RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 Avril 2022

([…]5 , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05962 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDMQO

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Février 2021 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 19/00083

APPELANTE

Société DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉES

S.A.R.L. JAR HOLDING

[…]

[…]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant X Y,
Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

X Y, président

Monique CHAULET, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRET :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par X Y, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Le bien est situé dans le périmètre de requalification du secteur Paul Bert à Montreuil et de la ZAC de la Fraternité qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) selon un arrêté préfectoral du 16 avril 2018.

Par arrêté préfectoral du 7 février 2020, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA).

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété a été rendue le 9 juillet 2020 au profit de la SOREQA.

Est concernée par l’opération la SARL JAR HOLDING, représentée par son gérant, Monsieur Z A, qui était propriétaire d’un bien immobilier situé 6, 6bis et […], sur les parcelles cadastrées section […], […] et 68, d’une surface respectivement de 101 m², 35 m² et 460 m².

Il s’agit d’un entrepôt à usage commercial dont le rez-de-chaussée est exploité par la société TIFFANY SOFA BED (meubles, literie, décoration, électroménager, taie et divers). La mezzanine, constitutive d’un premier étage, peut être exploitée indépendamment.

La Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a notifié par lettre recommandée ses offres d’indemnisation à la SARL JAR HOLDING, représentée par son gérant, Monsieur Z A, par lettres recommandées avec accusés de réception datés du 29 septembre 2018 et du 26 octobre 2018.

L’entité expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.3l1-9 du code de l’expropriation.

Par une requête et par un mémoire de l 'autorité expropriante datés du 7 février 2019 et reçus le 8 février 2019 par le greffe, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020, aux fins de fixation de la valeur du bien de la SARL JAR HOLDING.

La société TIFFANY SOFA BED était intervenue volontairement à la procédure et sollicité qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle renonçait irrévocablement à réclamer toutes sommes de quelques nature et de quelque sorte que ce soit à la SOREQA se rapportant de manière directe ou indirecte, passée, présente ou future au bail signé entre la société JAR HOLDING et elle-même le 15 janvier 2015 à effet du 18 février 2015.

Par un jugement du 02 février 2021 après transport sur les lieux le 12 février 2020 le juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis a':

-Dit n’y avoir lieu à donner acte à la société TIFFANY SOFA BED de ce qu’elle renonce irrévocablement à réclamer toutes sommes de quelque nature et de quelque sorte que ce soit à la SOREQA se rapportant de manière directe ou indirecte, passée, présente ou future au bail signé entre la société JAR HOLDING et elle-même le 15 janvier 2015 à effet du 1er février 2015 ;

- Fixé à la somme de 1 330 400 euros (un million trois cent trente mille quatre cents euros), en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) à la SARL JAR HOLDING, représentée par son gérant, Monsieur Z A, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé 6, 6bis et […], sur les parcelles cadastrées section […], […] et 68, d’une surface respectivement de 101 m², 35 m² et 460 m² se décomposant comme suit :

- 1 187 500,00 euros, indemnité principale ;

- 119 750,00 euros, indemnité de remploi ;

- 23 139,27 euros, indemnité pour travaux non amortis ;

-Condamné la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) à payer à la SARL JAR HOLDING, représentée par son gérant, Monsieur Z A, une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) au paiement des dépens de la présente procédure.

La SOREQA a interjeté appel le 1er avril 2021 sur l’indemnité totale de dépossession en ce que le jugement l’a fixé en valeur occupée à la somme de 1 330 400 euros, alors que le bien doit être évalué en valeur libre et que dans l’hypothèse où il est occupé, il convient de pratiquer un abattement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Adressées au greffe, par la SOREQA, appelante, le 16 juin 2021 notifiées le 21 juin 2021(AR du 23 juin 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour :

-Dire l’appel de la SOREQA recevable et bien fondé ;

-Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé l’indemnité de la société expropriée sur la base de 1250 euros pour une superficie de 950 m², outre le remploi.

-L’infirmer, en ce qu’il a retenu ladite valorisation en valeur vénale libre.
-Constater qu’i1 existe une difficulté au fond échappant à la compétence de la juridiction d’expropriation et fixer également l’indemnité en valeur vénale occupée, en pratiquant un abattement de 40 % pour occupation.

En conséquence, statuant à nouveau,

-fixer l’indemnité à revenir la société expropriée, sous la forme alternative

-valeur vénale libre': 1'307'250 euros';

-valeur vénale occupé': 784'750 euros';

- Déposées au greffe, par SARL JAR HOLDING, intimée et appelant incidente, le 10 septembre 2021 notifiées le 15 septembre 2021 (AR du 17 septembre 2021), du 5 janvier 2022 notifiées le 7 janvier 2022 (AR du 10 janvier 2022), trois pièces complémentaires adressées le 11 janvier 2022 notifiées le 18 janvier 2022 (AR du 19 et 20 janvier 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

-Déclarer recevable mais infondé l’appel principal introduit par la SOREQA.

-Déclarer recevable et fondé son appel incident du jugement du 2 février 2021 la SARL JAR HOLDING.

-Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à revenir à la SARL JAR HOLDING à la somme de 1.187.500 euros

-Confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à la SARL JAR HOLDING une indemnité de 23.139,27 euros pour travaux non amortis.

-Confirmer ledit jugement pour le surplus et après avoir de nouveau statué : fixer les indemnités à revenir';

-valeur vénale libre d’occupation': 3'135'000 euros

-indemnité de remploi': 314'500 euros

-au titre de l’article 700 du code de procédure civile'; en première instance’ la somme de 6000 euros et 5000 euros en cause d’appel';

Le commissaire du Gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SOREQA fait valoir que':

-Sur la fixation de l’indemnité sous la forme alternative'; en application des dispositions de l’article L311-8 du code de l’expropriation, il conviendra tout d’abord de rectifier la confusion opérée par le premier juge entre d’une part la date de l’ordonnance d’expropriation, le 9 juillet 2020, à laquelle la consistance du bien doit être appréciée, conformément aux dispositions de l’article L322-1 du code de l’expropriation et la date de référence, qui est en l’espèce le 13 septembre 2012, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics, approuvant ou modifiant le PLU'; en fixant la valeur d’un bien compte tenu d’un état occupé, alors que l’éviction est à la charge du propriétaire, le juge de première instance n’a pas fixé une juste et préalable indemnité, conformément aux dispositions de l’article L32l-1 du code de l’expropriation';
- Sur l’abattement pour occupation'; il n’est pas conforme au droit, au motif qu’il n’est pas rapporté « la preuve d’une moins-value sur le marché immobilier local lors de la cession de locaux commerciaux en situation d’occupation '', d’écarter purement et simplement le principe de l’abattement pour occupation, alors que dans cette hypothèse, il incombe à l’autorité expropriante outre d’indemniser le propriétaire des murs, d’indemniser également de son entier préjudice l’occupant';

SARL JAR HOLDING rétorque que :

-Concernant l’abattement pour occupation et la fixation sous la forme alternative'; il faut tout d’abord rappeler que le principe même de l’abattement pour occupation, ne trouve sa source dans aucune disposition légale ou réglementaire ; la jurisprudence la plus récente a battu en brèche ce principe'; c’est d’ailleurs la position de la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 23 mai 2019 (Pièce n°18)'; il sera également démontré par l’expropriée, qui produira un grand nombre de références, qu’il n’existe pas un tel écart sur les valeurs issues du marché'; l’application d’un abattement de 40 % sollicité par l’autorité expropriante dans l’hypothèse de l’allocation d’une indemnité au locataire, ne trouve aucune justification';

-Concernant la valeur unitaire sur l’appel incident de l’expropriée';

- Sur la qualification commerciale des locaux'; un ensemble de critères que l’on ne trouve ni dans des locaux d’entrepôt généralement très sommairement équipés, ni dans des locaux d’activité très spécifiques voir très techniques, étrangers à la clientèle de détail'; la qualification de ces locaux en «locaux commerciaux '' accueillant du public est évidente et leur surface très comparable à d’autres activités commerciales actuellement nombreuses à Paris'; il apparaît déterminant pour la cour de qualifier les surfaces commerciales ici concernées, afin de les estimer à leur valeur relevant d’un marché spécifique en centre-ville, ceci constitue le motif essentiel de l’appel incident de la partie expropriée';

-Sur les références de l’expropriante'; il s’agit d’un certain nombre de mutations réalisées à l’occasion d’acquisitions qu’elle avait elle-même réalisées dans le cadre de la ZAC FRATERNITE, qu’elle produit à nouveau en cause d’appel'; pour la majorité, elles sont particulièrement anciennes puisque datant de 5 ans auparavant'; l’autorité expropriante ne fournit à aucun moment un quelconque justificatif, ni même les mentions de publication de l’ensemble de ces mutations, permettant aux expropriés d’en vérifier le contenu et ce, contrairement à la jurisprudence de la Cour de cassation';

-sur les références du commissaire du gouvernement'; il s’agit de locaux d’entrepôts, par nature différents et incomparables à des locaux commerciaux, 5 de ces références sont situées, non sur le t e r r i t o i r e d e l a c o m m u n e d e M o n t r e u i l , m a i s s u r c e l l e s d e B o b i g n y , N o i s y – l e – S e c e t Aulnay-Sous-Bois, non limitrophes de Paris, ainsi qu’il le relève lui-même et plus éloignées alors que Montreuil en est mitoyenne';

-Sur ses références': elle en propose 15 ';

-Concernant les autre critiques à l’encontre de la première décision'; il est étonnant de constater que le jugement, in fine, a retenu un prix très inférieur aux valeurs, pourtant probantes, présentées par l’expropriée de 1.250 euros en l’état d’occupation'; il sera relevé par la cour concernant la référence n°9 de l’expropriée, l’appréciation qui en est faite par la première décision qui précise, concernant cet immeuble « que bien que situé en face du bien à évaluer, il s’agit d’un quartier différent. '' Aucune des parties n’a fait état d’un terme de comparaison aussi proche et faisant référence à un immeuble de nature aussi semblable'; il suffisait à la juridiction d’adopter ces références et d’en moduler le prix qui en était issu pour les adapter plutôt que de se contenter de les écarter des débats, alors même qu’elle retiendra finalement une seule et unique mutation, qui plus est, est située sur une commune non comparable'; c’est cette erreur d’appréciation dans la qualification de ces locaux qui a conduit la juridiction à écarter systématiquement les principales références de l’expropriée, pourtant pertinentes, portant sur des locaux commerciaux situés immédiatement à proximité et donc parfaitement comparables'; ce constat n’a pas convaincu le juge de première instance qui s’est finalement déterminé sur la base d’une seule et unique référence située non pas à Montreuil mais sur la commune de Bagnolet, totalement incomparable et ne présentant nullement un potentiel commercial similaire mais encore, portant sur des locaux de stockage qui, comme démontré, diffèrent notablement des locaux exploités par la propriété de le SARL JAR HOLDING';

- Il sera sollicité de la cour d’appel qu’elle confirme l’indemnité allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et accorde à la SARL JAR HOLDING une indemnité complémentaire de 5.000 euros en cause d’appel';

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 1er avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SOREQA du 16 juin 2021, de la SARL JAR HOLDING du 10 septembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SARL JAR HOLDING hors délai du 6 janvier 2022 sont de pure réplique à celles de la SOREQA, les pièces nouvelles N°26 et N°27 sont uniquement de la jurisprudence, sont complémentaires au mémoire déposé dans le délai légal et sont donc recevables ; par contre, la pièce N°28 concerne une nouvelle référence située […] à Montreuil du 29 janvier 2019 (terme T5 des conclusions) qui pouvait donc être produite dans le délai légal ; elle sera en conséquence écartée.

Les conclusions hors délai de la SARL JAR HOLDING du 6 janvier 2022 sont de pure réplique à celles de la SOREQA et les pièces nouvelles N°29, 30 et 31 correspondant aux actes dont elle a déjà fait état dans son mémoire initial ; ces conclusions et pièces nouvelles sont donc recevables.

- Sur le fond
Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SOREQA porte sur la fixation en valeur occupée et sur la demande en raison de la contestation sérieuse de statuer en alternative.

L’appel incident de la SARL JAR HOLDING concerne la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre à la somme de 3 135 000 euros.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer au 13 septembre 2012.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone Uct du PLU:

- la zone UC correspond aux centralités commerçantes existantes ou projetées;

- l’indice t correspond aux secteurs situés à proximité des points d’accès aux transports collectifs ; les règles de densité (emprise au sol et hauteur) et de stationnement sont adaptées à la desserte par les transports collectifs.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se reporter pour une plus ample description au procès verbal de transport et au jugement déféré.

Il suffira d’indiquer que :

- le terrain: il s’agit de trois parcelles cadastrées AY N°202, 67 et 68, d’une surface respectives de 101, 35 et 460 m², soit un total de 596m².

Elles forment une unité foncière sur laquelle un immeuble de type entrepôt a été construit.

- la façade sur […] est de 18 mètres.

- la superficie de 950 m² du bien n’est pas contestée.

- le rez de chaussée du batiment : local de type entrepôt en état d’usage

Ce rez de chaussée est exploité par la société TIFFANY SOFA BED

- le premier étage du bâtiment, une mezzanine : aménagement récent, propre et dans un bon état d’entretien

- les locaux ne sont pas isolés, ne disposent pas d’un système de chauffage en état de fonctionnement ; le toit est en bardage métallique.

Ce vaste entrepôt appartient au même propriétaire privé.

Cet immeuble est occupé à usage commercial, par une société TIFFANY SOFA BED selon bail du 1er février 2015.

Le premier juge a indiqué que les deux niveaux présentent un état d’aménagement et d’entretien différents:

- rez de chaussée : sans aménagement particulier, à l’état d’usage

- premier étage : aménagement récent et fonctionnel, permettant l’utilisation de locaux propres et spacieux ; toutefois, l’absence d’accès autonome par rapport au rez de chaussée est un élément de nature à en limiter les usages possibles.

L’extérieur n’est pas esthétique et le dessus des portes, dégradé, sert de support publicitaire pour le magasin.

La SARL JAR HOLDING a inclut des photographies du bien dans ses conclusions (pages 3 à n° 5).

La SOREQA précise que la fixation de l’indemnité de l’occupant a donné lieu à une autre instance, pendante devant la juridiction de l’expropriation de Bobigny sous la référence RG 20/00005.

Elle indique également que le commissaire du gouvernement de première instance a conclu à la valorisation du bien sur la base de 1250 euros/m² en valeur libre et que dans son mémoire récapitulatif, la société propriétaire a produit un document intitulé ' protocole transactionnel portant résiliation de bail', qui ne lui est pas opposable, sur lequel elle a émis toutes réserves (pièce N°1), celui- ci étant non daté et qui prévoit dans son article 2 que l’occupant devra avoir quitté les lieux à une date non précisée, puisqu’il est mentionné « au plus tard pour le XXX ».

La SOREQA ajoute :

-qu’elle acceptait néanmoins, dans un souci d’avoir une approche pragmatique du dossier, que l’indemnité soit fixée sous la forme alternative, dans l’hypothèse où la société Tiffany Sofa Bed renoncerait de façon non équivoque à tout droit à indemnisation dans le cadre du contentieux porté devant la présente juridiction à l’initiative de la SOREQA et/ou le bien serait effectivement libre de toute occupation à la date prise de possession ; dans ce cas, il été sollicité de fixer la valeur du bien sur la base de 900 euros/m² en valeur vénale libre, pour tenir compte de l’abattement de 40 % appliqué pour occupation commerciale.

-que par mémoire d’intervention, la société Tiffany Sofa Bed est intervenue à l’instance opposant la SOREQA à la SARL JAR HOLDING pour qu’il soit donné à de ce qu’elle renonçait irrévocablement à solliciter une indemnisation de la SOREQA (pièce n° 2).

Le bien se trouve à l’angle de […] et de […], à quelques centaines de mètres de la Porte de Montreuil.

[…] est une voie très passante et commerçante et le bien dispose, de cette voie d’une bonne visibilité.

Ce bien est desservi par la station Robespierre de la ligne 9 du métro et par les bus 215 et 351 ainsi que par le périphérique parisien.

Les locaux bénéficient d’une situation géographique favorable. Toutefois, […] est située entre […] et la commune de Bagnolet, elle est excentrée par rapport au centre ville de Montreuil et elle n’est pas située entre […] et Vincennes.

La SARL JAR HOLDING souligne que les locaux bénéficient d’un large accès en façade qui leur confère une excellente visibilité, que l’ensemble a fait l’objet d’importants travaux de rénovation, en particulier la structure de l’immeuble et souligne le bon état d’entretien.

Elle ajoute que l’immeuble bénéficie d’une situation et d’un environnement géographique exceptionnels, ce qui lui confère une plus-value tout autant exceptionnelle.

Elle indique également qu’il s’agit de locaux commerciaux classiques, malgré leur surface relativement importante, qui se divise classiquement en :

' une unité de vente accueillant le public et dotée d’une importante surface de show-room destiné à permettre à la clientèle d’effectuer un choix de produits offerts à la vente de façon large et avertie, avec vitrine en façade.

Une accessibilité conséquente et une excellente visibilité extérieure.

' une unité complémentaire de stockage des marchandises qui permet, de par sa superficie, des livraisons rapides à la clientèle dans le cadre d’un service adapté.

Elle précise que les locaux ont été régulièrement assurés par le locataire comme des locaux de commerce de détail (pièce n° 25).

Il ressort du procès verbal de transport que la consistance mixte des biens de deux niveaux présente un état d’aménagement et d’entretien différents, à savoir :

- rez de chaussée : sans aménagement particulier, à l’état d’usage

- premier étage : aménagement récent et fonctionnel, permettant l’utilisation de locaux propres et spacieux ; toutefois, l’absence d’accès autonome par rapport au rez de chaussée, ce qui est un élément de nature à en limiter les usages possible.

En outre, le premier juge précise que le bien n’est pas un local commercial de type boutique, que le rez-de-chaussée est un entrepôt et le premier étage est à usage de stockage ou de salle pouvant accueillir un groupe de personnes.
Ces éléments d’une consistance mixte ont une incidence sur l’évaluation du bien exproprié et sur l’examen des références des parties.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 2 février 2021.

- Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les surfaces de 950 m² ne sont pas contestées.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’immeuble exproprié est occupé à usage commercial par la société TIFFANY SOFA BED selon bail du 1er février 2015, avec un loyer de 2000 euros par mois, soit 24'000 euros HT HC (pièce n° 21).

3° sur la demande de la fixation en alternative

Le premier juge a indiqué que :

-lors du transport sur les lieux, le bien était occupé, au rez-de-chaussée, par la société TIFFANY SOFA BED

-par des conclusions d’intervention volontaire à la présente procédure, la société titulaire d’un bail a sollicité qu’il lui soit donnée acte de ce qu’elle renonçait irrévocablement à réclamer toute somme de quelque nature et de quelque sorte que ce soit à la SOREQA se rapportant de manière directe ou indirecte, passée, présente ou future au bail signé entre la société JAR HOLDING et elle-même le 15 novembre 2015 à effet au 1er février 2015

-la demande de donner acte ne tendant à aucune décision juridictionnelle, il n’y a pas lieu d’y faire droit

-l’ordonnance d’expropriation, transférant la propriété de la société défenderesse, a été rendue le 9 juillet 2020

-les parties à l’audience du 23 septembre 2020 n’ont pas fait valoir une libération des lieux entre la date du transport judiciaire et celle de l’ordonnance d’expropriation.

Le premier juge a en conséquence constaté que le bien est occupé à la date de référence, le 9 juillet 2020, et qu’il ne peut être statué sur une alternative, les conditions énoncées à l’article L 311-8 du code de l’expropriation n’étant pas remplies, puisqu’il n’y a pas en l’espèce de contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants ou des difficultés étrangères à la fixation du montant d’indemnités et à l’application des articles L 242-1 à L242-7, L322-12, L423-2 et L423-3.

Le premier juge a dit qu’il n’y avait pas lieu à abattement à la valeur d’échange libre de toute occupation pour obtenir une valeur d’échange en situation d’occupation

La SOREQA a formé appel en demandant l’application de l’article L311-8 du code de l’expropriation qui dispose que lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant d’indemnités et à l’application des articles L 242-1 à L242-7, L322-12, L423-3 et L423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

À l’appui de sa demande, la SOREQA indique que la SARL JAR HOLDING pour solliciter la valorisation de son bien en valeur vénale libre, a fait état d’un protocole transactionnel intervenu avec la société titulaire du bail commercial, TIFFANY SOFA BED, dans lequel il est mentionné que cette dernière a reçu une indemnité de 250'000 euros de la société propriétaire pour la résiliation amiable du bail ; qu’il est à noter que les deux sociétés ont le même représentant légal Monsieur Z A ; que cette convention ne lui est pas opposable et en outre n’est pas datée et ne précise pas l’échéance de remise des locaux, cette société TIFFANY SOFA BED compte tenu de ces critiques étant intervenue volontairement en première instance ; que la société locataire a été indemnisée pour son éviction par la société propriétaire et par voie de conséquence pour éviter un enrichissement sans cause, a renoncé à réclamer toute indemnisation à l’autorité expropriante.

Il est donc conforme au droit que soit envisagée, tout au moins en hypothèse alternative, que l’immeuble exproprié soit évalué en valeur vénale libre, c’est-à-dire sans qu’il soit mis à la charge de l’autorité expropriante, le paiement d’une indemnité d’éviction de la société occupant le local commercial, en contrepartie, sans que le propriétaire soit pénalisé dans son indemnisation par la présence d’un locataire commerçant.

La SOREQA indique exactement qu’il convient de rectifier la confusion opérée par le premier juge entre d’une part la date de l’ordonnance d’ expropriation, le 9 juillet 2020, à laquelle la consistance du bien doit être appréciée, conformément à l’article L322-1 du code expropriation et la date de référence, qui est en l’espèce le 13 septembre 2012.

Par contre, la question de l’occupation du bien exproprié n’est pas une contestation sérieuse sur le fond au sens de l’article L 311-8 du code de l’expropriation susvisé, puisqu’il est établi et non contesté, qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation le 9 juillet 2020, date à laquelle doit être examinée la consistance du bien, que dans le cadre d’un bail du 1er février 2015, le bien exproprié était occupé au rez-de-chaussée par la société TIFFANY SOFA BED.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de dépossession en valeur occupée.

4° Sur la méthode

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

5° Sur les références des parties

Aux termes de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de la SOREQA
Elle produit les 32 termes suivants avec une moyenne de 2456, 15 euros/m² et offre une valeur inférieure de 1250 euros/m² en valeur occupée.

Elle ne fait pas état des dispositions de l’article L322-8 susvisé.

Elle produit en pièce N°3 :

[…] en 2014:•

N° du Date Adresse N° lots Prix d’acqusition en Prix en Vendeur Observations terme contrat euros euros/m² superficie en

m²

T1 27 août 221 rue de 9-11-22 120000 3503 Ayvi-Togbassa libre

2014 Paris

34, 5

Cette référence trop ancienne datant de plus de 5 ans sera écartée.

[…] réalisées en 2015•

N° du Date de Adresse lots Prix d’acqusition Prix en Vendeur Observations terme contrat en euros euros/m² superficie en m²

T1 25 février 2, […] totalité des lots 1'300'000 1400 préemption loué

2015 Bert

925

T2 31 mars 2015 235'237, rue lot un'4'5 250'000 2250 préemption partiellement

Paris loué

100,07

T3 13 avril 2015 26'[…] totalité des lots 270'000 1093 amiable loué

Bert

247

T4 13 avril 2015 […] lots 47'097 1427 amiable libre

Paris

33

T5 13 avril 2015 4, […] lots 3'4'11'12' 280'000 3185 amiable partiellement

Bert 13'22 26'27'31 loué

87,9

T6 13 avril 2015 217, rue totalité des lots 225'000 738 amiable loué

Étienne

C D

T7 13 avril 2015 236, […] totalité des lots 860'800 1322 amiable libre

651

T8 13 avril 2015 […] des lots 500'000 1012 amiable loué

Étienne

C E

T9 23 juillet 175, rue totalité des lots 335'000 411 amiable loué

2015 Étienne

C F […]

2015 Paris

19,53

[…]

2015 Paris

89

T12 17 septembre 221 rue de lots 6'7'8'13'[…]

2015 Paris

44,3 6

T13 17 septembre […]

2015 Paris

32,74

[…] amiable partiellement

2015 Paris loué

16,08

[…]

2017 Paris

14

[…]

2015 Bert total 3913, […]

Ces références trop anciennes datant de plus de cinq ans seront écartées.

[…] réalisées en 2016•

N° du Date de vente Adresse Lots Prix en Prix en mode Observations terme euros euros/m² d’acqusisition

Superficie

T1 8 février 2016 145, […] totalité 130'000 1000 préemption libre

129

T2 15 février 4, […]'2'25'30 180'000 3000 préemption loué

2016

60

T3 7 avril 2016 179, […] préemption libre

Paris

T4 28 avril 2016 209, rue totalité 900'000 1075 préemption partiellement

Étienne C loué

837

T5 11 mai 2016 175, […] préemption libre

box

T6 30 mai 2016 179, […]

Paris débarras

T7 1er juin 2016 179 Paris Lot 21 60'000 4047 préemption libre

21

T8 8 septembre 179, […] […] préemption libre

2016 Paris 16,7

T9 15 septembre […] préemption libre

2016 box

T10 21 septembre 208, […]

2016

283

T11 21 septembre […]

2016

317

T12 21 septembre […]

2016 Paris

528

T13 28 septembre […]

2016 box

T14 28 septembre […] totalité des 1833 préemption loué

2016 lots

180

T15 1er décembre 175, rue de lots 17 129'000 amiable libres

2016 Paris box

T16 9 décembre 14, […]'17 10'000 3000 préemption libres

2016 Bert

43

T17 9 décembre […]

2016 Paris box total 2444, 4 1 276'701 2680

Ces références sont anciennes, bien qu’elles aient moins de cinq ans ; elles ne comportent pas les références de publication permettant d’accéder aux actes et de connaître leurs caractéristiques et ce d’autant qu’elles sont très hétérogènes (lots, box, terrain) sans pouvoir savoir comme l’indique la SARL JAR HOLDING pour les autres s’il s’agit d’appartements, de locaux commerciaux ou de locaux d’activités, alors que la valeur n’est pas la même pour chacun de ces types de surface. Ces références seront donc écartées.

La SOREQA verse en pièce N°4 les conclusions complémentaires du commissaire du gouvernement de première instance contenant des termes de comparaison, en indiquant que celui-ci a conclu à la valorisation du bien sur la base de 1250 euros / m² en valeur libre ; ces références également produites par la SARL JAR HOLDING (pièce N°19) seront examinées ci-après.

b) les références de la SARL JAR HOLDING

Celle-ci demande de ne pas fixer une valeur en alternative et en outre de ne pas appliquer un abattement pour occupation, ce qui selon elle correspond au jugement et à des arrêts de la cour d’appel de Paris.

Dans le cadre de son appel incident, elle demande donc de retenir un prix de 3300 euros/m² en valeur libre, soit la somme de : 950m² x 3300 euros = 3 135 000 euros.
Elle demande d’écarter les références du commissaire du gouvernement de première instance celle-ci comportant les références de publication suivantes :

N° du Date de Adresse Cadastre Prix en Prix en Descriptif Bat terme vente euros euros/m²

CG 1 24/03/2015 […] entrepôt (1170 m²) avec 1500

Bobigny 000 bureaux (330 m²)

occupé

CG2 19/01/2016 […]

Noisy le Sec

CG3 21/12/2017 […] à AG 208 816200 1241 Entrepôt R+1 à usage de 657,59

Bagnolet commerce

libre

CG4 28/06/2017 ZI de la fosse à la DY 1 à 4 620000 681 Local à usage d’entrepôt et un 910

Barbière à Aulnay étage partiel à usage de sous Bois bureaux, locaux sociaux

CG5 30/09/2016 […]

Lorraine à Noisy le

Sec moyenne 850

Le commissaire du gouvernement indique qu’en l’absence de termes récents sur Montreuil, la recherche a été élargie sur le département.

Il ajoute que pour mieux analyser le marché Montreuillois par rapport aux autres termes avancés sur le département, des 'cessions d’entrepôts sur Montreuil’ datant de 2014, seront présentées, comportant les références de publication :

N° du terme Date de vente Adresse BAT Prix en Prix en Cadastre Observations euros euros/m²

CG6 27/03/2014 […]

Montreuil

CG7 16/12/[…]

Monteuil moyenne 848

Le commissaire du gouvernement de première instance indique que :

- la moyenne des termes CG1, CG2, CG4 et de GG 5 est de 752, 50 euros

- il exclut momentanément le CG3 car c’est le seul terme se trouvant sur une ville limitrophe de Paris

-la moyenne des termes sur Montreuil soit CG6 et CG 7 à 848 euros permet de constater que le marché, sur ce type de bien, n’est pas plus favorable sur Montreuil, ville limitrophe de Paris que sur le reste du département

- que pour autant ces termes sont anciens

- il a retravaillé les termes avec l’ajout du CG3 sur la ville de Bagnolet (ville limitrophe de Paris et de Montreuil)
-il propose en conséquence de retenir une valeur supérieure à la moyenne départementale de 752, 50 euros et retient la valeur médiane termes CG3, CG6 et CG7 soit 979 euros/m² en valeur libre arrondi à 1000 euros

- toutefois, pour tenir compte du très bon emplacement du bien, il retient la valeur plafond des termes soit 1241 euros arrondi à 1250 euros/m² en valeur libre soit la somme de :

950 m² x 1250 euros = 950 000 euros.

Il convient d’examiner ces termes commentés par les deux parties :

- CG1

La SARL JAR HOLDING produit l’acte de vente (pièce N°5) qui précise que le bien faisant l’objet de baux, il était en situation occupée, que la surface de 1600m² est près de deux fois plus grande que le bien exproprié et qu’il est classé en ICPE.

Elle ajoute que sa situation géographique est radicalement différente, étant à plus de 7 kms du bien exproprié.

Ce terme est non comparable en localisation et est trop ancien datant de plus de cinq ans sera écarté.

- CG2

La SARL JAR HOLDING indique que le commissaire du gouvernement fait état d’une surface de 523 m² qui ne ressort pas de l’acte (pièce N°6) ; le bien est occupé ; le bien est excentré, au sein d’une zone industrielle à quelques mètres d’une voie ferrée ; il s’agissait de simples locaux à usage d’entrepôts, et il ne bénéficiait d’aucun accès direct sur la voie, avec une importante pollution.

Ce terme n’est pas comparable en consistance et est trop ancien datant de plus de cinq ans ; il sera donc écarté.

-CG3

La SARL JAR HOLDING produit l’acte de vente (pièce N°7) et indique qu’il s’agit d’un bien qui ne bénéficie nullement d’une situation géographique comparable sur la commune de Bagnolet ; il se situe dans une zone le long d’une voie étroite, sans aucune commercialité, dans une zone d’habitation non comparable ; la référence est enfin ancienne et l’acte fait mention d’un paragraphe 'engagement de vendeur’ d’un engagement très spécifique pris par l’acquéreur de revendre le bien acquis dans un délai maximum de cinq ans.

Le commissaire du gouvernement exclut momentanément lui-même cette référence qui se trouve dans une ville limitrophe de Paris, puis finalement la retient comme valeur plafond.

La référence date de moins de cinq ans ; cependant, cette référence n’est pas comparable en terme de localisation, étant à Bagnolet et au regard de la clause spécifique susvisée cette référence elle est hors marché et sera donc écartée.

-CG4

La SARL JARL HOLDING indique que cette référence est à un prix de 681 euros/m², alors que la cour d’appel de Paris a rendu deux arrêts portant sur des locaux mitoyens datés du 23 mai 2019 (pièces N°1 et N°2) avec une valeur occupée de 1200 euros/m² ; il s’agit de locaux à usage d’entrepôts dans une zone industrielle, nullement destinés à accueillir de la clientèle et éloignés de toute zone chaland ; l’acte démontre qu’il s’agissait de locaux en copropriété, situation beaucoup plus contraignantes.

Cette référence date de moins de cinq ans ; cependant, elle est de consistance différente s’agissant de locaux non destinés à accueillir de la clientèle et est en copropriété ; cette référence non comparable sera donc écartée.

-CG5

La SARL JAR HOLDING indique qu’il s’agit d’un bien très éloigné du bien exproprié ; il s’agit d’une vente très particulière comme en atteste l’acte de vente (pièce N°22, la vente portant sur cinq biens ; l’acte mentionne la ventilation du prix mais pas la surface dont fait état le commissaire du gouvernement.

Cette référence a moins de cinq ans ; cependant, la consistance est différente s’agissant des cinq biens sans mention en outre de la surface mentionnée par le commissaire du gouvernement, ce qui ne permet pas d’avoir un prix au m².

Cette référence sera donc écartée.

- CG N°6 et CG N°7

La SARL JAR HOLDING indique que ces références ont plus de sept ans.

Ces références sont trop anciennes datant de plus de cinq ans, à savoir sept ans et seront donc écartées.

La SARL JAR HOLDING propose 12 références, dont certaines avec les références de publication, étant précisé que la référence T5 du 29 janvier 2019 […] a été déclarée irrecevable.

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en Prix en Références Observations terme euros euros/m² de publication

T1 10 août 2018 parcelle AV 173 m² 576 000 3329 2018 P 3342 local à usage commercial et

[…]

[…] à

Montreuil

T2 18 mai 2016 parcelle AX 57 480 1'280'000 2667 local commercial

[…]

G H I

à Montreuil

T3 15 septembre parcelle A.S. 230 710'000 3086 2017 P 3945 local commercial

2017 126 lot n° 1,16, 2, 26 et 27

[…]

à Montreuil

T4 15 septembre parcelle A.S. 170 710'000 4176 dans un immeuble début du

[…]

[…] bien situé dans l’immédiat

à Montreuil proximité du bien exproprié lot composé de locaux à usage de boutiques et d’un atelier

libre

T6 20 juillet 2015 282 à […]'295'200 6 en valeur occupée de Rosny à vente de

Montreuil 1065 m² pièce […]

T7 tribunal de à Montreuil 128 580'000 4531 pièce n° 4 grande instance de

Paris du

28/02/ 2018

T8 6 octobre […]

2017 à Montreuil

T9 10 août 2018 152, […]'000 3329 2018 P 3342 pièce […] à

Montreuil

T10 2 août 2018 8, […]

à Montreuil

T11 29 janvier 6, […]

[…] à

Montreuil

T12 31 octobre 232, rue de 1100 3'800'000 3454,54 2018 P 42 26 local de 1100 m² composés

2018 Paris à d’une partie de plain-pied

Montreuil avec boutique donnant sur une rue, un bureau et sanitaires, un petit bâtiment

d’un étage comprenant bureaux, un entrepôt au fond

d’un étage

libre

pièce n° 5

La SARL JAR HOLDING indique que le premier juge a fondé son analyse sur les références du commissaire du gouvernement, qu’il démontre en produisant la copie des actes de mutations retenus, l’absence totale de similitude. Il n’y a pas de comparaison possible entre les immeubles concernés par ces mutations et celui lui appartenant, et le premier juge a commis une erreur d’appréciation en considérant les locaux ici concernés de locaux d’entrepôt alors que leur qualification et leur destination est celle de locaux commerciaux ; en effet la cession de locaux commerciaux de cette nature relève d’un marché spécifique des locaux de centre-ville accueillant du public, spécialement aménagés et équipés, alors que les locaux d’entrepôts ne disposent d’aucun équipement spécifique et surtout, que leur valeur est totalement étrangère à leur situation géographique.

Cependant, la SARL JAR HOLDING ne produit la copie des actes de mutations que pour les références T1, T2, T8, T10, T11, […], T15.

En conséquence, en l’absence des références de publication permettant d’accéder aux actes de mutations et de connaître les caractéristiques du bien vendu, il convient d’écarter les termes T2, T4, T8,T10 étant ajouté que :
- T2 : le quartier est plus valorisé

- T4 : la photographie produite montre un centre dentaire d’une consistance différente (salle d’attente, cabinet, sanitaires)

- T8 : la photographie produite montre également un centre dentaire; les mêmes remarques s’imposent.

- T10 : la rue Voltaire est située dans un quartier différent ; il est uniquement mentionné sans photographie un local commercial sans autre précision permettant en l’absence de l’acte de connaître la consistance du bien.

Le terme T1 correspond à un local à usage commercial et artisanal non comparable de 173 m² par rapport au bien à exproprié de 950 m² ; il sera donc écarté.

Le terme T3 correspond à un local commercial de 230 m² non comparable et sera donc écarté pour les mêmes motifs.

Le terme T6 est trop ancien datant de plus de 5 ans et sera donc écarté.

Le terme T7 fait référence à un acte authentique du 7 janvier 2016 pour un prix de 580 000 euros soit 4531 euros/m² ; ce terme est trop ancien étant de plus de cinq ans et sera donc écarté.

Le terme T9 d’un local de 173 m² n’est pas comparable à la superficie du bien exproprié de 950 m² ; il sera donc écarté.

Le terme T11 d’un local commercial formant angle d’une superficie de 250 m² sera écarté pour les mêmes motifs.

Le terme T 12 correspond à une vente du 31 octobre 2018 d’un ensemble immobilier 232, 234, rue de Paris à Montreuil composé d’un bâtiment à droite de l’entrée comprenant (pièce n° 15) :

' une partie de plain-pied avec boutique donnant sur rue et sanitaires

'une partie sur cave partielle avec un étage comprenant bureaux et sanitaires

'petit bâtiment d’un étage, à gauche de l’entrée, situé dans la cour comprenant bureaux

'd’un entrepôt au fond de l’étage

'citerne essence et deux citernes à fuel, toutes trois inutilisées

'cour à usage de stationnement.

Il est précisé dans l’acte de vente que le bien est actuellement à usage d’entrepôts, de bureaux et de commerces.

Ce terme récent est comparable en localisation et en consistance correspondant à un local de 1100 m², sera donc retenu pour un prix de 3454,54 euros/m² en valeur libre.

La SARL JAR HOLDING Indique que s’il fallait retenir des locaux correspondant à des locaux à usage de stockage, elle a opéré une recherche approfondie permettant de faire ressortir les références suivantes, portant sur des locaux d’activités sur la commune de Montreuil.
N° du Date de Adresse Superficie Prix en Prix en Références Observations terme vente euros euros/m² de publication

18 parcelle AV 166 875'000 5271 libre

T12 septembre 69

2019

[…]

Sorins à

Montreuil

T13 1er mars parcelle AE 131 470000 3587 2019 P 1115 libre

2019 262

[…] à

Montreuil

T14 27 parcelle BH 138 470'000 3405 2018 P2 245 Lots n° 19,24 et 25 décembre 266

2017 ensemble de locaux à usage

[…] et de bureaux, dont seule

Lebour à une partie disposait d’une façade sur

[…] qui est décrit comme composant parti d’un « hangar recouvert d’un toit en tôle ondulée dont la construction a été réalisé antérieurement à 1976 »

libre

pièce N° 16

T15 25 avril parcelle BT 112 545'000 4866 2017 P2 1317 libre

2017 216 pièce n° 17

[…]

Malot à

Montreuil

Le terme T13 ne comporte pas les références de publication et tous ces termes ne sont pas comparable en terme de superficie par rapport à la superficie du bien à évaluer de 950 m² ; ces termes seront donc écartés.

La SARL JAR HOLDING ajoute que la juridiction de l’expropriation a eu à connaître de locaux à usage d’entrepôts, situés dans l’immeuble voisin, […] à Montreuil, propriété de la SCI Florence, situé dans le même périmètre optionnel donc bénéficiant du même intérêt géographique, où le commissaire de gouvernement faisait état de références bien différentes ; il s’agissait de locaux à usages de stockage de véhicules de deux-roues accidentés, de surface comparable, situés en fond de cour, ne bénéficiant d’aucun accès direct à la voie, couverts d’une toiture, et d’une «fuyarde» et en mauvais état dans leur ensemble (pièce n° 20).

Ce bien étant de consistance différente, les références du commissaire de première instance évoqués seront écartées.

La référence retenue par la cour est donc de 3454,54 euros/en valeur libre.

Les facteurs de plus-value sont les suivants :
- aménagement récent et fonctionnel pour le premier étage permettant l’utilisation de locaux propres et spacieux

- bonne localisation du bien à quelques centaines de mètres de la porte de Montreuil, dans une voie très passante et commerçante, avec une bonne visibilité

- bonne desserte.

Les facteurs de moins-value sont les suivants :

' un rez-de-chaussée sans aménagement particulier, sans décoration particulière et à l’état d’usage

'au premier étage, absence d’accès autonome par rapport au rez-de-chaussée, ce qui en limite les usages possibles

'le premier juge indique que le bien n’est pas un local commercial de type boutique, que le rez-de-chaussée est un entrepôt et le premier étage est à usage de stockage ou de salle pouvant accueillir un groupe de personnes

'concernant l’extérieur, la façade n’est pas esthétique et le dessus des portes est dégradé.

Il en résulte que les facteurs de moins-value importants notamment s’agissant de la limitation de l’usage l’emportent sur les facteurs de plus-value et qu’il convient en conséquence de ramener la valeur par rapport à la référence retenue à la valeur de 2500 euros/m².

6° sur l’abattement pour occupation

En l’absence d’autres références retenues par la cour en valeur occupée et en valeur libre, il convient d’appliquer un abattement pour occupation ; en effet, l’expropriant qui acquiert un immeuble occupé doit, pour pouvoir en disposer, faire procéder à son évacuation par les occupants, et indemniser le locataire ce qui constitue un facteur de moins value et justifie un abattement.

En outre, la SARL JAR HOLDING ne rapporte pas la preuve d’une absence de différence de valeur entre des références pertinentes en valeur libre et en valeur occupée.

En l’espèce, il convient de fixer une indemnité en valeur occupée et d’appliquer en conséquence un abattement habituel de 40 % soit :

2500 euros x 0,60 =1500 euros

L’indemnité principale de dépossession est donc de :

1500 euros x 950m² = 1 425 000 euros en valeur occupée

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (1 425 000 – 15 000) = 1 410 000 x 10% = 141000 euros

soit un total de 143 500 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour travaux non amortis

L’appel principal et l’appel incident ne concernent pas cette indemnité pour travaux non amortis fixée par le premier juge à la somme de 23'139,27 euros.

L’indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de :

1'425000 euros (indemnité principale) + 143 500 euros (indemnité de remploi) + 23'139,27 euros (indemnité pour travaux non amortis) = 1 591 639, 27 euros arrondis à 1 591 640 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à la SARL JAR HOLDING la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SOREQA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2500 euros à la SARL JAR HOLDING.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Vu l’appel limité de la SOREQA et l’appel incident de la SARL JAR HOLDING ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties, sauf à déclarer irrecevable la pièce N°28 de la SARL JAR HOLDING ;

Déboute la SOREQA de sa demande de fixation de l’indemnité en alternative en application de l’article L 311-8 du code de l’expropriation en l’absence de contestation sérieuse ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 1 591 640 euros arrondis en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à la SARL JAR HOLDING, représentée par son gérant, Monsieur Z A, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situés 6,6 bis et […] à Montreuil (93), sur les parcelles cadastrées section […], […] et 68, d’une surface respectivement de 101 m², 35 m² et 460 m² se décomposant comme suit :

- 1'425 000 euros (indemnité principale)

- 143 500 euros (indemnité de remploi)

- 23 139, 27 euros (indemnité pour travaux non amortis)

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SOREQA à payer à la SARL JAR HOLDING la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SOREQA aux dépens.