GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/277

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 06 Mai 2025

N° RG 24/00722 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HPQC

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 3] en date du 26 Avril 2024

Appelants

Mme [C] [I] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

M. [Y] [M], demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Ophélie RAOULT, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.R.L. GOELIA GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SCP COUTIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL CVS, avocats plaidants au barreau de NANTES

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 mars 2025

Date de mise à disposition : 06 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant contrat en date du 13 mai 2014, Mme [C] [I] et M. [Y] [M] (ci-après 'les époux [M]') ont donné à bail à la société Goelia Gestion un appartement T2 au sein de la [Adresse 6] [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans et une date déchéance fixée au 30 avril 2023.

Les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire, le 26 octobre 2022, un congé sans offre de renouvellement, et des discussions se sont ensuite engagées entre les parties sur le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 19 juillet 2023, une sommation de s’exécuter visant la clause résolutoire a été délivrée par les époux [M] à leur locataire, visant le défaut de transmission des comptes d’exploitation individualisés et distincts pour la résidence dans laquelle les locaux loués sont situés, et ce depuis 2014, conformément à l’article 5 9° du contrat de bail.

Par courrier du 11 août 2023, la société Goelia Gestion a communiqué à ses bailleurs les comptes analytiques de la résidence depuis 2014, ainsi que les courriers annuels adressés à l’association des copropriétaires depuis 2016.

Suivant exploit du 24 octobre 2023, les époux [M], faisant grief à leur locataire de n’avoir pas respecté l’obligation de communication prévue à l’article 5 9° de la convention, ont fait assigner la société Goelia Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville afin de voir constater la résiliation du contrat de bail.

Par ordonnance du 26 avril 2024, la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville, a :

— Dit que la sommation de s’exécuter du 19 juillet 2023 visant la clause résolutoire n’a pas été délivrée de bonne foi par les bailleurs,

— Dit en conséquence qu’elle n’a pas pu produire effet ;

— Rejeté les demandes de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation ;

— Rejeté les autres demandes ;

— Condamné les époux [M] à payer à la société Goelia Gestion la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les époux [M] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

c’est après réception du courrier de Goelia Gestion maintenant sa demande d’indemnité d’éviction que les époux [M] ont fait délivrer une sommation de s’exécuter visant la clause résolutoire, engageant par là-même une procédure sur un fondement distinct ;

c’est dans une volonté de contourner la procédure de congé et de fixation de l’indemnité d’éviction que la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée, ce qui caractérise la mauvaise foi et ne peut constituer une cause licite audit commandement.

Par déclaration au greffe du 24 mai 2024, les époux [M] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures du 24 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [M] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— Dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

— Constater la résiliation du contrat de bail signé avec la société Goelia Gestion survenue le 19 août 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner la libération des lieux et la remise des clefs par la société Goelia Gestion assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de la société ou de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique ;

— Condamner la société Goelia Gestion à leur verser à titre de provision une indemnité d’occupation de 288,09 euros HT mensuelle du jour de la résiliation du contrat (19 août 2023) jusqu’à celui de la restitution des clefs ;

— Débouter la société Goelia Gestion de toute autre demande plus ample ou contraire ;

— Condamner la société Goelia Gestion à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Goelia Gestion à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— Condamner la société Goelia Gestion aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] font notamment valoir que :

la négociation engagée entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction a été rendue impossible par la mauvaise foi de leur locataire, qui refuse de leur communiquer les données leur permettant de déterminer la rentabilité de leur appartement, en l’absence de comptes individualisés de gestion;

s’ils n’ont pas sollicité avant ces documents, imposés par le contrat, c’est qu’ils n’en avaient pas l’utilité dans le cadre de l’exécution normale du bail;

la sommation qu’ils ont été contraints de délivrer à leur locataire n’avait pas pour but de se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction, mais uniquement de pallier la mauvaise foi de leur contractante ;

cette mauvaise foi se déduit également de la circonstance qu’elle leur a fait signer un bail comportant une clause fixant l’indemnité d’éviction à trois mois de loyers, dont elle connaissait la nullité ;

la société Goelia Gestion ne respecte pas non plus l’article 7.2 du contrat, qui lui impose de fournir chaque année un tableau de répartition des loyers entre bailleurs ;

l’état individualisé de leur logement, qui leur a été communiqué lors de l’instance en référé, pour la seule période du 22 décembre 2021 au 31 août 2022, et qui a servi de fondement à leur locataire pour calculer l’indemnité d’éviction qu’elle réclame, est surévalué, en ce qu’il fait volontairement abstraction de la période de crise sanitaire, et intègre les périodes d’occupation gratuite du logement;

aucune contestation sérieuse ne peut être ainsi opposée par la société Goelia Gestion au constat de résiliation du bail.

Dans ses dernières écritures du 7 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Goelia Gestion demande de son côté à la cour de :

— Réformer partiellement l’ordonnance dont appel en ce que celle-ci a rejeté sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

— Condamner les époux [M] à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice résultant d’une procédure abusivement menée à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Lui accorder les plus larges délais, et a minima un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pour lui permettre de satisfaire aux causes du commandement ;

En toute hypothèse,

— Débouter les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

— Condamner les époux [M] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Goelia Gestion fait notamment valoir que  :

elle a bien respecté son obligation de communication des documents imposés par le contrat, puisque l’article 5 9° n’impose nullement une communication des comptes d’exploitation individualisés de chacun des logements, mais uniquement de ceux de la résidence dans son ensemble, conformément à l’article L 321-2 du code du tourisme ;

les documents qui lui sont demandés ne présentent aucune utilité pour calculer une indemnité d’éviction, laquelle se fonde sur le chiffre d’affaires réalisé ;

aucune demande ne leur a jamais été adressée de ce chef par les époux [M] avant la délivrance de leur sommation ;

la mauvaise foi des époux [M] dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire apparaît manifeste, puisque leur sommation a été délivrée dans le seul but de se soutraire au paiement d’une indemnité d’éviction, qui était en cours de discussion entre les parties;

les appelants indiquent eux-mêmes que la sommation s’inscrit dans le cadre de la négociation de l’indemnité d’éviction, ce qui constitue un détournement de procédure;

les exercices impactés par la crise sanitaire, qui sont dénués de pertinence, n’ont pas vocation à être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction et l’inclusion dans le chiffre d’affaires réalisé des périodes d’occupation personnelle du logement par les bailleurs apparaît conforme aux instructions fiscales en vigueur.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 février 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mars 2025.

Motifs de la décision

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au président du tribunal judiciaire:

— d’ordonner en référé, dans tous les cas d’urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

— de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise le cas échéant par le juge du fond.

Selon une jurisprudence constante, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit (Cour de cassation, Civ 3ème, 19 décembre 1983, n°82-11. 205 P). Une clause résolutoire ne peut cependant produire effet si elle est mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 5 novembre 2015, n°14-11.024).

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose quant à lui que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

En l’espèce, l’article 11 du contrat conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution 'd’une seule des clauses du bail', ce dernier sera résilié un mois après un commandement de payer ou une sommation de s’exécuter restée sans effet.

La sommation délivrée par les époux [M] à leur locataire le 19 juillet 2023 vise l’article 5 9° du contrat de bail, aux termes duquel le preneur s’oblige à 'tenir des comptes d’exploitation individualisés et distincts pour la résidence au sein de laquelle sont situés les locaux loués et les communiquer au bailleur au plus tard dans les trois mois suivant la fin de l’année civile, étant ici rappelé qu’aux termes de l’article L. 321-2 du code du tourisme, le preneur sera également tenu une fois par an de communiquer à l’ensemble des copropriétaires un compte rendu de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les éventuels événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence'.

Il convient d’observer à titre liminaire que, comme l’a relevé le juge des référés, si les requérants se prévalent également, dans leurs écritures, d’un manquement de leur locataire à l’article 7.2° du contrat de bail, ce grief ne se trouve nullement visé dans leur sommation, de sorte que seules les obligations contenues à l’article 5 9° précité peuvent valablement être invoquées au soutien de leur action en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Les appelants soutiennent que cette clause renfermerait l’obligation pour le preneur d’établir et de communiquer des comptes d’exploitation individualisés pour chacun des appartements de la résidence qu’elle exploite.

Force est cependant de constater qu’une ambiguïté existe sur la portée de cette stipulation contractuelle, puisque, comme le fait observer la société Goelia Gestion, les 'comptes d’exploitation’ auxquels elle se réfère peuvent se rapporter à chacun des appartements, mais également à la résidence dans son ensemble, laquelle constitue la seule unité de gestion connue du preneur. Etant observé que l’article L. 321-2 du code du tourisme prévoit que 'l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence'.

Selon les époux [M], l’utilisation du terme 'individualisé’ dans la clause litigieuse, non prévu par la loi, induirait nécessairement la volonté pour les parties de mettre à la charge du locataire une obligation de fournir des comptes se rapportant à chacun des appartements loués. Cependant, une autre lecture de cette clause, qui est celle proposée par l’intimée, apparaît également possible, le terme individualisé pouvant parfaitement se rapporter à la résidence dans son ensemble, conformément aux dispositions légales.

Or, il n’entre nullement dans les pouvoirs du juge des référés de se livrer à l’interprétation d’une clause d’un contrat.

Par ailleurs, il est constant que la sommation du 19 juillet 2023 a été délivrée par les bailleurs alors que les parties se trouvaient en négociation sur le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur, après que les époux [M] avaient donné congé sans offre de renouvellement le 26 octobre 2022. Il n’est pas non plus contesté qu’à aucun moment, avant cette sommation du 19 juillet 2023, les appelants n’ont adressé la moindre demande à leur locataire tendant à obtenir la communication des documents prévus à l’article 5 9° du contrat de bail. Ce qui est susceptible de caractériser à tout le moins une tolérance prolongée de leur part, depuis l’année 2014.

Les époux [M] ne précisent en outre nullement à quel titre la communication de comptes de gestion individualisés, se rapportant à leur appartement, excédant les obligations légales du preneur, serait indispensable pour déterminer la rentabilité de leur bien et calculer l’indemnité d’éviction qu’ils sont tenus de payer suite au congé qu’ils ont délivré, alors que, comme le fait observer à juste titre l’intimée, un tel calcul est normalement opéré sur la base du chiffre d’affaires réalisé sur l’appartement. Pour autant, aucune demande n’a été formée à ce titre par les appelants.

C’est du reste en se basant sur le chiffre d’affaires afférent à l’appartement que la société Goelia Gestion a sollicité, par courrier du 19 février 2023, le paiement d’une indemnité d’éviction de 42.523 euros, correspondant à trois années d’exploitation, puisqu’elle justifie, par l’attestation de son expert-comptable qu’elle verse aux débats, avoir réalisé 14.174, 83 euros de recettes afférentes au bien sur la période du 22 décembre 2021 au 31 août 2022. Et force est de constater que les appelants n’apportent aucun élément susceptible de remettre en cause les données qui leur ont été communiquées de ce chef par leur contractante, alors que les exercices impactés par la crise sanitaire, qui sont dénués de pertinence, n’ont pas vocation à être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction et que l’inclusion dans le chiffre d’affaires réalisé des périodes d’occupation personnelle du logement par les bailleurs est conforme aux instructions fiscales en vigueur.

Les appelants admettent eux-mêmes, en tout état de cause, que leur demande de communication des documents prévus à l’article 5 9° s’inscrit dans le cadre de la négociation de l’indemnité d’éviction qu’ils sont tenus de verser au preneur, alors qu’il s’agit d’une voie de droit distincte, qu’ils n’ont pas mise en oeuvre, ce qui est susceptible de caractériser un détournement de procédure et de démontrer leur mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Etant observé qu’en admettant que la société Goelia Gestion ait elle-même fait preuve de mauvaise foi, notamment dans la rédaction d’un contrat prévoyant une indemnité d’éviction contraire aux dispositions d’ordre public du code de commerce, une telle circonstance ne saurait être de nature à valider le contournement de la procédure de congé et de fixation de l’indemnité d’éviction qu’ils ont mise en oeuvre.

Force est ainsi de constater, en définitive, que les demandes de résiliation de bail et d’expulsion qui sont formées par les époux [M] se heurtent à des contestations sérieuses, qui excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence. De sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs.

Pour autant, la société Goelia Gestion ne caractérise nullement l’existence d’une quelconque intention de nuire, mauvaise foi ou légèreté blâmable de la part des époux [M], qui seraient susceptibles de faire dégénérer en faute leur droit d’ester en justice, alors que la propre bonne foi de l’intimée est également questionnable dans le cadre de la présente instance, notamment sur sa pratique consistant à faire signer à des particuliers des contrats prévoyant des clauses entachées de nullité, puis à se soustraire ensuite à leur aplication pour ce motif.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qui est formée par l’intimée sera donc rejetée.

En tant que parties perdantes, les époux [M] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Goelia Gestion la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande qu’ils forment à ce titre sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance rendue le 26 avril 2024 par la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’elle a :

— dit que la sommation de s’exécuter du 19 juillet 2023 visant la clause résolutoire n’a pas été délivrée de bonne foi par les bailleurs,

— dit en conséquence qu’elle n’a pas pu produire effet ;

— rejeté les demandes de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation ;

Et statuant à nouveau,

Dit que les demandes de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation formées par Mme [C] [I] et M. [Y] [M] se heurtent à des contestations sérieuses,

Dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs,

Confirme la décision entreprise en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [C] [I] et M. [Y] [M] aux entiers dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [C] [I] et M. [Y] [M] à payer à la société Goelia Gestion la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette la demande formée à ce titre par Mme [C] [I] et M. [Y] [M].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 06 mai 2025

à

M^e Ophélie RAOULT

la SCP COUTIN

Copie exécutoire délivrée le 06 mai 2025

à

la SCP COUTIN