intitulé 'offre d’achat’ rédigé comme suit : 'je soussignée Mme [H] [F] épouse [S] (ou toute personne physique ou morale pouvant se substituer) demeurant [Adresse 4] à [Localité 16] (…) déclare vouloir acheter les terrains cadastrés :

— parcelle A [Cadastre 2] [Localité 13] 10 723 m²,

— parcelle A [Cadastre 3] [Localité 13] 10 275 m²,

que je déclare parfaitement connaître pour les avoir vues et visitées, et je fais une offre d’achat définitive au prix de 60 000 euros. La prise de possession pourra être fixée à la signature de l’acte authentique. L’acceptation du vendeur rendra la vente parfaite aux termes de l’article 1583 du code civil puisqu’il y aura accord sur la chose et sur le prix. Fait à [Localité 16] le 24 avril 2017'

Sur le même document, en bas de page, ont été portées les signatures de Mme [Y] [B], de M. [W] [B] et de M. [R] [B], chaque signature étant précédée de la mention 'offre acceptée'. Leur qualité de propriétaire indivis des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3], à l’époque de la signature de ce document est établie, tout comme la qualité des signatures n’est pas remise en cause.

Pour contester le caractère parfait de l’accord des parties sur la chose, les intimés soutiennent qu’un contentieux existait sur les limites et la consistance des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] puisqu’un terrain de 1 250 m²était revendiqué comme étant inclus dans la parcelle C [Cadastre 9] de Mme [H] [F] épouse [S] ou, au contraire, dans les parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3], au delà des clôtures physiques existantes.

Il est effectivement justifié de l’existence d’un contentieux entre Mme [H] [F] épouse [S], les consorts [B], et les époux [P], acquéreurs des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] par acte du 31 août 2017, quant au bornage des parcelles et à la délimitation d’un terrain en triangle de 1250 m² susceptible d’appartenir à la parcelle C [Cadastre 9] propriété de l’appelante, ou aux parcelles litigieuses A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3]. Or, contrairement au reste de ces parcelles, ce terrain serait pour partie constructible.

Toutefois, tout en soutenant que ce litige daterait de 2011, les consorts [B] ne produisent aucune pièce établissant l’antériorité de ce contentieux. Au contraire, il est justifié d’une procédure en demande de bornage et en revendication de ce terrain de 1 250 m² par les époux [P] contre Mme [H] [F] épouse [S] aux termes d’assignations délivrées à son encontre les 17 avril et 17 octobre 2018, soit bien postérieurement au 24 avril 2017. Celles-ci ont donné lieu à une première décision du tribunal d’instance de Grasse du 4 décembre 2018 ordonnant le sursis à statuer, puis, à une deuxième décision du tribunal judiciaire de Grasse du 26 septembre 2023 ordonnant la désignation d’un expert pour procéder à un bornage judiciaire, un pré-rapport d’expertise ayant été déposé le 9 décembre 2024. Il est égalemet justifié d’un rapport explicatif du géomètre expert consulté par les conosrts [B], M. [J], datant du 17 mai 2019.

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Ainsi, il n’est justifié d’aucun contentieux relatif aux limites et à la consistance des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] lors de l’offre d’achat émise par Mme [H] [F] épouse [S], de sorte qu’il ne s’en infère aucune difficulté quant à l’identification de la chose visée par cette offre, au demeurant clairement définie par ses références cadastrales et délimitée par les superficies précises indiquées.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune pression exercée par Mme [H] [F] épouse [S] de manière contemporaine avec la signature de l’offre d’achat à l’endroit des consorts [B] dont il est avéré qu’ils étaient dans le même temps conseillés par un agent immobilier, pour avoir signé dès le 3 avril 2017 un mandat de vente auprès de lui, et, ce dernier étant présent lors de la vente, quelques mois au plus tard, réalisée au bénéfice des époux [P]. Au demeurant, les intimés n’invoquent aucun vice de leur consentement à la date du 24 avril 2017.

Il appert donc que le document signé par l’ensemble des parties le 24 avril 2017 ne constitue pas seulement une étape dans le cadre de pourparlers, mais a valeur d’offre d’achat dûment acceptée, identifiant précisément la chose vendue et le prix offert et accepté.

De même, l’acte est clair quant au fait que la réitération de la vente sous la forme notariée ne constituait pas une condition suspensive, mais ne différait que la date d’entrée en jouissance.

Il en ressort sans ambiguïté un accord sur la chose vendue et le prix convenu, de sorte que la vente des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] présentait alors les caractéristiques d’une vente parfaite, ce qu’a justement retenu le tribunal.

B. Sur l’incidence de la publicité foncière : sur la caducité ou l’inopposabilité de la publication de l’assignation en vente forcée le 23 août 2017

Sur la recevabilité de la contestation tendant à la caducité de la formalité de pré-publication

Contrairement à ce que fait valoir Mme [H] [F] épouse [S], la contestation émise par les intimés, à titre principal ou subsidiaire, relativement à la caducité de la publication de l’assignation en vente forcée du 23 août 2017 ne constitue pas une prétention autonome, de sorte que les dispositions des articles 564 du code de procédure civile, d’une part, au regard de l’instance en appel, et 910 4° du même code, d’autre part, au regard de sa formalisation dans les dernières écritures d’intimés, sont inopérantes. En effet, il ne peut s’agir d’une demande nouvelle potentiellement irrecevable, puisqu’il s’agit d’un moyen de défense opposé par les intimés à la demande de vente forcée présentée par Mme [H] [F] épouse [S]. Aucune irrecevabilité pour l’un ou l’autre motif n’est donc encourue.

Sur la pertinence de ce moyen

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par application de l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1. Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers : 1. Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans (…)

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2. Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ;

2° Procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation ;(…)

Les dispositions de l’article 30 sont applicables à compter du jour de la formalité, lorsque celle-ci est suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation. En cas d’instance judiciaire, ce délai peut être prorogé par la publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi.

En vertu de l’article 30.1 de ce même décret, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel.

La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret.

L’absence de publication de la demande en justice, ou sa publication irrégulière ou caduque, dans le cadre d’une publicité facultative, n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité, en elle-même et pour ce motif, de la demande.

Néanmoins, pour produire son effet d’opposabilité aux tiers et pour prendre rang, la formalité de publication provisoire et facultative doit être suivie, dans un délai de trois ans, d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente, sauf à ce que le délai de trois ans ait été régulièrement prorogé. A défaut de cette inscription définitive, l’inscription provisoire devient caduque au terme de ce délai, l’instance judiciaire ne suspendant pas ce délai.

Toutefois, c’est au jour où intervient un second acte, avec un tiers, que la validité de la publicité doit être appréciée et peut éventuellement être discutée par un tiers (pourvoi 07.21824).

En l’espèce, l’offre acceptée valant vente parfaite des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] entre Mme [H] [F] épouse [S] et les consorts [B] est intervenue le 24 avril 2017. Par actes des 12 et 13 juillet 2017, Mme [H] [F] épouse [S] a assigné Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] en vente forcée, cette assignation a été publiée à la conservation des hypothèques le 23 août 2017.

Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] ont signé avec les époux [P] un compromis de vente portant sur les mêmes parcelles le 15 mai 2017, vente réitérée sous la forme authentique le 31 août 2017 et vente publiée à la conservation des hypothèques le 8 septembre 2017.

Force est donc de constater que cette seconde vente est intervenue pendant le délai de validité de la pré-notation réalisée par Mme [H] [F] épouse [S], de sorte que les dispositions de l’article 37-2 du décret de 1955 sont applicables. Certes, aucune décision n’est intervenue constatant la vente forcée dans ce délai de trois ans et il n’est justifié d’aucune prorogation de ce délai, conformément aux dispositions applicables en la matière. La caducité de cette publication réalisée le 23 août 2017 par Mme [H] [F] épouse [S] est donc susceptible d’être retenue.

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Cependant, dès lors que la seconde vente litigieuse est intervenue dans le premier délai de trois ans de validité de la pré-notation de la formalité, donc de l’assignation en vente forcée, il importe peu que cette publication devienne ensuite caduque faute de décision judiciaire ou de prorogation régulière intervenue avant l’expiration de ce délai.

En tout état de cause, la première vente ne peut être opposable aux seconds acquéreurs, les époux [P], que dans la mesure où ceux-ci ont acquis en pleine connaissance de cause, donc de mauvaise foi.

Le moyen tiré de la caducité de la formalité de la publication de l’assignation intervenue le 23 août 2017 n’est donc pas pertinent et doit être écarté.

Reste la question de l’opposabilité ou non aux époux [P] de la publication de cette assignation et de la vente intervenue le 24 avril 2017 entre l’appelante et les consorts [B] qui suppose qu’il soit démontré que les seconds acquéreurs ont acquis les parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] en parfaite connaissance de la vente précédente.

C. La connaissance de la vente du 24 avril 2017 par les époux [P]-[N] et le bien fondé de la demande en exécution forcée

Par application de l’article 1198 du code civil, lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi.

En l’occurrence, la vente réalisée au profit des époux [P] a été publiée le 8 septembre 2017, tandis que celle réalisée au profit de Mme [H] [F] épouse [S], certes en date du 24 avril 2017, ne l’a pas été, la publication de l’assignation en vente forcée n’opérant aucun effet translatif de propriété.

Or, d’une part, à la lecture de l’acte de vente du 31 août 2017, il ne ressort aucune mention de l’existence d’un contentieux en cours entre Mme [H] [F] épouse [S] et les consorts [B], ni de l’existence d’une offre d’achat faite par l’appelante en avril précédent. Si la mauvaise foi des consorts [B] dans ce cadre est

nécessairement acquise puisque ces derniers avaient accepté l’offre le 24 avril et puisqu’ils étaient d’ores et déjà assignés en vente forcée, ce n’est pas ce qui est susceptible de priver d’effet cette vente, la bonne ou la mauvaise foi s’appréciant au regard des tiers acquéreurs.

A ce titre, les allégations de Mme [H] [F] épouse [S] quant à la connaissance des époux [P] par les consorts [B] à raison de leur proximité dans le cadre de leur fonction électorale, notamment, ne permettent aucunement d’établir un connaissance précise par les seconds acquéreurs du contentieux opposant Mme [H] [F] épouse [S] aux consorts [B] au sujet des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3].

Le seul mail produit par Mme [H] [F] épouse [S], témoignant d’un échange entre elle et M. [L] [P], le 28 mai 2017, mentionnant notamment 'il est normal que dans une telle histoire vous vous adressiez à votre conseil et vous remercie de m’en informer', ou encore 'il est vrai que cette histoire manque de clarté', sans aucune référence à un fait précis, ni à la teneur de 'l’histoire’ en cause, ne peut aucunement établir que les époux [P] auraient acquis le 31 août 2017 les parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] en toute connaissance de cause de la vente précédente valablement réalisée au profit de l’appelante.

Au vu de ces éléments, il appert que Mme [H] [F] épouse [S] ne démontre pas que les seconds acquéreurs, les époux [P], au demeurant non attraits dans le cadre de la présente procédure, aient été informés de la vente du 24 avril 2017 et puissent donc être considérés comme étant de mauvaise foi.

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Ainsi, la vente des parcelles litigieuses à leur profit, publiée précédemment à toute vente au bénéfice de Mme [H] [F] épouse [S], est parfaitement opposable à cette dernière, quand bien même l’acquisition est postérieure.

Il ne peut donc être fait droit à la demande d’exécution forcée présentée par Mme [H] [F] épouse [S] ; la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

5. Sur la demande des intimés en résolution de la vente pour lésion des 7/12èmes

A la lecture des conclusions des parties, il convient d’observer que cette demande est formée par les intimés à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la vente des parcelles litigieuses au profit de Mme [H] [F] épouse [S] serait non seulement admise comme parfaite, mais également dans la mesure où son exécution forcée serait ordonnée.

Si la vente est reconnue comme parfaite, il n’est pas fait droit à la demande tendant à ce qu’elle reçoive exécution forcée ; la prétention des intimés tendant à la résolution de cette vente pour lésion n’a donc plus lieu d’être examinée, étant devenue sans objet, sans avoir à être rejetée ; la décision entreprise sera réformée à ce titre.

6. Sur la demande de dommages et intérêts sollicités par Mme [H] [F] épouse [S]

Au titre de son préjudice moral

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si la mauvaise foi des seconds acquéreurs dans l’acquisition des parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] le 31 août 2017 n’est pas établie, celle des vendeurs, les consorts [B] est à l’évidence démontrée. En effet, ces derniers avaient tous signés l’acceptation de l’offre de Mme [H] [F] épouse [S] le 24 avril précédent, soit avant la signature du compromis de vente du 15 mai 2017, et avaient tous été assignés en intervention forcée avant la réitération de cette vente sous la forme authentique.

C’est donc en toute connaissance de cause qu’ils ont préféré vendre aux époux [P] les mêmes parcelles au prix de 110 000 euros, au lieu des 60 000 euros convenus avec l’appelante. Cette dernière s’est trouvée évincée de la vente et de la possibilité d’acquérir les parcelles voisines à sa propriété, subissant ainsi un préjudice moral indéniable que le premier juge a justement apprécié à hauteur de 10 000 euros.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Pour résistance abusive

Bien que non fondée, la défense des consorts [B] ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l’absence de faute dolosive de leur part dans l’exercice de leur droit à défendre. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts ainsi présentée par Mme [H] [F] épouse [S], aucun abus n’étant démontré dans l’exercice et l’emploi de leurs moyens de défense par les intimés.

7. Sur les demandes indemnitaires des intimés

Les consorts [B] forment, à titre reconventionnel, dans le cadre d’un appel incident, des demandes indemnitaires au titre d’un préjudice financier à hauteur de 80 000 euros et au titre d’un préjudice moral à hauteur de 30 000 euros.

Toutefois, il ne ressort d’aucune des pièces produites que Mme [H] [F] épouse [S] ait fait preuve de manoeuvres dolosives à l’endroit des intimés dans le but des les contraindre à accepter l’offre d’achat par elle effectuée le 24 avril 2017.

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Ainsi, les consorts [B] qui avaient signé de leur côté un mandat de vente au titre des deux parcelles en cause, dès le 3 avril 2017, auprès d’un agent immobilier, étaient parfaitement au fait de la situation et de la valeur de leur immeuble. Ils ont d’ailleurs bénéficié de l’assistance de ce même agent immobilier dans le cadre de la vente au bénéfice des époux [P] ainsi que l’acte de vente en atteste. S’agissant de l’écart d’âge avancé par les intimés pour sous-entendre un certain abus de faiblesse les concernant, force est de relever que les parties sont en rapport d’âges équivalent.

Par ailleurs, il appartient aux intimés de rapporter la preuve des allégations graves qu’ils avancent ; or, ils échouent à rapporter cette preuve.

Par ailleurs, il convient d’observer que les consorts [B], qui ont pour leur part, fait preuve d’une certaine mauvaise foi envers l’appelante, ne démontrent pas avoir subi un quelconque préjudice imputable à Mme [H] [F] épouse [S] du fait de cette procédure, alors même qu’ils ont vendu les parcelles à un prix nettement supérieur.

S’agissant du litige en bornage existant, force est de considérer qu’il concerne Mme [H] [F] épouse [S] et les époux [P], mais non les consorts [B].

En définitive, aucune faute et aucun préjudice ne sont établis, de sorte que c’est à juste titre que ces demandes indemnitaires présentées par les intimés ont été rejetées en première instance ; la décision sera confirmée.

8. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens et en ce qu’aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’a été attribuée.

De même, en appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens. L’équité et la situation économique respectives des parties commandent également de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [K] [U] ès qualités d’héritière de M. [W] [B],

Déclare régulière et recevable l’intervention forcée de M. [O] [B], assisté de Mme [G] [M], sa curatrice, ès qualités d’héritier de M. [O] [B], par assignation du 3 juillet 2024,

Dit que la déclaration d’appel du 3 mars 2021 emporte effet dévolutif à la cour des chefs de décision dûment mentionnés et critiqués,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté Mme [Y] [B], M. [R] [B] et M. [W] [B] de leur demande aux fins de rescision de la vente pour lésion,

L’infirme sur ce point,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit sans objet la demande des consorts [B] tendant à la rescision de la vente pour lésion,

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Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, qui seront le cas échéant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [H] [F] épouse [S] de sa demande sur ce fondement,

Déboute Mme [Y] [B], assistée de M. [X] [A], M. [R] [B], Mme [K] [U] ès qualités d’héritière de M. [W] [B], et M. [O] [B], assisté de Mme [G] [M], ès qualités d’héritier de M. [W] [B], de leurs demandes sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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