République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 25/11/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/01279 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S6DH

Jugement (N° 16/07807)

rendu le 10 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

Madame A B épouse X

née le […] à Saint-Saulve (59880)

demeurant ensemble 39 rue Y Moulin

[…]

représentés et assistés de M^e Daniel Zimmermann, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La SARL Les Constructions Piraino

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e C D, membre du cabinet Carnot Juris, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 28 septembre 2021 tenue par Y-François Le Pouliquen magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au

greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

E F-G, président de chambre

Sophie Tuffreau, conseiller

Y-François Le Pouliquen, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par E F-G, président et Anaïs millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 juin 2021

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Vu le jugement du tribunal de grande instance de Lille du 10 juillet 2018 ;

Vu la déclaration d’appel de M. Z X et M^me A B épouse X reçue au greffe de la cour d’appel de Douai le 04 mars 2020 ;

Vu les conclusions de M. et M^me X déposées le 06 octobre 2020 ;

Vu les conclusions de la société Les Constructions Piraino déposées le 03 juillet 2020 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 28 juin 2021.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 27 janvier 2005, M. Z X et M^me A B épouse X ont acheté une parcelle de terrain à bâtir située à […], lieudit « La Croisette » reprise au cadastre section A n° 7300 pour 60 m2, n° 7416 pour 3 m2, n° 7311 pour 1337m2, n° 7348 pour 318 m2 soit une contenance totale de 1718 m2 au prix de 86 000 euros.

Le terrain recelait des catiches. Un plan identifiant les catiches était joint à l’acte de vente.

En octobre 2005, M. et M^me X ont fait procéder à des travaux sur 17 catiches consistant à la fourniture et la mise en oeuvre de dalles béton comprenant l’ouverture à l’aplomb de la catiche, la mise en oeuvre d’armature acier, le coulage du béton, le remblaiement.

Par acte sous seing privé signé le 10 juin 2014, M. et M^me X ont conclu avec la société Les Constructions Piraino un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au prix de 304 000 euros TTC.

La société Geomeca a établi une étude géotechnique datée du 28 juillet 2014 pour la construction d’une maison individuelle […].

Une demande de permis de construire a été déposée le 11 août 2014.

Par courrier du 02 septembre 2014, le maire de […] a informé M. X que le dossier

était incomplet et a indiqué à M. X qu’il disposait d’un délai de 3 mois pour produire les pièces manquantes.

Le maire de la commune de […] a rejeté la demande de permis de construire par arrêté du 28 octobre 2014 au motif que :

— le cahier des charges de cession de terrain, pour le lot 30 de la zone d’aménagement concertée de la Croisette dispose au paragraphe implantation des constructions que « outre les règlements d’urbanisme, l’implantation des bâtiments respectera le plan de composition de l’architecte de la ZAC

— le plan de masse d’ensemble, établi par l’architecte de la ZAC prévoit pour le lot n° 30 plusieurs distances de retrait minimum par rapport aux limites séparatives de l’unité foncière et à la voie la desservant ainsi qu’un sens de faîtage à respecter

— le projet ne respecte pas l’ensemble des distances de retrait minimum imposées par le plan de masse d’ensemble et le sens du faîtage projeté ne correspond pas à celui imposé par ce même plan

— en conséquence le projet n’est pas conforme au cahier des charges de cession de terrain qui s’impose au lot 30 de la zone d’aménagement concertée de la Croisette.

Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 12 novembre 2014.

Le permis de construire a été accordé.

M. et M^me X se sont inquiétés de la pertinence du système de fondations initialement retenu alors que le permis de construire obtenu impliquait un changement d’orientation de la maison et une modification de son emplacement par rapport aux catiches. Par courrier daté du 13 février 2015, ils ont interrogé la société Piraino, lui indiquant que la société Geomeca les a informés que l’étude initialement faite ne vaut pas dans les conditions du nouveau permis.

La société Geomeca a réalisé une nouvelle étude datée du 20 février 2015.

Par courrier daté du 05 juin 2015, répondant au courrier adressé par l’assureur de protection juridique de M. et M^me X, le conseil de la société Les Constructions Piraino a indiqué qu’il estimait le contrat conclu caduc en raison de la modification de l’orientation de la maison et du surcoût causé par cette modification qu’il estime à la somme de 114 109,97 euros.

Par courrier daté du 20 juillet 2016, l’avocat de M. et M^me X a mis en demeure la société Les Constructions Piraino de procéder à l’exécution du contrat de construction de maison individuelle signé le 10 juin 2014 et d’entamer les opérations de construction aux conditions contractuelles convenues dans le respect des règles constructives et des réglementations applicables notamment communales.

Par courrier daté du 29 août 2016, l’avocat de la société Les Constructions Piraino a rappelé sa position selon laquelle le contrat de construction régularisé le 10 juin 2014 n’est plus d’actualité puisque l’économie générale du projet a été totalement modifiée à raison d’une modification substantielle.

Par acte signifié le 14 septembre 2016, M. et M^me X ont fait assigner la société Les Constructions Piraino devant le tribunal de grande instance de Lille.

Par jugement du 10 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Lille a :

— prononcé la résolution judiciaire du contrat de construction de maison individuelle souscrit le 10

juin 2014 entre la société Constructions Piraino d’une part et M. Z X et M^me A B épouse X d’autre part

— condamné la société Les Constructions Piraino à payer à M. et M^me X les sommes de :

-9 120 euros au titre de la restitution de l’acompte

-4 500 euros au titre des frais de remboursement de l’intervention de la société Geomeca

-10 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamné la société Les Constructions Piraino à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné la société Les Constructions Piraino aux dépens.

M. et M^me X ont formé appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions susvisées, ils demandent à la cour d’appel de :

— autoriser M. et M^me X à faire construire par une entreprise de leur choix la maison individuelle sur le terrain (lot 30) cadastré section A6 dont ils sont propriétaires sis lieudit « La Croisette '' lotissement « Le Vert Mesnil '' […], et ce, aux frais de la société Les Constructions Piraino ;

— condamner la société Les Constructions Piraino à payer à M. et M^me X la somme de 304 000 euros au titre du prix contractuel des travaux de construction de leur maison individuelle ;

— dire et juger que la société Les Constructions Piraino sera tenue de régler toutes sommes supplémentaires qui seraient nécessités pour la mise en oeuvre d’un dispositif de fondation conforme aux recommandations du Bureau d’Etudes géotechnique Geomeca avec radier général retaillé après remblaiement et fondation profonde par deux tubés, et en tant que de besoin, la condamner a payer à M. et M^me X la somme de 114 109,07 euros ;

— à titre subsidiaire, vu l’article 1184 ancien du code civil ;

— confirmer la résolution judiciaire du contrat de construction de maison individuelle du 10 juin 2014 aux torts exclusifs de la société Les Constructions Piraino ;

— et en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Les Constructions Piraino à payer aux concluants :

—  9 120 euros au titre de la restitution de l’acompte

—  4 500 euros au titre des frais du Bureau d’études Geomeca

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

et y ajoutant, par réformation ;

— condamner la société Les Constructions Piraino

— à payer au titre du retard la somme de 184 927,25 euros provisoirement arrêtée au 10.08.2020

— à payer la somme de 114 109,07 euros au titre du surcoût de la construction future nécessité par la mise en demeure [en fait mise en oeuvre] de fondations conformes aux recommandations du Bureau d’études Geomeca ;

— condamner la société Les Constructions Piraino au paiement d’une indemnité de procédure relative à l’appel de 5 000 euros ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions susvisées, la société Les Constructions Piraino demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement rendu le 2 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Lille en ce qu’il a :

— débouté la société Les Constructions Piraino de sa demande de nullité du contrat de construction,

— prononcé la résolution judiciaire du contrat de construction de maison individuelle souscrit le 10 juin 2014 entre la société Les Constructions Piraino et M. Z X et M^me A B ;

— condamné la société Les Constructions Piraino à payer à M. Z X et M^me A B les sommes de :

—  9 120 euros au titre de la restitution de l’acompte,

—  4 500 euros au titre des frais de remboursement de l’intervention de la société Geomeca,

—  10 000 euros au titre des dommages et intérêts.

— condamné la société Les Constructions Piraino à payer à M. Z

X et M^me A B la somme de 3 000 euros [en fait 5 000 euros] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Constructions Piraino aux dépens.

— confirmer le jugement pour le surplus.

— en conséquence, statuant à nouveau :

— dire et juger que le contrat de construction de maison individuelle en date du 10 juin 2014 est nul et non avenu

— en conséquence,

— débouter purement et simplement M. Z X et M^me A B, épouse X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. Z X et M^me A B, épouse X à verser à la société Les

Constructions Piraino la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z X et M^me A B, épouse X aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître C D, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle

La société Les Constructions Piraino, invoquant les dispositions de l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation aux termes desquelles « Les règles prévues au présent titre sont d’ordre public » les dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, demande à la cour d’appel de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle au motif que le projet initial prévu au contrat a été modifié, le permis de construire accordé l’ayant été pour une maison construite selon un orientation différente de celle initialement prévue ce qui entraîne une modification du type de fondation et un surcoût. Le contrat aurait du selon eux faire l’objet d’un avenant.

Les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan, constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative.

En conséquence, la violation des règles édictées par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ne peuvent être invoquées par le constructeur pour obtenir la nullité de la convention.

La société Les Constructions Piraino sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat.

II) Sur l’exécution forcée indirecte

Aux termes des dispositions de l’article 1144 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : « Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. »

M. et M^me X demandent à la cour d’appel de :

— autoriser M. et M^me X à faire construire par une entreprise de leur choix la maison individuelle sur le terrain (lot 30) cadastré section A6 dont ils sont propriétaires sis lieudit « La Croisette '' lotissement « Le Vert Mesnil '' […], et ce, aux frais de la société Les Constructions Piraino ;

— condamner la société Les Constructions Piraino à payer à M. et M^me X la somme de 304 000 euros au titre du prix contractuel des travaux de construction de leur maison individuelle ;

— dire et juger que la société Les Constructions Piraino sera tenue de régler toutes sommes supplémentaires qui seraient nécessitées pour la mise en oeuvre d’un dispositif de fondation conforme aux recommandations du Bureau d’Etudes géotechnique Geomeca avec radier général retaillé après remblaiement et fondation profonde par deux tubés, et en tant que de besoin, la condamner a payer à M. et M^me X la somme de 114 109,07 euros.

Les époux X ne peuvent demander à être autorisés à faire construire par une entreprise de leur

choix la maison aux frais de la société Les Constructions Piraino et à la condamner à leur payer la somme de 304 000 euros correspondant au prix du marché et la somme de 114 109,07 euros correspondant au surcoût des fondations alors qu’ils n’ont pas payé à la société Les Constructions Piraino d’autre somme que celle de 9 120 euros au titre du dépôt de garantie de 3 % du montant du marché.

Ils seront déboutés de leurs demandes.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

III) Sur la résolution judiciaire du contrat de construction de maison individuelle

Aux termes des dispositions de l’article 1184 du code civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Par courriers datés des 05 juin 2015 et 29 août 2016, le société Les Constructions Piraino a fait valoir que le contrat conclu avec M. et M^me X n’était plus d’actualité et a proposé la signature d’un contrat tenant compte du coût des nouvelles fondations.

Le contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties a été conclu sous condition suspensive d’obtention du permis de construire. Si la demande de permis de construire déposée le 11 août 2014 a été rejetée, la demande de permis de construire déposée le 12 novembre 2014, portant sur un immeuble identique mais avec un orientation différente a été acceptée par le maire de la commune de […].

Cette demande de permis de construire a été déposée par la société Les Constructions Piraino (pièce de M. et M^me X 9.1). De plus, il résulte des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle que le constructeur établit le dossier de demande de permis de construire. En outre, les époux X n’invoquent pas le défaut de réalisation de la condition. En conséquence, il convient de constater que la condition suspensive a été réalisée.

En application des dispositions de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable lors de la signature du contrat :

« Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : (…)

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; (…) ».

Il résulte des dispositions de l’article L. 231-2 du code de l’urbanisme que le constructeur ne peut demander au maître de l’ouvrage d’autre somme que celles contractuellement prévues y compris au titre des travaux d’adaptation au sol.

Le refus du constructeur de procéder à la construction de la maison individuelle au motif du surcoût des fondations nécessaires à la réalisation du projet par rapport à celles initialement prévues constitue une faute justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat à ses torts exclusifs.

Le constructeur fait valoir que M. et M^me X ont commis une faute en ne l’informant pas de l’existence du cahier des charges de la Zac croisette ayant justifié le refus du premier permis de construire par la mairie de […].

Elle soutient que M. et M^me X en avait nécessairement connaissance pour avoir déposé une demande de permis de construire en 2008.

En l’espèce, M. et M^me X avaient nécessairement eu connaissance que le terrain acquis se trouvait dans une zone d’aménagement concertée et faisait l’objet d’un cahier des charges de cession de terrain. Cependant, il n’est pas établi que ces derniers avaient connaissance du fait que les dispositions du cahier des charges interdisaient la construction de la maison faisant l’objet du contrat de construction de maison individuelle selon l’orientation prévue.

De plus, la société Les Constructions Piraino avait également nécessairement connaissance du fait que le terrain sur lequel devait être édifié la maison se trouvait dans une zone d’aménagement concertée, les zones d’aménagement concertées étant mentionnées dans les plans d’occupation des sols. Elle ne justifie pas s’être enquis du cahier des charges de cession de la parcelle concernée avant l’établissement du contrat de construction de maison individuelle.

La faute de M. et M^me X n’est en conséquence pas établie.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la société Les Constructions Piraino.

Le contrat étant résolu, la société Piraino sera condamnée à rembourser à M. et M^me X la somme de 9 120 euros payée au titre du dépôt de garantie. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Aux termes des dispositions de l’article R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la date de la signature du contrat :

« Pour l’application du d de l’article L. 231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :

1. Le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;

2. Le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ;

3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. »

En application des articles R 231-5 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction applicable à la date de la signature du contrat, il ne peut être prévu dans un contrat de construction de maison individuelle que le maître de l’ouvrage doit réaliser une étude de sol.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Piraino à rembourser à M. et M^me X la somme de 4 500 euros.

Ainsi qu’il a été indiqué, la société Les Constructions Piraino a refusé d’exécuter le contrat au motif du surcoût des fondations nécessaires par rapport au prix prévu au contrat alors que le constructeur ne peut demander au maître de l’ouvrage d’autre somme que celles contractuellement prévues y compris au titre des travaux d’adaptation au sol. En refusant d’exécuter le contrat au prix initialement prévu, le constructeur a causé à M. et M^me X un préjudice égal au surcoût des fondations nécessaires à la construction de la maison par rapport au prix contractuellement prévu. Cette somme a été évaluée par le constructeur lui-même à la somme de 114 109,07 euros, le constructeur ayant proposé la signature d’un avenant de ce montant.

La société Les Constructions Piraino sera condamnée au paiement de cette somme.

Le contrat de construction de maison individuelle ayant fait l’objet d’une résolution, les clauses relatives aux pénalités de retard ne sont plus applicables. M. et M^me X seront déboutés de leur demande à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef.

M. et M^me X seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.

IV) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Succombant à l’appel, la société Les Constructions Piraino sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 2 000 euros à M. et M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

-CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de condamnation de la société Les Constructions Piraino au paiement de la somme de 114 109,07 euros et condamné la société Les Construction Piraino au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

— DÉBOUTE la société Les Constructions Piraino de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle ;

— CONDAMNE la société Les Constructions Piraino à payer à M. Z X et M^me A B épouse X la somme de 114 109,07 euros à titre de dommages et intérêts ;

— DÉBOUTE M. et M^me X de leur demande de paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-CONDAMNE la société Les Constructions Piraino à payer à M. et M^me X la somme de 2 000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;

— DÉBOUTE la société Les Constructions Piraino de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la société Les Constructions Piraino aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

Anaïs Millescamps. E F-G.