COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2021

N° 2021/

Rôle N° RG 19/10301 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPX3

A G-H Y

C Y

B I-J Y

C/

F Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 21 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00856.

APPELANTS

Madame A G-H Y

agissant en qualité d’ayant droit de Monsieur X Y décédé

née le […] à […], demeurant Rue I Jaurès – 87000 LIMOGES

Monsieur C Y

agissant en qualité d’ayant droit de Monsieur X Y décédé

né le […] à […], demeurant […]

Monsieur B I-J Y agissant en qualité d’ayant droit de Monsieur X

Y décédé

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Tous représentés par M^e I-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e I philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

Madame F Z, demeurant […]

représentée par M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 1985 à effet au premier novembre 1985, Madame F Z a donné à bail commercial à Monsieur X Y des locaux à usage d’atelier de mécanique générale et bureau annexe, sis avenue François Villon à SAINT E (83).

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte sous seing privé du 12 décembre 1985, les parties ont convenu du versement par Monsieur Y de la somme de 46.000 francs à titre de droit d’entrée.

Par acte d’huissier du 27 juin 2014, Madame Z a donné congé à son preneur pour le 31 décembre 2014, sans offre de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Le 31 juillet 2014, le bailleur a fait signifier à son preneur une dénégation du statut des baux commerciaux aux motifs de son absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Par la suite, le locataire a justifié d’une immatriculation et a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par décision du 12 novembre 2014, le juge des référés a ordonné une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation; l’expert a déposé son rapport le 10 février 2016.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2017, Madame Z a fait assigner son preneur devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins qu’il soit statué sur le montant de l’indemnité d’éviction, de l’indemnité d’occupation et que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur Y.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré Madame Z-D recevable à réclamer un arriéré de loyers ;

— condamné Monsieur X Y à régler à Madame F Z-D la somme de cinq mille deux cent trente-sept euros et vingt-huit cents (5237,28 euros) au titre du montant correspondant à la différence non payée entre le montant du loyer révisé et celui du montant du loyer d’origine payé pour la période du mois de mars 2013 au mois de décembre 2014;

— déclaré recevable Monsieur Y à réclamer le montant d’indemnité d’éviction supérieur à celui proposé par la bailleresse dans l’assignation ;

— condamné Madame F Z-D à verser à Monsieur X Y à titre d’indemnité d’éviction la somme de trente mille neuf cent huit euros et cinquante-trois cents (30908,53 euros) ;

— déclaré recevable la demande de Madame Z-D au titre de l’indemnité d’occupation statutaire ;

— fixé 1'indemnité d’occupation due par Monsieur X Y à Madame F Z- D dans 1'attente du paiement de l’indemnité d’éviction ou de son départ à la somme de six mille cinq cent quarante-sept euros et quarante cents par an (6547,40 euros) ;

— condamné en tant que de besoin Monsieur X Y à régler à Madame F Z-D cette somme à compter du ler janvier 2015 jusqu’à son départ des lieux ;

— rejeté la demande de compensation ;

— rejeté la demande d’expulsion ;

— condamné Monsieur X Y à regler à Madame F Z-D la

somme de quatre mille euros (4000 euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure

Civile ;

— rejeté la demande de Monsieur Y au titre de 1'article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamné Monsieur X Y aux dépens.

Rappelant les règles de prescriptions édictées par l’article 2224 du code civil, le premier juge a retenu que Madame Z D n’était recevable à réclamer que les soldes de loyers du mois de mars 2013 au mois de décembre 2014 (date d’expiration du bail), indiquant que cette dernière n’avait formulé cette demande que par conclusions notifiées le 15 février 2018.

Le premier juge a relevé que le bail, qui prévoyait une révision automatique, périodique et contenant un indice de référence, contenait une clause d’échelle mobile permettant au bailleur d’obtenir la différence non payée entre le montant du loyer tel qu’il aurait dû être révisé et celui du montant du loyer d’origine payé, pour la période du mois de mars 2013 au mois de décembre 2014.

Il a estimé que la demande d’indemnité d’éviction sollicitée par Monsieur Y par conclusions du 02 novembre 2017 n’était pas prescrite. Il a ainsi retenu que dans le cadre de la procédure de référé, Monsieur Y, qui n’avait pas saisi le juge des référés, ne s’était pas opposé à la demande d’expertise faite par Madame Z, ce qui s’analysait en une demande d’indemnité d’éviction; selon le premier juge, cette demande a donc interrompu le délai de prescription ; il a jugé que le délai de deux ans avait recommencé à courir à l’encontre de Monsieur Y à la date du rapport d’expertise, soit le 10 février 2016.

Pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, il a retenu que le fonds de commerce pouvait être transféré ; il a estimé adaptée la méthode sollicitée par Monsieur Y, consistant à faire le calcul du différentiel de montants de loyers entre celui qu’il acquittera dans le nouveau local et celui qu’il doit verser à Madame Z D. Il a rejeté la demande de Monsieur Y relatif à la perte de clientèle, soulignant que son fonds devait être transféré dans une rue très proche de l’ancien local. Il a fixé les indemnités accessoires (trois mois d’équivalent EBE au titre du préjudice commercial ; coût du transfert de son activité lié à la nécessité d’aménager un pont pour véhicules et pose d’enseignes pour signaler son activité). Il a rejeté la demande de restitution du pas de porte, estimant que la somme payée par Monsieur Y était destinée à compenser l’indisponibilité relative du local en raison du droit au renouvellement du preneur.

Le premier juge a estimé non prescrite la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par Madame Z D. Il a indiqué que cette dernière avait saisi le juge des référés avant le point de départ du délai de prescription qui commençait à courir à la date d’expiration du bail, pour obtenir une expertise aux fins, notamment, de déterminer cette indemnité. Il a noté que la décision du juge des référés avait suspendu le délai de prescription à la date d’expiration du bail (le 31 décembre), et relevé que ce délai n’avait recommencé à courir que le 10 février 2016, date du dépôt du rapport d’expertise.

Il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation en pratiquant un abattement de précarité de 20% sur une valeur locative qu’il a déterminée.

Il a rejeté la demande de compensation, soulignant que la créance relative à l’indemnité d’éviction n’était pas certaine en raison du droit de repentir qui peut être exercé par le bailleur.

Monsieur X Y est décédé le […], laissant pour lui succéder ses enfants, A, B et C.

Le 21 mars 2019, Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— condamné Monsieur X Y au versement de la somme de 5237, 28 euros,

— déclaré recevable la demande de Madame Z D au titre de l’indemnité d’occupation statutaire

— fixé l’indemnité d’occupation due par Monsieur X Y à la somme de 6547, 40 euros

— condamné Monsieur X Y à verser à Madame Z D la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Monsieur X Y aux dépens.

Madame Z D a constitué avocat et formé un appel incident.

Les locaux ont été restitués à Madame Z épouse D le premier avril 2019.

Par conclusions notifiées le 23 janvier 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, les consorts Y demandent à la cour, au visa des articles L 145-14, L 145-28, L 145-38, L 145-60, R 145-20 et suivants du code du commerce, et des articles 2224, 2231 et 2251 du code civil, et 696 et 700 du code de procédure civile :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné Monsieur X Y au versement de la somme de 5237, 28 euros au titre du montant correspondant à la différence non payée entre le montant du loyer révisé et celui du montant du loyer d’origine payé pour la période du mois de mars 2013 au mois de décembre 2014,

— déclaré recevable la demande de Madame Z D au titre de l’indemnité d’occupation statutaire

— fixé l’indemnité d’occupation due par Monsieur X Y à la somme de 6547, 40 euros

— condamné Monsieur X Y à verser à Madame Z D la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Monsieur X Y aux dépens

*statuant à nouveau :

— de dire et juger irrecevables comme prescrites les demandes de Madame F Z-D tendant à ce qui soit fixée l’indemnité d’occupation due par Monsieur X Y à compter du 1 er janvier 2015 à la somme de 766,75 € par mois.

Subsidiairement,

— de débouter Madame F Z-D de sa demande tendant à ce que soit fixée la somme de 766,75 € par mois, soit 4.201,00 € par an, l’indemnité d’occupation due à compter du 1 er janvier 2015.

— de dire et juger irrecevables comme prescrites et en toute hypothèse infondées en l’absence de toute clause d’échelle mobile contenue au bail, les demandes de Madame Z-D en paiement d’un prétendu arriéré de loyer à hauteur de la somme de 12.377,32€

— de débouter Madame F Z-D de son appel incident.

— de dire et juger recevable la demande de Madame A Y, de Monsieur C Y et de Monsieur B Y en paiement d’une indemnité d’éviction.

*statuant à nouveau

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame F Z-D à Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y venant aux droits de Monsieur X Y à la somme de 72.840,53 € se décomposant de la manière suivante :

Valeur du droit au bail par la méthode dite du différentiel : 58.220,00 €

Perte partielle de clientèle : 1.800,00 €

Frais de déménagement : 1.061,30 €

Trouble commercial : 1.317,23 €

Frais d’aménagement du local d’accueil : 3.330,00 €

Restitution du pas de porte : 7.012,00 €

— de condamner Madame F Z-D au paiement de ladite somme de 72.840,53 € en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2016, date de dépôt du rapport d’expertise.

— de condamner F Z-D à payer à Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Ils estiment prescrite la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par Madame Z D, soulignant que le point de départ du délai de prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé, soit le premier janvier 2015. Ils estiment que l’assignation devant le juge des référés n’a pas interrompu le délai qui n’avait pas commencé à courir.

Ils contestent le bien fondé de la demande d’arriéré de loyers au titre d’un arriéré d’indexation, estimant que le bail ne comporte aucune clause d’échelle mobile.

Ils estiment recevable la demande d’indemnité d’éviction et contestent toute prescription. Ils soulignent qu’en assignant Monsieur Y le 21 janvier 2017 pour solliciter la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, Madame Z D a donc expressément renoncé à se prévaloir de la prescription acquise à la date de délivrance de l’assignation.

Ils chiffrent leurs demandes en matière d’indemnité principale et indemnités accessoires.

Indiquant que le fonds de commerce était transférable et que la réparation du préjudice doit être intégrale, ils évaluent l’indemnité principale selon la méthode du différentiel de loyer, sans que puisse être prise en considération les augmentations de superficie des locaux. Ils font état d’une perte de clientèle qui doit être indemnisée à hauteur de la somme proposée par l’expert.

Ils sollicitent la restitution du droit d’entrée.

Par conclusions notifiées le 17 mars 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame Z-D demande à la cour :

— de réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— Déclaré Monsieur Y recevable en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction supérieur au montant offert par Madame Z D

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction à 30.908,53€

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 6.547,40€ par an

— Déclaré la demande de paiement des arriérés de loyers partiellement prescrite

— de la confirmer pour le surplus

En conséquence :

— de déclarer les demandes des consorts Y portant sur la fixation d’une indemnité d’éviction à un montant supérieur à celui proposé par Madame Z D irrecevables car prescrites

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 839,80€

Subsidiairement,

— de réduire l’indemnité d’éviction à la somme de 8.692,45€

— de déclarer recevable la demande de fixation de l’indemnité d’occupation statutaire en application de l’article L.145-28 du code de commerce

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 766,75€ par mois due depuis le 1 er janvier 2015, date de prise d’effet du congé

— de condamner les consorts Y à payer cette indemnité d’occupation statutaire à Madame Z D jusque complète libération des lieux, soit la somme de 39.871€ (du 1 er janvier 2015 au 1 er avril 2019)

Subsidiairement

— de déclarer Madame Z D bien fondée à solliciter la condamnation des consorts Y à lui payer une indemnité d’occupation de droit commun du montant du loyer actuel indexé, soit 766,75€ par mois due depuis le 1 er janvier 2015 jusque complète libération des lieux, soit la somme de 39.871€ (du 1 er janvier 2015 au 1 er avril 2019)

— de déclarer les demandes de Madame Z D relatives au paiement de l’arriéré de loyers recevables et CONDAMNER les consorts Y à payer à Madame Z D la somme de 12.377,32€ au titre de l’arriéré de loyers

— de condamner les consorts Y à verser à Madame Z D la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle soutient que la demande au titre de l’indemnité d’éviction est prescrite.

Elle déclare que le décès de Monsieur Y entraîne le rejet de la demande d’indemnité d’éviction, ce dernier n’ayant plus de préjudice lié au refus de renouvellement de son bail.

Elle indique que si la cour considère que les héritiers de Monsieur Y sont fondés à solliciter le paiement d’une telle indemnité, le débat ne porte alors que sur l’indemnité de déplacement du fonds, puisque Monsieur Y pouvait se réinstaller dans un autre local.

Elle conteste toute perte de clientèle et sollicite une diminution de l’indemnité accessoire au titre du trouble commercial. Elle conteste le montant des frais évoqués pour le déménagement qui n’a pu avoir lieu en raison du décès de Monsieur Y. Elle use du même argument au titre des frais d’aménagement du local.

Elle soutient que la valeur du droit au bail est nulle en retenant le montant du loyer indexé.

Elle estime que le décès de Monsieur Y qui n’a pas transféré son fonds, rend inopérante la méthode de différentiel de loyer.

Subsidiairement, si une telle méthode devait être retenue, elle demande qu’il soit tenu compte de la surface du local qu’avait trouvé Monsieur Y, plus spacieux que celui qu’il louait. Elle conteste la durée de neuf ans retenue par l’expert selon cette méthode, alors que Monsieur Y avait 67 ans.

Elle conteste la demande de restitution du pas de porte, qui n’est pas un dépôt de garantie restituable à la fin du bail.

Elle soutient que sa demande au titre des indemnités d’occupation n’est pas prescrite.

Elle note que le délai de prescription a été interrompu par l’assignation en référé, soulignant qu’à la date d’effet du congé, soit le premier janvier 2015, avait déjà été signifiée l’assignation en référé et avait été rendue l’ordonnance de référé du 12 novembre 2014.

Elle chiffre sa demande au titre de l’indemnité d’occupation, en reprenant le montant évalué par l’expert, tout en s’opposant à un abattement.

Subsidiairement, si la cour devait estimer prescrite sa demande d’indemnité d’occupation statutaire, Madame Z sollicite une indemnité d’occupation de droit commun en contrepartie de l’occupation effective des lieux par Monsieur Y.

Elle conteste toute prescription de sa demande au titre de l’arriéré des loyers liée à l’indexation issue d’une clause d’échelle mobile, indiquant que la clause litigieuse comprend les conditions cumulatives d’automaticité, de périodicité et d’indice de référence. Elle relève avoir formulé une telle demande dès un commandement de payer d’avril 2013 et dès le stade de la procédure de référé.

MOTIVATION

Sur la recevabilité et le bien-fondé de l’action de Madame Z au titre de l’indexation des loyers

Le bail liant les parties mentionne que le loyer 'sera révisé tous les trois ans conformément au décret du 30.09.1953, la première révision devant avoir lieu automatiquement et sans nécessité d’une mise en demeure le premier novembre 1998 par le seul fait de la variation de l’indice de la construction ou tout autre que le législateur y substituerait. L’indice de base étant celui du troisième trimestre 1985,

l’indice de révision celui du 3^e trimestre 1988 et ainsi de suite'.

Une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, consiste à faire varier automatiquement dans un contrat à exécution successive la valeur du loyer en fonction d’un indice économique.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge, soulignant que l’emploi du futur, la référence à des indices précis, le terme 'ainsi de suite', ainsi que la notion selon laquelle la révision s’effectuera de façon automatique, a estimé que les parties ont eu la commune intention de prévoir une révision automatique, tous les trois ans, du montant du loyer sur la base d’un indice. Cette clause est automatique, périodique et dispose d’un indice de référence. Le bail contient les modalités de calcul du loyer indexé pour la première période de trois ans. Le fait que cette clause soit évoqué dans un paragraphe 'loyer et révision’ et qu’au lieu du mot indexation, soit utilisé celui de 'révision', n’est pas un motif suffisant pour écarter la qualification réelle de cette clause qui est une clause d’échelle mobile.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la prescription de l’arriéré d’indexation

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Selon l’article 2243 du même code, l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

Madame Z épouse D sollicite l’indexation des loyers pour la période de janvier 2011 jusqu’à janvier 2015 inclus.

Madame Z épouse D avait saisi le juge des référés par acte d’huissier du 12 juin 2013 et demandé notamment la condamnation de Monsieur Y à lui verser la somme de

18.028, 80 euros au titre de l’indexation des loyers impayés sur les cinq dernières années.

Cette demande a été définitivement rejetée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 05 juin 2014 (statuant sur un appel d’une décision de référé). En conséquence, l’interruption du délai de prescription liée à l’assignation en référé du 12 juin 2013, est non avenue.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que Madame Z épouse D avait réclamé la première fois en justice ces sommes (indexations pour la période courant à compter de l’année 2011), par conclusions notifiées le 15 février 2018, son assignation du 27 janvier 2017 ne faisant aucune demande en ce sens.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge, indiquant que le délai de prescription commence à courir à compter de l’exigibilité des sommes réclamées, a estimé que Madame Z épouse D n’était recevable qu’à solliciter les soldes de loyer du mois de mars 2013 au mois de décembre 2014, la clause d’échelle mobile ne jouant plus après la date d’expiration du bail intervenue le 31 décembre 2014 du fait du congé que la bailleresse avait délivré.

Dès lors, le jugement déféré, qui a condamné Monsieur Y à verser à Madame Z épouse D la somme de 5237, 28 euros, au titre de l’indexation pour cette période, sera confirmé.

Sur l’indemnité d’éviction

*sur la prescription :

Selon l’application combinée des articles L 145-28 et L 145-60 du code du commerce, le point de départ du délai de prescription biennale pour l’indemnité d’éviction court à compter de la date pour laquelle le congé est donné, soit le 31 décembre 2014.

Le juge des référés, dans sa décision du 12 novembre 2014, mentionne : 'Monsieur Y ayant sollicité le payement d’une indemnité d’éviction, Madame Z l’a fait assigner devant le juge des référés(…) en désignation d’expert. Monsieur Y ne s’oppose pas à la demande d’expertise mais sollicite que la mission de l’expert soit complétée'.

Dans le dispositif de sa décision, le juge des référés ordonne une expertise dont l’objet est d’évaluer tant l’indemnité d’éviction que l’indemnité d’occupation.

L’intervention de Monsieur Y dans cette instance, qui a non seulement consisté à ne pas s’opposer à la demande d’expertise faite par Madame Z mais à demander que la mission de l’expert soit complétée, vaut demande d’indemnité d’indemnité d’éviction.

Cette demande, comme l’indique le premier juge, a interrompu le délai des prescription qui a été suspendu par la mesure d’expertise ordonnée, en application de l’article 2239 du code civil (qui énonce que la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès et que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée). Ainsi, le délai de prescription a recommencé à courir à la date du dépôt du rapport d’expertise, soit le 10 février 2016. La demande d’indemnité d’éviction formée par Monsieur Y par conclusions notifiées le 02 novembre 2017, dans un délai de deux ans, n’est donc pas prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

*sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Selon l’article L 145-14 du code du commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La date d’effet du congé du 31 janvier 2014 ; Monsieur Y est resté dans les lieux loués, disposant, en application de l’article L 145-28 du code du commerce, d’un droit au maintien aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; le bailleur ne fait état, pour lui dénier son droit à indemnité d’éviction, d’aucune violation de ces clauses et conditions; le preneur, qui avait le droit à une indemnité d’éviction, est décédé le […] et les lieux ont été restitués au bailleur par ses héritiers le premier avril 2019.

L’indemnité d’éviction à laquelle pouvait prétendre Monsieur Y peut être ainsi sollicitée par ses héritiers qui n’ont pas renoncé à la succession de ce dernier.

La cour doit se placer à la date d’effet du congé pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Il est établi par les pièces produites et notamment l’expertise judiciaire, que l’éviction de Monsieur Y n’entraînait pas la perte de son fonds de commerce, ce que reconnaissait lui-même le locataire qui faisait état de la possibilité de location d’un autre local.

Il n’est pas plus contesté devant la cour que le fonds de commerce de Monsieur Y était transférable (notamment page 12 des conclusions des consorts Y).

Ainsi, il était évoqué le transfert du fonds situé 45 avenue François FILLON à Saint E dans un local situé impasse du Bellay sur la même commune, impasse très proche des locaux loués (comme il le ressort du plan de la page 13 de l’expertise).

Le fonds était ainsi transférable à proximité, sans perte de clientèle, même partielle.

L’indemnité d’éviction principale doit être calculée comme une indemnité de déplacement fondée essentiellement sur la valeur du droit au bail.

Les parties ne proposent aucune méthode plus pertinente que celle retenue par l’expert (celui-ci s’appuyant sur la doctrine expertale majoritaire) pour calculer cette valeur, qui consiste à tenir compte de l’économie de loyer, dite 'méthode du différentiel'; il s’agit de calculer la valeur du droit au bail en appliquant un coefficient dit de situation au différentiel de loyer résultant de la comparaison entre le loyer dit de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé.

La différence annuelle entre la valeur du loyer renouvelé et la valeur de marché pour des locaux équivalents fait l’objet par la suite d’une capitalisation, qui est traditionnellement de neuf ans.

Il convient de tenir compte, comme l’a fait le premier juge, du montant du loyer avec l’application de la clause d’indexation automatique, si bien que la méthode de différentiel de loyer s’effectue de la manière suivante :

12.000 euros annuels (montant du loyer annuel de l’autre local qui permet un transfert du fonds de commerce sans perte de clientèle sans demande de pas-de-porte) – 9200,96 euros par an (loyer annuel dû avec l’indexation), soit la somme arrondie de 2800 euros, à laquelle est appliqué un coefficient de 9, soit un montant de 25.200 euros. Il n’y a pas lieu de recalculer le montant du différentiel de loyer en tenant compte des surfaces, puisqu’un seul local a été trouvé permettant un déplacement du fonds sans perte de clientèle. De la même manière, il ne peut être tenu compte de l’âge de Monsieur Y au moment de la date d’effet du congé, ni de son décès pour contester le coefficient multiplicateur de 9, s’agissant d’une méthode théorique d’évaluation de la valeur du droit au bail, méthode que le bailleur ne propose pas de substituer par une autre méthode d’évaluation plus pertinente.

Le jugement déféré, qui a fixé le montant de l’indemnité d’éviction principale à 25.200 euros, sera confirmé.

* sur les indemnités accessoires

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé qu’il n’y avait pas de perte de clientèle, même partielle, relevant que le fonds de commerce de Monsieur Y pouvait être transféré dans une rue très proche du local loué à Madame Z épouse D. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il doit être tenu compte du fait que le fonds n’a jamais transféré, en raison du décès du preneur et de l’absence de reprise du fonds par les héritiers.

Dès lors, les consorts Y ne peuvent solliciter ni indemnités de déménagement, ni trouble commercial, ni frais d’aménagement du local d’accueil.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de restitution du droit d’entrée

C’est par acte sous seing privé du 12 décembre 1985, postérieur à la conclusion du bail, que les parties ont convenu du versement, par Monsieur Y, d’un droit d’entrée dans les lieux d’un montant de 46.000 francs.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, ce droit d’entrée ne s’analyse pas en un supplément de loyer ; cette somme est en réalité une indemnité compensatrice de la propriété commerciale; elle avait pour objectif de compenser l’indisponibilité relative du local pour le bailleur. Elle n’est donc pas susceptible de faire l’objet d’un remboursement.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande de restitution du droit d’entrée sera confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’application combinée des articles L 145-28 et L 145-60 du code du commerce, le point de départ du délai de prescription biennale pour l’indemnité d’occupation court à compter de la date d’expiration du bail, soit le 31 décembre 2014.

L’indemnité d’occupation est normalement due à compter du premier janvier 2015.

* sur la prescription de l’indemnité d’occupation

Madame Z épouse D disposait d’un délai de deux ans à compter du premier janvier 2015 pour solliciter une indemnité d’éviction. Elle a sollicité une expertise, avant la date pour laquelle le congé était donné en saisissant le juge des référés, aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

C’est avec justesse que le premier juge a estimé que le délai de prescription était nécessairement suspendu par l’expertise ordonnée par le juge des référés le 12 novembre 2014, en application de l’article 2239 du code civil qui énonce ainsi que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Il ne peut être considéré que l’expertise n’a pas suspendu le délai de prescription, alors que celle-ci était en cours après le premier janvier 2015.

La prescription a commencé à courir à compter du dépôt du rapport d’expertise, soit le 10 février 2016.

Ainsi, la demande d’indemnité d’occupation formée par Madame Z épouse D dans son assignation du 26 janvier 2017 n’est pas prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

*sur le montant de l’indemnité d’occupation

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, le preneur évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation ; celle-ci est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments; elle correspond à la valeur locative.

Les locaux loués consistaient en un local en parpaings bruts à usage de garage automobile avec une partie bureau dont le sol est carrelé, d’une superficie totale de 95 m². Ils sont situés à Saint-E, qui constitue avec Fréjus une commune de 88.000 habitants.

L’expert a établi son rapport avec objectivité et estimé la valeur locative à la somme de 86,15 euros le m², en tenant compte des loyers pratiqués pour des locaux comparables dans une voie parallèle; cette somme n’est pas valablement contestée par l’une ou l’autre partie.

C’est avec pertinence que le premier juge, reprenant les conclusions expertales, a affecté à cette somme un abattement de 20% pour tenir compte de la précarité de la situation de tout locataire évincé, en faisant état de la situation de Monsieur Y qui, durant son maintien dans les lieux, n’avait pu investir et avait dû rechercher un local de remplacement et faire effectuer des devis pour le déménagement alors qu’il était le seul exploitant du garage, ce qui n’avait pu que nuire à son activité quotidienne.

Dès lors, le jugement déféré qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation statutaire annuelle à la somme de 6547, 40 euros sera confirmée (soit 545, 61 euros par mois).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie est succombante dans une partie de ses demandes.

Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

Pour des raisons liées à l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

DIT que Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y sont les ayant-droit de Monsieur X Y,

DÉCLARE recevable la demande d’indemnité d’éviction formée par que Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y, venant aux droits de Monsieur X Y,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Madame F Z épouse D à verser à Monsieur X Y les indemnités accessoires au titre des frais de déménagement (1061, 30 euros), au titre du trouble commercial (1317,23 euros), au titre de l’aménagement du nouveau local (3300 euros), sauf en ce qu’il a condamné Monsieur X Y à verser à Madame F Z épouse D la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de code de procédure civile, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur X Y aux dépens de première instance, sauf à préciser que la somme due au titre de l’indemnité d’éviction est à verser à Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y, venant aux droits de Monsieur X Y,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REJETTE la demande de Madame A Y, Monsieur C Y et Monsieur B Y tendant à condamner Madame F Z épouse D à une indemnité accessoire au titre des frais de déménagement, à une indemnité accessoire au titre du trouble commercial et à une indemnité accessoire au titre des frais d’aménagement du nouveau local,

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel,

REJETTE les demandes des parties formées au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,