COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 28 Avril 2021

N° RG 19/00508 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FFPX

ALC

Arrêt rendu le vingt huit Avril deux mille vingt et un

Sur APPEL d’une décision rendue le 14 janvier 2019 par le Tribunal de grande instance de CUSSET (RG N° 15/00508)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. C D, Magistrat E

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SOCIETE IMMOBILIERE DU 13 RUE Q

SCI immatriculée au RCS de Pontoise sous le […]

[…]

[…]

Représentants : M^e N RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SELARL DIZIER & Associés, avocats au barreau de NANTES (plaidant)

APPELANTE

ET :

M. F X

13 rue Q

[…]

Représentants : la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP PORTEJOIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

M^me G Z épouse X

13 rue Q

[…]

Non représentée, assignée à personne

La société MJ DE L’ALLIER représentée par M^e Pascal RAYNAUD

SELARL à associé unique immatriculée au RCS de MONTLUCON sous le […]

[…]

[…]

agissant ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société A, SARL immatriculée au RCS de Cusset sous le […], dont le siège social est sis 13, rue Q – […], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Cusset en date du 20 mars 2018

Représentants : la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP PORTEJOIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

La société A

SARL immatriculée au RCS de Cusset sous le […]

13 rue Q

[…]

Représentants : la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP PORTEJOIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

La société P Q

SARL à associé unique immatriculée au RCS de Cusset sous le […]

13 Rue Q

[…]

Représentant : M^e Pierre-Nicolas DEVAUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

SELARL J, représentée par M^e I J

immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le […]

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

agissant ès qualités de mandataire judiciaire de la société P Q

SARL à associé unique immatriculée au RCS de Cusset sous le […]

dont le siège social est sis 13 Rue Q – […], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Cusset en date du 4 octobre 2018

Non représenté, assignée à personne morale (personne habilitée)

MMA IARD

SA immatriculée au RCS du Mans sous le […]

[…]

[…]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et cabinet HOLMAN FENWICK WILLAN France LLP, avocats au barreau Q (plaidant)

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 24 Février 2021 Madame CHALBOS a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 28 Avril 2021.

ARRET :

Prononcé publiquement le 28 Avril 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCI 13 RUE Q est propriétaire d’un immeuble sis 13 rue Q à Vichy, qu’elle a donné à bail commercial à la société A.

Le 9 avril 2004, la SARL A a donné en location gérance le fonds de commerce de restaurant exploité dans ces locaux sous l’enseigne 'Flunch’ à la SARL P Q, qui a fait procéder en 2010 à d’importants travaux de réaménagement.

Le 14 novembre 2011, un incendie s’est déclaré dans la cuisine de l’établissement et s’est propagé jusqu’à la toiture du bâtiment, entraînant l’arrêt de l’activité commerciale.

Par ordonnance de référé du 15 décembre 2011, le président du tribunal de commerce de Cusset saisi par la MMA, assureur de la SARL P Q, a désigné en qualité d’expert judiciaire Monsieur Y, avec pour mission notamment de rechercher les causes de l’incendie.

L’expert déposait un rapport le 6 janvier 2014 mettant en cause la responsabilité, dans la survenance et la propagation de l’incendie, de plusieurs entreprises intervenues pour l’exécution des travaux de réaménagement entrepris en 2010.

La société MMA, qui avait versé des indemnités à hauteur de 769 371,68 euros à la société P Q et de 27 939 euros à la société A, a initié une procédure en indemnisation devant le tribunal de commerce de Cusset contre ces entreprises, à laquelle la SCI 13 RUE Q n’a pas été partie, et qui a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de céans en date du 30 novembre 2016 retenant la responsabilité de 6 entreprises et statuant sur les indemnisations dues aux sociétés P Q, A et MMA.

Au cours des opérations d’expertise, et alors que la SARL A avait engagé des travaux de reconstruction de l’immeuble, la SCI 13 RUE Q a assigné la SARL P Q, la SARL A ainsi que Madame et Monsieur F X devant le président du tribunal de grande instance de Cusset statuant en référé aux fins d’entendre enjoindre aux défendeurs de n’entreprendre des travaux sur l’immeuble que sous la surveillance de son architecte Monsieur H B et ordonner qu’il soit sursis à tous travaux tant que l’architecte du bailleur n’aura pas été en mesure d’en surveiller la conformité aux règles de l’art et à la réglementation.

Par ordonnance du 15 juillet 2013 le juge des référés a donné acte aux sociétés A ET P Q de leur accord pour une surveillance des travaux par Monsieur H B, architecte de la SCI bailleresse, moyennant un E à leur charge, condamné la SARL A à payer à la SCI 13 RUE Q une provision de 8 000 euros à valoir sur la rémunération de Monsieur H B, débouté la SCI 13 RUE Q de sa demande de sursis à exécution des travaux.

Parallèlement la SCI 13 RUE Q a fait délivrer le 28 juin 2013 à la SARL A un commandement visant la clause résolutoire et saisi le tribunal de grande instance de Cusset au fond selon la procédure à jour fixe, aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail commercial la liant à la SARL A.

La société P Q a fait réaliser les travaux de remise en état dans le courant du deuxième semestre 2013 et a pu rouvrir son établissement le 4 décembre 2013.

La SARL A a été placée en redressement judiciaire par jugement du 20 mars 2018 désignant la SELARL MJ DE L’ALLIER en qualité de mandataire judiciaire.

La SARL P Q a été placée en redressement judiciaire par jugement du 4 octobre 2018 désignant Maître I J en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 14 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Cusset a :

— constaté l’intervention volontaire de Maître I J ès qualités de mandataire judiciaire au redressement de la SARL P Q,

— rejeté la demande de la SCI 13 RUE Q tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial la liant avec la SARL A,

— fixé la créance au titre des arriérés de loyer et charges de la SCI 13 RUE Q au passif de la procédure collective de la SARL A à 25 431,70 euros et ordonné l’inscription de cette créance à l’état des créances,

— rejeté la demande formée par la SCI 13 RUE Q à l’égard des SARL A et

P Q en restitution de la somme de 8 500 euros au titre du trop-perçu pour la mission de surveillance des travaux,

— déclaré la SARL A responsable du sinistre survenu le 14 novembre 2011 dans les locaux loués par la SCI 13 RUE Q au titre de l’article 1733 du code civil,

— constaté que les travaux réalisés par la SARL P Q, qui tient ses droits de la SARL A, ont réparé les conséquences de l’incendie,

— débouté les SARL A et P Q de leur demande de prise en charge par la SCI 13 RUE Q des travaux de reconstruction, y compris de désamiantage,

— débouté la SARL A de ses demandes d’indemnisation au titre des pertes de revenus de location gérance et de préjudice moral formées à l’encontre de la SCI 13 RUE Q,

— dit irrecevable comme prescrite l’action directe de la SCI 13 RUE Q à l’égard de la SA MMA IARD,

— rejeté les demandes indemnitaires formées par la SA MMA IARD,

— rejeté tous les autres chefs de demande,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI 13 RUE Q à payer les entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent.

Le tribunal a retenu à cet effet :

— sur la résiliation du bail commercial pour perte de la chose louée au titre de l’article 1722 du code civil : que cette disposition ne peut être invoquée par le bailleur que si la destruction est totale ; que la SCI 13 RUE Q n’établit pas, à la suite du sinistre, l’impossibilité absolue et définitive d’user de son immeuble conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail,

— que l’article 16 du contrat de bail commercial n’a pas vocation à s’appliquer alors que l’immeuble a été reconstruit en 2013 sous la surveillance de l’architecte du bailleur,

— sur la résiliation du bail commercial pour faute du preneur du chef de son locataire gérant : violation de l’article 5 du bail : que la SARL P Q a avisé le bailleur de l’exécution de travaux à venir, pour laquelle il n’est pas établi que ceux-ci changent la distribution de l’immeuble, l’affectation des locaux restant la même ; que le changement de distribution n’est pas étayé au plan technique par le bailleur, l’activité P a été maintenue et le bailleur avait connaissance de l’existence des travaux,

— sur la résiliation du bail commercial pour faute du preneur du chef de son locataire gérant : violation des articles 8 et 9 du bail : que s’agissant du respect des obligations spécifiques notifiées par la commission communale de sécurité, le rapport du service départemental d’incendie du 21 octobre 2010 prescrit de voir doter la cuisine d’un système de ventilation permettant l’entrée d’air et l’extraction mécanique de l’air vicié, des graisses et l’évacuation des fumées en cas d’incendie, avec des éléments permettant de retenir les graisses, pouvant être facilement nettoyées et remplacées, et que la SARL P Q a assumé cette obligation au stade de la conception, puisqu’elle a confié à la société SAUNIER la maîtrise d''uvre des travaux engagés avant l’incendie

comportant un cahier des clauses techniques particulières ; que la société SAUNIER chargée de la maîtrise d''uvre devait s’assurer de la compatibilité du projet avec les contraintes techniques et de sécurité, avec contrôle des prestations effectuées, et n’a pas formulé de réserves quant à la réception des travaux ; que l’absence de système d’extinction automatique des friteuses relevé par le bureau de contrôle, simplement traduite par une mention de non-conformité, ne traduit pas une violation des obligations de la SARL P Q, non préalablement informée par les professionnels intervenus à l’opération de construction dans des termes précis des risques potentiellement encourus ; que la responsabilité de la SARL P Q qui a reçu les installations construites sans réserve, en particulier s’agissant de l’installation électrique non conforme, notamment au niveau des disjoncteurs, n’est pas engagée à ce titre alors que la société SAUNIER avait une mission complète de maîtrise d''uvre comprenant l’assistance aux opérations de réception de l’ouvrage ; que l’inertie de la SARL P Q, maître d’ouvrage des travaux réalisés avant l’incendie jusqu’à la date de l’incendie, n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail,

— sur la responsabilité et résiliation du bail commercial sur le fondement des articles 1733, 1735 et 1384 alinéa 2 du code civil : que la cause de l’incendie est directement liée aux travaux engagés par la locataire gérant la SARL P Q qui tient ses droits du contrat la liant au preneur la SARL A et que cette dernière n’établit pas l’existence d’un cas fortuit, d’une force majeure ou d’un vice de construction ; que le bailleur reconnaît que le locataire gérant s’est exécuté en nature, en prenant en charge la totalité des travaux de reconstruction de l’immeuble et que la SARL A a donc réparé les conséquences de l’incendie,

— sur la résiliation du bail commercial pour défaut d’assurance du preneur en violation de l’article 11 du contrat de bail : que sur l’assurance dommage ouvrage requise selon le bailleur, celui-ci ne justifie pas que sa souscription incombe à la SARL A son contractant direct, et ne fait valoir aucun préjudice à ce titre, les travaux réalisés par le locataire gérant étant achevés depuis plusieurs années ; que l’assurance souscrite couvre les dommages matériels causés aux biens immobiliers du souscripteur la SARL P Q, de sorte que n’apparaissent pas couverts les dommages causés à l’immeuble même ; que le contrat de bail ne mentionne pas explicitement la prise en charge par le preneur de l’assurance immobilière des biens du bailleur,

— sur la résiliation du bail commercial pour non-conformité actuelle de l’installation électrique : que l’établissement a fait l’objet d’une visite approfondie des lieux par la commission de sécurité, que le rapport de vérifications réglementaires après travaux, en date du 3 décembre 2013 est positif, que le compte-rendu de vérification périodique de SOCOTEC en date du 18 septembre 2015 conclut à l’absence de risque d’incendie ou d’explosion résultant des installations électriques et que les travaux ont été réalisés sous la surveillance du maître d’oeuvre mandaté par le bailleur qui n’a formulé aucune réserve,

— sur la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges, créance afférente : que le simple retard de paiement du preneur n’est pas un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ; que l’action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers et taxes échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure intervenu le 20 mars 2018 au profit de la SARL A ne peut, dès lors qu’elle n’a pas donné lieu à décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement en application du principe de l’interdiction des poursuites individuelles,

— sur la prise en charge des travaux de désamiantage au titre de l’obligation de délivrance, de l’enrichissement sans cause et de la responsabilité délictuelle : que selon les factures produites, le désamiantage n’a pas été pris en charge par les SARL P Q ou A ; que ce sont les SARL P Q et A qui ont pris l’initiative d’entreprendre les travaux de réaménagement en 2010 et de reconstruction nécessitant le désamiantage en 2013 ; que la SARL P Q qui tient ses droits de la SARL A, n’a pas mis en demeure la

SCI 13 RUE Q de faire entreprendre les travaux de désamiantage aux frais de cette dernière, mais seulement sollicité l’autorisation de les réaliser et que le courrier adressé par la SCI 13 RUE Q le 18 février 2013 ne vaut pas approbation de prise en charge financière des travaux ; que si la nécessité de réaliser les travaux a été consacrée judiciairement au provisoire, l’urgence à les accomplir n’est pas caractérisée alors que la présence d’amiante était connue,

— que l’obligation de délivrance du bailleur après l’incendie du 14 novembre 2011 doit être appréciée au regard de la déclaration judiciaire de responsabilité de l’incendie de la SARL A au titre de l’article 1733 du code civil et que c’est cette dernière qui doit réparer intégralement les conséquences de l’incendie et ne peut solliciter d’indemnité à ce titre,

— sur le préjudice moral et perte de revenus au titre de la location gérance, que la SARL A ne démontre pas l’exercice abusif de ses droits par la SCI 13 RUE Q,

— que la SCI 13 RUE Q, qui bénéficie de la reconstruction de son immeuble, avait la possibilité d’agir de son propre chef,

— que la reconstruction de l’immeuble est la conséquence du choix fait par le locataire gérant de voir poursuivre son activité dans un local adapté à son exploitation, après sa destruction par incendie dont les travaux par elle mis en 'uvre sont à l’origine,

— que la SARL P Q n’est pas locataire des murs mais du fonds de commerce et qu’elle a engagé d’initiative des dépenses de reconstruction liées à l’incendie dont ses propres travaux sont à l’origine et dans son intérêt ; que les dépenses qu’elle a engagées, y compris de gros 'uvre, l’ont été en connaissance de cause et sans avoir mis en demeure préalablement la SARL A d’avoir à les assumer,

— que la SCI 13 RUE Q a assigné la SARL P Q en résiliation du bail en juillet 2013 et a pour la première fois dans ses conclusions du mois d’octobre 2018, formé une demande à l’égard de la société MMA IARD, de sorte que le délai de prescription a expiré le 14 novembre 2016,

— que l’ordonnance du juge des référés du 15 décembre 2011 ordonnant l’expertise judiciaire n’a pas suspendu la prescription puisque c’est la SA MMA IARD et non la SCI 13 RUE Q qui se prévaut de la suspension de la prescription, qui a saisi le juge.

La SCI 13 RUE Q a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 mars 2019.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2020, la SCI 13 RUE Q demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI 13 RUE Q à Vichy de sa demande en résiliation de bail commercial du 7 septembre 1982, renouvelé le 1^er octobre 2009 l’ayant lié à la SARL A,

— prononcer ou constater la résiliation de plein droit de ce bail en application de l’article 1722 du code civil pour perte de la chose louée, et suivant la clause du bail invoquée en page 8 de ce bail, le montant des travaux réalisés étant supérieur à 900 000 euros sur l’immeuble propriété de la SCI 13 RUE Q excédant la valeur de celui-ci par référence à une estimation notariée de 600 000 à 750 000 euros, et en raison du loyer représentant 2,2% du montant des travaux,

— dire et juger que le bailleur a valablement notifié la résiliation de plein droit par l’assignation qui vaut notification en date du 5 juillet 2013 et suivant un commandement du 28 juin 2013 notifiant sa décision de se prévaloir de la résiliation de plein droit,

Subsidiairement,

Statuant sur la demande en résiliation judiciaire du bail,

— prononcer pour violation du bail et fautes graves du preneur, lequel est responsable du locataire gérant P Q en application de l’article 1735 du code civil, consistant en la violation des clauses et conditions du bail (articles 5,8,9,11) par le preneur et de l’ordre public d’exploitation des établissements recevant du public, et conséquemment les articles du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles 1728, 1732, 1733, 1735 du code civil, défaut d’assurance risques locatifs, de responsabilité du fait du locataire gérant et des entreprises entrées dans les lieux par leur fait, et de l’assurance de dommage ouvrage, défaut de paiement du loyer et de la taxe foncière, postérieurement au redressement judiciaire de la société A, défaut de paiement de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er octobre 2018, persistance d’une installation électrique et d’un entretien de l’immeuble non conforme au bail, à la loi et aux règlements, et pour les causes mentionnées aux présentes conclusions,

— dire et juger que cette résiliation est plus précisément prononcée pour violation de l’article 5 du bail imposant au preneur de réaliser « tous travaux, aménagement et installation que bon lui semblera y compris au gros 'uvre à condition de ne pas compromettre la solidité de l’immeuble. Ces travaux seront faits sous la surveillance de l’architecte du bailleur » alors que le preneur et son locataire gérant n’ont accompli aucune diligence pour que les travaux à l’origine de l’incendie soient faits sous la surveillance de l’architecte du bailleur,

— dire et juger que cette résiliation est prononcée pour ne pas avoir respecté les articles 8, 9 du bail concernant l’obligation de se conformer rigoureusement aux prescriptions légales et administratives pour l’exploitation du commerce, et plus particulièrement pour violation de ladite clause et des dispositions réglementaires ci-après :

— L’obligation d’obtenir un arrêté du maire autorisant la réouverture après levée des réserves posées par la commission de sécurité, suivant l’article R123-45 et R123-46 du code de la construction, ce dont résulte une réouverture sans autorisation administrative, en violation de l’article R123-46 du même code,

— Les articles R152-6, R123-43 et R123-44 du CCH imposant à l’exploitant de s’assurer que ses installations et équipements sont établis, maintenus et entretenus conformément à la réglementation,

— L’obligation de se conformer à l’avis de la commission communale de sécurité du 11 janvier 2011 posant la prescription de lever les réserves du rapport de vérification réglementaire après travaux du 17 décembre 2010, réalisé par le bureau VERITAS conformément à l’article R123-43 du code de la construction et de l’habitation imposant au maître de l’ouvrage (P Q) de s’assurer de la conformité de l’installation électrique à la réglementation avant l’ouverture de l’établissement au public, alors que lesdites prescriptions particulières et permanentes, et celles du rapport APAVE du 13 décembre 2010 concernent des non-conformités de l’installation directement en lien avec l’incendie survenu le 14 novembre 2011,

— dire et juger que cette résiliation est prononcée pour violation des articles R152-6, R123-43 et R123-44 du CCH des articles 8 et 9 du bail, en ce que depuis la réouverture en janvier 2011 de l’établissement loué, jusqu’au 14 novembre 2011 date de l’incendie, le preneur n’a pas fait lever les réserves ni fait vérifier l’installation en violation de ces textes et de l’avis de la commission de sécurité du 11 janvier 2011, lui imposant de faire vérifier au moins une fois par an lesdites installations et spécifiquement :

DF8 pour le désenfumage

CH57 et 58 pour les installations de chauffage

GZ27 à 30 pour les installations et équipements gaz

EL18 et 19 pour les installations électriques

BC14 et 15 pour l’éclairage de sécurité

GC18 pour les installations de cuisson destinées à la restauration

MS68, 72 et 73 pour les moyens de secours contre l’incendie

— dire et juger que cette résiliation est prononcée pour non-respect de l’obligation de vérification annuelle des installations du preneur ou de son locataire, et pour ne pas avoir mis en place les actions correctives et ainsi l’extinction automatique des friteuses, dont les dispositifs avaient été neutralisés,

— dire et juger que la résiliation est prononcée pour violation de l’article 1728 du code civil imposant d’user et de conserver la chose louée, le preneur ayant détruit des installations électriques, le dispositif d’extraction d’air, des plafonds, des cloisons, des agencements, remis lors de la délivrance de l’immeuble par le bailleur, et ayant substitué un ouvrage vicié comprenant une nouvelle installation d’électricité réalisée de manière non conforme aux règles de l’art et à la réglementation, de climatisation extraction d’air dont le locataire gérant est propriétaire, circonstance affectant la consistance de la chose louée,

— dire et juger que la résiliation est prononcée pour violation de l’article 1733 du code civil, en ce que le preneur est responsable de l’incendie, lequel a pris naissance dans l’immeuble à raison de son imprudence et de l’inobservation des règlements et des clauses du bail invoquées par les présentes conclusions,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance des risques locatifs par le preneur et le locataire gérant, en violation de l’article 11 du bail et du paragraphe 4 de la clause « désignation » du contrat de location gérance, imposant une garantie d’assurance par le preneur concernant les risques locatifs, et ainsi les garanties dues par le preneur au bailleur en application des articles 1732, 1733, 1735 du code civil,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance de chose et violation de l’article 11 du bail, imposant une garantie d’assurance par le preneur concernant tous risques, et ainsi le fait du preneur et du locataire gérant dont il est responsable en application de l’article 1735 du code civil,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance dommage-ouvrage de P Q, alors qu’il a entrepris des travaux de nature décennale caractérisant un ouvrage rapporté sur l’immeuble propriété du bailleur, en violation de l’article L241-1, L111-34, L111-27 à 39 du code de la construction, ce dont résulte la violation de l’article 8, 9 et 11 du bail,

— prononcer la résiliation du bail que cette résiliation est également prononcée pour défaut d’entretien continu de l’immeuble loué et ainsi du clapet coupe-feu du système d’évacuation d’air inséré de longue date dans la cuisine (sic), en l’absence de câblage et de l’un des axes de son mécanisme de fermeture, situation relevant de la responsabilité du contrôle personnel du locataire sur les installations dont il a la responsabilité,

— dire et juger que cette résiliation est prononcée pour défaut d’entretien des installations du fonds de commerce, et notamment du nettoyage de la gaine d’évacuation d’air qui était encrassée et défaut de contrôle après travaux réalisés par une entreprise tierce choisie par le preneur sans le contrôle du bailleur ou de son architecte, alors que ce risque est identifié par le rapport du service départemental

d’incendie du 21 octobre 2010 sur cinq feuillets,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et taxe foncière pour la période courant jusqu’au terme du bail soit le 30 septembre 2018, situation caractérisant une infraction au bail à l’article 1728 2° du code civil, à l’article L145-8 du code de commerce, et ayant donné lieu au jugement du JEX de Cusset du 23 janvier 2020, pour défaut de paiement de l’indemnité l’occupation et inexécution de l’ordonnance de référé du 18 mars 2020, pour les indemnités dues jusqu’au 31 mars 2020, et défaut de paiement renouvelé de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2020, ce qui représente ensemble au 1^er octobre 2020 sept trimestres d’occupation des lieux sans paiement,

— dire et juger que cette résiliation est prononcée pour persistance de désordres graves affectant l’installation électrique par suite d’un rapport d’expertise du 8 septembre 2015,

— dire et juger qu’il y a faute grave de P Q locataire gérant dont A est responsable, et du preneur A, à avoir sciemment écarté le bailleur SCI 13 RUE Q de la procédure en indemnisation contre l’architecte SAUNIER et les entreprises HANTZ ELEC et autres par défaut de mise en cause de celui-ci, ce qui ne lui a pas permis de faire valoir ses moyens et exercer les recours éventuels contre les entreprises ayant réalisé les travaux sans sa surveillance dans l’immeuble loué, de manière jointe à l’action du preneur, faute directement à l’origine du défaut d’indemnisation de P Q pour les sommes relevant de dommage à l’ouvrage, et qu’il s’agit d’une man’uvre déloyale,

— dire et juger que le preneur a obtenu une condamnation indue pour 17 000 euros alors qu’il n’a exposé que 8 500 euros en faisant état de frais d’expert imposés par le bailleur,

— condamner la SARL A et/ou la société P Q au paiement de ladite somme, soit 8 500 euros et ordonner la fixation de cette créance à l’état du passif de la SARL A, et condamner solidairement P Q au paiement, et réformer le jugement déféré qui a débouté la SCI 13 RUE Q de cette demande,

Statuant sur les conséquences de la résiliation du bail :

— ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de la SARL A et de tous occupants de son chef, la SARL P Q, Monsieur X et Madame Z née X,

Statuant sur la responsabilité du preneur sur le fondement des articles 1733 et 1735 du code civil, confirmer le jugement déféré,

— dire et juger que le preneur ne s’exonère pas de la responsabilité posée par l’article 1733 du code civil, et qu’il n’apporte pas la preuve que l’incendie est intervenu par cas fortuit, force majeure ou par vice de construction,

— dire et juger que le preneur est responsable du locataire gérant et des entreprises qui ont réalisé les installations électriques défectueuses à l’origine de l’incendie du 14 novembre 2011 en application de l’article 1735 du code civil,

Statuant sur les demandes tendant à la réparation de l’immeuble, en conséquence de la responsabilité du preneur, et sur le fondement de l’article 1733 du code civil,

— dire et juger qu’en réparation A et P Q sont tenues de remettre l’immeuble en l’état de valeur à neuf, et dire et juger que les responsables de l’incendie A et P Q se sont exécutés en nature, sur le fondement des articles 1733 et 1735 du code civil,

— les débouter de toute demande en paiement du coût de réparation de l’immeuble qu’ils ont exposé, et déclarer irrecevable et mal-fondée toute demande de condamnation du bailleur au titre de l’obligation de délivrance,

À défaut,

— ordonner la mention à l’état des créances du montant des travaux pour le montant de 600 000 euros, sauf à constater l’extinction de la créance par l’exécution en nature de l’obligation de réparation, compte tenu des travaux de reconstruction réalisés par la P Q en 2013, antérieurement au jugement déclaratif du 4 octobre 2018,

Statuant sur les demandes en fixation à l’état des créances de la SARL A au titre des loyers impayés antérieurement au redressement judiciaire du 20 mars 2018, confirmer le jugement,

— constater la mise en cause par assignation du mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL A, la SELARL MJ de l’Allier représentée par M^e RAYNAUD,

— fixer à l’état du passif du redressement judiciaire de la SARL A, ouvert par jugement du tribunal de commerce de Cusset du 20 mars 2018, à titre privilégié la créance de la SCI 13 RUE Q à Vichy comme suit :

— la part de loyer impayé du quatrième trimestre de l’année 2017, soit 6 553 euros TTC ' 2 222,30 euros = 4 330,70 euros

— le premier trimestre de l’année 2018, soit 6 553 euros

— la taxe foncière et sa majoration pour un montant de 14 548 euros

soit ensemble 25 431 euros, et confirmer le jugement déféré sur ce point,

Statuant sur les demandes à l’encontre de la compagnie d’assurance MMA (assureur de P Q) :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite l’action de la SCI 13 RUE Q, d’une part à raison du fait que le bailleur n’a pu connaître l’étendue de ses droits qu’à l’issue des opérations d’expertise en application de l’article 2224 du code civil, soit à compter du 6 janvier 2014 date du rapport d’expertise, et en tout cas bénéficiant de l’effet suspensif de prescription des opérations d’expertise qui se sont déroulées du 15 décembre 2011 au 6 janvier 2014 sur le fondement de l’article 2239 du code civil, en tant que codemanderesse à la mesure d’instruction, telle que cela est visé dans l’ordonnance de référé du 15 décembre 2011 missionnant l’expert judiciaire Monsieur Y,

— condamner la MMA sur le fondement de l’article L124-3 et L121-13 du code des assurances à payer à la SCI 13 RUE Q à Vichy la somme de 741 432 euros ou toute autre somme qui serait fixée par la cour, à raison de la responsabilité du locataire (A) lui-même responsable du locataire gérant (P Q), ayant entraîné un dommage à l’ouvrage consécutif à l’incendie du 14 novembre 2011, sur le fondement des articles 1732, 1733, 1735 du code civil, soit le risque locatif ou toute autre convention prévoyant une indemnisation, au titre d’une convention d’assurance dont se prévalent P Q et A, ladite condamnation étant due au bailleur au titre de l’action directe, et pour violation par la compagnie d’assurances de P Q de l’interdiction de payer une indemnité d’assurance en rapport avec un incendie au locataire, tant que le propriétaire n’est pas désintéressé (L121-13 du code des assurances) à raison du privilège de ce dernier suivant l’article 2332 1° du code civil,

Subsidiairement,

— condamner la MMA à payer la somme de 741432 euros ou toute autre somme qui serait fixée par la cour, à raison de la responsabilité du preneur dans la survenance de l’incendie, sur le fondement de l’article 1384 alinéa 2 du code civil applicable à l’époque des faits,

— débouter la MMA de son appel incident pour procédure abusive,

Statuant sur l’appel incident,

— débouter la SARL A et P Q de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Très subsidiairement et si par impossible la cour décidait de retenir une obligation à la charge du bailleur,

— réduire massivement les demandes présentées par A et P Q, lesquelles ne peuvent excéder la somme de 360 971 euros correspondant aux dommages à l’ouvrage, tel que présenté par les mêmes à la cour de Douai (sic), et constaté dans l’arrêt du 30 novembre 2016,

— et condamner MMA à payer toute somme due en conséquence de l’incendie de l’immeuble dont A et P Q sont responsables au titre de la garantie du risque locatif,

— condamner SARL A et P Q aux entiers dépens,

— condamner la société A et P Q, ensemble et solidairement avec MMA, au paiement de la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par M^e N RAHON avocat à la cour.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 septembre 2020, la société P Q demande à la cour, vu les articles 1119 et suivants, 1231, 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Cusset en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de la SCI 13 RUE Q tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la SARL A,

— rejeté la demande tendant à voir retenir la responsabilité de la SARL P Q au titre de l’absence de mise en cause du bailleur dans la procédure en indemnisation à l’égard des intervenants à l’opération de construction,

— rejeté la demande de restitution de la somme de 8 500 euros au titre du trop-perçu pour la mission de surveillance des travaux imposés par le bailleur,

Le réformer pour le surplus et ainsi :

— juger que la SCI 13 RUE Q s’est enrichie suite aux travaux de réfection engagés par la SARL P Q,

En conséquence,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer et porter à la SARL P Q les

sommes de 474 698,75 euros (travaux), outre 100 438,05 euros (frais financiers), au titre de l’enrichissement obtenu, soit un total de 575 136,80 euros,

Subsidiairement,

— juger que la SCI 13 RUE Q a commis un ensemble de fautes engageant sa responsabilité à l’égard de la SARL P Q,

En conséquence,

— la condamner à lui porter et payer la somme de 575 136,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,

Infiniment subsidiairement,

— condamner la société A à porter et payer à la SARL P Q les sommes de 474 698,75 euros (travaux), outre 100 438,05 euros (frais financiers)

— Dans l’hypothèse où, par impossible, la cour devait relever une faute de la SARL P Q et entrer en voie de condamnation à son égard, condamner la compagnie d’assurances MMA à la garantir, à tout le moins à concurrence de la somme de 575 136,80 euros, et plus généralement de toutes condamnations prononcées à son égard,

— fixer à l’état du passif du redressement judiciaire de la SARL A la créance de la SARL P Q pour la somme de 575 136,80 euros,

— débouter la SCI 13 RUE Q de sa demande abusive et dilatoire consistant à ce que soit déclarée la SARL P Q responsable de l’incendie et, en réparation, que soit ordonnée la mention à l’état des créances du montant des travaux pour un montant de 600 000 euros, au titre des travaux dont elle bénéficie sans les avoir financés,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer et porter à la concluante la somme de 300 000 euros, à titre de dommages et intérêts eu égard aux demandes abusives et dilatoires tendant simplement à lui nuire dans le cadre du redressement judiciaire,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI 13 RUE Q à lui porter et payer la somme de 18 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 septembre 2020, Monsieur F X, la SARL A et la SELARL MJ DE L’ALLIER demandent à la cour, vu l’article 1119 du code civil et L124-3 du code des assurances, de :

— confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Cusset en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de la SCI 13 RUE Q tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial la liant avec la société A,

— fixé la créance au titre des arriérés des loyers et charges de la SCI 13 RUE Q au passif de la procédure collective de la SARL A à 25 431,70 euros et ordonné l’inscription de cette créance à l’état des créances,

Le réformer pour le surplus,

— dire et juger que la société A ne peut être tenue pour responsable du sinistre survenu le 14 novembre 2011 dans les locaux loués par la SCI 13 RUE Q au titre de l’article 1733 du code civil,

— constater que la SCI 13 RUE Q n’a pas exécuté de bonne foi le contrat qui la lie à la société A,

— constater que la SCI 13 RUE Q n’a pas satisfait à son obligation de délivrance,

En conséquence,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer et porter à la société A les sommes suivantes :

—  250 000 euros au titre des travaux de désamiantage,

—  89 000 euros au titre de la diminution des redevances de location-gérance,

—  125 016,59 euros au titre des travaux non affectés intégrant la mise en conformité,

—  100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer et porter à Monsieur F X la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

À titre subsidiaire,

— si la cour estimait que la société A a commis une faute à l’origine de l’incendie, dire et juger que la société MMA, ès qualités d’assureur des risques locatifs sera condamnée à payer et porter à la société A la somme de 575 136 euros sollicitée en première instance par la société P Q à l’égard de la concluante, au titre des travaux de reconstruction de l’immeuble,

En tout état de cause,

— débouter la SCI 13 RUE Q de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société MMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer et porter tant à la société A qu’à Monsieur F X la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 6 octobre 2020, la MMA IARD demande à la cour, vu l’article 32-1 du code de procédure civile, l’article 2224 du code civil et l’article L124-3 du code des assurances, de :

— donner acte à MMA IARD qu’elles s’en rapportent à justice en ce qui concerne la demande de résiliation du bail de la société SCI 13 RUE Q et la recevabilité des demandes reconventionnelles de la société P Q à l’encontre de la SCI 13 RUE Q,

— constater que la cour d’appel de Riom a, dans son arrêt du 30 novembre 2016, mis hors de cause la société P Q au titre de la survenance du sinistre et des désordres en résultant,

— confirmer le jugement du 14 janvier 2019 en ce qu’il a jugé irrecevable comme étant prescrite l’action directe formée par la société SCI 13 RUE Q à l’encontre de MMA IARD visant à la voir condamnée à l’indemniser des dommages matériels causés à l’immeuble,

— juger en tout état de cause, que les conditions de mise en 'uvre de la garantie de MMA IARD au profit de la SCI 13 RUE Q ne sont pas réunies,

— juger que la société SCI 13 RUE Q ne justifie d’aucun préjudice et ne démontre pas la responsabilité de P Q,

— juger que les MMA IARD ont définitivement indemnisé P Q et A en application des garanties du contrat d’assurance,

— juger que les sociétés P Q et A sont mal fondées à solliciter la garantie de MMA IARD,

— infirmer le jugement du 14 janvier 2019 en ce qu’il a débouté MMA IARD de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la SCI 13 RUE Q pour procédure abusive,

Par conséquent,

— déclarer la SCI 13 RUE Q irrecevable en son action à l’encontre de MMA IARD,

— débouter la SCI 13 RUE Q, et toute autre partie, de toute demande de condamnation formée à l’encontre de MMA IARD,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer aux MMA IARD la somme de 10 000 euros euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

— condamner la SCI 13 RUE Q à payer aux MMA IARD la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA MMA IARD fait valoir :

— que les désordres ont été découverts dès la survenance du sinistre le 14 novembre 2011 et que c’est à cette date là que la SCI 13 RUE Q a eu connaissance des faits permettant l’exercice de son action, soumise à un délai de prescription de cinq ans,

— que l’ordonnance de référé du 15 décembre 2011 ordonnant l’expertise judiciaire initiée par les MMA n’a ni suspendu, ni interrompu la prescription de l’action de la SCI 13 RUE Q,

— que la SCI 13 RUE Q n’a subi aucune perte relative à l’immeuble qui justifierait une quelconque indemnisation, car l’immeuble a été entièrement remis en état par la SARL P Q et la SCI 13 RUE Q ne justifie de ce fait d’aucun préjudice,

— que la SCI 13 RUE Q ne démontre pas la responsabilité civile de P Q,

— que les MMA ayant définitivement indemnisé P Q du préjudice garanti par le contrat d’assurance, aucune autre demande de condamnation ne saurait être formulée à leur encontre,

— que les MMA IARD ne sont pas l’assureur de responsabilité civile de la société A, mais celui de P Q, et qu’elles ne sont donc pas susceptibles de garantir les conséquences des prétendues fautes commises par A,

— que la SCI 13 RUE Q était parfaitement au courant de la procédure intentée par les MMA contre les responsables de l’incendie, et ce bien avant que la société A ne produise l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 30 novembre 2016,

— que la SCI 13 RUE Q n’avait en l’état subi aucun dommage de sorte que ses demandes de condamnation des MMA à lui verser le montant de travaux de réparation qu’elle n’a elle-même pas supportés sont abusives.

Madame K G épouse X, assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 17 décembre 2020.

MOTIFS :

Sur la demande de résiliation du bail :

— Sur la demande principale fondée sur la perte de la chose louée :

L’article 1722 du code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Le bail commercial liant la SCI 13 RUE Q et la SARL A stipule en son article 16 que par dérogation à l’article 1722 du code civil, en cas de destruction par suite d’incendie ou de tout autre événement de la majeure partie des lieux loués, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, le preneur renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer.

Ces dispositions et stipulations sont prévues dans l’intérêt du bailleur afin qu’il ne soit pas contraint de réaliser des travaux disproportionnés à la valeur de l’immeuble.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et plus particulièrement du rapport du sapiteur Monsieur L M que l’incendie du 14 novembre 2011, qui a pris naissance dans la cuisine de l’établissement et s’est propagé jusque dans les combles, a causé d’importants dégâts à l’immeuble loué, dans la partie restaurant et au niveau de la toiture.

La SARL A a informé la SCI 13 RUE Q de la survenance du sinistre par LRAR du 15 novembre 2011 aux termes de laquelle elle exprimait sa volonté de poursuivre le règlement des loyers et d’entreprendre rapidement les travaux de remise en état des locaux en vue d’une réouverture prochaine du restaurant.

La SCI 13 RUE Q ne s’est pas opposée à la poursuite du bail et à la réalisation de travaux de remise en état et a confié à Monsieur H B selon contrat du 26 novembre 2011 une mission de maîtrise d’oeuvre pour ces travaux.

Par courrier de son conseil en date du 18 février 2013 la SCI 13 RUE Q affirmait qu’à aucun moment elle ne s’était opposée à la réalisation de travaux pour remettre le bâtiment en état et qu’il appartenait au locataire ou au locataire-gérant d’entreprendre les travaux en application du bail sans se réfugier derrière une prétendue autorisation du propriétaire, lequel devait seulement être

informé pour faire suivre les travaux par son architecte.

Ainsi, alors même que le coût total des travaux avait été chiffré par le sapiteur dans un rapport du 20 décembre 2012 à l’issue d’opérations aux cours desquelles elle était représentée par un expert et un avocat, la SCI 13 RUE Q ne considérait pas alors que l’étendue des dégâts et l’importance des travaux à réaliser constituaient un motif de résiliation du bail.

Ce n’est qu’à la fin du mois de juin 2013, les relations entre les parties s’étant dégradées, que la SCI 13 RUE Q a notifié son intention d’obtenir la résiliation du bail pour différents motifs parmi lesquels elle invoquait pour la première fois la perte de la chose louée, sans pour autant s’opposer à la réalisation des travaux par le preneur et le locataire-gérant, exigeant seulement qu’ils soient conduits sous la surveillance de son maître d’oeuvre Monsieur B.

Les premiers juges ont retenu à juste titre et par des motifs que la cour adopte qu’en considération de ces éléments et au regard d’une part du montant des dommages matériels évalués par l’expert sapiteur à hauteur de 818 682 euros hors mesures conservatoires et désamiantage, et d’autre part de l’absence d’élément précis sur la valeur de l’immeuble, le notaire requis par le bailleur pour fournir une estimation évoquant par courrier du 4 juillet 2013 une fourchette de 1 200 à 2 500 euros le m² selon les baux en cours soit une valeur de 600 000 à 1 500 000 euros pour 610 m², la SCI 13 RUE Q n’établissait pas que le sinistre avait entraîné une impossibilité absolue et définitive d’user de son immeuble conformément à sa destination, justifiant la résiliation du bail.

Les travaux ont effectivement été réalisés sous la surveillance du maître d’oeuvre mandaté par le bailleur, conformément à l’ordonnance de référé du 15 juillet 2013, permettant la réouverture de l’établissement le 4 décembre 2013.

Le tribunal a considéré à juste titre que ces circonstances conduisaient à écarter la demande de résiliation fondée sur l’article 16 du bail.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la SCI 13 RUE Q de sa demande tendant à ce que soit prononcée ou constatée la résiliation de plein droit du bail en application de l’article 1722 du code civil ou de l’article 16 du bail liant les parties.

— Sur la demande subsidiaire fondée sur divers manquements du preneur à ses obligations contractuelles et/ou légales :

Concernant la demande de résiliation fondée sur violation du bail et fautes graves du preneur, lequel est responsable du locataire gérant P Q en application de l’article 1735 du code civil, consistant en la violation des clauses et conditions du bail (articles 5,8,9,11) par le preneur et de l’ordre public d’exploitation des établissements recevant du public, et conséquemment les articles du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles 1728, 1732, 1733, 1735 du code civil, défaut d’assurance risques locatifs, de responsabilité du fait du locataire gérant et des entreprises entrées dans les lieux par leur fait, et de l’assurance de dommage ouvrage, la cour confirmera, par adoption de motifs, l’appréciation des premiers juges qui ont retenu que les griefs allégués étaient soit non constitués soit d’une gravité insuffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En tout état de cause, à supposer qu’un manquement puisse être retenu à l’encontre du preneur ou du locataire gérant pour des faits antérieurs à la survenance du sinistre, le fait que les sociétés A et P Q ont fait procéder à la remise en état du bien loué sous la surveillance du maître d’oeuvre mandaté par le bailleur, réparant ainsi les conséquences de l’incendie, conduit à rejeter la demande de résiliation fondée sur un tel manquement.

S’agissant de griefs relatifs à des manquements prétendument commis postérieurement au sinistre et

à la reconstruction des travaux, la bailleresse reproche au preneur la persistance de désordres graves affectant l’installation électrique, se fondant sur un rapport établi à sa demande le 8 septembre 2015 par Monsieur N O, relevant l’existence de fils volants, défauts de plafonds coupe-feu, détecteur d’incendie non fonctionnel, raccordements non sécurisés, fils, boîte de dérivation et disjoncteurs non protégés.

La valeur probante d’un tel rapport, non contradictoire, établi par un technicien chargé par la bailleresse de rechercher des non-conformités et manifestement à charge, est cependant très contestable.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le tribunal ce rapport est contredit par un rapport de visite établi le 26 janvier 2016 par un autre technicien, Monsieur R-L S, mandaté cette fois par le gérant des sociétés A et P Q, qui indique que l’établissement a fait l’objet d’une visite approfondie des lieux par la commission de sécurité avant qu’elle ne délivre une autorisation sans réserve et que le rapport de vérifications réglementaires après travaux, en date du 3 décembre 2013 est positif, que le compte-rendu de vérification périodique de SOCOTEC en date du 18 septembre 2015 conclut à l’absence de risque d’incendie ou d’explosion résultant des installations électriques et que les travaux ont été réalisés sous la surveillance du maître d’oeuvre mandaté par le bailleur qui n’a formulé aucune réserve.

S’agissant du grief de défaut de paiement des loyers et charges :

Ainsi que l’a retenu le tribunal, les causes d’un commandement délivré le 11 juillet 2017 et portant sur les trois premiers trimestres de 2017 ont été réglées dans le mois et ce simple retard de paiement ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Si un nouveau commandement a été délivré le 27 février 2018 pour un montant de 25 431,70 euros, l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société A le 20 mars 2018 a interdit au bailleur, conformément aux dispositions de l’article L622-21 du code de commerce, de se prévaloir de la résiliation du contrat pour non paiement des loyers.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la demande de résiliation du bail de ce chef.

La SCI 13 RUE Q indique avoir fait délivrer à la SARL A le 9 mars 2018 un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour l’échéance du 30 septembre 2018, date à compter de laquelle le preneur est tenu au paiement non plus d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation, et fait valoir que la SARL A n’a réglé les loyers échus postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire que par le biais d’une saisie attribution et ne règle pas l’indemnité d’occupation, dont l’arriéré s’élève à 7 semestres.

Dans le contexte de la crise sanitaire affectant le chiffre d’affaires des sociétés A et P Q depuis l’année 2020 alors que ces sociétés sont tenues aux obligations d’un plan de redressement, il n’y a pas lieu de sanctionner le retard de paiement des indemnités d’occupation par la résiliation du bail.

La SCI 13 RUE Q sera également déboutée de sa demande à ce titre.

La SCI 13 RUE Q demande par ailleurs à la cour de 'dire et juger qu’il y a faute grave de P Q locataire gérant dont A est responsable, et du preneur A, à avoir sciemment écarté le bailleur SCI 13 RUE Q de la procédure en indemnisation contre l’architecte SAUNIER et les entreprises HANTZ ELEC et autres par défaut de mise en cause de celui-ci, ce qui ne lui a pas permis de faire valoir ses moyens et exercer les recours éventuels contre les entreprises ayant réalisé les travaux sans sa surveillance dans l’immeuble loué, de manière jointe à l’action du preneur, faute directement à l’origine du défaut d’indemnisation de P DE

PARIS pour les sommes relevant de dommage à l’ouvrage, et qu’il s’agit d’une man’uvre déloyale.'

Elle n’en tire toutefois aucune prétention dans le dispositif abondant de ses écritures.

Le grief n’est en tout état de cause pas fondé dès lors que la SCI 13 RUE Q, présente aux opérations d’expertise judiciaire, avait tout loisir d’agir de son propre chef ou d’intervenir volontairement à la procédure indemnitaire.

Sur les autres demandes de la SCI 13 RUE Q :

L’appelante soutient que le preneur a obtenu, aux termes de l’arrêt de la cour d’appel de Riom rendu le 30 novembre 2016 dans le cadre de la procédure indemnitaire initiée par la MMA, une condamnation indue pour 17 000 euros alors qu’il n’a exposé que 8 500 euros en faisant état de frais d’expert imposés par le bailleur et sollicite l’allocation de cette somme à son profit.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI 13 RUE Q de cette demande qui ne repose sur aucun fondement, l’appelante ne justifiant pas avoir elle-même réglé une quelconque somme à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la SARL A responsable, à l’égard du bailleur, du sinistre survenu le 14 novembre 2011 dans les locaux loués par la SCI 13 RUE Q au titre de l’article 1733 du code civil, aux termes duquel le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction.

Le tribunal a retenu à juste titre que l’absence de faute n’était pas une cause d’exonération de responsabilité, que la cause de l’incendie déterminée par l’expertise judiciaire était directement liée aux travaux d’aménagements entrepris par la société P Q, tenant ses droits du contrat la liant à la SARL A, et ne relevait donc pas cas d’un fortuit d’une force majeure ou d’un vice de construction.

Par courriers de son conseil en date des 23 janvier et 12 février 2013, la société A a d’ailleurs indiqué qu’elle ne contestait pas les règles de présomption de responsabilité du locataire et confirmé qu’elle donnait son accord pour prendre en charge les travaux de réfection.

Ainsi que l’a relevé le tribunal, le bailleur reconnaît que le locataire gérant s’est exécuté en nature en prenant en charge la totalité des travaux de reconstruction de l’immeuble.

Cette exécution en nature sous la surveillance d’un maître d’oeuvre mandaté par le bailleur est satisfactoire, de sorte que la SCI 13 RUE Q sera déboutée de sa demande tendant à faire ordonner la mention à l’état des créances du montant des travaux pour le montant de 600 000 euros.

La disposition du jugement fixant la créance au titre des arriérés de loyer et charges de la SCI 13 RUE Q au passif de la procédure collective de la SARL A à 25 431,70 euros et ordonné l’inscription de cette créance à l’état des créances ne fait l’objet d’aucune critique des parties et sera en conséquence confirmée.

Concernant les demandes formées par la SCI 13 RUE Q contre la compagnie MMA, le jugement sera confirmé, par motifs adoptés, en ce qu’il a déclaré ces demandes irrecevables comme prescrites.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, le point de départ de la prescription quinquennale est la date de survenance du sinistre le 14 novembre 2011, date à compter de laquelle la bailleresse, qui avait connaissance de l’exploitation du fonds par un locataire gérant, pouvait agir, au moins à titre conservatoire, pour rechercher la garantie de l’assureur de ce dernier.

La demande de condamnation contre la MMA a été formée pour la première fois par conclusions notifiées par la SCI 13 RUE Q en octobre 2018 soit postérieurement à l’expiration du délai de 5 ans.

L’interruption de la prescription de l’action principale de la victime contre l’assuré est sans effet sur le cours de la prescription de l’action directe contre l’assureur.

La SCI 13 RUE Q ne peut se prévaloir d’une suspension de la prescription par l’effet de l’ordonnance de référé du 15 décembre 2011 puisqu’elle était défenderesse à cette procédure initiée par la compagnie MMA et que l’effet interruptif ne bénéficie qu’à la partie demanderesse à l’expertise, le seul fait que la SCI 13 RUE Q, défenderesse, ait sollicité à titre reconventionnel l’extension de la mission de l’expert ne lui conférant pas cette qualité.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société MMA IARD de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, faute pour l’assureur de démontrer que le droit d’agir de la SCI 13 RUE Q aurait dégénéré en abus et lui aurait occasionné un préjudice spécifique.

Sur les demandes de la société A et de son dirigeant :

La société A sollicite la condamnation de la SCI 13 RUE Q à lui payer la somme 'forfaitaire’ de 250 000 euros au titre des travaux de désamiantage.

Cette demande ne peut qu’être rejetée dès lors qu’il ressort des explications concordantes du preneur et du locataire gérant que les travaux de désamiantage ont été pris en charge par la société P Q pour un montant de 219 419 euros dont cette dernière demande également remboursement au bailleur.

Il n’est par ailleurs pas justifié de ce que la société A serait tenue au remboursement de cette somme à la société P Q qui n’a déclaré aucune créance à ce titre au redressement judiciaire de la société A.

Il en est de même concernant la somme de 125 016,59 euros correspondant à des travaux pris en charge par la société P Q, relatifs à des biens dont la propriété n’a pas été déterminée lors de l’expertise et intégrant la mise en conformité.

La société A n’est pas fondée en sa demande de condamnation à ce titre alors qu’elle n’a pas supporté la charge de ces travaux et que la société P Q qui prétend avoir réglés ces travaux n’a déclaré aucune créance contre elle à ce titre.

La société A et son dirigeant sollicitent par ailleurs l’indemnisation de préjudices qu’ils prétendent avoir subi du fait de la mauvaise foi dont aurait fait preuve la SCI 13 RUE Q dans l’exécution du contrat de bail.

La mauvaise foi alléguée n’est cependant pas démontrée :

Le fait pour la SCI 13 RUE Q d’avoir fait délivrer à la société A le 24 janvier 2013 une sommation de lui présenter le contrat de location gérance conclu entre cette dernière et la société P Q ainsi que les justifications de l’autorisation préalable du bailleur, alors que les opérations d’expertise en cours révélaient que la cause du sinistre était en lien avec les travaux entrepris par le locataire gérant, ne caractérise aucune mauvaise foi du bailleur et n’a pu générer aucune conséquence préjudiciable pour le preneur.

Compte tenu des conséquences dommageables des travaux entrepris en 2010 par le locataire gérant,

révélées par les opérations d’expertise en cours en 2013, il ne peut être reproché à la SCI 13 RUE Q d’avoir exprimé des réserves sur la poursuite du bail et cherché à obtenir des garanties concernant les conditions de réalisation des travaux de remise en état après sinistre, en engageant une procédure en référé aux fins d’entendre enjoindre au preneur et au locataire gérant de n’entreprendre des travaux sur l’immeuble que sous la surveillance de son architecte et ordonner qu’il soit sursis à tous travaux tant que cet architecte n’aura pas été en mesure d’en surveiller la conformité aux règles de l’art et à la réglementation.

La société A ne démontre pas que la SCI 13 RUE Q aurait cherché à 'l’étrangler financièrement’ et aurait usé de manoeuvres et menaces pour augmenter le loyer.

Enfin, le grief tiré du refus, par le bailleur, de consentir une délégation d’indemnité d’assurance ne peut être considéré comme fautif dès lors que la SCI 13 RUE Q n’avait aucune obligation de mobiliser sa garantie d’assurance, qu’elle indique n’avoir perçu aucune indemnité pour atteinte à l’ouvrage de la part de compagnies d’assurances et qu’en application des dispositions de l’article 1733 du code civil, elle n’avait pas à supporter le coût des travaux résultant de l’incendie.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société A de ses demandes d’indemnisation à ce titre et complété par le rejet de la demande formée par Monsieur X sur le même fondement.

Sur les demandes de la société P Q :

Le contrat de location gérance conclu entre la société A et la société P Q confère à cette dernière la jouissance des immeubles. Il est expressément stipulé que le locataire gérant s’engage à exécuter toutes les charges et conditions du bail consenti par la SCI 13 RUE Q à la société A et exécuter toutes les opérations locatives prévues par ledit bail. Il précise que le locataire gérant prend les immeubles dans leur état au jour de l’entrée en jouissance et s’engage à les entretenir en bon état.

La société P Q a fait réaliser en 2010, en qualité de maître d’ouvrage et pour son compte, d’important travaux de réaménagement de la cuisine.

Il n’est pas contesté que l’origine de l’incendie du 14 novembre 2011 est en rapport direct avec la réalisation de ces travaux.

La société P Q supporte ainsi la responsabilité de l’incendie, tant à l’égard de la société A qu’à l’égard du bailleur, nonobstant le recours qu’elle a pu exercer à l’égard des entreprises sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Il en résulte que les travaux qu’elle a pris en charge pour la remise en état de l’immeuble ne constituent pas un enrichissement sans cause de la SCI 13 RUE Q mais l’exécution d’une obligation de réparer.

Concernant la demande en remboursement des travaux de désamiantage, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté cette demande aux motifs, adoptés par la cour :

que l’obligation du bailleur de réaliser des travaux en exécution de ses obligations légales est une obligation de faire qui, en application de l’article 1142 ancien du code civil, ne peut donner lieu à dommages et intérêts que si, sauf urgence, le bailleur a été préalablement mis en demeure d’exécuter son obligation et à défaut d’accord, en application de l’article 1144, si le preneur a obtenu l’autorisation judiciaire de se substituer à lui,

que les sociétés A et P Q avaient pris l’initiative de faire réaliser les

travaux de reconstruction nécessitant le désamiantage, sans mettre préalablement en demeure la SCI 13 RUE Q d’y procéder elle-même et à ses frais,

que l’autorisation d’effectuer ces travaux avait été accordée le 15 juillet 2013 par le juge des référés devant lequel aucune demande n’avait été formée par les sociétés A et P Q concernant la substitution du bailleur et l’imputabilité des travaux, ces dernières indiquant au contraire assumer directement la charge des travaux,

que l’urgence à accomplir les travaux de désamiantage n’était pas caractérisée alors que la présente d’amiante était connue depuis plus de 16 mois avant l’engagement des travaux, intervenus après deux instances judiciaire en référé.

La société P Q recherche par ailleurs la responsabilité délictuelle de la SCI 13 RUE Q, reprochant à cette dernière d’avoir laissé faire les travaux de remise en état des locaux sans révéler son intention de se prévaloir de la résiliation du bail, d’avoir commis un abus de droit en introduisant tardivement la procédure en résiliation du bail alors que les travaux étaient engagés, dans le but de s’enrichir avec un nouveau bail et une augmentation du loyer et d’avoir déclaré de manière pernicieuse une créance de 600 000 euros au passif du redressement judiciaire, avec pour objectif de la mettre en difficulté en déséquilibrant le plan de redressement.

L’abus de droit n’est cependant pas caractérisé dès lors que si la SCI 13 RUE Q a effectivement laissé faire les travaux en sollicitant qu’ils soient conduits sous la surveillance de son maître d’oeuvre, elle a cependant formulé des réserves sur la poursuite du bail dès le 29 mars 2013, date à laquelle elle écrivait par l’intermédiaire de son conseil, après informations données verbalement par l’expert le 27 mars 2013 sur son projet de pré-rapport, qu’elle convoquait une assemblée générale sur toute décision à prendre concernant les conséquences de la méconnaissance du bail par la société A et qu’il était prématuré que soient entrepris des travaux sans que le propriétaire ait pu s’exprimer sur la poursuite ou non du bail.

La procédure en résiliation a été engagée le 28 juin 2013 soit antérieurement au démarrage effectif des travaux, qui n’étaient pas encore commencés à la date de l’audience du juge des référés du 3 juillet 2013 selon les déclarations de la société A.

La mauvaise foi de la SCI 13 RUE Q n’est pas caractérisée.

Il ne peut d’autre part être reproché d’avoir effectué, à titre conservatoire, au passif du redressement judiciaire de la société P Q, qu’elle tient pour responsable des dommages causés à son immeuble, une déclaration de créance pour un montant de 600 000 euros dès lors que les dispositions des articles L622-24, L622-25 et R622-23 du code de commerce imposent aux créanciers dont la créance n’a pas encore été fixée de la déclarer sur la base d’une évaluation dont le montant ne pourra être revu qu’à la baisse, même dans le cas où cette créance peut donner lieu à compensation.

Cette déclaration n’a en tout état de cause donné lieu qu’à une constatation d’instance en cours par le juge commissaire et n’a pas entraîné de distribution de dividendes, de sorte que la société P Q ne subit aucun préjudice.

La société P Q sera en conséquence déboutée de ses demandes d’indemnisation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société P Q de sa demande de condamnation de la société A à lui rembourser les sommes de 474 698,75 euros au titre des travaux et 100 438,05 euros au titre des frais financiers y afférents, au motif que le locataire gérant a engagé d’initiative, en connaissance de cause et sans mise de demeure préalable des dépenses de reconstruction liées à l’incendie dont ses propres travaux sont à l’origine et dans son

intérêt.

Aucune déclaration de créance au passif de la procédure collective de la société A n’est d’ailleurs produite pour ces montants.

Les demandes de garantie formées par les sociétés A et P Q contre la compagnie MMA seront écartées, aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de ces sociétés.

L’équité commande de rejeter les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombante à l’appel principal, la SCI 13 RUE Q sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI 13 RUE Q de sa demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des indemnités d’occupation,

Déboute Monsieur F X de sa demande en dommages et intérêts formée contre la SCI 13 RUE Q,

Déboute la société P Q de sa demande tendant à la condamnation de la société A à lui payer les sommes de 474 698,75 euros et 100 438,05 euros,

Déboute les sociétés A et P Q de leurs demandes contre la société MMA IARD,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI 13 RUE Q aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,