COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 66B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 SEPTEMBRE 2007

R.G. N° 06/04302

AFFAIRE :

XXX

C/

S.A. PROSYS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 05/1192

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 0642788

plaidant par M^e Annie MUNIGLIA REDDON, avocat au barreau de MARSEILLE

APPELANTE

****************

S.A. PROSYS

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués – N° du dossier 260590

plaidant par M^e KOCHMAN du cabinet GUILLEMAIN-BANIDE-SAINTURAT, avocat au barreau de PARIS (P.102)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2007 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me CALOT, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Joëlle BOURQUARD, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 1999, la SCI PRIMMO aux droits de laquelle vient la SCI PRAGIR en vertu d’une fusion-absorption en date du 9 décembre 2003, a donné à bail commercial à la SA PROSYS, société de service en informatique, représentée par son président directeur général, M. Y X, des locaux à usage de bureaux ainsi que des emplacements de parkings en sous-sol, situés XXX à Issy les Moulineaux (92) pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mai 1999, moyennant un loyer annuel global de 84.893 euros.

A la suite d’un changement dans le capital social de la SA PROSYS, consistant en la prise de contrôle de ladite société par le Groupe Moniteur fin décembre 2000, puis la révocation de M. Y X de son mandat d’administrateur mettant fin à son mandat de président directeur général de ladite société par délibération de l’assemblée générale du 28 mars 2003, la nomination de M. Z A, du Groupe Moniteur, en qualité d’administrateur pour le remplacer, les nouveaux dirigeants de la SA PROSYS ont remis en cause le paiement par la société locataire de la taxe sur les bureaux ainsi que de l’impôt foncier, acquittés par le preneur depuis la signature du bail, étant précisé qu’un nouveau bail en date du 28 décembre 2000 à effet du 1^er décembre 2000 a été substitué au précédent aux même conditions et charges en accord avec les parties.

Par courrier recommandé en date du 1^er juillet 2004, le Groupe Moniteur a mis en demeure le bailleur de lui restituer les sommes indûment versées à ces titres pour les années 2000 à 2004, soit la somme de 59.178,90 euros en application des dispositions des articles 1235, 1236 et 1376 du code civil, au motif que la taxe sur les bureaux et l’impôt foncier ne sont pas contractuellement à la charge du preneur aux termes du bail et demeurent donc à la charge de la SCI PRAGIR.

***

Le 12 juin 2006, la SCI PRAGIR a relevé appel du jugement rendu le 28 mars 2006 par le tribunal de grande instance de NANTERRE qui statuant sur les demandes de la SA PROSYS en restitution d’indu, a :

— dit que la SA PROSYS n’est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux

— condamné en conséquence, la SCI PRAGIR à lui rembourser la somme de 59.178,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2004

— ordonné la capitalisation des intérêts

— ordonné l’exécution provisoire

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— condamné la SCI PRAGIR aux dépens.

*****

Vu les conclusions de la SCI PRAGIR, appelante, venant aux droits de la SCI PRIMMO, signifiées le 10 octobre 2006, par lesquelles elle demande, par infirmation du jugement entrepris, de :

• dire et juger que tant les clauses du bail du 28 décembre 2000 que la volonté des parties clairement exprimée, rend la SA PROSYS débitrice aux termes du bail précité de la taxe sur les bureaux et des taxes foncières

• en conséquence, dire et juger l’action en répétition de l’indu abusive et mal-fondée et l’en débouter

• A titre subsidiaire,

• dire et juger que la SA PROSYS est infondée en son action en répétition de l’indu au titre de l’an 2000, la volonté des parties de rendre la SA PROSYS débitrice de la taxe sur les bureaux et de l’impôt foncier étant incontestable et incontesté et la SA PROSYS n’ayant aucune qualité en l’an 2000 pour demander ce remboursement

• dire et juger que la SA PROSYS est débitrice de la taxe sur les ordures ménagères, soit 7.754 euros, et la condamner pour les années 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 et 2006 au paiement de cette somme

• décharger la SCI PRAGIR des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires

• ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement

• condamner la SA PROSYS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles

aux motifs que :

— depuis l’origine du bail et jusqu’en juillet 2004, conformément à la volonté originale des parties, établie avec le premier bail, la SA PROSYS a volontairement et délibérément remboursé au bailleur les taxes foncières et payé au Trésor Public la taxe sur les bureaux, émise par le Trésor directement à son nom

— le jugement contient des erreurs, la SA PROSYS n’a pas qualité pour réclamer la somme de 13.829,72 euros (taxe sur les bureaux 2000 et taxes foncières 2000), la société Groupe Moniteur n’étant entré dans le capital de la SA PROSYS qu’en décembre 2000.

Vu les dernières conclusions signifiées le 3 mai 2007, aux termes desquelles la SA PROSYS, intimée, sollicite de la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a été jugé que la SA PROSYS n’est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, condamné en conséquence, la SCI PRAGIR à lui rembourser la somme de 59.178,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2004 avec application de l’article 1154 du code civil

— infirmer partiellement la décision en ce qu’elle a jugé que les clauses du bail mettaient à la charge de la société locataire tous nouveaux impôts et taxes relatifs aux lieux loués-seraient-ils normalement à la charge du bailleur-qui seraient institués postérieurement à la conclusion du bail qui a pris effet le 1^er décembre 2000

— débouter la SCI PRAGIR de toutes ses demandes

— Subsidiairement, s’il était jugé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge de la SA PROSYS, faire application de l’article 2277 du code civil et juger la demande de la SCI PRAGIR prescrite au titre de l’année 2000

— condamner la SCI PRAGIR à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.

aux motifs que :

— la société bailleresse entend se prévaloir d’une stipulation qui est totalement extérieure à un transfert de charges et taxes

— une interprétation globale du bail révèle sans aucun doute possible que le preneur ne peut être redevable, ni de la taxe foncière ni de la taxe sur les bureaux

— le doute doit profiter au preneur en application de l’article 1162 du code civil

— M. X, es qualités de gérant de la SCI bailleresse, ne saurait aujourd’hui opposer à la SA PROSYS les actes anormaux de gestion qu’il a accomplis es qualités de président directeur général de cette dernière, en prenant en charge aux lieu et place de la SCI dont il était l’associé, des sommes dont le paiement n’incombait nullement à la société locataire aux termes de la convention locative

— c’est après la prise de fonction de la nouvelle équipe dirigeante que la SA PROSYS a pu s’apercevoir que les paiements qui avaient été effectués jusque là par son prédécesseur, l’étaient en contradiction totale avec les obligations pesant sur le preneur aux termes du bail liant la SA PROSYS à la société propriétaire

— les paiements qui ont été effectués l’ont donc été par erreur dans des conditions ne pouvant fonder une quelconque novation du bail, la renonciation ne se présumant pas

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge du bailleur (art. 1523 du CGI).

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 31 mai 2007.

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant que selon l’article 1376 du code civil, 'Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ' ;

Qu’aux termes de l’article 1377 du code civil, 'Lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier.

Néanmoins, ce droit cesse dans le cas où le créancier a supprimé son titre par suite du payement, sauf le recours de celui qui a payé contre le véritable débiteur ' ;

Qu’en application des articles 1376 et 1377 du code civil, il est admis que, dès lors que les sommes versées n’étaient pas dues, le solvens est en droit sans être tenu à aucune autre preuve, d’en obtenir la restitution et que l’erreur ou la négligence du solvens ne font pas obstacle à l’exercice par lui de l’action en répétition ;

— Sur la taxe foncière et la taxe sur les bureaux

Considérant qu’en vertu de l’article 1400- I du code général des impôts, c’est le propriétaire qui est assujetti et redevable de la taxe foncière ;

Que la taxe sur les bureaux en Ile-de-France créée par la loi du 29 décembre 1989, résulte de l’article 231 ter II du CGI qui dispose que 'sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux’ ;

Qu’en matière de bail commercial, aucun texte spécifique ne régit la répartition des charges entre bailleur et locataire et seule la convention fait la loi des parties ;

Que les parties peuvent convenir par une clause expresse et exempte de toute ambiguïté, s’agissant d’une clause exorbitante de droit commun, de mettre à la charge du preneur le paiement des impôts et taxes dont le bailleur est légalement redevable, tels que l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux ;

Qu’en l’espèce, le bail prévoit :

— en son article 5-4 au titre des conditions générales, que le preneur s’oblige 'de payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués et de supporter leur augmentation de telle sorte que le bailleur ne soit jamais acquitté à ce sujet et d’en justifier le paiement sur réquisition. Enfin de payer les consommations d’eau et d’électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires, s’il en existe, ainsi que la location desdits compteurs.

De rembourser au bailleur la quote part récupérable des charges de copropriété afférentes aux locaux loués.'

— en son article 11 (charges) que 'Le preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents aux locaux et plus généralement, à assumer en plus des travaux d’entretien et de réparations l’intégralité des charges dites locatives concernant l’immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l’énumération qui précède.

Il acquittera directement ou remboursera au bailleur sur simple demande de sa part toutes dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux 'conditions générales'

Considérant que la clause mettant à la charge du preneur tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués et de supporter leur augmentation, qui doit être interprétée strictement en faveur du preneur en application de l’article 1162 du code civil, ne transfère pas à ce dernier la charge de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, qui ne sont pas mentionnés expressément dans l’énumération de l’article 5-4, étant précisé que ces taxes ne sont pas nouvelles comme préexistant à la signature du bail ;

Que l’expression tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués s’entend nécessairement comme d’un nouvel impôt légalement à la charge du preneur ;

Que le remboursement par le preneur au bailleur des dépenses afférentes aux locaux loués sont celles visées aux 'conditions générales', en particulier, la quote part récupérable des charges de copropriété afférentes aux locaux loués ;

Que la circonstance que le bail mentionne en son article 9 que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel 'hors taxes hors charges’ pour les bureaux et par emplacement de parking, ne permet pas de mettre à la charge du preneur le paiement des taxes litigieuses ;

Qu’en conséquence, faute de stipulation expresse dérogatoire, ces charges exorbitantes, incombant normalement au propriétaire, ne sauraient être répercutées sur le locataire ;

Que la SCI PRAGIR ne saurait invoquer la commune intention des parties contractantes exprimée par les paiements intervenus de la part du Groupe Moniteur et leur intention de nover ;

Que la circonstance que la SA PROSYS se soit régulièrement acquittée jusqu’au mois de juin 2004 de la taxe sur les bureaux, de façon volontaire et spontanée et qu’elle ait remboursé au bailleur l’impôt foncier ne peut fonder une quelconque novation du bail, dans la mesure où cette volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et alors que la situation était nouvelle après l’entrée d’un nouvel actionnaire, le Groupe Moniteur, dans le capital de la SA PROSYS fin 2000, puis de sa position d’actionnaire majoritaire à compter de fin mars 2003 ;

Qu’en outre, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes non équivoques manifestant la volonté de renoncer, ce qui n’est pas établi ;

Que les premiers juges ont dit à bon droit que la SA PROSYS a pu, malgré l’audit juridique et comptable qu’elle a fait pratiquer avant sa prise de participation, commettre une erreur sur l’étendue de ses obligations contractuelles, qui n’est pas de nature à faire obstacle à l’exercice de son action en répétition de l’indu ;

Qu’en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré que la taxe sur les bureaux et l’impôt foncier ne sont pas contractuellement à la charge du preneur aux termes du bail et demeurent donc à la charge de la SCI PRAGIR, condamné la SCI PRAGIR à rembourser à la SA PROSYS la somme de 59.178,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2004 avec capitalisation des intérêts ;

— Sur le paiement des taxes au titre de l’année 2000

Que selon l’article 2277 du code civil, les actions en paiement des salaires et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts se prescrivent par cinq ans ;

Considérant que la SCI PRAGIR soutient que la société Groupe MONITEUR, entrée dans le capital de la SA PROSYS en décembre 2000, ne peut prétendre obtenir un remboursement des sommes versées alors qu’elle n’était pas présente dans le capital PROSYS ;

Que la SA PROSYS objecte à juste titre que cette demande seulement formée aux termes des conclusions d’appel (10 octobre 2006) est prescrite en application de l’article 2277 du code civil ;

— Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Considérant que le moyen tiré de la prescription au titre de la taxe de l’année 2000 opposée par la SA PROSYS est sans objet, dès lors que la SCI PRAGIR ne réclame à titre subsidiaire que le paiement de la taxe au titre des années 2001 à 2006 ;

Considérant que selon l’article 1523 du CGI, 'La taxe est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigibles contre eux et leurs principaux locataires’ ;

Que cette taxe est selon les usages considérée comme une charge locative récupérable sur le locataire, notamment selon le décret du 26 août 1987, comme étant liée à un service dont le locataire profite directement, même en l’absence de clause expresse du bail ;

Qu’il sera donc fait droit à cette demande, à hauteur de la somme de 7.754 euros ;

Que le jugement sera réformé du chef de la condamnation prononcée contre la SA PROSYS au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Que de même qu’en première instance, chacune des parties sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la SA PROSYS n’est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, condamné en conséquence, la SCI PRAGIR à rembourser à la SA PROSYS la somme de 59.178,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2004 avec capitalisation des intérêts,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déclare la SCI PRAGIR irrecevable en sa demande au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux de l’année 2000,

Reconventionnellement,

Condamne la SA PROSYS à payer à la SCI PRAGIR la somme de 7.754 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2001 à 2006,

Condamne la SCI PRAGIR aux dépens de première instance et d’appel et admet la SCP LEFEVRE TARDY HONGRE BOYELDIEU, titulaire d’un office d’avoué, au bénéfice de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

— signé par M^me Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,