XXX

MINUTE N° 13/0303

Copie exécutoire à :

— M^e Elisabeth STACKLER

— M^e Anne Marie BOUCON

Le 29/04/2013

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 29 Avril 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 12/00195

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 décembre 2011 par le tribunal d’instance de Mulhouse

APPELANTE:

SA SOMCO

ayant son siège XXX

XXX à XXX

représentée par M^e Elisabeth STACKLER (avocat au barreau de MULHOUSE)

INTIMEE :

Madame A Z

XXX à XXX

représentée par M^e Anne Marie BOUCON (avocat à la Cour)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2012/000745 du 13/03/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2013, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me MAZARIN-GEORGIN, Conseiller faisant fonction de Président et M^me SCHNEIDER, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. LITIQUE, Présient de Chambre

M^me MAZARIN-GEORGIN, Conseiller

M^me SCHNEIDER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-MARIE LITIQUE, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le rapport.

Selon contrat de bail du 2 décembre 2009 la SA HLM SOMCO a donné en location à Madame Z un logement situé à XXX moyennant un loyer initial de 296 euros par mois.

Au motif d’impayés de loyers s’élevant à la somme de 2901,56 euros la SA SOMCO a, par acte du 2 mars 2011, assigné Madame Z devant le Tribunal d’instance de Mulhouse en vue de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de Madame Z, et de la voir condamner au paiement de la somme de 2901,56 euros au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Par jugement en date du 6 décembre 2011 le Tribunal d’instance de Mulhouse a débouté la SA SOMCO de ses demandes.

Le 10 janvier 2012 la SA SOMCO a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions reçues le 17 décembre 2012 elle demande à la Cour:

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de condamner Madame Z au paiement de la somme de 3.136,85 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts légaux à compter du 24 janvier 2011 sur la somme de 3.135,63 euros,

— de prononcer la résiliation du bail,

— d’ordonner l’expulsion de Madame Z sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— de condamner Madame Z au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges,

— de la condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— les impayés ont débuté dès le premier mois de location en décembre 2009,

— Madame Z a été relogée à la demande de la sous préfecture par SOMCO suite à une précédente expulsion pour non paiement de loyers à Habitat de Haute Alsace,

— elle bénéficiait d’une mesure d’accompagnement social,

— la dette était de 2901,56 euros lors de la saisine du premier juge et correspondait à 9 mois de loyers,

— à ce jour la dette est de 3.136,85 euros de mai 2010 à novembre 2012,

— la SOMCO a saisi la Commission des Aides Publiques au Logement le 17 novembre 2010 pour l’informer des impayés locatifs de la débitrice conformément à l’article L.353-15-1 du code de la construction et de l’habitation,

— Madame Z n’a pas respecté son offre d’apurer sa dette par versements de 100 euros par mois en sus du loyer courant,

— aucun texte légal n’oblige le bailleur à recourir de manière exclusive à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’effet d’obtenir l’expulsion d’un locataire,

— toutes les assignations en résiliation du bail doivent être notifiées à la préfecture,

— le juge peut aussi accorder des délais en cas de prononcé de la résiliation du bail,

— Madame Z s’est abstenue de régler la moindre échéance pendant plus d’une année de mai 2010 à juillet 2011,

— elle n’a pas fait d’efforts pour apurer sa dette qui n’a fait que s’aggraver,

— elle percevait l’APE de 828 euros par mois de juillet 2009 à juillet 2011,

— depuis 2012 elle a le RSA,

— elle bénéficie d’un accompagnement social personnalisé MASP1 depuis octobre 2011,

— même si les loyers courants sont réglés depuis août 2011, elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi en raison de l’arriéré important et de l’absence d’efforts pour l’apurer.

Par dernières conclusions reçues le 4 décembre 2012 Madme Z demande à la Cour de :

— rejeter l’appel,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner la SA SOMCO aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir pour sa part que :

— le bailleur a certes l’option entre la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire et l’assignation aux fins de faire prononcer la résiliation du bail mais lorsque l’option s’exerce avec une mauvaise foi caractérisée ou crée un déséquilibre manifeste au détriment de l’autre partie, cette option ne peut jouer,

— la SA SOMCO a ainsi évité le respect des délais et l’information de l’autorité administrative elle n’a même pas répondu à la proposition d’apurement de la dette de Madame Z,

— la SA SOMCO l’a assignée le 2 mars 2011 dès réception du courrier de Madame Z proposant un plan d’apurement,

— Madame Y a été privée d’une ultime chance de régler sa dette à l’amiable,

— le prononcé de la résiliation judiciaire est laissé à l’appréciation du juge qui analyse la gravité du manquement et la bonne foi du locataire,

— en dépit de sa situation financière précaire Madame Z s’est efforcée de verser des sommes de manière régulière,

— depuis août 2011 les loyers courants sont régulièrement payés,

— l’augmentation de la dette est due à la mise en compte de frais d’huissier,

— elle percevait le RSA et perçoit actuellement l’AAH,

— elle bénéficie d’un accompagnement social par le conseil général,

— elle a un fils de 15 ans qui se rend chez elle tous les week-end,

— elle a déposé un dossier de surendettement et elle n’a pas contracté de nouvelles dettes,

— elle a eu d’importants problèmes de santé,

— son ex-mari a abandonné la famille sans payer la pension alimentaire,

— elle est de bonne foi, elle a connu d’importantes difficultés financières et personnelles.

SUR QUOI,

Attendu que l’insertion dans le bail d’une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement ;

que le juge saisi d’une telle demande a le pouvoir d’apprécier si le manquement du locataire à ses obligations est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail;

que contrairement à ce que soutient l’intimée, il résulte de l’article 24 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail doit également être notifiée par l’huissier au représentant de l’Etat dans le département, dans les mêmes conditions que l’assignation aux fins de constat de la résiliation ;

qu’en l’espèce l’assignation pour l’audience du 10 mai 2011 a été dénoncée par l’huissier par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mars 2011 à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations à Colmar, de sorte que l’autorité administrative a été régulièrement informée conformément aux dispositions légales ;

que, par ailleurs, la SA SOMCO a, par courrier du 17 novembre 2010, saisi la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement de Colmar de la situation de Madame Z présentant des impayés de loyers ;

qu’enfin, la SA SOMCO a adressé à Madame Z des lettres de rappel et de mise en demeure dès les premiers retards de paiement en février 2010 jusqu’en juillet 2010 ;

que l’assignation en résiliation de bail ne privait pas Madame Z de la possibilité de respecter son engagement pris par courrier du 22 février 2011 de régler l’arriéré par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant ;

que dans ces conditions la mauvaise foi de la SA SOMCO qui 'aurait créé un déséquilibre au détriment de Madame Z qui aurait été privée d’une ultime chance légale de régler sa dette à l’amiable’ n’est pas établie ;

Attendu qu’il résulte du décompte locatif et qu’il n’est pas contesté que dès le mois de janvier 2010 le compte locataire de Madame Z a été débiteur;

que la dette a été diminuée essentiellement par un important rappel d’APL en avril 2010;

que les impayés se sont à nouveau accumulés portant la dette à 4086,53 euros en juin 2011 ;

qu’à nouveau un rappel d’APL a réduit la dette à 3067,36 euros en juin 2011 ; que si, grâce à la mesure d’accompagnement social personnalisé par le Conseil Général dont Madame Z bénéficie depuis le 6 octobre 2011 le loyer courant est réglé depuis cette date, la dette locative est toujours de 3164,61 euros selon décompte arrêté à août 2012 ;

qu’il en résulte qu’avant juillet 2011 le loyer n’était pas ou que très irrégulièrement payé;

que nonobstant la situation précaire de Madame Z qui n’a perçu que le RSA puis une AAH, elle a bénéficié de l’APL s’élevant à 333,55 euros, et n’a pas tenté d’apurer, même par des versements modestes, au moins en partie sa dette locative ;

que les règlements des loyers courants depuis juillet 2011 ne sont dus qu’à la mesure d’accompagnement social dont elle bénéficie ;

que le défaut récurrent pendant plusieurs mois du paiement des loyers constitue une violation suffisamment grave de ses obligations par le locataire, entraînant le prononcé de la résiliation du bail ;

que la Commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin ayant le 26 janvier 2012 préconisé l’orientation vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire afin de recommander au juge de l’exécution un effacement des dettes, les mesures d’exécution forcée seront, si ces recommandations aboutissent, suspendues ;

que le bailleur est cependant en droit d’obtenir un titre à l’encontre de la débitrice;

qu’en conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement, d’ordonner l’expulsion de Madame Z, de la condamner au paiement de la somme de 3.136,85 euros au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

que la bailleresse sera déboutée du surplus de ses demandes, non justifiées ;

Attendu que l’intimée qui succombe est condamnée aux dépens de première instance et d’appel ; qu’en raison de sa situation économique il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 2 décembre 2009 entre la SA SOMCO et Madame Z ;

ORDONNE l’expulsion de Madame Z et de tous occupants de son chef des lieux situés à XXX ;

CONDAMNE Madame Z à payer à la SA SOMCO la somme de 3136,85 euros (trois mille cent trente six euros et quatre-vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2012 ;

La CONDAMNE à payer à la SA SOMCO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DEBOUTE la SA SOMCO du surplus ;

CONDAMNE Madame Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président