COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 312

N° RG 14/23422

N° Portalis DBVB-V-B66-4ASA

JONCTION avec RG N°19/10760

N° Portalis DBVB-V-B7D-BERHN

S.A.R.L. CABINET D. NARDI

C/

SDC ALEXANDRA HESPERIDES

SA GENERALI ASSURANCES IARD

SCI ELISANTOINE

[F] [X]

[S] [P]

[C] [Y] épouse [O]

[N] [O]

[D] [W]

MMA IARD

SA BPCE ASSURANCES

MMA DIRECTION AIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Paul GUEDJ

M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO

Me [F] [YI]

M^e Pascal ALIAS

M^e Benjamin KERGUENO

M^e Joseph MAGNAN

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Nathalie PUJOL

M^e Thierry TROIN

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 Novembre 2014 enregistrée au répertoire général sous le n° 14/03055.

Arrêt de cassation partielle de la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 06 juillet 2017 (Pourvoi n°D 16-18-950)

APPELANTE et demandeur à la Saisine

S.A.R.L. CABINET D. NARDI

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de la résidence ALEXANDRA HESPERIDES sis à [Adresse 19]

représenté par son syndic en exercie la SARL D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 2], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e David ALLOUCHE, membre de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE

SA GENERALI ASSURANCES IARD

nouvelle dénomination de GENERALI ASSURANCES IARD SA, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO, membre de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Sabrina PIERINI, avocat au barreau de GRASSE

SCI ELISANTOINE

prise en la personne de son représentant légal, Mme [I] [BL], en sa qualité de gérante domicilié au siège social sis [Adresse 8]

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [F] [X]

exerçant Laboratoire [X] Prothèses Dentaires [Adresse 3]

représenté par M^e Pascal ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [S] [P]

né le 04 Février 1960 à [Localité 11] (13), demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Benjamin KERGUENO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [W]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [E] [A] [Y] épouse [O]

née le 20 Juin 1977 à [Localité 18] (85)

Monsieur [N] [L] [H] [O]

né le 07 Février 1969 à [Localité 20] (78),

demeurant tous deux au [Adresse 1]

représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Philippe L’HOSTIS, membre de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocat au barreau d’AVIGNON

SA BPCE ASSURANCES

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilé en cette qualité au siège de la société (numéro de police 007833826), dont le siège est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE

SA MMA IARD

pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 5]

Compagnie d’assurances MMA DIRECTION AIS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentées par M^e Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Pierre LAROQUE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON, assistée de Madame [G] [T], greffière stagiaire Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le groupe d’immeubles en copropriété dénommé [Adresse 13], situé [Adresse 17], et [Adresse 15], comprend deux bâtiments, le bloc A, qui est un immeuble élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée, et le bloc B qui est un pavillon situé en au Sud-Est de la propriété, composé de deux lots, construit à la fin du 19ème siècle pour sa partie la plus ancienne, et adossé à la colline sur trois de ses côtés.

la SCI Elisantoine qui est propriétaire depuis 1997 d’un appartement de quatre pièces situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, correspondant au lot n°136, s’est plainte d’infiltrations dans celui-ci.

Plusieurs mesures d’expertises ont été dililigentées et ont donné lieu à un premier rapport déposé par M. [K] le 2 mai 2002 puis à un second déposé par M. [R]-[J] le 6 mai 2008.

La SCI Elisantoine faisant état de la persistance des infiltrations, une autre mesure d’expertise a été confiée à M. [R]-[J] selon une ordonnance de référé du 21 février 2012, cette fois au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Par une ordonnance du 26 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a débouté la SCI Elisantoine de sa demande en paiement de la somme de 25 000 euros au titre de son préjudice locatif, au motif qu’elle se heurtait à des contestations sérieuses tenant au fait que les travaux de conservation de l’immeuble n’étaient pas définis et que les investigations se poursuivaient.

L’expert a dû déposer son rapport en l’état à défaut de versement de la consignation complémentaire que nécessitait la poursuite de ses investigations.

Par exploits d’huissier des 22 et 23 mai 2014, la SCI Elisantoine a fait assigner le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles dénommé Alexandra Hespérides (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la Sarl Cabinet Nardi, la société Generali assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, ainsi que la Sarl Cabinet Nardi, à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Nice, afin de voir :

— condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires et le syndic à faire cesser l’écoulement d’eau provenant des parties sructurelles de l’immeuble et de son tréfonds, se déversant dans son appartement,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, son assureur et le Cabinet Nardi au paiement de la somme provisionnelle de 38 400 euros au titre de la perte locative arrêtée au mois d’avril 2014, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement du 20 novembre 2014, le tribunal a statué ainsi :

— Dit que les désordres dont est victime la SCI ELISANTOINE parviennent chez elle à travers les murs du bâti de l’immeuble d’une part, parce que les poutrelles et les hourdis sont gorgés d’eau et d’autre part, car le mur structurel du bâti sert également de soutènement au jardin de Monsieur [P],

— Dit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages occasionnés par les parties communes aux parties privatives,

En conséquence, avant de pouvoir condamner le syndicat des copropriétaires à mettre un terme à ces désordres, il convient préalablement d’ordonner une mesure dinstruction à la charge du syndicat des copropriétaires, le cas échéant sous astreinte,

— Ordonne une expertise et désigne Monsieur [B] [IE] demeurant [Adresse 7] avec une mission usuelle en pareille matière et Dit que le syndicat des copropriétaires in solidum avec la compagnie assurances Generali feront l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3 000 € à la régie d’avance et des recettes du Tribunal de Grande Instance de Nice, au plus tard le 31 janvier 2015, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert.

— Dit que la Sarl Cabinet D. Nardi a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

— Dit que la compagnie d’assurances Generali doit sa garantie au syndicat des copropriétaires,

— Fixe à la somme de 32.000 € le préjudice dejouissance subi par la SCI Elisantoine de septembre 2011 à avril 2014 inclus,

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Generali et la Sarl Cabinet D Nardi à payer à la SCI Elisantoine la somme de 32 000 € en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2014,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Générali et la Sarl Cabinet D Nardi à payer à la SCI Elisantoine la somme de 2 500 € sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile.

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Generali et la Sarl Cabinet D Nardi aux dépens qui comprendront les frais d’cxpertise et le coût des deux constats de la SCP [Z], huissier,

— Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 10-l alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Elisantoine sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par une déclaration du 11 décembre 2014, la Sarl Cabinet D Nardi, qui contestait sa responsabilité, a interjeté appel de ce jugement dans sa totalité. Par conclusions du 4 mai 2015, le syndicat des copropriétaires formait un appel incident.

Par un arrêt mixte du 17 mars 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué ainsi :

— Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que la société Nardi avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité et en ce qu’il a condamné cette société, in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la société Generali assurances, à payer la SCI Elisantoine la somme de 32 000 euros en réparation de son préjudicie de jouissance et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs ci-dessus infirmés ;

— Déboute la SCI Elisantoire de ses demandes à l’encontre de la société Nardi ;

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné une expertise ;

— Sursoit à statuer sur toutes autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [U] ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Elisantoine à payer la somme de 1 500 euros à la société Nardi ;

— Condamne la SCI Elisantoine aux dépens de première instance et d’appel exposés par la société Nardi et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour écarter la responsabilité de la Sarl Cabinet D Nardi, la cour a relevé que les opérations d’expertise étaient toujours en cours et a considéré que la recherche en cours de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI Elisantoine ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier nécessitaient des investigations longues et onéreuses qu’elle ne pouvait décider d’entreprendre de sa propre initiative.

La SCI Elisantoine a formé un pouvoi en cassation limité au seul chef de dispositif se rapportant à la responsabilité de la société Cabinet D. Nardi.

La Cour de cassation, statuant par un arrêt rendu le 6 juillet 2017, a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour violation de l’article 1240 du code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement en ce qu’il a débouté la SCI Elisantoine de ses demandes à l’encontre de la société Cabinet D. Nardi.

A la suite de cet arrêt, la Sarl Cabinet D.Nardi a de nouveau saisi la cour d’appel par une déclaration de saisine sur renvoi de cassation du 3 juillet 2019, qui fait l’objet d’un enrôlement sous le n°19/10760 et a été notifiée à la SCI Elisantoine, au Syndicat des copropriétaires ainsi qu’à l’assureur de celui-ci, la compagnie Generali Assurances.

Dans l’intervalle et par exploits d’huissier du 24 février 2017, la SCI Elisantoine a fait assigner en intervention forcée les occupants successifs du local situé au dessus de son appartement, à savoir :

— M. [S] [P] en sa qualité d’ancien propriétaire des lieux ;

— M. [F] [X], l’un des deux associés de la Sarl Laboratoire [X], qui y a exercé une activité de laboratoires de prothèses dentaires jusqu’au 27 octobre 2014 en vertu d’un bail commercial,

— M. [N] [O] et Mme [C] [Y] épouse [O] qui sont devenus propriétaires du local (lot n°138) en 2015 ainsi que des lots n°137 et 139 à la suite de l’acquisition qu’ils en ont faits de M. [S] [P] et qu’ils louent à la Sarl [N] [O] Architecte, se plaignant eux aussi de désordres inhérents à une absence d’évacuation des WC et à des remontées d’eaux sales qui affectent leur jouissance des lieux.

La compagnie d’assurance MMA est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité d’assureur de la Sarl Laboratoire [X].

Les époux [O] ont fait assigner en intervention forcée leur assureur de responsabilité, la société BPCE Assurances, par un exploit d’huissier du 22 mai suivant.

Par une ordonnance du 20 octobre 2017, le conseiller de la mise en état, a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à l’ensemble des intervenants forcés ou volontaires.

Par une ordonnance du 8 novembre 2019, il a déclaré l’expertise en cours commune et opposable à M.[D] [W], assigné en intervention forcée par les époux [O] le 23 janvier précédent à la suite des travaux effectués par celui-ci pour remédier aux désordres antérieurement allégués par la SCI Elisantoine et facturés à celle-ci pour un montant de 30 030,60 euros en 2010.

Une ordonnance du juge en charge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice du 28 octobre 2020 a désigné M. [M] pour remplacer M. [U] dans le cadre de la mission d’expertise. L’expert a déposé son rapport le 27 mai 2023.

Par un arrêt du 19 novembre 2020, la cour a ordonné le sursis à statuer sur les demandes de condamnations formées par la SCI Elisantoine à l’encontre du Cabinet D. Nardi, eu égard au sursis à statuer déjà prononcé par l’arrêt mixte du 17 mars 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 mars 2015, la société Cabinet D. Nardi demande à la cour, dans l’affaire enrôlée sous le n°RG 14/23422, de :

— Infirmer le jugement attaqué en tant qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la SARL Cabinet D. Nardi envers la SCI Elisantoine,

Statuant à nouveau,

— Débouter la SCI Elisantoine de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Sarl Cabiner D. Nardi,

A titre subsidiaire,

— Juger que la Compagnie d’Assurances Generali relèvera et garantira le syndicat des copropriétaires et la Sarl Cabinet D. Nardi au cas où ces derniers viendraient à être condamnés in solidum à entreprendre les travaux consistant à mettre fin aux infiltrations et en cas de condamnation financières au titre des pertes locatives qui devront être ramenées à de plus justes proportions, soit 12 800 € tout au plus,

— Condamner la SCI Elisantoine à payer à la Sarl Cabinet D. Nardi une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose notamment que l’expertise judiciaire étant en cours et l’expert n’étant pas en mesure de déterminer l’origine des désordres ni de prescrire des mesures conservatoires ou des travaux de remise en état, elle ne pouvait en tout état de cause, en dépit de l’obligation édictée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, faire réaliser des travaux dont la nature et l’ampleur lui étaient inconnues.

Ses autres moyens ont été repris et développés dans ses écritures dans l’affaire enrôlée sous le n°RG 19/10760.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la société Cabinet D. Nardi demande à la cour, dans l’affaire enrôlée sous le n°RG 19/10760, de :

A titre principal,

— Infirmer le jugement dont appel en tant qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la Sarl Cabinet D. NardiI envers la SCI Elisantoine

Statuant à nouveau,

— Juger que la SARL Cabinet D. Nardi n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité en ne faisant pas procéder dans l’exercice de sa mission, de sa propre initiative, en l’absence d’urgence, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI, ou pour faire cesser le sinistre ;

— Juger que la Sarl Cabinet D. Nardi, étant ignorante des infiltrations survenues dans le lot de la SCI Elisantoine, était dans l’incapacité de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale une résolution tendant à autoriser des investigations pour mettre un terme à un sinistre dont elle ignorait l’existence et une fois que celui-ci s’est révélé à elle, lors de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 26 novembre 2013, aucun des travaux urgents n’étaient susceptibles d’être mis en 'uvre

— Débouter la SCI Elisantoine de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Sarl Cabinet D. Nardi,

A titre subsidiaire,

— Juger que les pertes locatives auxquelles a été condamnée en première instance la Sarl Cabinet D. Nardi devront être ramenées à de plus justes proportions, soit 12 800 € tout au plus ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Elisantoine à payer à la Sarl Cabinet D. Nardi une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCI Elisantoine aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jérôme Lacrouts, Avocat au Barreau de Nice, aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— selon les experts successivement intervenus, les causes des désordres sont multiples, étrangères et extérieures à l’immeuble en copropriété et à ses parties communes ou résident dans les parties privatives du bâtiment, à savoir notamment le réseau d’évacuation propre et interne au bâtiment B,

— l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement duquel sa responsabilité est recherchée, énonce notamment des conditions tenant au caractère urgent et nécessaire des travaux à réaliser qui ne sont pas remplies en l’espèce puisque le caractère urgent de ceux-ci a été écarté par l’expert [M] et que la réalisation des travaux nécessaires supposait que l’origine des désordres ait été préalablement identifiée, de même que la nature et l’ampleur des travaux à réaliser, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque l’expert n’avait pu poursuivre ses investigations,

— l’indétermination des travaux à réaliser ne lui permettait pas de solliciter des devis de travaux pour les mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale,

— le jugement dont appel est entaché d’un défaut de base légale pour n’avoir pas indiqué, à partir du rapport de M. [R]-[J], les travaux nécessaires et urgents qui étaient de nature à remédier aux désordres,

— les conditions de sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI Elisantoine ne sont pas non plus remplies en raison de l’origine des désordres à partir des parties privatives du bâtiment B ou d’eaux de ruissellement extérieures à celui-ci, de l’absence de faute de sa part tenant à l’entretien des parties communes, ceci d’autant plus qu’elle n’a été informée de l’existence des désordres qu’à partir de 2013, et de l’absence d’un préjudice propre de la SCI Elisantoine, distinct de celui du syndicat des copropriétaires en rapport avec les parties communes,

Subsidiairement,

— Seule l’existence d’une perte de chance pourrait être retenue,

— le principe de la concentration des moyens ne permet pas à la SCI Elisantoine de solliciter une indemnisation, qu’elle a initialement renoncé à demander, au titre de la remise en état des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions, identiques dans les affaires enrôlées sous les n°RG 14/23422 et 19/10760 et notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, la SCI Elisantoine demande à la cour de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture

— Annuler les opérations et le rapport d’expertise de Monsieur [U],

— Confirmer le Jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce compris la mesure d’expertise et l’avance de ses frais, et ce qu’il a :

* Condamné in solidum le Cabinet NARDI et le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie GENERALI assurances à payer à la SCI ELISANTOINE la somme de 38.400 € au titre de la perte locative et du préjudice de jouissance arrêté au mois d’avril 2014.

* Condamné in solidum le Cabinet NARDI et le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* Les a condamnés sous la même solidarité aux entiers dépens en ce compris les dépens d’expertises, de référé et le cout des deux constats d’huissier de la SCP [Z].

* Ordonné l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Y ajoutant, de :

— Condamner in solidum le Cabinet NARDI et le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie GENERALI assurances à payer à la SCI ELISANTOINE les sommes de :

* 193.476,63 €, outre une somme mensuelle de 1.635,60 € par mois, indexée annuellement à compter du 1er janvier 2023 sur la base de l’indice du cout de la construction, et ce jusqu’à indemnisation de la SCI ELISANTOINE et réalisation des travaux préconisés par l’expert sous déduction de la somme de 38.400 € ;

* 35.104 € sur la base d’un devis NPR de 2016 indexés sur la base de l’indice du cout de la construction et du dernier indice connu en 2016 et jusqu’à l’arrêt à intervenir

* 5% au titre de la maitrise d''uvre sur la somme ci-dessus,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux décrits et précisés par l’Expert, savoir:

* Les travaux d’étude structure

* Préparation du support

* De cuvelage

* De réparation de la courette

* La réalisation du réseau d’eau pluviale

— Ordonner au syndicat et aux époux [O] de procéder à la réalisation du réseau d’eaux usées desservant le lot [O] et au chemisage entre le regard et la rue.

Au soutien de ses demandes, elle expose :

* Concernant la nullité du rapport [U], que :

— l’expertise effectuée par M. [U] est irrégulière en ce que le principe du contradictoire n’a pas été respecté, qu’elle est partiale et que son bien fondé est démenti par la note de synthèse du professeur [V]; qu’en outre, son rapport en l’état a été déposé de façon non contradictoire après son dessaisissement, sans qu’il n’ait répondu aux chefs de la mission confiée ni dires que son conseil lui avait adressés;

* Concernant les responsabilités encourues, que :

— l’expertise effectuée par M. [R] en 2014 lui a permis de conclure que les infiltrations constatées dans son local provenaient essentiellement du sol de la copropriété et s’infiltrait à travers les murs et le plancher du bâtiment B qui sont des éléments structurels de l’immeuble et constituent des parties communes ; que l’expert [U] avait fait les mêmes constatations avant qu’il ne cesse sa mission ; sans qu’à l’époque les réseaux d’évacuation des EU, qui avaient été inspectés, n’aient été incriminés,

— le phénomène 'd’eau liquide’ constaté lors de l’expertise de 2012 a été modifié par les travaux réalisés par les époux [O] et n’a pu être constaté par les experts suivants,

— la partie du réseau des EU affectée de désordres est comprise entre les installations sanitaires du lot des époux [O] et sa chute dans les canalisations communes, de sorte que leur qualification de partie privative ou commune est posée au regard notamment de la définition qu’endonne le règlement de copropriété,

— les désordres résultant des défauts constructifs relevés par l’expert sont éventuels et non avérés,

— la responsabilité des époux [O] doit être partagée avec celle du syndicat des copropriétaires concernant les désordres affectant les réseaux d’évacuation des EU dont l’intégrité avait été constatée avant les travaux de raccordement puis de débouchage sous pression effectués par ceux-ci ;

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue sur le fondement des articles 1384 (ancien) du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que l’écoulement d’eau constaté depuis treize années provient des parties communes, dont notamment le tréfonds,

— celle du syndic doit être retenue sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour avoir refusé de financer la recherche de fuites et laissé perdurer ces écoulements pendant toute cette période, se désintéressant de l’état des parties communes du bâtiment B,

* Concernant les préjudices subis, que ceux-ci comprennent

— une perte de jouissance de l’appartement qui est devenu inutilisable et dont les désordres ont amené le locataire en place, la société ABBOTT, à quitter les lieux au mois d’août 2011 sans qu’ils n’aient pu être reloués par la suite,

— le coût des travaux retenus par l’expert.

En réponse aux moyens de défense opposés par le syndicat des copropriétaires, elle fait valoir notamment que l’effet dévolutif de l’appel est total au regard des règles procédurales en vigueur à la date à laquelle il a été interjeté appel de la décision de première instance et que ses prétentions en cause d’appel ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que les prétentions formées devant le tribunal de Nice ;

En réponse aux moyens de défense opposés par les époux [O], elle fait valoir en substance que le caractère évolutif des causes des désordres identifiées par les experts successifs, incriminant en dernier lieu les canalisations du bâtiment B, justifiait de les assigner en intervention forcée ; que l’effet dévolutif de l’appel est total ; que sa responsabilité ne peut être retenue au titre des travaux effectués par M. [W] qui ont été réalisés conformément aux préconisations faites par l’expert [R] en 2008 et qui ne sont affectés d’aucun désordre ; que l’option à retenir pour la réalisation des travaux à venir ne peut être celle qui portera atteinte durablement à son droit de propriété et de jouissance de ses parties privatives.

En réponse aux dernières conclusions de la Compagnie Generali Assurance, elle expose que l’exclusion tenant à la limitation géographique de la copropriété qui est asurée n’est ni évidente et encore moins apparente ne peut jouer au sens de l’article L .113-1 du code des assurances.

En réponse aux dernières conclusions de Monsieur [X] elle expose que celui-ci était le locataire des lieux dans lesquels il a installé sa société qui est assurée pour son exploitation ; que l’assignation, dirigée contre le locataire et l’assureur de l’exploitant, n’est nullement mal dirigée, tout comme celle contre l’assureur de la société qui peut être mise en cause directement ; que leur mise en cause est légitime dès lors que la nature provatives ou non des canalisations peut être discutée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour dans l’affaire enrôlée sous le n° RG19/10760 de :

— Dire et juger que la Cour d’Appel n’est saisie que du chef de renvoi de la Cour de Cassation,

— Rappeler ou à défaut Dire et juger que l’arrêt d’Appel du 17 Mars 2016 produit pleinement ses effets sur tous les autres chefs de dispositif.

— Constater que l’expert judiciaire n’a toujours pas déposé son rapport d’expertise définitif.

— Donner acte au Syndicat des copropriétaires qu’il s’en rapporte à justice sur les motifs de renvois à l’encontre du Cabinet NARDI.

— Débouter la C^ie Generali de sa demande de réformation du jugement du 20 Novembre 2014 se rapportant à sa condamnation in solidum.

— Condamner la SCI Elisantoine, ou toute partie succombante, seule ou in solidum,

au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Daval Montero, du Barreau d’Aix en Provence.

Il indique que sa condamnation à ce ce stade de la procédure apparaît singulière alors même que les causes des désordres ne sont pas établies et que les responsabilités encourues ne peuvent être encore déterminées.

Il fait sienne l’argumention développée subsidiairement par la Sarl Cabinet D Nardi, tendant au rejet des prétentions fiancières de la SCI Elisantoine.

Il conclut au rejet de la demande de la C^ie Generali tendant à voir réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa garantie alors que le renvoi sur cassation ne porte pas sur ce chef de dispositif qui échappe donc aux effets de la cassation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, dans l’affaire enrôlée sous le n° RG 14/23422, de :

— Ordonner le rabat et le report de l’ordonnance de clôture ;

— Recevoir ses présentes écritures ;

— Le recevoir en son appel incident ;

In limine litis et sur la procédure devant la Cour :

— Ordonner le rejet des demandes nouvelles formées par la SCI Elisantoine devant la Cour,

— Juger que la saisine de la cour est limitée par l’effet dévolutif au seul dispositif du jugement de première instance,

— Rejeter toute demande d’évocation devant la cour.

Subsidiairement au fond ;

— Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a retenu la responsabilité pleine et entière du Syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides du chefs des désordres subis par la SCI Elisantoine.

Très subsidiairement :

— Limiter la responsabilité du Syndicat des copropriétaires à un taux de 15%, se limitant en réalité à l’absence de cuvelage, retenue comme l’une des causes mineures des désordres par l’expert,

— Débouter la SCl Elisantoine de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance calculée sur l’hypothèse d’une perte de revenus locatifs, non avérée,

A défaut, la réduire à de plus justes proportions,

— Limiter l’obligation de travaux à la charge du Syndicat des copropriétaires aux travaux de cuvelage préconisés et évalués par l’expert judiciaire,

— Condamner la C^ie Generali Assurances, es-qualités d’assureur, à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— Condamner la SCI Elisantoine au paiement d’une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’incident, distraits au profit de M^e Guedj, de la SCP Cohen Guedj Montero Daval du Barreau d’Aix-en-Provence.

Il expose à cet effet que :

— le périmètre de l’effet dévolutif de l’appel circonscrit la saisine de la cour aux seules questions relatives à la responsabilité de principe du syndicat des copropriétaires, au bien fondé de la demande provisionnnelle de la SCI Elisantoine, à la garantie due par la C^ie Generali assurances ainsi qu’à la responsabilité de la Sarl Cabinet D. Nardi, à l’exclusion des demandes nouvelles formées par la SCI Elisantoine et notamment relatives à la réalisation des travaux tels que décrits dans le dispositif de ses conclusions ainsi qu’à l’indemnisation de différents postes de préjudices autres que la perte locative et pour une période postérieure au premier jugement,

— il n’a pas eu connaissance des désordres subis par la SCI Eliantoine avant la procédure de référé initiée par celle-ci en 2012;

— le tribunal ne pouvait en même temps ordonner une mesure d’expertise pour déterminer les causes des désordres et retenir la responsabilité fautive du syndicat des copropriétaires et du syndic alors que les éléments techniques dont il disposait impliquaient exclusivement des causes privatives, internes au bâtiment B dont les réseaux de canalisation EU et EP lui sont privatifs,

— il appartient à la SCI Elisantoine de ressaisir le tribunal judiciaire de Nice sur la base du rapport d’expertise déposé le 27 mai 2023, pour qu’il fixe les causes des désordres, statue sur les différentes responsabilités encourues et évalue les différents postes de préjudices ;

— la possibilité d’évocation prévue par l’article 568 du code de procédure civile se limite aux seuls points non jugés en première instance et non aux demandes nouvelles, formées pour la première fois devant la cour s’agissant des demandes de travaux sous astreinte, de financement et d’indemnisation au delà du mois d’avril 2014, formées par la SCI Elisantoine.

Concernant ses demandes formées à titre subsidiaire et tendant à la limitation de sa responsabilité, il expose que :

— le pavillon constituant le bloc B n’a été intégré à la copropriété qu’en 1997 à la suite de son acquisition par adjudication;

— sa responsabilité ne peut être retenue au regard des causes des désordres retenues par l’expert [M] qui n’incriminent ni le bâtiment A ni des installations communes aux deux bâtiments et qui résident essentiellement dans la défectuosité du réseau d’eaux usées interne au bâtiment B et la défectuosité des travaux commandés par la SCI ; que si l’absence de cuvelage était incriminée pour des désordres apparus en 2012 sur un bâtiment datant du 19ème siècle, sa part de responsabilité ne pourra excéder 15% de la totalité des responsabilités encourues et son obligation ne pourra excéder l’obligation de réaliser ce cuvelage à ses frais pour un montant évalué à 59 347 euros,

— le préjudice de jouissance et de revenus locatifs allégué par la SCI Elisantoine n’est pas établi dès lors que les désordres ont été postérieurs au départ de la société ABBOTT et n’ont pu être la cause de celui-ci puis de l’absence de relocation du local après ce départ ;

— en outre, la SCI ne justifie pas d’un refus d’indemnisation par son propre assureur depuis 2012,

— sa part éventuelle dans l’indemnisation de ce préjudice ne pourra non plus excéder 15%.

Concernant la garantie due par la C^ie Generali, elle expose que :

— les deux motifs d’exclusion de garantie opposés par cette dernière, tenant au fait que le contrat souscrit viserait uniquement un immeuble collectif et que les désordres relevés par l’expert judiciaire procèderaient pour partie d’un défaut d’entretien, ne peuvent prospérer en ce que le contrat souscrit s’entend pour la totalité de l’ensemble immobilier dont le bloc B fait partie et que par ailleurs, outre les dispositions de l’article L113-1 du code des assurances qui limitent l’exclusion de garantie de l’asureur aux seules conséquences dommageables d’une faute intentionnelle et dolosive de l’assuré, qui est exclue en l’espèce, les conclusions de la 3ème expertise excluent toute négligence d’entretien imputable à la copropriété.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 18 septembre 2025, la compagnie Generali Assurance demande à la cour dans l’affaire enrôlée sous le n°RG 14/23422 de :

— Juger irrecevables les demandes nouvelles formulées par la SCI Elisantoine en cours de procédure d’appel, s’agissant de l’indemnisation de ses préjudices,

— Recevoir la Compagnie Generali Assurance en son appel incident,

— Infirmer et Réformer la décision de première instance en ce qu’elle a :

* dit que la Compagnie Generali Assurance doit sa garantie au Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Hespérides,

* fixé à la somme de 32.000 € le préjudice de jouissance subi par la SCI Elisantoine de septembre 2011 à avril 2014 inclus,

* condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Generali et la Sarl Cabinet D. Nardi à payer à la SCI Elisantoine la somme de 32 000 € en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2014.

* condamné in solidum le Syndicat des Copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurance Generali et la Sarl Cabinet D. Nardi à payer à la SCI Elisantoine la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum le Syndicat des Copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Generali et la Sarl Cabinet D. Nardi aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et le coût des deux constats de la SCP [Z], huissier.

— Confirmer ledit jugement en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire,

Et, statuant à nouveau,

— Mettre hors de cause la Compagnie d’assurance Generali en ce que sa garantie n’est pas acquise au présent litige.

— Rejeter toute demande dirigée contre la Compagnie d’assurance Generali.

— Débouter toute partie, en ce compris, le Syndicat des Copropriétaires Alexandra Hespérides de leur demande de relever et garantir toutes condamnations dirigées à l’encontre de la Compagnie d’assurance Generali.

— Condamner tout succombant à la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître E. Voisin-Moncho, Avocat associé, sur son offre de droit.

Elle fonde la fin de non-recevoir opposée aux demandes nouvelles formées par la SCI Elisantoine sur les mêmes moyens que ceux développés par le syndicat des copropriétaires et précise que l’appel total formé par cette dernière ne permet, en tout état de cause, que de statuer sur les points tranchés par le tribunal.

Sur le fond, elle expose que :

— le jugement dont appel doit être infirmé en ce que les causes des désordres étaient indéterminées au moment où le tribunal a statué et qu’il ne pouvait alors conclure à une quelconque responsabilité ce d’autant plus, qu’il s’avère que lesdites causes sont multiples et les responsabilités possiblement encourues aussi;

— elle doit être mise hors de cause en raison du fait que la garantie édictée par les dispositions particulières du contrat multirisque 'COLOGIA’ n°52590016 souscrit par le syndicat des copropriétaires n’est due que sur le bâtiment collectif correspondant au bloc A et non sur le pavillon constituant le bloc B ; que par ailleurs, les conditions générales du contrat d’assurance Generali CG GA5B21B mentionnent d’une part, une exclusion de garantie pour défaut d’entretien qui doit s’appliquer en l’espèce, en raison de l’ancienneté des désordres et de leur présence récurrente qui ne pouvait être ignorée du syndicat des copropriétaires auquel peut être opposé une faute dolosive et d’autre part, une exclusion de garantie aux biens pour les dommages occasionnés par la vétusté, le vieillissement, l’usure ou le vice interne, défaut de fabrication ou de conception, qui trouvera application en l’espèce.

Concernant la demande de garantie formée à son encontre par les époux [O] et leur assureur, la BPCE, elle objecte qu’elle n’est pas due au regard de la responsabilité encourue par ces derniers et des dispositions contractuelles qui la lie au syndicat des copropriétaires.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, M. [N] [O] et Mme [C] [O] née [Y] demandent à la cour de :

I – Par application de l’article 15 du Code de procédure civile, Rejeter toutes les conclusions et pièces prises moins d’une semaine avant la date de clôture, soit à compter du 17 septembre 2025,

Subsidiairement,

— Révoquer l’ordonnance de clôture et Admettre les conclusions n° 4 des époux[O],

II – Juger irrecevable l’action engagée par la SCI Elisantoine à l’encontre de Monsieur et Madame [O] par assignation en intervention forcée du 24 février 2017.

A défaut,

— Débouter la SCI Elisantoine, et toute autre partie, de l’intégralité des demandes dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [O],

En tout état de cause,

III – Juger que les désordres affectant le réseau des eaux usées et eaux vannes du bâtiment B relèvent des parties communes de la copropriété [Adresse 14],

IV – Débouter la société Generali Iard de sa demande d’exclusion de garantie et la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

A défaut Condamner la Sarl Cabinet D. Nardi Gestionnaire Immobilier à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

V – Juger que les travaux de réfection du réseau des eaux usées et eaux vannes du bâtiment B seront exécutés conformément aux devis des sociétés Goiran et Hedlhili selon les prescriptions de l’expert [M],

VI – Décerner acte à Monsieur et Madame [O] que leurs propres demandes de réparation et d’indemnisation des préjudices subis tant par eux-mêmes que par la société [N] [O] Architecte font l’objet d’une instance distincte introduite devant le Tribunal judiciaire de Nice (RG : 23/04461) par exploits délivrés les 15, 16 et 23 novembre 2023.

VII – Condamner la SCI Elisantoine à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 5.000 € par application des dispositions de Particle 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de leur mise en cause.

Très subsidiairement,

VIII – Condamner la société BPCE Assurances à garantir intégralement Monsieur et Madame [O] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et dépens.

En tout état de cause,

IX – Condamner la ou les parties perdantes aux entiers dépens comprenant le coût des expertises [U] et [M].

Ils rappellent avoir initié une procédure distincte devant le tribunal judiciaire de Nice au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de son assureur, de la SCI Elisantoine et M. [W] concernant les désordres qui affectent le réseau d’assainissement et qu’ils subissent dans leur local.

Ils exposent que l’intervention forcée dirigée à leur encontre est irrecevable puisqu’elle ne procède pas d’une évolution du litige au sens de l’article 555 du code de procédure civile à défaut de révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement à celui-ci modifiant les données juridiques du litige dans la mesure où la vétusté et les désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées étaient déjà mentionnés dans le rapport d’expertise de M. [R]-[J] du 14 mai 2008 qui concluait à la nécessité de le remplacer, de sorte que la SCI Elisantoine était parfaitement en mesure d’agir contre leur auteur, M. [P] et ses locataires en première instance ; que ne l’ayant pas fait l’acquisition de leurs lots en 2015 n’est pas constitutive d’une évolution du litige.

Sur le fond, ils exposent que :

— la demande tendant à leur condamnation à faire procéder à la réalisation du réseau d’eaux usées desservant leur lot et au chemisage entre le regard est dépourvue de fondement juridique;

— les rapports d’expertise de M. [M] ne permettent pas de leur imputer une responsabilité dans les désordres affectant l’ensemble du réseau EU-EV de l’immeuble et identifient précisément les causes de ceux-ci comme tenant à une réhabilitation seulement partielle du réseau EU en 2010, imputable à la SCI Elisantoine qui n’a pas fait procéder aux travaux nécessaires qui avaient été préconisés par l’expert en 2008 alors qu’elle disposaitd’une provision versée par son assureur pour ce faire, ainsi qu’à la vétusté du reste de celui-ci qui comporte l’évacuation des WC de leur local et présente plusieurs bouchons ;

— la SCI Elisantoine qui a laissé perdurer les désordres en toute connaissance de cause ne peut se prévaloir d’aucun préjudice réparable;

— le réseau d’évacuation des EU-EV étant une partie commune générale, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1384 et 1386 anciens du code civil ainsi que la garantie due par son assureur ;

— les travaux à réaliser sont ceux qui correspondent au devis des sociétés Goiran et Hedhili Bat, moins onéreux et conformes aux préconisations des experts ainsi qu’aux normes en vigueur.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la société BPCE Assurances, assureur multirisque/habitation des époux [O], demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice le 20 novembre 2024.

— Rejeter toute demande dirigée à l’encontre de BPCE Assurances laquelle sera mise hors de cause,

— Juger que la responsabilité des époux [O] n’est pas engagée,

— Juger que le contrat de BPCE Assurances ne peut trouver application alors qu’il couvre des locaux d’habitation et que les frais de réparation sont exclus.

— Condamner le syndicat des copropriétaires « Residence Alexandra Hesperides » et son assureur Generali Iard à relever et garantir la BPCE Assurances de toute condamnation,

— Condamner tout succombant aux dépens et à 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle s’associe aux arguments des époux [O]. Elle fait néanmoins valoir que sa garantie ne peut être due en l’absence d’aléa puisque l’origine des désordres incriminés réside dans la vétusté du réseau d’eaux usées du bâtiment et que s’agissant de parties communes, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être recherchée. Elle objecte que les désordres constatés et l’affectation du local à usage professionnel ne relèvent pas du champ d’application de ses garanties contractuelles en vigueur au moment du sinistre.

Subsidiairement, elle sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires et de son assureur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2025, M. [F] [X] demande à la cour de :

— Le mettre hors de cause ;

— Débouter la SCI Elisantoine de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à son encontre ;

— Débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à son encontre ;

— Condamner la SCI Elisantoine à lui payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Il expose qu’il n’a jamais personnellement occupé le lot litigieux ; que c’est la Sarl Laboratoire [X] qui a occupé les lieux en tant que locataire jusqu’au 27 octobre 2014 et qu’il n’a pas qualité pour agir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2024, la compagnie d’assurances MMA Direction AIS, assureur de la Sarl Laboratoire [X], demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur le mérite de l’appel ;

— Débouter tout demandeur de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

— Prononcer sa mise hors de cause ;

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que l’ensemble des causes des désordres retenues par l’expert n’implique pas le Laboratoire [X] puisqu’elles sont structurelles et indépendantes de l’activité de celui-ci et que ni la responsabilité de celui-ci ni sa garantie ne peuvent être recherchées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2020, M. [D] [W] demande à la cour de :

— Le mettre purement et simplement hors de cause.

— Condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 3 000 € en application de Particle 700 du CPC, outre les entiers frais de l’instance.

Il expose qu’aucune des parties n’a conclu à son encontre ni ne lui a communiqué des pièces.

Bien qu’ayant constitué avocat, M. [S] [P] n’a pas conclu.

DISCUSSION :

1/ Sur la recevabilité des dernières écritures des parties et la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que de son report à la date de l’audience :

La SA Generali Assurances et M. [X] ayant notifié leurs dernières conclusions tardivement les 18 et 22 septembre 2025, le court délai imposé au syndicat des copropriétaires, aux époux [O] et à la SCI Elisantoine pour établir et notifier leurs conclusions justifie de faire droit à leur demande de révocation et de report de l’ordonnance de clôture prise le 23 septembre 2025, les parties non représentées à l’audience ayant été par ailleurs interrogées par RPVA et ne s’étend pas opposées à celle-ci.

2/ Sur la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 14/23422 et 19/10760 :

Il existe entre ces deux instances, qui découlent des mêmes faits et qui concernent les mêmes parties originelles, un lien de connexité tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble et d’en ordonner d’office la jonction, en application de l’article 367 du code de procédure civile.

3/ Sur la recevabilité de l’intervention forcée dirigée à l’encontre des époux [O] :

L’article 555 du code de procédure civile dispose que les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

Il est de principe que l’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel, au sens de l’article 555 du code de procédure civile, n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieur à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

En l’espèce, si le rapport d’expertise établi le 6 mai 2008 par M. [R]-[J] incriminait la vétusté du réseau d’évacuation des eaux usées, fuyard en différents endroits, comme l’une des multiples origines des désordres; son rapport d’expertise déposé en l’état le 4 mars 2014, faisant référence au rapport oral exposé devant le tribunal, indiquait que les écoulements d’eau constatés au niveau des plafonds des locaux de la SCI Elisantoine situés au rez-de-chaussée provenaient principalement d’infiltrations au travers des murs structurels du bâtiment qui servent également de soutènement au jardin de M. [P] situé en partie haute de la propriété et que ces infiltrations se produisant même en l’absence de précipitations et d’un arrosage automatique dudit jardin, il convenait de rechercher les éventuelles autres causes des venues d’eau, à savoir une rupture d’une canalisation enterrée ou une déviation de la circulation naturelles des eaux souterraines.

Ce rapport de l’expert a notamment fait suite aux travaux effectués par M. [W] en 2010 et au rapport de recherche de fuites établi par la société Azur Détection le 6 décembre 2012 qui n’avait pas relevé de fuites, autres que des micro-fuites, sur le réseau d’eau sanitaire du laboratoire situé au niveau R+1 ni identifié de fuites au niveau du plafond des locaux de la SCI Elisantoine à la suite de multiples mises en eau des différents points d’eau du laboratoire ou de désordres dans les canalisations des eaux usées, au sujet desquelles il était cependant relevé qu’elles étaient remplies de résidus boueux rendant invisible leur visualisation.

Les dernières constatations de l’expert n’incriminaient alors pas spécialement des désordres affectant les réseaux EU/EP du bâtiment B qui ont de nouveau été sérieusement évoqués lors des opérations d’expertise diligentées par M. [U], caractérisant ainsi une évolution du litige au sens de l’article 555 susvisé, ayant justifié l’intervention forcée des époux [O] par la SCI Elisantoine qui sera donc déclarée recevable.

3/ Sur l’évocation des points du litige non jugés en première instance :

En application ce l’article 568 du code de procédure, la cour d’appel peut évoquer les points non jugés d’un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive. Elle ne peut évoquer la partie du litige ayant fait l’objet d’une mesure ordonnée par le tribunal qu’autant qu’elle est saisie du chef du jugement qui a prescrit la mesure.

En l’espèce, la déclaration d’appel effectuée par la Sarl Cabinet D Nardi le 11 décembre 2014 a porté sur la totalité du dispositif du jugement, y compris en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise.

Par ailleurs, le litige existant entre les parties remontant à plus d’une dizaine d’années, il apparaît être de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

En conséquence, la cour évoquera les points du litige non jugés en première instance.

4/ Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI Elisantoine :

L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la SCI Elisantoine avait saisi le tribunal d’une demande de condamnation du syndic et du syndicat des copropriétaires à faire cesser, sous astreinte, l’écoulement d’eau provenant des parties structurelles de l’immeuble et de son tréfonds, se déversant dans son appartement ainsi qu’à lui payer la somme de 38 400 € au titre de la perte locative et du préjudice de jouissance arrêté au mois d’avril 2014.

Il ne peut qu’être constaté que ses dernières demandes, qui consistent en une demande de réalisation des travaux d’étanchéité initialement sollicités, en une actualisation du préjudice de jouissance et en une demande de paiement du coût des travaux nécessaires à la réparation de ses locaux sont à l’évidence des demandes qui tendent aux mêmes fins que celles initialement soumises au premier juge et non des demandes nouvelles proscrites par l’article 564 du même code.

Il convient en conséquence de les déclarer recevables.

5/ Sur la demande d’annulation des opérations et du rapport d’expertise de M. [U] :

Les articles 232 et suivants du code de procédure civile définissent les droits et obligations incombant aux experts judiciaires.

L’article 237 du même code énonce que ceux-ci doivent notamment exercer leur mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Ils doivent en outre respectert le principe du contradictoire, en veillant à ne pas porter d’appréciation d’ordre juridique.

En l’espèce, il doit être relevé que la demande de récusation de l’expert [U] par la SCI Elisantoine a été rejetée par une ordonnance du 2 avril 2019 ; que le rapport d’expertise déposé par l’expert [M] le 27 mai 2023 fait aussi référence aux résultats des investigations effectuées par l’expert [U] et les a prises en considération au même titre que les conclusions des rapports d’expertise antérieurs.

Au surplus, les divergences d’analyse et de conclusions entre le Pr [V] et l’expert [U] ne caractérisent pas nécessairement un travestissement des faits par l’expert et sa partialité, ce dernier ayant utilement argumenté sa position.

Enfin, l’intervention de la société Goiran le 22 mars 2016 a simplement consisté à procéder à un débouchage et à un contrôle vidéo au droit de l’évacuation en PVC situé sous l’évier du premier étage qui a révélé l’existence d’une légère anomalie au niveau du raccordement de cet évier sur l’ancien réseau. Si elle est intervenue le 20 décembre 2016 à la demande des époux [O], elle a poursuivi ses investigations dans un cadre contradictoire en présence des parties lors des réunions d’expertise des 19 janvier 2017 et 15 mai 2018, de sorte que le grief tiré de l’absence d’impartialité de l’expert n’apparaît pas véritablement caractérisé.

La demande de l’expert [U] d’être dessaisi de sa mission puis le dépôt d’un rapport d’expertise en l’état dans la suite immédiate de celui-ci ne caractérisent pas non plus un manquement au principe du contradictoire justifiant de prononcer la nullité des opérations d’expertise diligentées par celui-ci ainsi que de son rapport alors que celui-ci a pu être débattu contradictoirement entre les parties.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SCI Elisantoine.

Sur le fond,

6/ Sur la demande de condamnation formée par la SCI Elisantoine à l’encontre du Cabinet D Nardi :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, entre autres dispositions, que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, si les investigations effectuées par l’expert [R]-[J] ont permis de faire ressortir que les écoulements d’eau constatés au niveau des plafonds des locaux de la SCI Elisantoine situés au rez-de-chaussée provenaient principalement d’infiltrations au travers des murs structurels du bâtiment qui servent également de soutènement au jardin de M. [P] situé en partie haute de la propriété, l’expert n’a pas pu identifier les causes de ces infiltrations en poursuivant ses investigations à défaut de paiement d’une consignation complémentaire, ayant dû déposer son rapport en l’état.

La question de la prise en charge de cette consignation complémentaire par le syndicat des copropriétaires a été rejetée non pas, par la Sarl Cabinet D Nardi es-qualités de syndic, mais par le syndicat des copropriétaires dont le conseil a informé le service du contrôle des expertises de cette décision de refus par un courrier du 28 janvier 2024.

La Sarl Cabinet D Nardi ne peut donc se voir reprocher, es-qualités de syndic, de n’avoir rien fait pour rechercher les causes de la migration d’eau alors qu’une mesure d’expertise était en cours et que les parties n’ont pas souhaité verser la consignation complémentaire sollicitée par l’expert.

A ce stade des opérations d’expertise, les causes des infiltrations constatées et les travaux nécessaires pour y remédier étaient alors indéterminés.

Dans ces conditions, il ne peut non plus être reproché au syndic, la Sarl D Cabinet Nardi, de n’avoir pas mis en oeuvre des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble alors que la nature et l’ampleur de ceux-ci étaient inconnus, de telle sorte d’ailleurs que le jugement dont appel a ordonné une nouvelle expertise dont la mission confiée à l’expert était notamment de 'déterminer la cause des désordres constatés dans le local de la SCI Elisantoine et indiquer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou de toutes autres causes’ et 'd’indiquer les travaux et moyens éventuellement nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis que l’expert appréciera et annexera à son rapport et àdéfaut de production par les parties de ces devis dans un délai qu’il fixera, s’adjoindre, si besoin, un sapiteur afin de procéder au chiffrage des travaux, – donner son avis sur la durée des travaux et leur coût'.

Enfin, il n’était pas mentionné par l’expert [R]-[J] une urgence à réaliser lesdits travaux, qui étaient indéterminés en tout état de cause, celui-ci ayant seulement déclaré à la juridiction que 'cette présence permanente d’eau dans le bâti était susceptible de faire provoquer la corrosion des aciers structurels enfouis dans les bétons et de porter atteinte à la stabilité de l’immeuble’ et l’expert [M], dans sa réponse au dire de M^e Lacrouts du 6 avril 2023, maintient cet avis en indiquant qu’il n’y a pas une urgence à réaliser les travaux et qu’ils doivent cependant l’être dans un délai raisonnable pour éviter une dégradation trop importante d’un bien déjà dégradé.

Il ne sera donc pas retenu de faute à l’encontre de la Sarl Cabinet D Nardi justifiant de retenir sa responsabilité au titre d’un manquement à l’obligation énoncée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sarl Cabinet D Nardi et l’a condamnée à payer à la SCI Elisantoine la somme de 32 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise et le coût des deux constats de la SCP [Z].

La cour, statuant à nouveau, déboute de la SCI Elisantoine de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la Sarl Cabinet D Nardi.

7/ Sur les demandes formées par la SCI Elisantoine à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

Il sera rappelé que la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse par les époux [O] lors de leur arrivée dans les lieux en 2015 a remédié à certaines infiltrations antériuerment constatées.

Le rapport d’expertise déposé par M. [M] le 27 mai 2023 mentionne que les différents problèmes d’humidité objet de cette expertise sont liés à plusieurs causes successives et cumulées. Il retient comme facteurs prépondérants représentant 95% des causes du désordre, l’existence d’un réseau d’eaux usées fuyard à l’aval hydraulique du WC du local [O] ainsi qu’un défaut d’étanchéité du bâtiment qui est ancien puisque précédemment mentionné dans le rapport [K] de 2002.

Il est rappelé que les dispositions de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont supplétives et ne sont applicables qu’en l’absence de dispositions claires et précises du règlement de copropriété, par ailleurs interprétables en cas d’ambiguïté de celles-ci.

Il résulte du règlement de copropriété du 3 décembre 1965 que le bâtiment B était intégré à la copropriété dénommé [Adresse 13] depuis l’origine, constituant alors le lot n°135 de celle-ci avec la jouissance exclusive d’une parcelle de terre d’une superficie de trois cent vingt mètres carrés environ et un passage d’accès jusqu’à l'[Adresse 16]

Ce même règlement énonce des conditions spéciales concernant le lot n°135 et mentionne que celui-ci étant entièrement séparé du reste de la copropriété, il ne participera en aucune partie aux charges du bloc A ; qu’il sera indépendant, sans préciser toutefois le périmètre de cette indépendance, et précise par ailleurs que son possesseur, cependant, en règlera personnellement les charges d’impôts de toute nature, taxes, OM et déversement à l’égoût ou tous autres frais et assurances qu’il sera dans l’obligation de contracter.

Il énonce que les parties communes à tous les copropriétaires, y compris celui du bloc B, dénommées 'parties communes générales’ comprennent notamment l’ensemble du terrain bâti et non bâti sur lequel repose l’immeuble, les murs de clôture, de séparation et soutènement, les revêtements du terrain entourant les constructions ainsi que les canalisations d’eau, du gaz, d’électricité, de tout à l’égoût, dans toutes les parties où elles sont communes et enfin, de façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un bloc ou d’un copropriétaire de ce bloc.

Il définit comme étant privatives les canalisations à l’intérieur des appartements et locaux, à partir des chutes ou colonnes de distribution communes ainsi que les installations sanitaires dans les appartements et locaux, y compris les water-closets, toilettes, salles de bains et les conduits d’évacuation des eaux usées, depuis les appareils jusqu’à la chute commune.

Il s’ensuit que les murs extérieurs non étanches du bâtiment B, qui n’ont pas une fonction première de murs de soutènement et n’ont pas nécessairement été conçus comme tels, sont en tout état de cause affectées à l’usage exclusif du bloc B et sont donc des parties privatives au sens dudit règlement ; qu’il en est de même des réseaux d’évacuation des EU/EP jusqu’à leur raccordement à l’égoût, étant rappelé qu’à l’origine, le bâtiment constituait un lot de copropriété unique.

En revanche, il est indéniable que les infiltrations qui traversent les murs périphériques du bloc B proviennent des parties communes constituées par le terrain contre lequel ils reposent.

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’ensuit que les travaux de cuvelage incomberont au syndicat des copropriétaires et devront être réalisés par celui-ci selon les préconisations retenues par l’expert [M] en page 59/77 de son rapport, ceux-ci devant comporter les postes suivants :

— Etude structure sur le type de cuvelage,

— Préparation du support (mise à nu du support, purge du carrelage, enduits, sol) correspondant aux postes 1 à 3 du devis SEBA,

— Cuvelage murs et sol selon le devis ETANDEX,

— Etanchéité de la courette, exclusion faite des remontées des portes-fenêtres suivant le seuil de la règlementation, ces dernières constituant aussi des parties privatives selon le règlement de copropriété du 3 décembre 1965.

En l’état des conclusions des parties et du souhait antérieurement exprimé par le syndicat des copropriétaires auprès de l’expert de démarrer l’exécution de ces travaux, à l’époque sur la base du devis SEBA, il n’y a pas lieu d’assortir son obligation d’exécuter lesdits travaux d’une astreinte.

S’agissant du trouble de jouissance subi par la SCI Elisantoine, il doit être retenu dans son principe, les locaux du rez-de-chaussée ayant été manifestement inutilisables à compter du congé délivré par la société Abbott le 14 avril 2011.

Pour autant, un des deux facteurs prépondérants des désordres réside dans un réseau d’eau usées fuyard à l’aval hydraulique du wc du local [O] et n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires ni d’ailleurs, les facteurs minoritaires retenus par l’expert et dont le rôle causal est estimé à 5%.

Il doit aussi être pris en considération qu’à l’issue de l’expertise judiciaire diligentée par M. [R]-[J] en 2008, à laquelle le syndicat des copropriétaires n’était pas partie, il a été conclu par l’expert qu’il était nécessaire de procéder au remplacement de la totalité du réseau d’évacuation des eaux usées. Il ne ressort pas des constatations expertales que les travaux effectués par M. [W] en 2010 ont remédié aux cassures des emboîtements, dépôts anormaux, fractures et ruptures avec affaissement et colmatages du réseau préexistant vétuste, constatés lors de la reconnaissance vidéo effectuée lors de ladite expertise, ayant alors été fait le choix de créer un réseau en pvc qui ne concernait pas l’évacuation des wc du premier étage alors que c’est finalement à ce niveau qu’il a été constaté lors des expertises effectuées par M. [M] que la fuite de réseau se déversait au dessus des poutrelles-hourdis du plafond du rez-de-chaussée et contribuait à l’ampleur des désordres constatées par la suite.

En l’état de ces considérations et du fait qu’il n’est pas assuré que les locaux de la SCI Elisantoine auraient pu être loués de façon continue s’ils n’avaient pas été le siège de désordres, il sera décidé que le rôle causal des infiltrations au travers des murs périphériques du bâtiment dans la perte locative subie par la SCI Elisantoine sera limité à 25%.

Celle-ci justifie, en pièce n°40, d’une perte de revenus locatifs de 193 476,63 € entre le 1er septembre 2011 et le 31 décembre 2022, dans l’hypothèse où elle aurait pu louer ses locaux de façon continue.

Le jugement dont appel est donc infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides in solidum avec les autres défendeurs à payer à la SCI Elisantoine la somme de 32 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2014.

La cour, statuant à nouveau, condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8 000 euros de ce même chef et y ajoutant, le condamne à lui payer la somme de 40 369,15 euros au titre de la perte locative subie entre le 1er mai 2014 et le 31 décembre 2022, outre une somme mensuelle de 408,90 euros, indexée annuellement à compter du 1er janvier 2023 sur la base de l’indice du coût de la construction et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux de cuvelage et d’étanchéité préconisés par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné dans les mêmes proportions à payer le coût de réparation des locaux de la SCI Elisantoine, soit à hauteur de la somme de 8 776 euros sur la base du devis NPR de 2016 et de 11 142,26 euros après indexation selon l’indice du coût de a construction (indice de base étant 1643 publié le 22 décembre 2016 et l’indice de comparaison étant 2086 publié le 24 septembre 2025), outre 5% sur cette dernière somme au titre de la main d’oeuvre.

8/ Sur la garantie due par la Compagnie Generali Assurance :

Il sera rappelé qu’aux termes des conditions spéciales concernant le lot 135, énoncées dans le règlement de copropriété du 3 décembre 1965, le bloc B est indépendant et son possesseur doit en régler personnellement, outre les impôts et taxes, tous autres frais et assurances qu’il sera dans l’obligation de contracter.

Il s’en déduit qu’il incombait au propriétaire du bloc B, et non au syndicat des copropriétaires, d’assurer celui-ci et que la garantie recherchée auprès de la SA Generali Assurance au titre d’un dommage aux biens n’est pas due concernant le bloc B, lequel n’est d’ailleurs pas mentionné dans le contrat Cologia conclu le 4 février 2009.

Au surplus et à supposer que cette garantie ait pu être valablement sollicitéela SA Generali Assurance aurait été fondée à opposer l’exclusion contractuellement prévue concernant les dommages occasionnés par 'vétusté, vieillissement, usure ou vice interne, défaut de fabrication ou de conception’ compte tenu des constatations faites par les experts [U] et [M] en pages 28/29 et 60 de leurs rapports respectifs

En revanche, le syndicat des copropriétaires a aussi souscrit, dans le cadre du contrat multirisque 'Cologia’ susvisé, une garantie au titre de sa responsabilité civile incendie/dégâts des eaux couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue vis-à-vis des copropriétaires, voisins et tiers du fait d’un évènement couvert au titre de cette garantie dans les limites contractuelles prévues.

Les conditions de sa mise en oeuvre étant remplies, notamment du fait que le syndicat des copropriétaires n’avait été encore attrait dans aucune procédure d’expertise concernant les désordres affectant le Bloc au moment de sa souscription et qu’il n’est pas démontré qu’il ait pu être au courant de ceux-ci, il convient de condamner la SA Generali Assurance à garantir le syndicat des copropriétaires dans la limite de son engagement contractuel tel que notamment stipulé dans le tableau figurant en page 15 du contrat 'Cologia'.

Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé en ce que la condamnation in solidum de la SA Generali Assurance avec le syndicat des copropriétaires ne stipule pas une limitation de celle-ci dans les limites contractuellement prévues par le contrat 'Cologia’ au titre de la responsabilité civile incendie/dégâts des eaux.

9/ Sur la demande de la SCI Elisantoine tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires et aux époux [O] de procéder à la réalisation du réseau d’eaux usées desservant le lot [O] et au chemisage entre le regard et la rue :

Le lot n°135 a été divisé en quatre lots numérotés 136, 137, 138 et 139 suivant un état descriptif de division modificatif du 11 août 1997. Le réseau d’eaux usées, qui était à l’origine privatif pour le lot n°135, est devenu commun aux propriétaires des lots 136 et 138

à la suite de la division du lot initial, étant notamment situé dans le mur de soutènement du bloc B.

Le rapport d’expertise déposé par M. [R]-[J] le 6 mai 2008 concluait à la nécessité de procéder au remplacement de la totalité du réseau d’évacuation des eaux usées et précisait qu’il fallait créer un regard à l’extérieur du bâtiment, en pied de façade, afin de supprimer le regard actuellement situé dans la zone habitable. Il a chiffré ces travaux à la somme globale de 10 750 € TTC non compris le coût de la partie de branchement située sous le domaine public.

Ces travaux, qui concernaient les deux propriétaires des lots susvisés ne devaient pas incomber exclusivement à la SCI Elisantoine. Il ne peut donc être affirmé que l’indemnisation de 28 872,74 € perçue par la SCI Elisantoine en 2010 ait pu avoir pour objet de financer le coût de réfection de l’intégralité du réseau des eaux usées.

M. [P] ne semble avoir pris aucune initiative concernant ces travaux et la SCI Elisantoine, agissant pour la préservation de ses seuls intérêts, a fait réaliser un réseau en PVC par M. [W] en 2010 qui ne répondait pas aux prescriptions de l’expert.

Il s’ensuit que la réalisation des travaux de réhabilitation des réseaux d’eau prescrits par l’expert [M] seront à la charge de la SCI Elisantoine et des époux [O] à proportion pour chacun de leurs quotes-parts respectives des parties communes spéciales du bâtiment B, telles que mentionnées dans l’état descriptif de division modificatif du 6 octobre 1997.

Il sera décidé que les travaux de réfection du réseau des eaux usées et eaux vannes du bâtiment B seront exécutés conformément aux devis des sociétés Goiran et Hedlhili qui sont conformes aux prescriptions de l’expert [M] et sont les moins onéreux.

Il convient en conséquence de débouter la SCI Elisantoine de sa demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires et aux époux [O] de procéder à la réalisation du réseau d’eaux usées desservant le lot [O] et au chemisage entre le regard et la rue, et de voir assortir cette obligation d’une astreinte.

10/ Sur la demande des époux [O] de se voir garantir par la société BPCE Assurances de toutes condamnations prononcées à leur encontre :

Il résulte des écritures des parties et du contrat d’assurances produit aux débats par la société BPCE Assurances qu’au moment de la survenue du sinistre et de l’assignation en intervention forcée de cette dernière par les époux [O], le contrat d’assurance en vigueur était celui produit aux débats, daté du 30 mai 2015 et portant sur un appartement de trois pièces à usage exclusif d’habitation.

Si l’omission de la déclaration du changement de la destination des locaux à usage de cabinet d’architecte n’est pas nécessairement rédhibitoire eu égard aux dispositions de l’article L113-9 du code des assurances, il y a cependant lieu de constater que les dispositions contractuelles comportent une exclusion de garantie pour les canalisations extérieures et que celles relatives à la garantie dégâts des eaux comportent une exclusion de garantie relative aux frais concernant la réparation des fuites, ruptures, débordements, refoulements et infiltrations.

Il en résulte que la garantie de la société BPCE Assurances n’est pas acquise aux époux [O] et il convient en conséquence de débouter ces derniers de leur demande formée à cette fin.

Aucune demande n’ayant été formée à l’encontre de M. [F] [X], de la compagnie d’assurances MMA Direction AIS, es-qualités d’assureur du Laboratoire [X], et de M. [D] [W], il convient de les mettre hors de cause ainsi que ces derniers le sollicitent.

11/ Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Les prétentions formées par la SCI Elisantoine n’ayant que partiellement prospéré, il y a de décider que les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre celle-ci d’une part, et le syndicat des copropriétaires ainsi que la SA Generali Assurances d’autre part.

Les demandes de la SCI Elisantoine n’ayant que partiellement prospéré à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des époux [O] eu égard aux moyens de défense valablement opposés par ces derniers, il convient de limiter la contribution du syndicat des copropriétaires aux frais irrépétibles exposés par la SCI Elisantoine à la somme de 3 500 euros et de dire qu’il n’y pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile entre cette dernière et les époux [O].

La Sarl Cabinet D Nardi ayant été contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses moyens de défense, il convient de condamner la SCI Elisantoine à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [X], la compagnie MMA Direction AIS, es-qualités d’assureur du Laboratoire [X], et M. [D] [W] ayant été assignés en intervention forcée sans qu’aucune prétention ne soit finalement, il serait inéquitable de laisser à leur charge l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs moyens de défense.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Elisantoine leur payer à chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir ses moyens de défense, la société BPCE Assurances a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.

Il convient en conséquence de condamner les époux [O] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Generali Assurance, dont l’obligation de garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Hespérides a été retenue, sera déboutée de sa demande en paiement de la 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

— Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 14/23422 et 19/10760, qui sont désormais enrôlées sous le n°RG 14/23422 ;

— Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et fixe la clôture à la date de l’audience du 7 octobre 2025;

— Déclare recevables les dernières conclusions de la SA Generali Assurance, de M. [F] [X], du Syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, de la SCI Elisantoine ainsi que de Monsieur [N] [O] et de Madame [C] [O] née [Y] ;

— Déclare recevable l’intervention forcée dirigée par la SCI Elisantoine à l’encontre de Monsieur [N] [O] et de Madame [C] [O] née [Y] ;

— Evoque les points du litige non jugés en première instance ;

— Déclare les demandes formées par la SCI Elisantoine recevables ;

— Déboute la SCI Elisantoine de sa demande d’annulation des opérations et du rapport d’expertise de M. [U] ;

— Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 20 novembre 2014 en ce qu’il a :

* Dit que la Sarl Cabinet D. Nardi a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

* Dit que la compagnie d’assurances Generali doit sa garantie au syndicat des copropriétaires,

* Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Generali et la Sarl Cabinet D Nardi à payer à la SCI Elisantoine la somme de 32 000 € en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2014,

* Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Générali et la Sarl Cabinet D Nardi à payer à la SCI Elisantoine la somme de 2 500 € sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile ;

* Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides, la compagnie d’assurances Generali et la Sarl Cabinet D nardi aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et le coût des deux constats de la SCP [Z], huissier,

Et statuant à nouveau :

— Déboute la SCI Elisantoine de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la Sarl Cabinet D Nardi ;

— Dit que la compagnie d’assurances Generali doit sa garantie au syndicat des copropriétaires dans les limites prévues contractuellement prévues par le contrat 'Cologia’ au titre de la responsabilité civile incendie/dégâts des eaux,

— Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Hespérides à payer à la SCI Elisantoine les sommes suivantes :

* 8 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2014 ;

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SA Generali Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Hesprédies au paiement de ces mêmes sommes dans la limite de sa garantie contractuelle ;

Y ajoutant,

— Condamne la C^ie Generali Assurances, es-qualités d’assureur, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans les limites contractuellement prévues par le contrat 'Cologia’ au titre de la responsabilité civile incendie/dégâts des eaux,

— Ordonne au syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides de procéder aux travaux de cuvelage selon les préconisations retenues par l’expert [M] en page 59/77 de son rapport, ceux-ci devant comporter les postes suivants :

* Etude structure sur le type de cuvelage,

* Préparation du support (mise à nu du support, purge du carrelage, enduits, sol) correspondant aux postes 1 à 3 du devis SEBA,

* Cuvelage murs et sol selon le devis ETANDEX,

* Etanchéité de la courette, exclusion faite des remontées des portes-fenêtres suivant le seuil de la règlementation, ces dernières constituant aussi des parties privatives selon le règlement de copropriété du 3 décembre 1965 ;

— Déboute la SCI Elisantoine de sa demande d’assortir l’obligation de travaux mise à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Hespérides d’une asteinte ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Hesprérides à payer à la SCI Elisantoine les sommes suivantes :

* 40 369,15 euros au titre de la perte locative subie entre le 1er mai 2014 et le 31 décembre 2022,

* 408,90 euros par mois, indexée annuellement à compter du 1er janvier 2023 sur la base de l’indice du coût de la construction et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux de cuvelage et d’étanchéité préconisés par l’expert,

* 11 142,26 euros au titre du coût de réparation des locaux, après indexation selon l’indice du coût de la construction (indice de base étant 1643 publié le 22 décembre 2016 et l’indice de comparaison étant 2086 publié le 24 septembre 2025), outre 5% sur cette dernière somme au titre de la main d’oeuvre ;

— Condamne la SA Generali Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires Alexandra Hesprédies au paiement de ces mêmes sommes dans la limite de sa garantie contractuelle ;

— Déboute la SCI Elisantoine de sa demande tendant à voir ordonner à Monsieur [N] [O] et à Madame [C] [O] née [Y] de procéder à la réalisation du réseau d’eaux usées desservant leur lot et au chemisage entre le regard et la rue ;

— Dit que la réalisation des travaux de réhabilitation des réseaux d’eau usées et pluviales prescrits par l’expert [M] seront à la charge d’une part, de la SCI Elisantoine et d’autre part, de Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] née [Y], à proportion pour chacun de leurs quotes-parts respectives des parties communes spéciales du bâtiment B, telles que mentionnées dans l’état descriptif de division modificatif du 6 octobre 1997 ;

— Dit que les travaux de réfection du réseau des eaux usées et eaux vannes du bâtiment B seront exécutés conformément aux devis des sociétés Goiran et Hedlhili qui sont conformes aux prescriptions de l’expert [M] et sont les moins onéreux.

— Déboute Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] née [Y] de leur demande de garantie formée à l’encontre de la société BPCE Assurances ;

— Dit que M. [F] [X], de la compagnie d’assurances MMA Direction AIS, es-qualités d’assureur du Laboratoire [X], et de M. [D] [W] sont mis hors de cause ;

— Condamne la SCI Elisantoine à payer à la Sarl Cabinet D Nardi la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI Elisantoine à payer à M. [F] [X], la compagnie MMA Direction AIS, es-qualités d’assureur du Laboratoire [X], et M. [D] [W] la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] née [Y] à payer à la société BPCE Assurances la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires Alexandra Hesprédides à payer à la SCI Elisantoine la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile entre d’une part, la SCI Elisantoine et d’autre part, Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] née [Y] ;

— Déboute la SA Generali Assurance de sa demande en paiement de la 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI Elisantoine d’une part, et le syndicat des copropriétaires Alexandra Hespérides ainsi que la SA Generali Assurances d’autre part, aux entiers dépens de première instance et d’appel, chacun pour moitié, en ce compris le coût de l’expertise ordonnée par le jugement du 20 novembre 2014.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT