MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 24 Février 2026

N° RG 25/00398 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HVYM

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 06 Mars 2025

Appelante

SAS PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par le CABINET FRANKLIN, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

M. [A] [L]

né le 05 Juin 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Mme [I] [Z]

née le 21 Novembre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SELARL F.D.A, avocats postulants au barreau de BONNEVILLE

Représentés par M^e Elisabeth LASSERONT, avocat plaidant au barreau d’EPINAL

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Date de l’ordonnance de clôture : 05 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 janvier 2026

Date de mise à disposition : 24 février 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [A] [L] et Mme [I] [Z] ont acquis en 2011, un appartement en copropriété dans une résidence de tourisme située à [Localité 2] (Haute-Savoie) qu’ils ont donné ensuite à bail à la société PV Résidences & Resorts France , immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 508 321 155, représentée par M. [D] [H], avec une prise d’effet le 3 mai 2015 pour s’achever, sauf résiliation anticipée le 31 août 2024.

Selon acte en date du 2 avril 2024, ils ont cédé leur appartement à M. [J] [Q] et Mme [R] [O] et ont préalablement à cette vente, donné congé au locataire à effet au 31 août 2024 par acte extrajudiciaire en date du 13 février 2024.

Par courrier en date du 24 juin 2024, une société PV Exploitation France immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 884 607 193 a réclamé aux époux [L] une indemnité d’éviction d’un montant de 82.190 euros. Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties s’agissant de cette indemnité.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 9 octobre 2024, M. [L] et Mme [Z] ont assigné la société PV Exploitation France, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville, a’n que soit ordonnée une mesure d’expertise permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction susceptible d’être due à la société PV Exploitation France à la suite du congé délivré le 13 février 2024.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 mars 2025, le juge des référés a :

— débouté la société PV Exploitation France de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré, par M. [L] et Mme [Z], le 13 février 2024 à effet du 31 août 2024 ;

— débouté les parties de leur demande tendant à juger que le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction par le bailleur, de leurs demandes de fixation de l’indemnité d’éviction définitive ou provisionnelle, de leur demande d’autorisation de versement d’une indemnité provisionnelle sur un compte séquestre et de leur demande de libération des lieux ;

— ordonné une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction et commis pour y procéder M. [T] [F], expert inscrit.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il n’existe aucune contestation sérieuse qui empêche la juridiction de débouter la défenderesse de sa demande de nullité du congé sans renouvellement ;

Il n’appartient au juge des référés ni de se prononcer sur le principe d’une indemnité d’éviction, ni de fixer une indemnité d’éviction, ni de fixer une indemnité d’éviction provisionnelle dont le paiement permettrait au bailleur d’expulser le locataire, compte tenu du droit du preneur de se maintenir dans les lieux aussi longtemps qu’il n’a pas reçu l’indemnisation intégrale du préjudice lié à leur délaissement, et du droit pour le bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction et de consentir au renouvellement la provision par nature dans ce cas d’espèce étant sérieusement contestable et n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire ;

Il résulte des pièces versées aux débats qu’il existe un désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction, les bailleurs disposent donc d’un motif légitime pour solliciter une expertise aux fins d’évaluation de cette indemnité.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel en date du 12 mars 2025, la société PV Exploitation France a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. L’avis de fixation à bref délai a été adressé à l’appelante par voie électronique le 14 avril 2025.

Par ordonnance du 11 décembre 2025, la présidente de la présente chambre de la cour d’appel de Chambéry a :

— Déclaré les conclusions et les pièces annexes notifiées le 25 juillet 2025 par M. [A] [L] et Mme [I] [Z] irrecevables ;

— Reporté l’ordonnance de clôture initialement prévue le 24 novembre 2025 au 5 Janvier 2026,

— Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 9 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société PV Exploitation France sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

Statuant de nouveau,

A titre principal, il est demandé à la cour de :

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du congé du 13 février 2024 délivré par M. [L] et Mme [Z] à la société PV Holding, avec laquelle ils n’ont aucun lien contractuel ;

— Débouter M. [L] et Mme [Z] de leurs demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause, il est demandé à la cour de céans de :

— Condamner M. [L] et Mme [Z] à payer, chacun, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la société PV Exploitation France fait notamment valoir que le congé du 13 février 2024 a été délivré à une autre personne que le preneur à bail, à savoir la société PV Holding et non à la société PV Exploitation France, ce qui constitue une nullité de fond non-soumise à la preuve d’un grief.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 5 janvier 2026 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

MOTIFS ET DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.' L’article suivant énonce : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article L145-16 du code de commerce prévoit 'Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes.'

Un bail commercial a été conclu entre M. [A] [L] et Mme [I] [Z] au bénéfice de la société PV Résidences & Resort, le 1er février 2025, avec prise d’effet au 3 mai 2015 et fin le 31 août 2024, portant sur un lot 0329-01, un appartement de 3 pièces-6 personnes espace et un parking, au sein de la résidence touristique [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2020, la société PV Résidences & Resorts France a apporté à la société Pierre et Vacances investissements 60, devenue PV Exploitation France, la branche d’activité d’exploitation touristique de résidences Pierre et vacances, comprenant notamment la résidence [Adresse 4] à [Localité 2].

La société PV Exploitation France est donc devenue locataire aux lieu et place de la société PV Résidences & Resort.

Or, le congé avec refus de renouvellement délivré le 13 février 2024 a été signifié à la société PV Holding, dont l’objet social est la prise de participation dans toutes sociétés, ce qui est parfaitement visible au vu de sa dénomination. Ce faisant, ledit congé n’a pas été délivré à la locataire, la société PV Exploitation France, ce qui ne constitue pas une simple erreur matérielle, non plus qu’un vice de forme qui nécessiterait de démontrer l’existence d’un grief.

Il existe donc une contestation sérieuse portant sur la régularité du congé délivré par M. [L] et Mme [Z] en qualité de bailleurs, de sorte que le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs nécessaires pour examiner ce point, le trancher et ordonner une expertise en considérant que le bail a pris fin.

L’ordonnance de référé entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions contraires.

M. [L] et Mme [Z] supporteront les dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— débouté la société PV Exploitation France de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré, par M. [L] et Mme [Z], le 13 février 2024 à effet du 31 août 2024 ;

— ordonné une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction et commis pour y procéder M. [T] [F], expert inscrit.

Statuant à nouveau,

Constate l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la validité du congé délivré le 13 février 2024 par M. [A] [L] et Mme [I] [Z], qui excède les pouvoirs du juge des référés,

Rejette la demande d’expertise judiciaire,

Condamne M. [A] [L] et Mme [I] [Z] aux dépens de l’instance de référé et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL Bollonjeon,

Condamne M. [A] [L] et Mme [I] [Z] à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société PV Exploitation France.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,