CG

MINUTE N° 271/2021

Copies exécutoires à

Maître D’AMBRA

Maître FRICK

La SELARL ACVF ASSOCIES

Le 10 juin 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 juin 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/02042 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HCJK

Décision déférée à la cour : jugement du 27 mars 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

La SCI GUILANDRE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître D’AMBRA, avocat à la cour

plaidant : Maître Vincent FRITSCH, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Madame F Y épouse X

demeurant 2 rue A Seltz

[…]

représentée par Maître FRICK, avocat à la cour

plaidant : Maître PLANÇON, avocat à STRASBOURG

2 – Monsieur H D

demeurant […]

[…]

assigné par dépôt à l’étude le 30 juillet 2019

n’ayant pas constitué avocat

3 – Maître N C

demeurant […]

[…]

représenté par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRET Par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

M^me Y, épouse X a confié, le […], un mandat de vente à la SARL Neo concept immobilier, ayant pour 'conseiller’ J B, portant sur une maison

individuelle, sise […] à Riedseltz (67) au prix de 66 000 euros, rémunération de 6 000 euros du mandataire incluse. Ce mandat a été modifié le 16 juin 2017 : le prix a été réduit à 45 000 euros, honoraires d’agence de 5 000 euros inclus, et M^e C, notaire à Wissembourg, a été désigné comme notaire du mandant, au lieu de M^e Criqui.

M. A K L, pour la SCI Guilandre (ci-après la SCI), a indiqué par un mail, envoyé le 22 novembre 2016 à M. J B/Neo concept immo, ayant pour objet 'Re: A a répondu à votre annonce maison 6 pièces 117 m² sur le boncoin.fr', 'être prêt à proposer 20 000 euros' ; M. B a répondu par mail du 7 mars 2017 que le propriétaire ne souhaitait pas faire de contre-offre, 'jugeant l’offre de départ non acceptable'. Cependant, par mail du 13 mars 2017, suite à une relance de M. K L concernant le prix plancher acceptable, M. B lui a transmis une offre de vente pour 39 500 euros, frais d’agence inclus, en indiquant qu’elle n’était valable que jusqu’au 31 mars 2017 ; la SCI n’y a pas répondu.

Toutefois, par mail du 16 juin 2017, M. K L a émis une nouvelle offre d’achat 'ferme et définitive et sans conditions suspensives' (sic) à hauteur de 36 000 euros, frais d’agence inclus, valable jusqu’au 30 juin 2017, et, par mail du 28 juin 2017 à 8 h 41, lui a réclamé, 'afin d’avancer dans le dossier avec [sa] banque', de lui 'faire parvenir au plus vite le projet comme convenu hier, et aussi une estimation des frais de notaire'. L’agent immobilier lui a répondu par

courriel du même jour à 14 h 45 : 'Je transmets dans la foulée les informations à M^e C pour qu’il puisse vous faire parvenir le projet dans les plus brefs délais'. Il a adressé un mail à ce notaire à 15 h 48, ayant pour objet 'dossier de vente M^me X-M. K L SCI Guilandre', lui transmettant 'les premiers éléments relatifs à la vente visée en objet', en ajoutant 'je vous fais suivre les informations du côté du vendeur dès réception. Merci de me contacter pour faire le point quant au procès-verbal d’arpentage provisoire. Les parcelles concernées sont la n°69 et 878/70".

Le 19 juillet 2017, M^me Y a signé un compromis de vente avec M. D et son épouse au prix de 35 000 euros net vendeur, rédigé par M^e C.

C’est dans ces conditions que, par acte des 2 et 10 août 2017, la SCI a assigné M^me Y, épouse X, M. D et M^e C, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d’obtenir la condamnation de M^me Y, épouse X à signer avec elle l’acte authentique de vente, compte tenu de l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix en date du 28 juin 2017, et de voir le jugement déclaré commun à MM. D et C.

Par jugement du 27 mars 2019, réputé contradictoire du fait de la défaillance de M. D, le tribunal a rejeté les demandes de la SCI, en déclarant le jugement commun à MM. D et C, et condamné la SCI à payer à M^me Y, épouse X, une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a considéré que, si le mandataire de M^me X avait répondu à la SCI – qui lui avait demandé de lui faire parvenir un projet et une estimation des frais de notaire -, qu’il transmettait les informations à M^e C pour qu’il lui fasse parvenir le projet dans les plus brefs délais, il n’avait pas indiqué que M^me X était d’accord sur le prix proposé, non conforme au mandat signé. Il a ajouté que les deux nouvelles offres d’achat, émises par courriels des 30 juin et 1^er juillet 2017 par la SCI pour, respectivement, 40 000 euros et 45 000 euros net vendeur, démontraient que les parties étaient encore en négociation.

*

La SCI a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 avril 2019 en intimant M^me Y,épouse X, M. D et M. C.

Par conclusions du 1^er février 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

— écarter la pièce n°1 de M^me Y, épouse X, intitulée 'proposition d’achat de M. D acceptée le 29 juin 2017",

— condamner M^me Y épouse X à signer l’acte authentique de vente définitif avec elle au prix de 36 000 euros, frais d’agence de 1 000 euros inclus, subsidiairement au prix de 40 000 euros, et encore plus subsidiairement de 45 000 euros,

— condamner M^me Y épouse X à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M^me Y épouse X à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer l’arrêt à intervenir commun à MM. D et C.

La SCI sollicite le débouté de toutes les demandes adverses.

Elle demande à la cour d’écarter la'proposition d’achat de M. D acceptée le 29 juin 2017" aux motifs que la date n’est pas certaine et qu’elle est contestée, notamment parce qu’une annonce était encore en vigueur sur le 'boncoin’ le 1^er juillet 2017, sans qu’il soit précisé que le bien était sous compromis ; elle soutient qu’elle n’a été établie qu’après l’assignation et qu’en tout état de cause, M^me X ne l’a signée, au plus tôt, que le 6 ou 7 juillet 2017.

Sur le fond

, elle fait valoir qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu le 28 juin

2017, avant le compromis signé par M^me X avec M. D et même l’acceptation de la proposition d’achat de ce dernier, la réponse de M. B à la SCI sur la transmission des pièces nécessaires au notaire matérialisant cet accord, de sorte que la vente est parfaite par application de l’article 1583 du code civil ; qu’un écrit n’est pas exigé à peine de nullité ; qu’en droit local, le compromis doit être suivi dans les six mois d’une assignation en l’absence de réitération, ce qui est le cas en l’espèce ; qu’en effet, l’article 42 de la loi de 1924 impose seulement la forme authentique pour l’acte de vente et, en cas de refus d’une des parties, une demande en justice ; que l’acte appelé 'compromis de vente' peut intervenir sous la forme verbale en Alsace Moselle ou par simple échange de consentements donnés par écrit, sans que soit établi un document portant ce nom ; qu’il ne s’agissait pas pour M^e C, contacté le 28 juin 2017, de préparer un compromis mais un acte authentique, que M^me X était engagée par les agissements de son mandataire et que le mandat était tacite ou au moins apparent.

Elle soutient, à titre subsidiaire, que M. D n’ayant pas signé l’acte authentique, le compromis qu’il a signé avec M^me X est devenu caduc ; qu’en revanche, l’offre de M^me X à 39 500 ou 45 000 euros a rencontré l’acceptation de la SCI le 30 juin ou le 1^er juillet 2017 ; qu’elle-même n’a jamais ajouté de condition suspensive d’obtention d’un prêt, le fait d’avoir recours à un prêt ne signifiant pas qu’elle ait ajouté une condition suspensive à cet égard, pouvant financer le bien comme elle l’entendait, et, si elle n’obtenait pas le prêt, le payer avec ses fonds personnels ; qu’elle voulait savoir le coût de la transaction, frais d’actes inclus, même si l’accord de la banque était donné sans condition et qu’elle ne s’est pas rendue compte, en répondant à l’annonce du 'boncoin', qu’il s’agissait du même bien que celui mis en vente par l’agence dans la même commune, de sorte que ses

réponses des 30 juin et 1^er juillet ne prouvent pas la poursuite des négociations après le 28 juin, comme l’a retenu le premier juge.

*

Par conclusions du 4 octobre 2019, M^me Y, épouse X, demande la confirmation du jugement déféré et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais exposés en cause d’appel.

A l’appui, elle fait valoir que :

— la demande de régularisation par acte authentique est irrecevable en l’absence de compromis de vente signé par les parties,

— aucun accord n’a été formalisé entre elle et la SCI,

— il ressort des mails une évolution au fil du temps concernant, tant le prix que l’existence d’une 'clause suspensive’ de financement bancaire,

— au contraire, a été signée le 29 juin 2017 une offre d’achat par M. D, acceptée par elle, suivie d’un compromis le 19 juillet 2017,

— elle n’avait aucune obligation d’accepter les propositions de la SCI,

— le fait que l’agent immobilier ait transmis des documents administratifs, type diagnostics, au notaire habituel de la SCI ne suffit pas à formaliser son accord et il ne l’a fait qu’à titre précontractuel, n’a confirmé à aucun moment un accord sur le prix et les conditions de règlement, et a indiqué expressément attendre un retour du vendeur,

— le 12 juin 2017, M. K L a adressé à son fils (M E) une proposition d’achat concernant le bien, dont il donnait l’adresse, identique à celle du bien pour lequel il avait correspondu avec l’agence, de sorte qu’il ne peut soutenir qu’il n’a pas fait le lien avec le bien mis en vente par celle-ci,

— il a en réalité voulu faire l’économie des frais d’agence en contractant la vente en direct et a donc bien émis des contre-propositions après le 28 juin 2017,

— l’offre d’achat du 28 juin n’était plus sans condition suspensive, mais sous celle d’obtention d’un prêt, puisqu’elle fait clairement référence au dossier avec sa banque et qu’elle fait suite à un mail, qu’il a reçu du Crédit Mutuel le même jour, sollicitant la communication du compromis de vente,

— M. K L a fait pression sur l’agent immobilier et sur son propre notaire afin d’obtenir un compromis de vente et n’a pas hésité à la harceler elle-même par téléphone, y compris la nuit.

*

Par conclusions du 4 octobre 2019, M^e C demande que la cour déclare irrecevable la demande tendant à lui voir déclarer l’arrêt opposable et condamne la SCI à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il s’en remet à la sagesse de la cour sur les mérites de l’appel de la SCI ; il estime cependant, qu’en ce qui le concerne, il a seulement été pressenti pour la rédaction éventuelle d’un acte qui n’a pas abouti, de sorte qu’ il n’avait aucun intérêt à être attrait à la procédure.

*

M. D a été assigné le 30 juillet 2019 par acte déposé à l’étude de l’huissier, lui signifiant la déclaration d’appel et les conclusions du 18 juillet 2019 de la SCI. Le présent arrêt sera en conséquence rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2021.

MOTIFS

Le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de nullité de l’assignation et en ce qu’il a déclaré qu’il était commun à M. D et M. C. Il sera donc statué dans cette limite.

Sur la demande concernant la pièce n°1 de M^me X

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats la proposition d’achat de M. D, régulièrement communiquée, dont la date d’acceptation, mentionnée par M^me X, est contestée ; il appartiendra seulement à la cour d’en apprécier la valeur probante.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande aux mêmes fins, concernant l’attestation de M. B du 5 décembre 2017, produite en pièce 5 par M^me X, faute d’être mentionnée dans le dispositif des conclusions de la SCI, la cour n’en étant pas saisie.

Sur la recevabilité de la demande au regard du droit local

L’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, applicable en Alsace Moselle, ne rend pas obligatoire la rédaction d’un compromis de vente ou autre acte sous seing privé pour formaliser un accord sur la chose et sur le prix en matière de vente d’immeuble ; il n’impose que la passation d’un acte authentique dans les six mois de cet accord ou la saisine du tribunal avant l’expiration de ce délai.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la conclusion de la vente

1) A la date du 28 juin 2017 pour 36 000 euros, frais d’agence inclus

La SCI soutient qu’il existait un accord sur la chose et sur le prix entre elle-même et M^me X à la date du 28 juin 2017.

Cependant, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’acceptation par M^me X de l’offre d’achat du bien au prix de 36 000 euros, frais d’agence inclus, contenue dans le mail adressé le 16 juin 2017 à 22 h 12 par M. K L à M. B.

En effet, le mail de M. B du 28 juin 2017- lequel ne répond pas directement à l’offre mais à un autre mail du même jour de M. K L, qui lui demandait de lui faire parvenir au plus vite un projet et une estimation des frais de notaire afin d’avancer dans le dossier avec sa banque – ne fait que lui indiquer qu’il va transmettre les informations à M^e C pour qu’il puisse lui faire parvenir 'le projet'. L’objet du mail ne contient non plus aucune information quant au contenu de ce projet puisqu’il mentionne seulement : 'RE: RE: 'A a répondu à votre annonce 'Maison 6 pièces 117 m²' sur Leboncoin.fr'.

De plus, dans son mail du même jour à M^e C, au sujet du 'dossier de vente Mme

X-M. K L SCI Guilandre', M. B se contente de lui transmettre 'les premiers éléments' relatifs à la vente, sans faire état d’aucun prix. Il ne ressort pas de ce mail, ni explicitement, ni implicitement, que le mandataire de M^me X ait demandé au notaire d’établir le compromis de vente, contrairement à ce qu’affirme la SCI au début de ses écritures (p.10), ni un projet d’acte authentique comme elle finit par le prétendre (p. 19).

Il n’est pas non plus établi que dans le cadre d’un mandat apparent, l’agent immobilier ait accepté le prix offert par la SCI alors que son mail ne mentionne aucun prix, ni aucun accord de la venderesse avec l’offre d’achat.

En réalité, il apparaît que, si aucun prix n’est mentionné, c’est parce que M. B devait recueillir l’accord de sa mandante sur le prix offert, puisque celui-ci était encore inférieur de 9 000 euros au prix convenu dans le mandat de vente modifié très peu de temps avant (16 juin 2017).

Il n’a manifestement transmis les premiers éléments au notaire que parce qu’il était pressé par M. K L.

Aucun accord sur la chose et sur le prix ne peut donc être retenu à la date du 28 juin 2017.

2) A la date du 30 juin pour 40 000 euros ou du 1^er juillet 2017 pour 45 000 euros

Subsidiairement, la SCI se prévaut, en premier lieu, d’un accord pour une vente au prix de 40 000 euros.

Par mail du 30 juin 2017, M. K L, pour la SCI, a 're-confirmé' sa 'nouvelle proposition' pour 40 000 euros net vendeur, en répondant à une annonce publiée sur 'Leboncoin.fr’ ; ce mail a été transmis par 'leboncoin’ à M. M E dont l’adresse mail est 'gilles67500@yahoo.fr', lequel l’a reçue le 1^er juillet 2017.

Cependant il ne justifie d’aucune réponse qui aurait été faite à cette proposition.

Aucune acceptation de la venderesse n’est donc démontrée, que ce soit directement ou par l’intermédiaire de l’agence.

De plus, la SCI ne rapporte pas la preuve du contenu de l’annonce qui aurait été faite directement par la venderesse sur le site 'Leboncoin', en particulier du prix offert ; et vu la formulation de sa proposition du 30 juin, elle ne correspondait pas à celui-ci.

D’ailleurs, il ressort des propres échanges de mails produits en pièce 10 par la SCI, qu’elle avait déjà, le 12 juin 2017, via le site 'Leboncoin', fait une proposition d’achat pour un montant de 35 000 euros net vendeur, envoyée à l’adresse 'gilles67500@yahoo.fr', à laquelle son correspondant lui avait répondu le même jour : 'M. K L, je vous invite à téléphoner au 06 18 63 04 94, c’est le seul et unique interlocuteur' ; or il s’agit du numéro de téléphone de M. B mentionné sur le mandat produit par M^me X.

M. E ayant ainsi renvoyé M. K L vers l’agence immobilière chargée de la vente, il est fort probable qu’au 12 juin 2017, l’annonce mentionnait le prix du mandat initial de 66 000 euros puisqu’il n’avait pas encore été modifié ; en tout cas, il n’est pas établi que l’annonce sur 'Le boncoin’ aurait pris en compte l’offre faite via M. B à M. K L le 13 mars 2017 et valable seulement jusqu’au 31 mars 2017 pour 39 500 euros, ce d’autant que M. K L aurait alors fait, le 30 juin, une offre pour un prix net vendeur supérieur au prix frais d’agence inclus, ce qui serait incohérent.

En second lieu, elle se prévaut d’une offre pour 45 000 euros du 1^er juillet 2017.

Elle se réfère à un mail du même jour, répondant également à l’annonce publiée sur 'Leboncoin.fr' et transmise par ce site à M. M E, vu l’adresse d’envoi du mail transmise à M. K L 'gilles67500'. Il ressort de ce mail qu’elle lui 'soumet une proposition d’achat' pour un montant de 45 000 euros net vendeur.

Cependant, elle ne justifie d’aucune réponse à ce mail, ni du prix qui aurait été demandé dans l’annonce, lequel, vu la formulation de la réponse, n’était pas identique et pouvait encore être celui du mandat initial de 66 000 euros ; en tout cas, rien ne permet de présumer que l’annonce aurait été modifiée pour prendre en compte le prix du nouveau mandat de vente de 45 000 euros, d’autant que, dans ce cas, la SCI n’aurait eu aucune raison de proposer un prix net vendeur équivalent au prix frais d’agence inclus.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucune rencontre d’une offre et d’une acceptation, aucun accord sur la chose et sur le prix entre la SCI et M^me X n’est intervenu, à aucun moment.

C’est donc à juste titre que le jugement déféré a rejeté la demande en passation forcée de l’acte authentique.

Sur l’appel en déclaration d’arrêt commun

M^e C étant le rédacteur du compromis de vente conclu entre M^me X et M. D et devant rédiger l’acte authentique selon ce compromis, la SCI avait intérêt à l’intimer aux fins de déclaration d’arrêt commun, de sorte que sa demande à cette fin est recevable ; en revanche, la SCI étant déboutée de sa demande aux fins de passation forcée de l’acte de vente avec M^me X, sa demande à l’encontre de M^e C est devenue sans objet, de même que celle tendant aux mêmes fins à l’encontre de M. D.

Sur les demandes accessoires

La SCI, succombant, sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ; la SCI sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer, en application de ces dispositions, la somme de 3 000 euros à M^me X et celle de 1 000 euros à M^e C, au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°1 de M^me F Y, épouse X,

DÉCLARE la demande en passation forcée de l’acte authentique recevable,

DÉBOUTE M^e N C de la fin de non-recevoir soulevée, tirée du défaut d’intérêt

de la SCI Guilandre, à demander que l’arrêt lui soit déclaré opposable,

CONSTATE que la demande en déclaration d’arrêt commun à l’encontre de M^e N C et M. H D est devenue sans objet,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré, dans les limites de l’appel,

Y ajoutant,

DÉBOUTE la SCI Guilandre de ses demandes subsidiaires, présentées en cause d’appel, aux fins de passation d’un acte de vente pour la somme de 40 000 € (quarante mille euros) ou 45 000 € (quarante cinq mille euros),

CONDAMNE la SCI Guilandre à payer à M^me F Y épouse X la somme de 3 000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais non compris dans les dépens exposés en appel,

CONDAMNE la SCI Guilandre à payer à M^e N C la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais non compris dans les dépens exposés en appel,

DÉBOUTE la SCI Guilandre de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Guilandre aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE