IRS/SL

N° Minute

1C25/003

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 07 Janvier 2025

N° RG 23/01487 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HLAQ

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 25 Septembre 2023

Appelant

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société GSI IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représenté par M^e Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimé

M. [B] [N] [U] [G] [R]

né le 16 Janvier 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] (LUXEMBOURG)

Sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 octobre 2024

Date de mise à disposition : 07 janvier 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

M. [B] [R], ressortissant luxembourgeois, est propriétaire de divers lots situés au sein de la copropriété dénommée Résidence Le [Adresse 6], sise sur la commune de [Localité 3].

Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par M. [R] en dépit des relances demeurées vaines, notamment d’une mise en demeure du 16 septembre 2022, et par acte du 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire d’Albertville notamment aux fins d’obtenir paiement des charges de copropriété dues à hauteur de 13 040,88 euros.

Par jugement réputée contradictoire du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Service en Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Service en Immobilier conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Il ressort de l’avis de mutation produit que M. [R] est propriétaire de 2 lots au sein de la copropriété, les lots n°67 et 209 ;

' Il ressort toutefois des appels de provisions produits et du relevé de compte du défendeur, que les appels de charges envoyés au défendeur, se rapportent exclusivement à des provisions au titre des lots n°1058 et 1199 ;

' Il n’est pas justifié d’un éventuel renommage des lots.

Par déclaration au greffe du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 27 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [R] par acte d’huissier du 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé son appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville le 25 septembre 2023 ;

— Réformer en toutes ses dispositions ce dernier jugement ;

— En conséquence et vu l’évolution du litige, condamner M. [R] à lui payer une somme de 14 763 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022 somme incluant les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner M. [R] lui payer une somme de 4 000 euros titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [R] lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Murat, avocat.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] fait valoir, en substance, que :

' M. [R] est devenu propriétaire dans l’immeuble en copropriété Le [Adresse 6] le 22 mai 2015 et a fait l’acquisition des lots de copropriété n° 67 correspondant à un appartement et n° 209 correspondant à une réserve ;

' Il a été réalisé une scission de copropriété dans ce grand immeuble comprenant deux bâtiments, ainsi qu’une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ;

' Aux termes de ces modificatifs réalisés dans les règles légales et contractuelles, M. [R] s’est trouvé pour son appartement et sa réserve achetés en 2015 propriétaire des numéros de lots de copropriété n° 1058 et 1199 ;

' Cela s’évince de l’acte notarié de changement d’EDD du 16 février 2016 où figure le tableau de concordance / correspondance entre anciens numéros de lots avant scission et les nouveaux numéros de lots après scission avec précision des tantièmes de parties communes.

M [R] n’a pas constitué avocat devant la cour.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 2 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 1e octobre 2024.

Motifs et décision

Sur les modifications intervenues dans l’état descriptif de division

Il résulte des pièces versées au débat devant la cour que :

— M [R] a fait l’acquisition suivant acte notarié en date du 22 mai 2015, « dans un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Savoie) [Localité 5], immeuble dénommé Résidence [Adresse 6] cadastré section M n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 5] d’une surface de 22 ares 78 ca des biens suivants :

Lot n° 67 :

Dans le bâtiment de l’aile principale, au niveau C un appartement de type E, nord est n°216 comprenant :

Une pièce divisible, une cuisine, une salle de bains, water-closet indépendant, une entrée, placards et balcon et les 376/ 100 000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Et les 49/10 000èmes des charges particulières de l’aile principale.

Lot n° 209 :

Au niveau C de l’aile principale, une réserve portant le numéro C 55.

Et les 9/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Et 1/10 000èmes des charges particulières de l’aile principale.

Chacun des appartements situés dans l’aile principale bénéficiant d’un casier à ski (partie commune spéciale de l’aile principale). »

Aux termes d’un acte notarié en date du 16 février 2016, il a été procédé à la requête du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice , d’une part à la modification du règlement de copropriété et état descriptif de division, d’autre part à la scission de la copropriété Résidence [Adresse 6] laquelle comprend deux [Adresse 6] et [Adresse 6]

Ainsi qu’il résulte de cet acte l’appartement constituant le lot 67 est devenu le lot n°1058 du bâtiment A et la réserve C55 est devenue le lot 1199 du même bâtiment.

Il est ainsi justifié par le syndicat des copropriétaires de ce que M. [R] est bien propriétaire des lots 1058 et 1199 situés dans l’immeuble Le [Adresse 6] et partant redevable des charges de copropriété afférentes à ces lots.

Sur les charges impayées

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »

Par ailleurs l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

En application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit des appels de fonds, historiques du compte relevés individuels, décomptes de charges, procès-verbaux d’assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées aux lots de ce copropriétaire, la créance du syndicat est justifiée.

L’approbation rend ces comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l’éventuel recours qu’un d’entre eux pourrait exercer en application de l’article 42

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

Les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2018, 31 janvier 2019, 31 janvier 2020, 17 février 2021, 28 janvier 2022 et 27 janvier 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 août de chaque année.

Un relevé de compte du 24 mai 2018 au 13 décembre 2022,

Les appels de fonds sur les exercices 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et du 1er décembre 2023 au 29 février 2024,

Les relances adressées les 20 février 2019, 21 mars 2019, 25 septembre 2019 et 22 octobre 2020,

Un décompte en date du 23 novembre 2023 faisant apparaître au 7 septembre 2023 un solde débiteur d’un montant de 14 763 euros, somme que le syndicat des copropriétaire est fondé à réclamer de sorte qu’il sera fait droit à la demande et que le jugement sera infirmé en ce sens.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12 713,01 à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022, et à compter du présent arrêt sur le solde.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi , un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce la mauvaise foi de M. [R] n’étant nullement établie, la demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

M.[R] sera tenu aux dépens exposés tant en première instance qu’en appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt de défaut,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Condamne M. [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le [Adresse 6], la somme de 14 763 euros, au titre des charges impayées au 7 septembre 2023 outre intérêts au taux légal sur la somme de 12 713,01 à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022, et à compter du présent arrêt sur le solde.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence le [Adresse 6] de sa demande indemnitaire,

Condamne M. [B] [R] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Murat, avocat.

Condamne M. [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le [Adresse 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 07 janvier 2025

à

M^e Philippe MURAT

Copie exécutoire délivrée le 07 janvier 2025

à

M^e Philippe MURAT