MW/CO

MINUTE N° 302/2008

Copies exécutoires à

XXX

& LITOU-WOLFF

XXX

Le 27 mars 2008

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Mars 2008

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 06/00079

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 Octobre 2005 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Madame D E F épouse X,

2 – Monsieur A X

XXX

XXX

Représentés par XXX & LITOU-WOLFF, Avocats à la Cour

Plaidant : Maître KAPPLER, Avocat à STRASBOURG

INTIME et défendeur :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence XXX, représenté par son Syndic la SARL L’IMMOBILIERE MARNE HIDALGO ET BRUA,

ayant son XXX

XXX

Représenté par XXX, Avocats à la Cour

Plaidant : Maître Pascal SCHMITT, Avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WERL, Président de Chambre

Madame CONTE, Conseiller

M^me DIEPENBROEK, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me LAEMLE, Greffier

En présence de M^lle B C, élève-avocat

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— signé par M. Michel WERL, président et M^me Corinne LAEMLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Ouï M. WERL, Président en son rapport

M. et M^me X sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble situé XXX à STRASBOURG, placé sous le régime de la copropriété. A la suite de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 13 novembre 2003 et à laquelle M. X à participé, il a, avec son épouse, assigné le 9 mars 2004 le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic l’Immobilière MARNE HIDALGO et BRUA, devant le tribunal de grande instance de STRASBOURG, aux fins d’annulation de quatre résolutions contre lesquelles il avait voté :

— la résolution n°10 supprimant le poste de concierge, adoptée à la majorité de l’article 26, alors que l’unanimité était requise dès lors que la suppression du poste de concierge modifiait la destination de l’immeuble, et qu’aucun service équivalent n’était prévu,

— la résolution n°11, de mettre en vente la loge du concierge, adoptée à la majorité de l’article 26 alors que, s’agissant d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’unanimité des voix des copropriétaires est requise,

— la résolution n°12, décidant de vendre la loge du concierge à M. Y à certaines conditions, qui n’étaient pas justifiées par des documents joints à la convocation adressée aux copropriétaires (relatifs à la superficie et au prix) et aucun projet de modification du règlement de copropriété n’ayant été élaboré et soumis au vote de l’assemblée générale,

— la résolution n°13, autorisant M. Y à percer une dalle entre le 4^e et le 5^e étage pour relever deux logements, une telle autorisation de travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b de la Loi du 10 juillet 1965, imposant par application des articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967 la jonction aux convocations pour l’assemblée générale du projet de résolution, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Par jugement prononcé le 18 octobre 2005, le tribunal de grande instance de STRASBOURG a annulé les résolutions n°12 et 13 adoptées par l’assemblée générale du 13 novembre 2003 et a débouté M. et M^me X de leur demande d’annulation des résolutions 10 et 11.

Pour se prononcer ainsi, les premiers juges ont relevé, pour débouter les demandeurs de leur action visant les résolutions 10 et 11, que le règlement de copropriété stipulait, en son article 15, que :

'L’assemblée générale, par une décision prise à la double majorité, pourra supprimer le concierge'.

Par cette clause, qui a valeur contractuelle, les copropriétaires avaient clairement exprimé leur volonté de ne pas lier le maintien du poste de concierge à la destination de l’immeuble, ce qui excluait l’exigence de l’unanimité des copropriétaires pour décider sa suppression.

Le tribunal en a également déduit que la décision de vendre la loge du concierge, dès lors qu’elle n’était plus nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, excluait un vote à l’unanimité des copropriétaires.

S’agissant des autres résolutions, le tribunal a accueilli la demande des époux X pour les motifs qu’ils avaient développés.

Par déclaration reçue le 29 décembre 2005, M. et M^me X ont interjeté appel contre ce jugement.

Ils demandent à la cour, dans le dernier état de leurs conclusions du 27 septembre 2007, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande d’annulation des résolutions n°10 et 11 adoptées par l’assemblée générale du 13 novembre 2003, de prononcer l’annulation de ces résolutions, de condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter l’appel incident formé par l’intimé.

M. et M^me X font essentiellement valoir, sur leur appel principal, que l’article 15 du règlement de copropriété rappelé ci-dessus est en contradiction avec l’article 1^er du même règlement qui rappelle le principe selon lequel la destination de l’immeuble ne peut être modifiée qu’à l’unanimité, ce qui conduit à écarter l’application de cet article 15 dès lors que l’existence d’un poste de concierge participe à la destination de l’immeuble.

Quant à la résolution n°11 décidant la mise en vente de la loge du concierge, les appelants soutiennent que même si la cour devait considérer que la suppression du poste de concierge pourrait être votée à la double majorité de l’article 26 ( plus de la moitié des membres du Syndicat et au moins les 2/3 des voix) la mise en vente de la loge du concierge requiert incontestablement l’unanimité, son caractère de partie commune n’étant pas discuté, et cette partie commune étant nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ce qui avait d’ailleurs été admis lors de précédentes assemblées générales au cours desquelles le Syndic avait rappelé que la règle de l’unanimité s’appliquait à la vente de l’appartement du concierge.

En outre, le fait de supprimer un poste de concierge, n’empêche pas une décision ultérieure de rétablir ce poste, ce qui implique nécessairement l’existence d’une loge pour l’accueillir.

Sur l’appel incident du Syndicat des copropriétaires, en ce qu’il tend à infirmer le jugement, uniquement en ce qu’il a annulé la résolution n°12 portant proposition d’acquisition de la loge du concierge par M. Y, les époux X observent que les motifs du tribunal quant à la méconnaissance du Syndic de son obligation d’information ne sont pas sérieusement discutés par l’intimé.

Par ses dernières conclusions du 24 mai 2007, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de rejeter l’appel des époux X, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la résolution n°13 et déclaré régulières les résolutions n°10 et 11, et sur son appel incident, d’infirmer ce jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°12, de débouter M. et M^me X de leur demande tendant à l’annulation de cette résolution, de condamner les appelants à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires, rappelant les termes de l’article 15 du règlement de

copropriété, excluant la prise de décision à l’unanimité pour supprimer le poste de concierge, estime que cette disposition suffit à démontrer que la présence d’un concierge est étrangère à la destination de l’immeuble. Au demeurant, le poste de concierge est vacant depuis une vingtaine d’années, et n’était plus pourvu lorsque M. et M^me X ont acquis leur appartement.

L’intimé ajoute qu’il n’existe pas de loge de concierge, mais un appartement qui lui est réservé au cinquième étage, d’où il ne peut contrôler la circulation et la sécurité dans l’immeuble, sa fonction étant normalement l’entretien de celui-ci, entretien qui est assuré depuis 1994 par une personne salariée qui se déplace dans l’immeuble.

L’intimé approuve en conséquence les premiers juges en ce qu’ils ont considéré que la présence d’un concierge était étrangère à la destination de l’immeuble.

S’agissant de la résolution n°11, le Syndicat des copropriétaires admet que l’appartement du concierge relève des parties communes mais, se fondant sur une jurisprudence de la cour de cassation et de la cour d’appel de PARIS, soutient que la suppression du poste de concierge par une délibération de l’assemblée générale (antérieure et définitive) permettait l’aliénation du local affecté au concierge, et ce par décision prise à la majorité des membres du Syndicat des copropriétaires.

Enfin, s’agissant de la résolution n°12 annulée par le tribunal, faute d’estimation préalable de la valeur vénale réelle du bien, sans détermination exacte du prix de vente en fonction de la surface cédée, sans recherche préalable d’autres acquéreurs potentiels, sans information quant aux conséquences de la vente projetées sur le règlement de copropriété…, le Syndicat des copropriétaires estime que le prix annoncé était un prix 'normal’ compte tenu de l’état de l’appartement réservé au concierge, et que si les époux X ont voté contre la résolution, c’est que leur vote était 'éclairé'… comme celui des copropriétaires qui ont voté pour résolution.

Vu l’ordonnance de clôture du 23 novembre 2007 ;

Vu les conclusions susvisées, l’ensemble de la procédure et les pièces produites par les parties ;

Sur la résolution n°10 :

Attendu que par cette résolution, l’assemblée générale des copropriétaires a voté, à la majorité requise par l’article 26 alinéa 1^er de la Loi du 10 juillet 1965, la suppression du poste de concierge qui avait été prévu à l’article 12 du règlement de copropriété de l’immeuble reçu le 25 novembre 1958 par M^e HAUMESSER, notaire à STRASBOURG ; que si la suppression du poste de concierge prévu au règlement de copropriété constitue en principe une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant du règlement, il n’est en l’espèce pas discuté que le règlement de copropriété a expressément prévu, à son article 15, que 'l’assemblée générale, par une décision prise à la double majorité, pourra supprimer le concierge'; que vainement M. et M^me X tentent de faire prévaloir sur cette disposition de l’article 15 du règlement de copropriété, l’article 1^er dudit règlement selon lequel 'l’aspect des choses et parties communes devra être respecté et la destination de l’immeuble ne pourra être modifiée, sauf décision unanime de l’assemblée des copropriétaires', cet article relatif à l’usage des parties communes n’invalidant par la clause claire et spécifique au 'service de la maison’ déterminant les conditions de suppression du poste de concierge, cette clause n°15 dont le caractère illicite n’est à aucun moment soutenu, ayant force de loi à l’égard des époux X qui ont adhéré au règlement de copropriété lorsqu’ils ont acquis en 1990 leurs lots dans cet immeuble ; que ce constat rend sans emport les développements des appelants quant aux conséquences de la suppression du service de la conciergerie sur la destination de l’immeuble ; que, dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°10.

Sur la résolution n°11

Attendu que par cette résolution, votée à la majorité qualifiée de l’article 26 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé 'la mise en vente de la loge du concierge située au dernier étage de la copropriété, dans la mesure ou cette loge n’est plus occupée depuis des années’ ;

Attendu qu’il n’est pas discuté que le logement du concierge, partie commune, est inoccupé depuis plusieurs années et l’était déjà lorsque les époux X ont acquis leurs lots, le nouveau contrat de travail non daté de l’employée de l’immeuble produit au dossier et concernant M^me Z, embauchée par la copropriété depuis 1984, révélant qu’aucun logement de fonction n’était mis à la disposition de celle-ci ; que la destination de l’immeuble a ainsi évolué, cette évolution étant confortée par le recours à une employée d’immeuble chargée d’assurer l’entretien de l’intégralité des parties communes de l’immeuble, ainsi qu’il ressort de la description des tâches lui incombant, annexée à son contrat ; que ces tâches ne sont certes pas entièrement équivalentes au service du concierge tel que prévu à l’article 13 du règlement de copropriété, en ce que, en particulier, la surveillance de l’immeuble et des passages n’est pas incluse dans ces tâches, mais cette modification correspond à une évolution de la destination de l’immeuble depuis au moins une vingtaine d’années ;

Attendu, en outre, qu’il se déduit de la décision de l’assemblée générale de supprimer le poste de concierge, que le changement de destination de l’immeuble était acquis, lorsque cette même assemblée générale a voté, en cohérence avec cette décision, la mise en vente de la loge du concierge dont la conservation n’était ainsi plus nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ; que, dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont estimé que l’unanimité des voix de tous les copropriétaires n’était pas nécessaire pour voter la résolution n°11.

Sur la résolution n°12

Attendu que par cette résolution l’assemblée générale des copropriétaires a décidé, à la majorité qualifiée de l’article 26 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, d’accorder la vente de la loge de concierge à M. Y l’un des copropriétaires de l’immeuble, au prix de 869 € le m² (loi Carrez), le logement étant vendu en l’état, les frais de notaire, de modification de l’esquisse d’étages, du règlement de copropriété et des modifications légales et obligatoires étant à la charge de l’acquéreur ;

Attendu que le principe du vote d’une telle résolution à la majorité qualifiée n’est pas discuté, le litige portant sur le niveau d’information des copropriétaires sur les conditions de la transaction, le tribunal ayant considéré, à la suite des demandeurs, que cette information était insuffisante ;

Attendu qu’aux termes de l’article 11, 4° du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable, avant sa modification introduite par le décret du 27 mai 2004:

'sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : les conditions essentielles du contrat proposé lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché… ou l’un des contrats visés aux articles 25d et 26a de la loi du 10 juillet 1965…';

Attendu que cette disposition est applicable à la vente à M. Y de la loge du concierge, partie commune, soumise au vote de l’assemblée générale, dont les conditions essentielles devaient être notifiées aux copropriétaires, la jurisprudence de la cour de cassation admettant que l’information relative à ces conditions pouvait être assurée lorsqu’elle figurait dans l’ordre du jour communiqué aux copropriétaires sans qu’il soit besoin d’annexer des documents aux convocations ; qu’en l’espèce la convocation de M. et M^me X à l’assemblée générale ordinaire du 13 novembre 2003, mentionnait dans son ordre du jour, sous le point n°12 :

'proposition d’acquisition de la loge du concierge par M. Y pour un prix de 27.500 € pour une surface de 32 m². Les frais de notaire, de modification de l’esquisse d’étage et du règlement de copropriété, ainsi que tous les frais liés aux modifications légales et obligatoires étant à sa charge';

Attendu que l’indication du prix de vente de l’appartement associée à celle de la surface estimée de celui-ci, ainsi que de la prise en charge par l’acquéreur des frais afférents à la vente et aux modifications de l’esquisse d’étage et du règlement de copropriété, satisfait aux conditions essentielles du contrat au sens de l’article 11 susvisé qui n’impose pas la communication préalable de l’ensemble des conditions de la vente, pas plus que de celles relatives à une 'mise en concurrence’ d’acquéreurs potentiels ou aux conséquences de la vente sur les modifications du règlement de copropriété ; que c’est donc à tort que le tribunal a annulé la résolution n°12 votée par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 13 novembre 2003, le jugement devant en conséquence être infirmé sur ce point ;

Attendu que les parties ne remettant pas en cause la décision entreprise en ce qu’elle a annulé la résolution n°13, le jugement sera confirmé de ce chef ;

Attendu que l’issue du litige conduit à dire que M. et M^me X supporteront les entiers dépens de l’instance d’appel et seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles que celui-ci a exposés pour cette instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare l’appel principal de M. et M^me X recevable mais mal fondé,

Le rejette.

Sur l’appel incident du Syndicat des copropriétaires, infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle et de nul effet la résolution n°12 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence 9 rue Saint- Maurice à STRASBOURG en date du 13 novembre 2003, et

statuant à nouveau dans cette limite,

Déboute M. et M^me X de leur demande d’annulation de cette résolution N°12 de ladite assemblée générale.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus.

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à STRASBOURG une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,