OD

MINUTE N° 519/2013

Copies exécutoires à :

XXX

RICHARD-FRICK

& CHEVALLIER-GASCHY

Maîtres D’AMBRA & BOUCON

Maître MIMOUNI

Le 11 septembre 2013

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 11 septembre 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 12/00664

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 décembre 2011 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et défenderesse :

La Sàrl ZCAFÉ, exploitant sous l’enseigne 'EUROP SNACK'

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par XXX RICHARD-FRICK & CHEVALLIER-GASCHY, avocats à COLMAR

INTIMÉS et demandeurs :

1 – Monsieur X B

2 – Madame C B née Y

XXX

XXX

représentés par Maîtres D’AMBRA & BOUCON, avocats à COLMAR

plaidant : Maître HUCK, avocat à STRASBOURG

3 – Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE

XXX, agissant par son Syndic

la S.A.S. SEGESCA CITY A ayant son siège XXX

XXX

ayant son siège XXX

XXX

représenté par Maître MIMOUNI, avocat à COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Adrien LEIBER, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier ad hoc, lors des débats : Madame Astrid DOLLE

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Adrien LEIBER, Président et Madame Astrid DOLLE, greffier ad hoc, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Ouï Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseiller en son rapport,

* * *

La S.A.R.L. ZCafé exploite un café-restaurant dans un local commercial qu’elle loue aux époux A, situé au rez de chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis à Strasbourg. Les époux B sont propriétaires du lot XXX, donné en location à la Société Générale, composé de locaux situés au 1^er étage, au rez de chaussée et au sous-sol. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2009, le syndic a été autorisé à agir en justice pour mettre fin aux troubles manifestement illicites causés par la S.A.R.L. ZCafé du fait de l’occupation de différentes parties communes et de la réalisation de travaux sans autorisation.

Sur saisine du syndicat des copropriétaires en date du 8 juin 2009, le tribunal de grande instance de Strasbourg, statuant contradictoirement le 1^er décembre 2011, a dit n’y avoir lieu à organiser une vue des lieux, a déclaré irrecevable la demande en déclaration de jugement commun à l’encontre des époux A, a rejeté les fins de non recevoir soulevées par la S.A.R.L. ZCafé au titre de la prescription des demandes formées par le syndicat et les époux B, l’a condamnée à enlever et évacuer les moteurs des chambres froides et du brumisateur du local PC 1 situé au rez de chaussée, à l’entrée de la rue du Jeu des Enfants, l’a condamnée à déplacer l’armoire électrique du mur gauche sur le mur droit du local PC1 situé au rez de chaussée et à libérer la porte entre le lot XXX et ce même local, en supprimant les rails et les câbles électriques l’obstruant, l’a condamnée à remettre le local PC1 situé au rez de chaussée, en son état initial en veillant à permettre l’ouverture de la porte donnant sur le lot XXX, l’a condamnée à libérer le local PC1 du rez de chaussée des poubelles et outils d’entretien qui y sont déposés, à mettre en oeuvre à ses frais un dispositif d’extraction du monoxyde de carbone dans le local de la chaufferie commun au sous-sol, conformément aux normes actuellement applicables, à supprimer et enlever trois enseignes 'ZCafé’ situé sur les trois façades de l’immeuble, y compris les cercles d’étoiles jaunes y apposés, a dit n’y avoir lieu à astreinte, a rejeté les autres demandes du syndicat ou des époux B, a débouté ZCafé de sa demande de dommages et intérêts, a débouté toutes les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens et a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée au greffe le 8 février 2012, la S.A.R.L. ZCafé a interjeté appel général de cette décision.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. ZCafé, enregistrées le 25 mars 2013, tendant à confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes adverses, à l’infirmer pour le surplus, à déclarer le syndicat irrecevable en sa demande concernant l’évacuation des poubelles, des appareils brumisateurs et autres appareils situés dans le local PC 1, outre le matériel d’entretien, à déclarer le syndicat irrecevable en sa demande de dommages et intérêts, faute d’autorisation de l’assemblée générale, subsidiairement à le déclarer irrecevable en raison de la prescription, à l’en débouter, à déclarer les consorts B irrecevables en raison de la prescription, subsidiairement à les débouter en toutes leurs demandes, à condamner les intimés aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions récapitulatives, avec appel incident, des époux X et C B, née Y, enregistrées le XXX, aux fins de rejeter l’appel principal, d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés au titre de l’astreinte, en ce qu’il a rejeté leur demande de dépose et d’enlèvement de deux appareils de climatisation situé sur la terrasse extérieure de l’immeuble, en ce qu’il les a déboutés au titre des dépens et de l’indemnisation des frais irrépétibles, statuant de nouveau, d’assortir les condamnations du premier juge d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, de condamner la S.A.R.L. ZCafé à opérer la dépose et l’enlèvement de deux appareils de climatisation situés sur la terrasse de l’immeuble donnant sur la rue du Jeu des Enfants, à peine d’astreinte définitive de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, de dire et juger que les astreintes prononcées devront l’être pour chacune des demandes formulées au titre des restitutions, suppressions, enlèvements, déposes, démolitions, évacuations, fermetures et réouvertures, de condamner ZCafé aux dépens des deux instances et à leur payer un montant de 2 000 € au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles pour chaque instance ;

Vu les conclusions récapitulatives, avec appel incident, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Strasbourg, représenté par son syndic la SAS Segesca Citya, visant à rejeter l’appel principal, à infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté au titre de l’astreinte, en ce qu’il a rejeté la demande de dépose et d’enlèvement de deux climatiseurs sur la terrasse de l’immeuble, en ce qu’il l’a débouté au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, à assortir les condamnations d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, à condamner la S.A.R.L. ZCafé à opérer la dépose et l’enlèvement des deux appareils de climatisation situés sur la terrasse extérieure de l’immeuble, à peine d’astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, à dire et juger que les astreintes prononcées devront l’être pour chacune des demandes formulées au titre des restitutions, suppressions, enlèvements, déposes, démolitions, évacuations, fermetures et réouvertures, à condamner ZCafé aux dépens des deux instances et à lui payer un montant de 3 000 € au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles pour chaque instance ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 mai 2013 ;

Sur ce

Vu les pièces de la procédure et les documents joints

Sur la recevabilité

Attendu que les droits fiscaux exigibles ont été effectivement acquittés, les appels seront déclarés recevables.

Sur les climatiseurs

Attendu que pour critiquer la décision du premier juge en ce qu’il a rejeté la demande en suppression des climatiseurs installés par la S.A.R.L. ZCafé, aux motifs que si la société ne justifiait d’aucune autorisation de l’assemblée générale, laquelle lui avait été refusée en 2008, il n’en demeurait pas moins que cinq autres unités avaient été autorisées pour d’autres copropriétaires et qu’en vertu du principe de non-discrimination et des nécessités de l’exploitation, le refus de l’assemblée devait être qualifié d’abusif faute de nuisances provoquées par ces équipements, le syndicat et les consorts B font valoir que l’assemblée n’a jamais été valablement saisie d’une demande et qu’aucune autorisation n’a non plus été sollicitée ni avant ni après travaux ; qu’aucune autorisation judiciaire ne peut survenir postérieurement aux travaux pour régulariser et se substituer à une décision de l’assemblée générale ; que l’autorisation postérieure n’étant que facultative, le refus ne peut être critiqué pour abus de droit, d’autant que l’installation a été fixée sur l’étanchéité, alors que les autres installations sont situées contre un pignon aveugle et ne nuisent pas à l’immeuble tant en ce qui concerne l’esthétique qu’en ce qui regarde son étanchéité ;

Attendu que pour conclure à la confirmation, la S.A.R.L. relève qu’elle a saisi le syndic et les époux B de ses intentions et qu’il n’y a eu aucune opposition de leur part ; qu’étant locataire, elle n’avait pas à solliciter d’autorisation sur le fondement de l’article 30 de la loi du 1965 et invoque la jurisprudence sur le traitement égalitaire des copropriétaires ; que la dite terrasse comporte sept unités de climatisation, dont cinq pour la climatisation de la banque fixés également sur l’étanchéité ; que le refus a été pur et simple et non conditionnel, alors qu’aucun préjudice n’est prouvé s’agissant d’une installation aux normes ; qu’il y a rupture d’égalité ; que l’argumentation invoquée relève de l’intention de nuire ;

Attendu qu’à la lecture du règlement de copropriété – état descriptif division, notamment de ses dispositions relatives à la détermination des parties communes, le tribunal a exactement considéré que la toiture terrasse en relevait, dès lors qu’il résulte de document, au titre des 'PC 1" (page 6 in annexe n° 1 de M^e Boucon), que ces parties comprennent les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, les ornements, décorations et éléments extérieurs des façades, y compris le cas échéant, les balcons, loggias, terrasses et assimilés, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire ;

Attendu que le premier juge en a déduit à bon droit que l’installation de climatiseurs sur celle ci, affectant de plus l’aspect extérieur de l’immeuble, nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu’il est constant que cette autorisation n’a pas été donnée par le syndic et a expressément refusée, après la réalisation des travaux, par l’assemblée générale réunie le 10 décembre 2008 ;

Attendu qu’aucune autorisation judiciaire n’apparaît avoir été demandée dans les termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 par le bailleur de la société, alors que les travaux ont été réalisés sans aucune décision préalable de rejet de l’assemblée générale, condition nécessaire à l’intervention du juge judiciaire ;

Attendu, en outre, qu’il n’est pas allégué que la décision de l’assemblée générale a été attaquée dans le délai de deux mois, prévu à peine de déchéance, par l’article 42 de la loi par le copropriétaire bailleur ;

Attendu, il est vrai, que la société locataire invoque une décision abusive relevant d’un traitement discriminatoire ;

Attendu, cependant que cette position, adoptée par le tribunal, n’apparaît pas fondée, alors, d’une part, qu’il ressort des débats que les équipements litigieux ont été posés et vissés directement sur la terrasse, entraînant le percement de l’étanchéité, ce qui n’est pas le cas des autres installations mises en place, de telle sorte que l’assemblée générale pouvait sans abus ni discrimination traiter différemment des situations différentes, et alors, d’autre part, qu’il est admis qu’un tel refus d’autorisation a posteriori ne saurait constituer un abus de majorité (Cass. Civ. 26 mai 2004 n° 02-21361) ;

Attendu, dans ces conditions, que la décision dont appel devra être infirmée sur ce point et la société ZCafé sera condamnée à procéder à la dépose et à l’enlèvement de ces deux climatiseurs dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine d’astreinte de 75 € par jour de retard et par équipement concerné.

Sur les enseignes

Attendu que pour contester la décision dont appel, en ce que le premier juge a ordonné l’enlèvement de trois enseignes situés sur les trois façades de l’immeuble, y compris les cercles d’étoiles jaunes y apposés, aux motifs, en la forme, que l’action soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, n’était pas prescrite et au fond, que le droit de placer de telles enseignes n’était pas ménagé de plein droit par le règlement, que l’assemblée générale consultée sur ce point en avait refusé le droit au copropriétaire bailleur le 20 mars 2000 et que soumises à l’autorisation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, du fait de leur impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble, elles apparaissaient illicites, la S.A.R.L. considère qu’il y a abus de la position de l’assemblée et des époux B qui seuls s’y sont opposés ; que ceux ci ne justifient pas d’un intérêt à agir ; qu’aucune autorisation n’était nécessaire, ces enseignes étant placées aux droits d’une marquise propriété privative relevant du lot n° 1 et ne portant pas atteinte aux parties communes ; qu’au demeurant l’action est prescrite sur le terrain du droit commun, la règle de la prescription décennale ne s’appliquant qu’aux rapports au sein de la copropriété ; que sur le terrain possessoire l’action est également prescrite annalement ; que les enseignes ne nuisent en rien à l’harmonie de l’immeuble au sens de l’article 3 du règlement ; que le précédent exploitant avait lui aussi mis en place des enseignes et que les nouvelles viennent s’y substituer, de telle sorte qu’une prescription de dix ans est opposable ;

Attendu que pour solliciter confirmation sur le principe et infirmation sur le refus d’ordonner une astreinte, le syndicat conclut à l’absence de toute prescription et les époux B relèvent que l’autorisation a été refusée par l’assemblée générale ; que les nouvelles enseignes sont beaucoup plus hautes que les précédentes ; que l’action, touchant au respect de l’aspect extérieur, se prescrit par dix ans ; que l’auvent est une partie commune en application du règlement et relève d’une autorisation en assemblée générale ; que la prescription des actions réelles est par ailleurs de 30 ans ;

Attendu que la circonstance que l’auvent ou la marquise, où sont implantés les enseignes, relève des parties privatives apparaît sans emport, alors que la clause 'Harmonie de l’immeuble’ du règlement (page 20) dispose que 'tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires’ et que la clause 'Modification des parties privatives’ (page 23) prévoit que 'de toute manière, les travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires’ ;

Attendu qu’il est constant que l’autorisation de poser les enseignes, dans la forme retenue par la société ZCafé, a été rejetée par l’assemblée générale réunie pour se prononcer sur ce point le 20 mars 2000 ;

Attendu, en outre, qu’il n’est pas allégué que la décision de l’assemblée générale a été attaquée dans le délai de deux mois, prévu à peine de déchéance, par l’article 42 de la loi par le copropriétaire bailleur ;

Attendu que l’intérêt à agir des époux B apparaît établi, dès lors qu’il est admis que chaque copropriétaire est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans avoir à justifier d’un préjudice distinct de celui dont souffre la collectivité (Cass. Civ. 3^e 17 novembre 2004 n° 03-10039, 03-10728 et 03-11422) ;

Attendu, au demeurant, qu’ils invoquent un préjudice personnel tiré du débord de ces enseignes, en particulier des cercles d’étoiles, par rapport aux fenêtres de leur lot situé au premier étage ;

Attendu, par ailleurs, que l’action engagée par les époux B et le syndicat ne saurait être considérée comme prescrite ;

Attendu, en effet, ainsi que l’a retenu le tribunal, qu’il doit être présumé que la pose des enseignes litigieuses est intervenue postérieurement à l’arrêté municipal en autorisant la pose, en date du 6 avril 2000, et à l’assemblée générale du 20 mars 2000, au cours de laquelle le syndicat a été saisi de la question ;

Attendu que l’action en enlèvement à l’encontre d’un tiers à la copropriété, engagée le 20 juillet 2009, si elle s’appuie sur les dispositions du règlement de copropriété, a nécessairement non pas le caractère d’une action possessoire ou pétitoire, ni même pour fondement l’action de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne concerne que les rapports des copropriétaires entre eux ou avec le syndicat, mais présente un caractère délictuel, la faute consistant dans la violation par le locataire du règlement de copropriété, qui lui est opposable en sa qualité d’ayant-cause d’un copropriétaire ;

Attendu qu’il s’en déduit que l’action doit se voir appliquer un délai total de prescription de dix ans, en application combinée des dispositions de l’ancien article 2270-1 du code de civil, de l’article 2224 nouveau du dit code et de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008, l’instance ayant été engagée postérieurement à son entrée en vigueur ;

Attendu que l’action engagée avant l’expiration du délai sera déclarée recevable ;

Attendu, par ailleurs, que la société ZCafé ne saurait soutenir que la circonstance que l’exploitant précédent avait déjà placé des enseignes 'Europ Snack’ sur autorisation, il y a plus de dix ans et que les siennes ne viennent qu’en remplacement des précédentes, de telle sorte qu’elle bénéficierait ainsi d’une forme de prescription acquisitive, alors que l’autorisation donnée à un locataire pour effectuer une telle installation a un caractère nécessairement précaire et limité dans le temps, liée à la durée du bail, et qu’au demeurant les photographies produites montrent qu’au-delà du changement naturel de dénomination, elles ne sont pas semblables puisque les enseignes litigieuses comportent des cercles d’étoiles jaunes, qui exhaussent nettement leur gabarit par rapport aux équipements préexistants ;

Attendu, sur le fond, qu’il y a lieu de suivre le tribunal en ce qu’il a relevé le caractère illicite des dites enseignes, eu égard au refus exprimé expressément par l’assemblée générale du 20 mars 2000, qui n’a pas été attaqué par le bailleur de la société ZCafé ;

Attendu, en outre, que ce refus n’apparaît nullement abusif, alors notamment que M. B, qui a pris part au vote lors de cette assemblée, a indiqué que son opposition portait sur l’installation dans l’enseigne d’un cercle d’étoiles mais qu’il ne s’opposait pas au remplacement de seules lettres des enseignes, sous les conditions exprimées dans le projet de résolution rejeté, prévoyant notamment que la hauteur des lettres devait être identique à l’existant et que l’ensemble ne devait pas empiéter sur les fenêtres du premier étage (annexe n° 4 de M^e Boucon page 2) ;

Attendu que les documents photographiques produits permettent d’ailleurs de vérifier le changement d’aspect et le sérieux de l’objection (annexes n° 18 et 19 de M^e Boucon) ;

Attendu, en conséquence, qu’il y a lieu de confirmer la décision du tribunal mais de l’infirmer sur la question de l’astreinte, en assortissant la condamnation prononcée d’une astreinte de 75 € par jour de retard et par équipement concerné, exigible à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la chaufferie

Attendu que pour contester la décision entreprise, en ce que le premier juge a ordonné la mise en place par la S.A.R.L. d’un dispositif d’extraction du monoxyde, en retenant qu’elle ne justifiait pas que l’extraction basse dans la chaufferie avait été enlevée par des ouvriers mandatés par le syndicat, la société ZCafé fait valoir qu’il n’est pas prouvé qu’elle est à l’origine de la suppression de l’installation , que les travaux qu’elle a menés sont conformes aux normes et ont été contrôlés par Socotec et Veritas ; qu’ils sont conformes aux plans qui ne prévoyaient aucune suppression de ce genre ;

Attendu que le syndicat conclut à la confirmation, de même que les époux B ;

Attendu que contrairement à ce qu’a déterminé le tribunal, qui a du reste renversé la charge de la preuve sur ce point, il n’est nullement établi par les consorts B et le syndicat que la société ZCafé, qui le conteste, a effectivement supprimé une extraction basse dans le local chaufferie ;

Attendu que le jugement sera infirmé sur ce point et les demandeurs déboutés de ce chef.

Sur le local dégagement PC1

Attendu que pour critiquer la décision déférée, en ce que le premier juge a ordonné la libération des lieux des poubelles et outils d’entretien, l’enlèvement du moteur des chambres froides et d’un brumisateur, le déplacement d’une armoire électrique et la libération d’une porte de communication vers le lot XXX par suppression de rails et de câbles électriques, ainsi que la remise en état du sol rehaussé, aux motifs que l’action était de nature réelle et trentenaire, dès lors qu’elle tendait à la restitution d’une partie commune, que le droit exclusif revendiqué par la S.A.R.L. était un droit personnel ne pouvant s’acquérir par prescription, que son bailleur ne pouvait porter atteinte à la destination première des parties communes sans autorisation de l’assemblée, que l’occupation irrégulière sans protestation du syndicat n’avait fait naître aucun droit acquis en infraction au règlement, aux motifs encore qu’il n’était pas établi que la mise en place des équipements litigieux était antérieure à l’établissement du règlement et que le syndic n’avait découvert ces nouveaux aménagements que le 29 décembre 2008, aux motifs enfin, que la société étant en infraction devait

procéder à la remise en état, y compris du sol pour lequel aucun travail n’avait été autorisé et pour lequel l’urgence de travaux n’était pas démontrée et libérer les lieux encombrés selon constat d’huissier, conformément aux prescriptions du règlement, aucun élément ne démontrant que les lieux était destiné à recevoir des poubelles, la S.A.R.L. soutient que le syndic n’a pas été mandaté pour cette demande, sauf pour la démolition de la rehausse dure du sol et pour l’enlèvement du tableau électrique ; que diverses attestations montrent que le local est utilisé pour remiser les poubelles depuis bien avant la mise en copropriété ; qu’au minimum, il y a lieu de reconnaître l’utilisation privative d’une partie commune admise par la copropriété, laquelle ne saurait être remise en cause, dès lors que la locataire peut se prévaloir d’un droit acquis à l’usage privatif, depuis plus de trente ans, ne relevant pas de l’autorisation précaire ; que le copropriétaire bailleur a acquis ce droit de jouissance privative de nature réelle et perpétuelle par usucapion et qu’il ne peut lui être retiré, si cela remet en cause les modalités de jouissance de la partie privative, en application de l’article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, comme c’est le cas en l’espèce, faute d’autre endroit pour stocker les poubelles ; qu’en qualité de locataire, elle peut se prévaloir de ce droit et de la mise à disposition de ce local dans le cadre du bail ; qu’elle n’a, enfin, pas à déplacer d’installations électriques qu’elle n’a pas mises en place et que cette opération, à la supposer justifiée, relèverait tout au plus du bailleur ;

Attendu que pour conclure à la confirmation sur le principe de la condamnation et à l’infirmation sur le rejet de toute astreinte, le Syndicat et les époux B rappellent que la société ZCafé a fait des travaux sans autorisation en 2008, bloquant l’ouverture de la porte d’entrée vers leur lot ; que l’action n’est pas prescrite d’autant qu’il s’agit de récupérer une partie commune en vertu d’une prescription trentenaire ; que l’usage privatif, depuis plus de trente ans, n’est pas prouvé et ne présente pas le caractère d’une possession utile mais d’actes de simple tolérance et peut encore moins fonder une quelconque usucapion, d’autant que le bail commercial opposé par la société ne vise pas ce local, qui n’est pas un local commercial ; qu’au demeurant, le local est utilisé par la locataire des époux B comme issue de secours et comporte l’armoire électrique de l’immeuble ; qu’aucune autorisation privative et exclusive n’est justifiée, de même pour le dépôt d’objets encombrants, qui ne sont pas sur place depuis plus de trente ans ;

Attendu, sur la qualité pour agir du syndicat, qu’il résulte du procès verbal d’assemblée générale du 13 mars 2009, que celui-ci a été mandaté pour poursuivre judiciairement, moyennant astreinte, la restitution des parties communes en leur état antérieur et la démolition des ouvrages réalisés par ZCafé sans autorisation, dont : le rehaussement en dur du sol de la PC1 au rez de chaussée, la pose d’un tableau électrique dans cette même PC1 sur la porte métallique communicant avec un local privatif (annexe n° 3 de M^e Mimouni) ;

Attendu qu’il est exact que cette autorisation ne visait pas spécifiquement, ni implicitement, le cas des moteurs des chambres froides et du brumisateur du local, et la libération du local des poubelles et outils d’entretien qui y sont remisés ;

Attendu, cependant, que cette objection fondée est sans portée réelle, alors que les époux B, en leur qualité de copropriétaires, détiennent un droit propre à faire respecter le règlement de copropriété, alors qu’au surplus le local litigieux est attenant à leur lot, qui dispose d’une voie d’accès vers ce lieu, actuellement obstruée, et dont une attestation Carvalho et un constat d’huissier dressé à l’entrée dans les lieux de la Sogenal dans le lot XXX établissent l’intérêt pour le dit lot (annexes n° 13 et 22 de M^e Boucon) ;

Attendu que le règlement de copropriété de l’immeuble désigne comme partie commune PC1, au rez de chaussée, le dégagement vers la rue du Jeu des Enfants, précisément identifié sur l’esquisse XXX287 et distinct de celui situé à droite dans lequel se trouve un escalier donnant au sous-sol et faisant partie du lot n° 1 ;

Attendu que cette partie commune doit, en l’absence de toute autre disposition du règlement intérieur ou de toute décision de l’assemblée générale, rester accessible à tous les copropriétaires et tout aménagement affectant cette partie commune dans l’intérêt d’un lot privatif est, dès lors, soumis à l’autorisation de l’assemblée générale ;

Attendu qu’il résulte du constat d’huissier, établi le 15 décembre 2008, qu’à gauche de ce local, l’issue débouchant dans le lot XXX occupé par la banque est obstruée par une installation électrique, l’armoire électrique située sur le mur droit étant, en revanche, commune à l’immeuble ; que de même, le moteur d’un brumisateur de terrasse de café restaurant est installé au-dessus de la porte de sortie vers la rue du Jeu des Enfants et deux moteurs de chambres froides se trouvent au-dessus de la porte donnant vers l’intérieur de l’immeuble ; que le sol du local est au même niveau que le couloir interne ; que le local est encombré par trois poubelles ainsi que par des outils d’entretien obstruant la porte donnant dans le couloir arrière ;

Attendu que s’agissant des équipements électriques, la S.A.R.L. soutient qu’ils préexistent depuis plus de trente ans et que l’action est prescrite, mais également qu’elle bénéficie d’un droit d’usage privatif sur ce local acquis par usucapion ;

Attendu, en premier lieu, que l’action, tendant non seulement à la destruction de ce qui a été irrégulièrement installé mais surtout à la restitution de la partie commune PC1 est de nature réelle et soumise, dès lors, uniquement à la prescription trentenaire ;

Attendu, en second lieu, que le droit d’usage exclusif réclamé par la S.A.R.L. ZCafé sur cette partie commune, en réalité, un droit personnel, au lieu de réel, qui ne peut s’acquérir par prescription, étant observé, au surplus, qu’aucune prescription trentenaire n’a pu utilement jouer, alors que les droits respectifs des parties impliquées ou intéressées ne sauraient certainement pas remonter antérieurement au passage de l’immeuble en copropriété, lequel date de 1989 ;

Attendu, en troisième lieu, que l’occupation irrégulière de la partie commune sans protestation de la part du syndicat ou des copropriétaires n’est pas susceptible, quelle que soit son ancienneté, de faire naître en faveur du copropriétaire concerné ou de son ayant cause, auteur de l’installation illégale, un droit au maintien de cette situation en infraction au règlement de copropriété ;

Attendu, pour le surplus, que la date et l’imputation des modifications constatées apparaissent remonter à l’occupation des locaux commerciaux par la S.A.R.L. ZCafé, alors que si plusieurs salariés semblent affirmer le contraire concernant les installations électriques en particulier, force est de constater que le propre bailleur de cette société, M. A, à l’énoncé du mandat judiciaire confié au syndic lors de l’assemblée générale du 13 mars 2009 (annexe n° 16 de M^e Boucon), a précisé qu’il n’avait pas été sollicité concernant les modifications ci-dessus énumérées et qu’il ne les avait ni constatées, ni autorisées, preuve qu’elles ne peuvent être que récentes ;

Attendu, par ailleurs, que la circonstance que tel ou tel équipement électrique relève de la partie locataire ou d’un tiers, tel qu’un fournisseur de fluide, ne saurait préjudicier aux droits de la copropriété et du copropriétaire lésé par l’obstruction du passage, sauf à en tenir compte dans les modalités de mise en oeuvre et dans les délais accordés pour la remise en état ;

Attendu que ces éléments amènent à confirmer la décision du premier juge sur ce point, y compris sur le rehaussement du sol de la partie commune, qui n’est pas contesté et dont le caractère utile demeure sans emport au regard de l’absence d’autorisation, sauf à assortir la condamnation d’une astreinte de 75 € par jour de retard et par infraction constatée, exigible à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter du présent arrêt ;

Attendu, enfin, qu’il y a lieu d’infirmer la décision entreprise, en ce qui concerne l’évacuation des poubelles, la nature de partie commune du lieu ne faisant pas obstacle à un usage particulier par un copropriétaire ou son ayant cause (article 5 du règlement), étant relevé que l’usage à telle fin d’un local dénommé, sans plus de précision, 'dégagement vers la rue du Jeu des Enfants', contigu et accessible depuis le restaurant, n’apparaît pas manifestement contraire à la destination de ce local et correspond à un usage ancien, selon les attestations Hammer et Ryckelync produites par la S.A.R.L., lors même que ni le syndicat, ni les époux B n’ont indiqué que le café disposerait d’un autre emplacement à l’intérieur de son emprise ou dans la copropriété, étant observé, pour envisager le problème sous tous ses aspects, que le remisage des poubelles d’un établissement recevant du public présente, pour des raisons sanitaires et de santé publique, un intérêt manifeste tant pour l’exploitation du fonds, que pour la salubrité de la copropriété ou même de la voie publique.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que les prétentions des époux B et du syndicat demeurent largement fondées, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles et en ce qu’il a

compensé les dépens et statuant de nouveau et y ajoutant, de condamner la S.A.R.L. ZCafé à payer aux époux B, d’une part, au syndicat d’autre part, une somme de 1 500 € chacun pour chaque instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner la dite société aux dépens de première instance comme d’appel.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE les appels recevables et partiellement bien fondés ;

CONFIRME la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté les époux X et C B, née Y, et le syndicat des copropriétaires de l’XXX à Strasbourg de leur demande en dépose et enlèvement de deux climatiseurs sur la terrasse de l’immeuble, en ce qu’elle a condamné la S.A.R.L. ZCafé à mettre en oeuvre à ses frais un dispositif d’extraction du monoxyde de carbone dans le local de la chaufferie commun au sous-sol, conformément aux normes actuellement applicables, et à évacuer les poubelles remisées dans le local 'dégagement PC1", en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte, en ce qu’elle a débouté les époux X et C B, née Y, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Strasbourg de leur demande et en ce qu’elle a compensé les dépens ;

Statuant de nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE la S.A.R.L. ZCafé, prise en la personne de son représentant légal, à déposer et enlever deux climatiseurs sur la terrasse de l’immeuble XXX aux Vins à Strasbourg, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt, à peine d’astreinte de 75 € (soixante quinze euros) par jour de retard et par équipement concerné ;

ASSORTIT la condamnation de la S.A.R.L. ZCafé, prise en la personne de son représentant légal, à supprimer et enlever trois enseignes 'ZCafé’ situé sur les trois façades de l’immeuble, y compris les cercles d’étoiles jaunes y apposées, prononcée par le tribunal et confirmée par la Cour, d’une astreinte de 75 € (soixante quinze euros) par jour de retard et par équipement concerné, exigible à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DÉBOUTE les époux X et C B, née Y, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Strasbourg, agissant en la personne de son syndic la SAS Segesca Citya, de leur demande de mise en oeuvre aux frais de la S.A.R.L. ZCafé d’un dispositif d’extraction du monoxyde de carbone dans le local de la chaufferie commun au sous-sol, conformément aux normes actuellement applicables ;

CONSTATE l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l’XXX à Strasbourg, agissant en la personne de son syndic la SAS Segesca Citya, en ce qui concerne l’enlèvement des moteurs des chambres froides et du brumisateur du local, et la libération du local des poubelles et outils d’entretien qui y sont déposés ;

CONSTATE qu’elle reste recevable pour le surplus au titre du local 'dégagement PC1", tout comme celle formulée des mêmes chefs par les époux X et C B, née Y ;

ASSORTIT la condamnation à enlever et évacuer les moteurs des chambres froides et du brumisateur du local PC 1 situé au rez de chaussée, à l’entrée de la rue du Jeu des Enfants, à déplacer l’armoire électrique du mur gauche sur le mur droit du local PC1 situé au rez de chaussée et à libérer la porte entre le lot XXX et ce même local, en supprimant les rails et les câbles électriques l’obstruant, à remettre le local PC1 situé au rez de chaussée, en son état initial en veillant à permettre l’ouverture de la porte donnant sur le lot XXX, à libérer le local PC1 du rez de chaussée des outils d’entretien qui y sont déposés, d’une astreinte de 75 € (soixante quinze euros) par jour de retard et par infraction constatée, exigible à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DÉCLARE la demande des époux X et C B, née Y, au titre de l’enlèvement des poubelles du local 'dégagement PC1" recevable mais non fondée ;

La REJETTE ;

REJETTE toutes conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ZCafé, prise en la personne de son représentant légal, à payer aux époux X et C B, épouse Y, d’une part, et au syndicat des copropriétaires de l’XXX à Strasbourg, agissant en la personne de son syndic la SAS Segesca Citya, d’autre part, une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) chacun et pour chaque instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ZCafé, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de première instance comme d’appel.

Le Greffier Le Président