CG

MINUTE N° 154/2020

Copies exécutoires à

Maître SEILLE

Maître CROVISIER

Le 11 juin 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 11 juin 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/04292 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G35L

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juin 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de COLMAR

APPELANTE et défenderesse :

La SCI CARET IMMO

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître SEILLE, avocat à la Cour

INTIMÉ et demandeur :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE VILLA NOTRE DAME

représenté par son Syndic la Société FONCIA ALSACE HAUT RHIN sise […] à […]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître CROVISIER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de Madame la Première Présidente du 31 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2020 sans audience, les parties ayant expressément donné leur accord, devant la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Caret immo est propriétaire des lots 3, 7, 8, 10, 11 et 15 au sein de la copropriété de l’immeuble […], situé […].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a assignée le 23 avril 2018 devant le tribunal de grande instance de Colmar, en paiement de charges de copropriété pour la somme de 10 633,82 euros.

Suivant jugement réputé contradictoire du 21 juin 2018, le tribunal a condamné la SCI Caret immo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 578,44 euros, au titre de charges et frais impayés du 1^er avril 2016 au 1^er avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018, et celle de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En revanche, il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, faute de preuve d’un préjudice distinct du retard dans le paiement des charges.

Le tribunal a déduit du décompte produit par le syndicat des frais non justifiés de 63,83 euros (M^e X), 278,88 euros (huissier) et 398,52 euros (avocat), ainsi que la provision sur charges de 314,15 euros non échue, due au 1^er juillet 2018.

Le 9 octobre 2018, la SCI Caret immo a interjeté appel de cette décision.

*

Par conclusions du 2 septembre 2019, la SCI Caret immo demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 9 578,44 euros pour la période d’avril 2016 à juillet 2018, de déclarer irrecevable, comme

nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, sa demande au titre des charges de copropriété échues depuis le 1^er juillet 2018, de rejeter l’appel incident du syndicat portant sur le rejet de sa demande en dommages et intérêts, et de condamner le syndicat à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI soutient que :

— pour être recevable, la demande additionnelle faite à hauteur de cour au titre des charges de copropriété échues depuis le 1^er juillet 2018 doit être, depuis le décret du 6 mai 2017, le complément 'nécessaire' de la demande originaire, ce qui n’est pas le cas,

— sur le fond, les décomptes produits sont erronés, parce qu’ils ne tiennent pas compte de l’individualisation des charges de production d’eau chaude et de chauffage suite à la mise en place de compteurs individuels depuis l’exercice 2012-2013, relevant que les décomptes litigieux mentionnent toujours la clé de répartition et que l’individualisation ne peut se déduire ni de la mention du nombre de mètres cubes d’eau consommés, ni du montant négatif des dépenses de chauffage, lequel n’atteste que d’un trop perçu,

— le décompte pour la période du 1^er avril 2016 au 30 septembre 2016 devrait être de 613,57 euros, compte tenu d’une ligne en crédit de 2 146,27 euros, et non de 2 533,29 euros comme réclamé (1 153,43 + 1 379,86),

— le budget prévisionnel pour la période du 1^er octobre au 31 décembre 2017 n’a pas été approuvé, les budgets prévisionnels n’ayant été approuvés que pour les périodes du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2018,

— le solde antérieur de 18 964,25 euros au 30 septembre 2017, mentionné sur le décompte de charges de l’annexe 10 de l’intimé, n’est pas justifié, ni les frais de recouvrement de 2 917,88 euros au total.

*

Par conclusions du 5 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré et de condamner la SCI à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 13 915,12 euros au titre des charges et frais impayés du 1^er avril 2016 jusqu’au 26 mars 2019 (provision au 1^er avril 2019 toutefois incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018. Il sollicite en outre la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que :

— l’assemblée générale a modifié la répartition des charges de chauffage et autorisé la SCI Caret immo à désolidariser les lots 3 et 10 (appartements) du chauffage collectif seulement le 29 février 2016, à compter du 1^er mars 2016, et il a été tenu compte de cette individualisation dans les décomptes à compter du 1^er octobre 2016, puisqu’est mentionné sur le décompte, pour l’eau froide, le nombre de mètres cubes consommés, et, pour le chauffage, un montant négatif, les décomptes suivants ne mentionnant plus de charges de chauffage collectives réparties collectivement,

— il est recevable à actualiser sa demande en paiement compte tenu des charges échues depuis le 1^er avril 2018, qui sont le complément de sa demande originaire,

— le montant important des impayés place le syndicat dans une position financière difficile et compromet sa trésorerie, justifiant une indemnisation.

*

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 1^er octobre 2019 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 20 mars 2020, laquelle n’a pu avoir lieu en raison de l’état d’urgence sanitaire. Toutefois, les parties ont donné leur accord pour que l’affaire soit mise en délibéré sans audience.

MOTIFS

Si la SCI critique les modalités de signification de l’assignation et le 'procédé' utilisé par le syndicat pour obtenir le jugement déféré, elle ne formule aucune demande à ce titre. Il n’y a donc pas lieu d’examiner ce grief de l’appelante à l’encontre du syndicat.

1- Sur la recevabilité de la demande en paiement des charges échues depuis le 1^er juillet 2018

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, dans sa version applicable au 1^er septembre 2017, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est réclamé par le syndicat, en plus des charges allouées par le jugement déféré, des charges échues postérieurement, pour la période du 1^er juillet 2018 au 1^er avril 2019.

Il s’agit de l’actualisation de la demande présentée en première instance, compte tenu du temps écoulé depuis le jugement déféré.

Elle constitue bien le complément nécessaire de la demande présentée en première instance, tel qu’autorisé par l’article 566 du code de procédure civile, et non une demande nouvelle, irrecevable en appel, puisque les charges échues depuis le jugement déféré se sont nécessairement ajoutées aux charges demandées antérieurement.

Cette demande doit donc être déclarée recevable.

2- Sur le bien fondé des demandes

2-1- La critique de l’absence d’individualisation des charges de chauffage et d’eau chaude

S’agissant de l’individualisation des charges de chauffage, il ressort de l’assemblée générale du 29 février 2016 que ce n’est qu’à cette date qu’elle a autorisé les lots 3 et 10 appartenant à la SCI (ainsi que le lot 2 appartenant à un M. Y) à se désolidariser du chauffage collectif et a pris acte que la modification de la répartition des charges du chauffage collectif entrerait en vigueur le 1^er mars 2016 ; puis, lors de l’assemblée générale suivante du 18 octobre 2016, elle a 'pris acte de la situation concernant l’individualisation du chauffage collectif commun aux SCI Stoeckli et Caret immo'.

S’il est exact que les appels de provisions du 1^er avril 2016 et du 1^er juillet 2016, inclus dans la demande présentée en première instance, comprennent des charges de chauffage pour les lots 3 et 10, à proportion de 258 et 81/591 tantièmes, ces appels sont justifiés par le budget provisionnel voté pour l’exercice du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016 par l’assemblée générale antérieure du 16 mars 2015, dont le procès-verbal est d’ailleurs produit par la SCI.

Le décompte de charges de copropriété pour l’exercice du 1^er octobre 2015 au 30 septembre

2016 n’est pas produit, mais il résulte du relevé de compte du 26 juin 2019, adressé à la SCI pour la période du 30 septembre 2013 au 1^er juillet 2019, qu’a été porté au crédit de cette dernière, le 30 septembre 2016, un

'solde de charges au 30/09/2016", de 2 400,38 euros, qui s’est imputé sur des sommes dues antérieurement ; étaient notamment impayées les provisions de 1 379,98 euros de janvier 2016 et octobre 2015. Il n’existe donc pas de difficulté de ce chef ; ce décompte de charges n’a pas été réclamé par la SCI et elle n’a pas contesté le montant de la somme créditée.

Par ailleurs, le syndic a tenu compte de la modification de la répartition des charges dans le décompte de charges pour la période du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017, puisqu’il n’impute aucune dépense de chauffage à la SCI, n’ayant opéré que des déductions pour les lots 3 et 10 au titre des 'dépenses de chauffage (combustibles)', et qu’il ne lui impute que des dépenses d’eau froide, avec indication des relevés des mètres cubes consommés. Si les mêmes bases de répartition de 258/591 et 81/591 apparaissent pour l’imputation des déductions de dépenses de chauffage aux lots de la SCI, c’est parce qu’il s’agit de prendre en compte une déduction commune aux lots des SCI Stoeckli (lot 2 M. Y totalisant 252 tantièmes) et Caret immo, dont le chauffage était commun avant l’individualisation, comme il ressort du procès-verbal précité. Il apparaît également, au vu des appels de provisions précités, que les charges de chauffage collectif ne concernaient que leurs lots, vu la base totale de répartition de 591.

Le décompte de charges pour la période suivante du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ne fait plus apparaître aucune somme au titre de dépenses de chauffage, mais seulement des dépenses d’eau froide suivant relevé.

La SCI ne démontre pas que les déductions opérées, selon le précédent décompte, seraient insuffisantes.

S’agissant de la production d’eau chaude sanitaire, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2015 que seul le lot 2 de M. Y l’a individualisée, la SCI Caret immo s’engageant seulement à le faire pour ses lots 3 et 10 ; l’individualisation effective de l’eau chaude sanitaire ne ressort pas des autres procès-verbaux produits. La SCI n’établit pas la date à laquelle elle y a procédé ; dès lors, elle ne démontre pas que l’imputation d’une dépense de chauffe-eau pour le lot 3 sur la période du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017, selon le décompte de charges produit, est inexacte, d’autant que cette dépense ne concerne que son lot, la base de répartition étant de 1, étant relevé qu’aucune dépense de chauffe-eau ne figure dans le décompte suivant.

2-2- Les sommes dues

À l’appui de sa demande pour 13 915,12 euros, le syndicat produit le décompte des sommes réclamées en première instance pour la période du 1^er avril 2016 au 1^er juillet 2018 pour 10 633,82 euros (pièce 3) et celui du 26 mars 2019 adressé à la SCI (pièce 9), reprenant un solde antérieur au 30 septembre 2018 de 12 901,61 euros, lequel ne correspond pas au précédent.

Cependant, il ressort du décompte adressé à la SCI le 26 juin 2019 et du décompte de charges de copropriété du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2018, qu’est incluse dans ce solde antérieur la régularisation de charges due pour cette période par la SCI, de 661,14 euros, outre le coût de l’assignation devant le

tribunal de grande instance et l’indemnité fondée sur l’article 700 accordée par le jugement déféré, ainsi qu’un montant de 827,44 euros, au lieu de 314,15 euros indiqué dans le premier

décompte, pour la provision au 1^er juillet 2018, laquelle n’avait en tout état de cause pas été prise en compte par le premier juge, faute d’être échue.

Pour le surplus, la somme réclamée correspond aux provisions sur charges du 1^er avril 2016 au 1^er avril 2019 inclus, ainsi qu’un 'appel travaux' le 2 novembre 2016 pour le remplacement de deux colonnes d’eaux usées, outre des frais non pris en compte par le premier juge, auxquels s’ajoutent :

—  379,43 euros au titre d’une 'mise en demeure M^e Z' imputés le 5 mai 2018,

-1 416 euros le 1^er janvier 2019 au titre d’un 'premier appel procédure de recouvrement' et 270 euros le 19 mars 2019 au titre de 'suivi procédure de recouvrement'.

Les charges réclamées

Il est exact que les assemblées générales des 29 février 2016 et 6 juin 2017 n’ont approuvé que les budgets prévisionnels du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et du 1^er janvier 2018 jusqu’au 31 décembre 2018. Il n’est ainsi pas justifié d’une approbation du budget prévisionnel pour la période du 1^er octobre 2017 au 31 décembre 2017.

Toutefois, la SCI ne critique pas le décompte de charges de copropriété du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2018 (hormis le problème d’individualisation des charges exposé plus haut, alors que ce décompte ne fait apparaître aucune charges de chauffage ou d’eau chaude), selon lequel sa quote-part de charges est de 2 431,13 euros soit, compte tenu des provisions appelées pour 1 769,99 euros d’octobre 2017 à juillet 2018, un solde dû de 661,14 euros.

Dans ces conditions, la demande au titre de la provision sur charges appelée le 1^er octobre 2017 pour 314,19 euros peut être acceptée.

L’appel travaux ayant été autorisé par l’assemblée générale du 18 octobre 2016 sera pris en compte.

La provision sur charges mise en compte au 1^er avril 2016 pour 1 153,43 euros, critiquée par l’appelante comme différente de l’appel de provision n°3 pour la période du 1^er avril au 30 juin 2016, qui s’élève à 1 379,98 euros, est inférieure à celui-ci, de sorte que le montant mis en compte, qui doit correspondre au seul solde dû, ne lui préjudicie pas.

La SCI relève aussi que n’est pas prise en compte la ligne en crédit de 2 146,17 euros apparaissant sur son relevé d’appels de provisions suivant, du 1^er juillet 2016 au 30 septembre 2016. Cependant, il ressort de son relevé de compte du 25 juin 2019 que cette somme, créditée le 14 juin 2016, correspond à un appel

travaux pour la réfection de la cage d’escalier et qu’elle vient en déduction d’appels effectués les 8 avril, 17 juillet et 2 septembre 2015 à ce titre pour, au total, la même somme, laquelle n’avait pas été réglée par la SCI.

Les frais réclamés

L’indemnité fondée sur l’article 700 accordée en première instance et les frais d’assignation, qui constituent des dépens, ne peuvent être inclus dans les charges dues, faisant l’objet de chefs de condamnation différents, qui seront examinés ci-après.

Le syndicat ne conteste pas la déduction de frais opérés par le premier juge pour 63,83 euros (M^e X), 278,88 euros (huissier) et 398,52 euros (avocat), demandant la confirmation du

jugement déféré s’agissant des charges dues au 1^er avril 2018.

En revanche, il invoque l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour justifier les frais de mise en demeure contestés par la SCI ; force est cependant de constater qu’il ne justifie pas de ceux-ci à hauteur d’appel, étant observé que son bordereau de pièces mentionne 'pièces 1 à 2 introuvables', sans d’ailleurs préciser de quelles pièces il s’agit.

Ces frais de 379,43 euros seront donc déduits de la somme accordée par le premier juge.

Pour la période postérieure, ne peuvent non plus être prises en compte les sommes de 1 416 euros le 1^er janvier 2019, au titre d’un 'premier appel procédure de recouvrement', et 270 euros le 19 mars 2019, au titre de 'suivi procédure de recouvrement', également non justifiés.

Récapitulatif

Les frais de 'mise en demeure M^e Z' de 379,43 euros imputés le 5 mai 2018 seront déduits de la somme accordée par le premier juge, qui sera donc réduite à 9 199,01 euros (9 578,44 – 379,43).

Pour la période échue depuis le jugement déféré, il convient de faire droit à la demande du chef des appels de provision de 827,44 euros au 1^er juillet 2018, 442,50 euros au 1^er octobre 2018, 442,50 euros au 1^er janvier 2019 et 442,51 euros au 1^er avril 2019 et du chef de la régularisation de charges au 30 septembre 2018 pour 661,14 euros, soit la somme de 2 816,09 euros au total.

En conséquence, il convient de condamner la SCI à payer au syndicat la somme de 12 015,10 euros (9 199,01 + 2 816,09), assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018 sur la somme de 9 199,01 euros et du 5 septembre 2019, date des conclusions chiffrant la demande additionnelle, pour le surplus.

3) Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement de sa créance. Dès lors, c’est à juste titre que le jugement déféré a rejeté cette demande.

4) Sur les dépens et autres frais de procédure

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions, pleinement justifiées, sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une indemnité de 1 500 euros au syndicat, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais qu’il a exposés en cause d’appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sans débats en audience, par arrêt contradictoire,

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] au titre des charges de copropriété échues depuis le 1^er juillet 2018 ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Caret immo à payer au syndicat

des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 9 578,44 € (neuf mille cinq cent soixante dix huit euros et quarante quatre centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018, date de l’assignation ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la SCI Caret immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 12 015,10 € (douze mille quinze euros et dix centimes), assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2018 sur la somme de 9 199,01 € (neuf mille cent quatre-vingt dix-neuf euros et un centime) et du 5 septembre 2019 pour le surplus ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Caret immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel, et la déboute de ses demandes à ce titre ;

CONDAMNE la SCI Caret immo aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE