IRS/SL

N° Minute

1C25/061

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Février 2025

N° RG 23/01780 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HMHQ

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 07 Novembre 2023

Appelant

M. [R] [X], demeurant [Adresse 3] ROYAUME-UNI

Représenté par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par M^e Sabine ABBOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimées

S.A.R.L. ALPINE 3V NOTAIRES, ss [Adresse 1]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Société ASHTONS LEGAL LLP, dont le siège social est situé [Adresse 9] ROYAUME UNI

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL COULAUX MARICOT GEORGANTA, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.C.P. CHAMPEYRACHE-SERRANO SANCHEZ TALAGRAND – CRABOLEDDA, dont le siège social est situé [Adresse 8]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats plaidants au barreau de NIMES

SARL FRONT DE NEIGE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Société PROMEO, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SCP SVA, avocats plaidants au barreau de BEZIERS

S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 novembre 2024

Date de mise à disposition : 11 février 2025

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Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte du 17 août 2017, reçu par l’office notarial Champeyrache-Serrano, M. [R] [X] a acquis 3 lots en vente en l’état futur d’achèvement au sein de la résidence Front de Neige à [Localité 6].

M. [X] soutient que lorsqu’il a souhaité vendre son bien au printemps 2021, le notaire chargé de la vente a refusé d’y procéder considérant que l’absence de bail commercial compromettait la régularité de celle-ci, ce qu’a confirmé la mairie de [Localité 5] qui a évoqué une servitude d’affectation réelle du bien aux fins d’exploitation en résidence de tourisme.

Par actes d’huissier des 4, 5, 6 et 20 avril 2023, M. [X] a assigné les sociétés Champeyrache-Serrano, Alpine 3V Notaires, la SAS Promeo, la SARL Front de Neige, la SAS Odalys Résidences et la société Ashtons Legal devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville notamment aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 174 402 euros au titre de la réparation du préjudice d’illégalité qui lui a été causé.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Chameyrache-Serrano Sanchez Talagrand-Craboleda ;

— Rejeté la demande de mise hors de cause de la société Odalys Résidences et de la société Promeo ;

— Mis hors de cause la société Ashtons Legal LLP ;

— Rejeté l’ensemble des demandes en référé ;

— Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ;

— Condamné M. [X] à verser à 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à :

— La société Chameyrache-Serrano Sanchez Talagrand-Craboleda ,

— La société Alpine 3V Notaires,

— La société Ashtons Legal LLP,

— La société Front De Neige et la société Promeo,

— La société Odalys Résidences,

— Condamné M. [X] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' L’aspect très large des demandes de M. [X] ne permet pas, avant examen de ces demandes, de mettre la société Odalys Résidences, gestionnaire d’une résidence de tourisme, hors de cause, une demande de dommages-intérêts étant directement formée contre elle en cette qualité ainsi qu’une injonction de signer un bail commercial ;

' La cession intervenue entre les sociétés Ashtones Legal et Heslop & Platt qui s’apparente à une cession de fonds de commerce, a exclu spécifiquement les actions en responsabilité connues ou latentes afférentes à l’activité dont le fait générateur serait antérieur au 29 novembre 2019, réserve étant faite des contrats en cours. Or le contrat n’était plus en cours entre M. [X] et la société Heslop & Platt en novembre 2019, de sorte que la société Ashtons Legal n’a pas repris les actions découlant de cette relation contractuelle antérieure et qu’elle doit être mise hors de cause ;

' Si la société Front de neige est signataire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement le 17 août 2017, c’est bien la société Promeo qui a signé le contrat de réservation avec M. [X] au sein de la résidence Front de neige, le 7 juin 2017. Les demandes de M. [X] se fondant sur les mentions contractuelles portées à ces deux actes, il n’y a pas lieu à ordonner à ce stade la mise hors de cause de la société Promeo ;

' M. [X] sollicite le paiement de sommes à titre provisionnel en réparation d’un préjudice d’illégalité, une perte de valeur de son bien, outre les frais déjà engagés, évoquant les articles 1147 et 1240 du code civil, alors que l’existence même de son préjudice dépend de l’analyse des relations précontractuelles entre les parties ;

' Cette question excède les pouvoirs du juge des référés et l’obligation contestée ne constitue pas une violation évidente de la règle de droit ou des stipulations contractuelles ;

' Il n’est pas non plus démontré de dommage imminent, le dommage invoqué étant le dommage financier ou la difficulté à vendre son bien.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 19 décembre 2023, M. [X] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Chameyrache-Serrano Sanchez Talagrand-Craboleda ;

— Rejeté les demandes de mise hors de cause de la société Odalys Résidences et de la société Promeo.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 25 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Ordonner aux sociétés Odalys Residence et Promeo de concrétiser leur engagement de conclure le contrat de bail commercial conforme à la convention d’aménagement touristique conclue avec la Mairie pour l’exploitation du site « Résidence Front de Neige ;

— Ordonner la régularisation de cet engagement dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum les sociétés Champeyrache-Serrano, Alpine 3V Notaires, Ashtons Legal, la Front De Neige et Promeo à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de provision;

— Condamner in solidum les sociétés Champeyrache-Serrano, Alpine 3V Notaires, Ashtons Legal, la Front De Neige, Odalys Résidences et Promeo à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés Champeyrache-Serrano, Alpine 3V Notaires, Ashtons Legal, la Front De Neige, Odalys Résidences et Promeo aux entiers dépens de la présente instance en ce y compris les frais de traduction certifiées en langue française des documents établis en langue anglaise, dont distraction au profit de la société Lexavoué Chambery, M^e Franck et Grimaud, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 6 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Alpine 3V Notaires demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 7 novembre 2023 ;

— Dire et juger en conséquence irrecevable et mal fondée la procédure engagée par M. [X] par-devant le juge des référés d’Albertville ;

— Le débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner M. [X] à lui payer la somme complémentaire en cause d’appel de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 11 juillet 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Ashtons Legal demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue le 7 novembre 2023 par le président du tribunal judiciaire d’Albertville en toutes ses dispositions ;

— Débouter M. [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre comme étant irrecevables et à tout le moins mal fondées ;

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

— Condamner M. [X] au paiement de la somme supplémentaire de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— Condamner M. [X] en tous les dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat.

Par dernières écritures du 5 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Chameyrache-Serrano Sanchez Talagrand-Craboleda demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes en référé ;

— En toute hypothèse, débouter M. [X] de toutes les demandes fins et conclusions présentés contre le notaire ;

— Condamner M. [X] à lui payer par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme 5 000 euros ;

— Condamner la partie succombante aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Par dernières écritures du 12 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Front de neige demande à la cour de :

— Réformer le jugement en ce qu’il refuse de déclarer hors de cause la société Promeo ;

— Juger que la société Promeo n’intervient pas en qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement et elle ne dispose que de la simple qualité d’associé, de sorte qu’il y a lieu de la mettre hors de cause ;

— Confirmer pour le surplus l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Albertville du 7 novembre 2023 ;

— Juger que la demande de M. [X] constitue une action en responsabilité contractuelle supposant l’interprétation des conventions liant les parties ainsi que ses conseils professionnels et le notaire rédacteur de l’acte, l’appréciation de fautes consistant en un manquement à l’obligation de conseil d’efficacité de l’acte, de la survenance d’un préjudice et d’un lien de causalité, échappant radicalement à la compétence du juge des référés ;

— Juger en tout état de cause que les demandes de M. [X] se heurtent à une contestation particulièrement sérieuse rendant le juge des référés incompétent par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

— Juger que la demande d’indemnisation de M. [X] ne constitue pas un préjudice prévisible au sens de l’article 1231-5 du code civil ;

— Juger que l’action en responsabilité contractuelle menée par M. [X] à son encontre est infondée dans la mesure où d’une part M. [X] a imposé directement ou par l’intermédiaire de ses deux conseils professionnels la réitération d’une vente en la forme authentique en excluant tout contrat de bail commercial au profit de la société Odalys Résidences en vue de bénéficier d’une occupation exclusivement personnelle, et d’autre part, M. [X] a agi en parfaite connaissance de cause compte tenu des mentions expresses portées dans l’acte authentique relatives à la servitude d’affectation de l’immeuble en résidence de tourisme ;

— Juger par ailleurs qu’elle ne peut se voir reprocher un manquement à l’obligation de conseil alors même que l’acquéreur et ses propres conseils professionnels de même que le notaire rédacteur de l’acte de l’acte, lui-même à l’origine de l’établissement de la convention d’aménagement touristique érigée en servitude de même que du règlement de copropriété, ont imposé la réitération de la vente en la forme authentique en l’absence de tout bail commercial au profit de la société Odalys Résidences ;

— Débouter en conséquence M. [X] de l’ensemble de ses demandes et renvoyer celui-ci à mieux se pourvoir devant le juge du fond, ses demandes se heurtant à une contestation particulièrement sérieuse ;

— Juger à titre surabondant que M. [X] ne peut invoquer un préjudice d’illégalité sur une base de 15 % annuel alors même qu’il a effectivement profité à titre exclusif et sans aucune restriction du bien immobilier ;

— Juger que M. [X] ne peut se plaindre d’un préjudice lié à la perte de valeur du bien en raison de la conclusion d’un bail commercial expressément prévu par le contrat de vente en la forme authentique qu’il a accepté de signer ;

— Débouter enfin M. [X] de ses demandes de remboursement des conseils l’ayant assisté dans le cadre de la vente du bien immobilier ;

Reconventionnellement,

— Condamner M. [X] à lui verser et à la société Promeo la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat.

Par dernières écritures du 18 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Odalys Résidences demande à la cour de :

— Réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté sa demande de mise hors de cause et,

Statuant à nouveau,

— Ordonner sa mise hors de cause ;

À titre subsidiaire, et retenant l’existence de contestations sérieuses rendant incompétent le juge des référés,

— Confirmer l’ordonnance rendue le 7 novembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes en référé et renvoyé les parties à se pourvoir au fond ;

— Débouter purement et simplement M. [X] de l’intégralité des demandes présentées à son encontre en ce compris celle de conclure un bail ;

— Confirmer la décision déférée en ce que M. [X] a été condamné à lui payer une somme de 700 euros à sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce que M. [X] a été condamné aux entiers dépens ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [X] à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et le condamner aux entiers dépens en cause d’appel dont distraction au profit de la société Viard Herisson Garin sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux avancés par elle.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 14 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 novembre 2021.

Motifs et décision

I – Sur les demandes de mises hors de cause

Sur la société Odalys

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a rejeté la demande de la société Odalys tendant à être mise hors de cause au regard, de l’étendue des demandes de M. [X], qui, en cause d’appel maintient à son encontre sa demande d’injonction de signer un bail commercial.

Sur la société Ashtons legal

Cette société est mise en cause, comme venant aux droits de la société Heslop & Platt dissoute le 4 août 2021, et sollicite sa mise hors de cause au motif qu’il n’y aurait eu transmission que des actifs entre ces deux sociétés de sorte qu’elle ne peut être recherchée pour des actions en responsabilité afférentes à l’activité dont le fait générateur serait antérieur au 29 novembre 2019, date de la cession.

Au soutien de ses prétentions la société Ashtons legal produit un acte de cession rédigé en anglais dont seuls certains paragraphes ont fait l’objet d’une traduction libre, lesquels nécessitent de se livrer à une interprétation que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas le pouvoir d’effectuer.

Il en résulte qu’en l’état la société Ashtons legal ne peut être mise hors de cause et l’ordonnance déférée sera infirmée en ce sens.

Sur la société Promeo

Cette dernière sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’est intervenue que comme associée de la société Front de neige.

Or, ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, si la société Front de neige est signataire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, c’est bien la société Promeo qui est signataire du contrat de réservation du 7 juin 2017 en qualité de réservant, « pouvant se substituer toute société notamment pour la vente du mobilier ».

L’action de M. [X] est relative à ces deux actes de sorte que le premier juge, à juste titre, a rejeté la demande de la société Promeo tendant à être mise hors de cause.

II – Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent

Selon l’article 835 du code de procédure civile : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que :

— Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par ce texte, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ou le caractère imminent du dommage, appréciation qui est souveraine.

— Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

— L’existence du préjudice invoqué par M. [X] dépend de l’analyse des relations précontractuelles entre les parties, puisqu’il est évoqué des manquements à l’obligation d’information et de conseil, et dépend également de l’interprétation des clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, des conditions de fonctionnement de la résidence de tourisme Odalys, et des servitudes d’affectation concernant les différents lots, partiellement ou totalement.

Cette question excède les pouvoirs du juge des référés et l’obligation contestée ne constitue pas une violation évidente de la règle de droit ou des stipulations contractuelles.

Il n’est, par ailleurs pas démontré de dommage imminent, dans la mesure où le dommage invoqué étant le dommage financier ou la difficulté à vendre le bien, cette situation découlant expressément des mentions portées à l’acte de réservation puis de vente, faisant reposer sur M. [X] l’obligation de donner son bien à bail commercial.

Rien ne démontre ce jour l’impossibilité pour lui de la réaliser pour permettre la vente prévue, Odalys ayant expressément produit une proposition de bail commercial à laquelle M. [X] s’est abstenu de répondre.

Le premier juge a ainsi retenu à bon droit qu’il n’appartient pas sur ce point au juge des référés d’imposer les conditions contractuelles de conclusions d’un bail entre deux parties

L’ordonnance qui a rejeté l’ensemble des demandes de M. [X], sera ainsi confirmée.

III – Sur les demandes accessoires

M. [X], qui échoue en son appel, est tenu aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a mis hors de cause la société Ashtons legal LLP,

L’infirme de ce chef et statuant à nouveau,

Rejette la demande de la société Ashtons legal LLP tendant à être mise hors

de cause,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [X] aux dépens exposés en appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Bollonjeon et de la société Viard Hérisson Garin,

Condamne M. [R] [X] à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à :

— 

La SCP Chameyrache-Serrano Sanchez Tallagrand-Craboleda,

— 

La société Alpine 3V notaires,

— 

La société Ashtons legal LLP,

— 

La sarl Front de neige et la société Promeo,

— La société Odalys résidences

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 11 février 2025

à

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA (2)

la SELARL BOLLONJEON (2)

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

Copie exécutoire délivrée le 11 février 2025

à

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA (2)

la SELARL BOLLONJEON (2)

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN