NH/SL

N° Minute

1C25/183

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 22/01498 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCDZ

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 22 Juillet 2022

Appelante

S.A.S. EUROGROUP, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL RIVAGE AVOCAT, avocats plaidants au barreau de DAX

Intimée

S.A.R.L. LMP ACACIAS PLBM, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Romane CHAUVIN, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 12 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par contrat en date du 24 avril 2002, M. et Mme [N] [S] ont consenti à la société Eurogroup un bail commercial sur un appartement, un casier à ski et une cave, constituant les lots 14 et 26 de l’ensemble immobilier Les Lodges des Alpages situé à [Localité 4], pour une durée de neuf ans prenant effet le 22 décembre 2002.

Par acte authentique du 30 décembre 2002, la société Lmp Acacias Plbm, représentée par son gérant en exercice, M. [S], a fait l’acquisition des biens ainsi donnés à bail.

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans expirant au 21 décembre 2020, suivant acte du 5 avril 2012 signé par les époux [S] et la SAS Eurogroup.

L’avenant emportant renouvellement comporte une clause au terme de laquelle la société Eurogroup renonce à percevoir une indemnité d’éviction si la résiliation du bail intervient à l’issue de la deuxième période triennale ou à l’expiration des neuf ans.

Suivant exploit du 18 juin 2020, les époux [S] et la société Lmp Acacias Plbm ont délivré à Eurogroup un congé à effet au 21 décembre 2020, sans offre de renouvellement et sans versement d’une indemnité d’éviction, se fondant en cela sur la renonciation conventionnelle à cette indemnité.

La société Eurogroup a contesté la régularité et le bien fondé du congé.

Suivant exploit en date du 15 mars 2021, la société Lmp Acacias Plbm a saisi le tribunal judiciaire d’Albertville pour voir constater la régularité du congé, déclarer la société Eurogroup occupante sans droit ni titre et la condamner à une indemnité d’occupation outre dommages et intérêts et indemnité procédurale.

Par jugement du 22 juillet 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— déclaré la SAS Eurogroup occupante sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2020,

— ordonné, faute de libération volontaire des lots 14 et 26, représentant un appartement, avec jouissance d’un casier à ski et une cave dépendant de la résidence de tourisme dénommée Les Lodges des Alpages et située station de [Localité 3] sur la commune de [Localité 4] appartenant à la SARL Lmp Acacias Plbm, de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS Eurogroup, des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamné la SAS Eurogroup à payer à la SARL Lmp Acacias Plbm une indemnité d’occupation dont le montant nominal mensuel correspond au montant du dernier loyer mensuel contractuellement fixé et résultant de l’indexation sur l’indice des loyers commerciaux, à compter du 21 décembre 2020 et jusqu’à libération des lieux,

— débouté la SARL Lmp Acacias Plbm de ses autres demandes,

— débouté la SAS Eurogroup de toutes ses demandes,

— condamné la SAS Eurogroup à payer à la SARL Lmp Acacias Plbm la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SAS Eurogroup au paiement des entiers dépens.

Le tribunal a retenu que la SAS Eurogroup avait acquis le bénéfice du statut des baux commerciaux dès la signature du bail en avril 2002, la signature d’un avenant étant sans effet sur ce droit, et a donc valablement pu y renoncer en avril 2012, sa renonciation étant au surplus expresse et non équivoque et ne supposant pas une concession particulière du bailleur en contrepartie, même si de telles concessions existaient en l’espèce.

Par déclaration au greffe du 5 août 2022, la SAS Eurogroup a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la SARL Lmp Acacias Plbm de ses autres demandes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 3 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SAS Eurogroup demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispoitions déférées à la cour,

Statuant à nouveau,

In limine litis,

— dire et juger que la clause de renonciation de la Société Eurogroup à la propriété commerciale doit être réputée non écrite, faute d’être postérieure à l’acquisition du droit concerné,

Subsidiairement,

— dire et juger que la Société Lmp Acacias Plbm ne peut lui opposer aucune clause de renonciation au versement d’une indemnité d’éviction à son bénéfice,

En tout état de cause,

— débouter la Société Lmp Acacias Plbm de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Lmp Acacias Plbm à lui verser une indemnité d’éviction,

— condamner la Société Lmp Acacias Plbm à l’indemniser de la perte de chiffre d’affaires subies du fait de son éviction prématurée,

— désigner tel expert qu’il plaire au Tribunal (sic), avec mission habituelle en la matière et notamment celle de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire,

— se faire remettre l’ensemble des documents dont les parties entendent se prévaloir au cours de l’instance,

— évaluer l’indemnité d’éviction revenant à la Société Eurogroup en toutes ses composantes, au regard de la nature de l’activité autorisée par le bail, tout élément permettant de déterminer l’indemnité compensatrice du préjudice résultant pour la Société Eurogroup de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, indemnité incluant notamment la valeur marchande du fonds (ou celle du droit au bail si elle est plus favorable) en tenant compte de la valeur globale de la résidence exploitée dans l’ensemble immobilier et en la ramenant aux locaux objets de l’éviction, augmentée des indemnités accessoires ;

— déterminer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la Société Eurogroup à compter du 20 décembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle devra correspondre à la valeur locative des lieux loués en tenant compte de la période de la crise sanitaire en 2020 et 2021 avec application, en outre, d’un abattement de 15 % au titre de la précarité,

— évaluer le préjudice subi par la Société Eurogroup du fait de son éviction avant le versement de l’indemnité d’éviction, par la perte de chiffres d’affaires subie,

— entendre tous sachants que l’expert souhaite auditionner,

— dire et juger que la Société Eurogroup a droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée,

— condamner la Société Lmp Acacias Plbm à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à assumer les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que :

' la renonciation au droit au renouvellement ne pouvait intervenir qu’après naissance du dit droit et non pas au moment de la signature de l’avenant consacrant le renouvellement et dont la signature seule a fait naître un nouveau droit à renouvellement ;

' la renonciation ne peut profiter à un tiers au contrat signé et doit être dépourvue d’équivoque et que l’avenant n’a pas été signé par la société LMP ACACIA au bénéfice de laquelle elle n’a donc pas renoncé à son droit à renouvellement ou au paiement de l’indemnité d’éviction ;

' l’avenant du 5 avril 2012 ne constitue pas une transaction au sens des dispositions de l’article 2044 du code civil dans la mesure où il ne comporte aucune concession de la part du bailleur, elle seule ayant renoncé à divers droits et demandes ;

' elle est fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction, aucun motif légitime n’étant valablement invoqué pour fonder le refus de renouvellement, cette indemnité devant être fixée à dire d’expert ;

' dans l’attente du versement de cette indemnité elle est fondée à se maintenir dans les lieux qu’elle n’a libéré que contrainte et forcée dans le cadre de l’exécution du jugement déféré et non de son propre chef ;

' que la demande au titre de dégradation locative n’est pas étayée.

Par dernières écritures du 12 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Lmp Acacias Plbm demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la société Eurogroup était occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 21 décembre 2020 ;

— constater que la Société Eurogroup a quitté les locaux le 10 octobre 2022 ;

— condamner en conséquence la société Eurogroup à lui payer la somme de 16.462,76 ' au titre des indemnités d’occupation dues après déduction des versements effectués, outre une somme de 1.384,62 ' au titre des réparations relatives à l’escalier défectueux ;

— condamner également la société Eurogroup à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour s’être maintenue indûment dans les lieux alors que le congé était parfaitement valable ;

— très subsidiairement, si par impossible la cour devait considérer que la renonciation à l’indemnité d’éviction n’était pas valable, lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice pour la désignation d’un expert ;

— débouter la société Eurogroup de sa demande de maintien dans les lieux puisqu’elle n’occupe plus les locaux loués depuis le 10 octobre 2022 ;

— condamner la société Eurogroup à lui payer la somme de 4.000 ' au titre des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile et ce complémentairement à l’indemnité allouée par le Tribunal,

— condamner la société Eurogroup aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' la renonciation à l’indemnité d’éviction en cas de refus de congé sans renouvellement à la deuxième échéance triennale ou au terme du bail, est prévue par l’avenant du 5 avril 2012 qui a, comme les parties signataires l’ont indiqué, valeur de transaction au sens de l’article 2044 du du code civil compte tenu des concessions réciproques consenties, et comme tel, a entre les parties autorité de chose jugée de sorte que Eurogroup ne peut revenir sur cette transaction comportant renonciation à l’indemnité d’éviction ;

' le droit au renouvellement issu du statut des baux commerciaux était acquis à Eurogroup par la signature du bail initial en avril 2002, dont l’avenant n’est que la continuation de sorte que la société EUROGOUP était déjà titulaire du droit et pouvait valablement y renoncer ;

' le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction est valable et que la société Eurogroup qui s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre est débitrice d’une indemnité d’occupation ;

' elle doit également supporter la dégradation de l’escalier qui lui est imputable ;

' elle ne peut prétendre au maintien dans les lieux qu’elle n’occupe plus.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la validité de la renonciation au paiement de l’indemnité d’éviction

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, dans ce cas il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer une indemnité d’éviction au locataire évincé. L’article L145-15 répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement.

Il est néanmoins admis que le locataire peut valablement renoncer au bénéfice de ces dispositions, à condition que la renonciation porte sur un droit acquis au moment où elle intervient et qu’elle soit expresse et non équivoque.

En l’espèce, la SAS Eurogroup bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux depuis la date de conclusion du bail la liant à M. et Mme [S], signé le 24 avril 2002. Si l’avenant donne naissance à un nouveau bail, il fait néanmoins référence au bail initialement conclu et précise qu’il a été convenu 'de poursuivre la relation contractuelle passée pour une nouvelle durée de 9 ans’ et renvoie aux clauses de ce bail pour les aspects non modifiés par l’avenant.

Ainsi, le droit au renouvellement et, à défaut, à l’indemnité d’éviction, était acquis à la société Eurogroup dès le 24 avril 2002 et elle pouvait valablement y renoncer le 5 avril 2012. Il ne peut être soutenu qu’elle aurait épuisé le droit à renouvellement tiré du contrat d’avril 2002 et bénéficierait d’un nouveau droit né après signature de l’avenant, le bénéfice de ce droit n’étant pas à utilisation unique et alors que, ainsi que l’a rappelé avec pertinence le premier juge, à défaut d’avenant, soit le bail aurait été renouvelé tacitement, soit le bailleur refusant le renouvellement, aurait dû régler une indemnité d’éviction.

La renonciation prévue à l’article VII de l’avenant, est expresse et dépourvue d’équivoque ; cet article est en effet libellé clairement, prévoyant une indemnité forfaitaire en cas de non renouvellement au terme de la première échéance triennale, puis une absence d’indemnité en cas de non renouvellement à la deuxième échéance triennale ou au terme du bail, le texte se terminant comme suit 'le preneur s’engage à ne pas demander le paiement de l’indemnité d’éviction prévue par le statut des baux commerciaux’ ce qui ne prête à aucune confusion sur le sens de l’engagement.

La société Eurogroup, professionnelle éclairée, qui a négocié l’avenant avec les époux [S], était parfaitement informée de l’objet et de la portée de cette renonciation, dont la validité n’est pas soumise à l’existence de concessions venant en contrepartie, étant observé que les échanges de courriels entre les parties font apparaître de telles concessions, les bailleurs ayant accepté une baisse de loyer.

Si cet avenant, qualifié expressément de transaction par les signataires, n’a autorité de chose jugée qu’entre la société Eurogroup et les époux [S] en application de l’article 2052 du code civil, la société Lmp Acacias Plbm n’en étant pas signataire et n’y étant pas visée, il demeure le seul titre ayant permis à Eurogroup de se maintenir dans les locaux appartenant à Lmp Acacias Plbm depuis avril 2012. La locataire qui considérait alors que l’avenant pouvait avoir effet à l’égard d’un tiers, ne peut aujourd’hui contester à ce même tiers la possibilité de s’en prévaloir à son tour. Le congé, visant la renonciation à l’indemnité d’éviction, a valablement été délivré par les époux [S] et Lmp Acacias Plbm et cette dernière est fondée à en invoquer la régularité, y-compris sur le fondement de l’avenant signé entre ses seuls associés et Eurogroup.

La SAS Eurogroup sera en conséquence déboutée de toutes ses demandes.

II – Sur l’indemnité d’occupation

Au terme du bail, soit à compter du 21 décembre 2020, la SAS Eurogroup, était occupante sans droit ni titre du bien et le premier juge a justement fixé l’indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice causé par son maintien dans les lieux, au montant du dernier loyer contractuellement prévu.

Il n’est pas contesté que les lieux ont été libérés le 10 octobre 2022 et la SAS Eurogroup n’apporte aucun élément permettant de mettre en doute le décompte opéré par la SARL Lmp Acacias Plbm, qui fait apparaître que reste due une somme de 16.462,76 euros au paiement de laquelle l’appelante sera condamnée.

III – Sur la demande au titre des dégradations locatives

La SARL Lmp Acacias Plbm produit pour tout justificatif de sa demande, un devis portant sur des travaux de revêtement du sol des escaliers d’un appartement442 de la résidence Les loges des Alpages. S’il peut être retenu que l’appartement visé est bien celui qui était l’objet du bail, il n’est nullement justifié que les travaux prévus au devis soient en lien avec des dégradations locatives et non pas seulement avec le rafraîchissement souhaité d’un bien en état d’usage après 18 ans de location. Il n’est par ailleurs pas justifié de la réalisation des travaux, ni, s’ils ont été réalisés, de ce que la dépense aurait été supportée par l’intimée et non par M. [S] personnellement.

La SARL Lmp Acacias Plbm sera déboutée de sa demande au titre des dégradations locatives.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL Lmp Acacias Plbm fait valoir à ce titre que le maintien dans les lieux lui a causé un préjudice dans la mesure où elle n’a pu immédiatement reprendre possession de son bien.

Ce préjudice est d’ores et déjà réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation et il n’y a dès lors pas lieu de faire droit la demande.

V – Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS Eurogroup qui succombe, supportera la charge des dépens et versera à la SARL Lmp Acacias Plbm, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que l’indemnité d’occupation due par la SAS Eurogroup à la SARL Lmp Acacias Plbm, en application du jugement, juqu’à libération des locaux le 10 octobre 2022, s’élève à 16.462,76 euros et condamne la SAS Eurogroup à payer cette somme à la SARL Lmp Acacias Plbm,

Déboute la SARL Lmp Acacias Plbm de sa demande au titre des dégradations locatives,

Déboute la SARL Lmp Acacias Plbm de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SAS Eurogroup de toutes ses demandes,

Condamne la SAS Eurogroup à payer à la SARL Lmp Acacias Plbm la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS Eurogroup aux dépens.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

M^e Romane CHAUVIN

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Romane CHAUVIN