1ère Chambre

ARRÊT N°454/2021

N° RG 19/06777 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QFO5

M^me G F veuve X

C/

M. I B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 DÉCEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame K L, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2021 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame G F veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Chloé RATSIMBAZAFY, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur I B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 26 décembre 2013, M^me G F Veuve X a vendu à M. I B une maison d’habitation sise à […], moyennant le prix de 245 000 euros. Se plaignant d’infiltrations en sous- sol survenues dès le 6 janvier 2014, l’acquéreur a sollicité le 17 avril 2014 la désignation d’un expert. Par ordonnance du 12 juin 2014, le juge des référés a accueilli sa demande et désigné M. Z en qualité d’expert. Les époux A, qui avaient vendu la maison à M^me X, ont été appelés aux opérations d’expertise. L’expert a déposé son rapport le 17 juillet 2015.

Le 1er juin 2016, M. B a fait assigner M^me X devant le tribunal de grande instance de Vannes en condamnation à payer les travaux préconisés par l’expert et en réparation de ses préjudices.

Le 9 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Vannes a :

— dit que l’immeuble vendu le 26 décembre 2013 est affecté d’un vice caché à l’acquéreur dont la venderesse avait connaissance ;

— débouté M^me G X de sa demande tendant au bénéfice de la clause d’exclusion de garantie ;

— condamné M^me G X à verser à M. I B la somme de 15 037 euros TTC en réparation du coût des travaux de reprise ;

— dit que les indemnités relatives aux travaux seront indexées sur l’indice de la fédération française du bâtiment en prenant pour base le dernier indice publié au dépôt du rapport d’expertise (3ème trimestre 2015 : 932.7) et comme indice de comparaison, le dernier indice publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que l’indice de comparaison sera supérieur à l’indice de base ;

— condamné M^me G X à verser à M. I B la somme de 13 331,74 euros au titre des dommages consécutifs à l’inondation ;

— condamné M^me G X à verser à M. I B la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné M^me G X à régler à M. I B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M^me G X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me G X au paiement des entiers dépens, en ceux compris les dépens de référé ainsi que les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

M^me G X a relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l’infirmer et de :

— juger que le vice caché dont se prévaut M. B n’est pas caractérisé et dire que le bien immobilier acquis par lui n’était pas atteint d’un vice caché ;

— juger en tout état de cause qu’elle n’avait pas connaissance du vice et qu’elle était de bonne foi au moment de la vente, de sorte qu’elle peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie ;

— débouter M. B de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, réduire le montant des dommages-intérêts alloués à M. B et le débouter de ses demandes indemnitaires au titre des dommages consécutifs aux inondations et au préjudice de jouissance ;

— lui accorder des délais pour solder sa dette ;

— en tout état de cause, débouter M. B de toutes ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En réponse, M. B conclut à la confirmation du jugement et, y ajoutant, demande la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées le 15 juillet 2020 par M^me X et le 19 avril 2021 par M. B.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur l’action en garantie d’un vice caché

L’expert conclut son rapport de la manière suivante :

' Les désordres constatés par les inondations du sous-sol résultent d’un manque d’entretien des drains, d’un défaut de raccordement électrique et du nombre insuffisant de pompes.

Il semble, au vu des investigations, que les éléments pouvant avoir une incidence sur l’inondation du sous-sol sont les suivants :

- drains non conformes et inopérants, car ils se sont colmatés au fil du temps,

- deux pompes existaient lors de l’occupation de M^me X et une seule subsiste,

- la mise en 'uvre de la réserve d 'eau avec obstruction du drain a été effectuée lors de l 'occupation de M^me X,

- l’installation électrique a été modifiée et est actuellement défectueuse,

- détérioration de l 'exutoire sur voirie et absence d’entretien du fossé, qui peuvent engendrer des refoulements.

[…]

Au vu des renseignements que nous avons collectés, il semble qu 'il faille mettre en 'uvre trois pompes pour réussir une parfaite évacuation des eaux en période de pluviométrie importante.

L’expert a chiffré les travaux nécessaires à la réfection des désordres à la somme totale de 13 670 euros HT.

M^me X conteste l’existence d’un vice caché rendant l’immeuble impropre à sa destination dans la mesure où si elle reconnaît avoir connu la possibilité de remontées d’eaux, ce phénomène était selon elle maîtrisé par l’installation de la pompe immergée dans la cuve enterrée dans le sous-sol, de sorte qu’elle n’a pas eu à souffrir d’inondations pendant les sept années au cours desquelles elle a été propriétaire de l’immeuble. Elle soutient avoir informé M. B, par l’intermédiaire de M. C chargé de faire visiter les lieux, de l’existence de cette installation. Elle fait enfin valoir que le vice allégué n’avait pas la gravité suffisante pour justifier l’application de l’article 1641 du code civil dans la mesure où les inondations n’affectaient que le sous-sol de la maison composé d’un garage, d’un atelier, d’une cave et d’une chaufferie sans interdire l’occupation de la partie habitable dans laquelle l’acquéreur a pu continuer à résider.

Selon le courrier établi par M. A, propriétaire occupant de la maison litigieuse de janvier 1998 à juillet 2006, le phénomène décrit par M. B est dû à la remontée des eaux du sol et se manifeste après environ une semaine de pluie continue, ce qui ne constitue pas une circonstance exceptionnelle dans le Morbihan. M. A déclare avoir constaté ce phénomène de remontée des eaux dès le printemps 1998, ce qui l’a conduit à faire installer une pompe immergée dans un puisard relié à un autre puisard puis au fossé communal. Il ajoute avoir installé une seconde pompe de sécurité à mi-hauteur, ce qui suffisait selon lui à prévenir les inondations. Cependant selon M. D, voisin de l’immeuble, M. A était contraint en période de forte pluviosité à avoir recours, en plus des deux pompes immergées dans le puisard, à une motopompe.

M. A indique, sans être contredit, avoir informé M^me X des modalités de fonctionnement de l’installation d’évacuation des eaux mise en place, laissant à sa disposition l’une des pompes. M^me X a donc dû à son tour s’équiper d’une seconde pompe. M. D affirme, sans être démenti, qu’en période de forte pluviosité, M. C, son jardinier, installait une troisième pompe lui appartenant. Plusieurs témoins attestent également avoir constaté, de manière récurrente, l’évacuation sur la voie publique, par plusieurs tuyaux, de l’eau provenant du sous-sol de la maison. Il s’en déduit que l’absence d’inondations significatives du sous-sol de l’immeuble, entre 2006 à 2013, s’explique par l’importance des moyens mis en oeuvre pour y remédier.

Ce phénomène régulier de remontées des eaux souterraines était en soi anormal et indécelable pour l’acquéreur qui ne pouvait le déduire de l’existence d’une prise électrique installée à proximité de la porte du garage, la cuve enterrée contenant la pompe de relevage immergée n’étant pas elle-même visible. Il constituait en conséquence pour l’acquéreur un vice caché de nature à diminuer significativement l’usage de la maison vendue qui ne pouvait être habitée en l’état sans la mise en place d’un dispositif élaboré d’évacuation des eaux souterraines. M^me X devait en informer l’acquéreur et exposer loyalement les modalités mises en oeuvre pour le combattre. Elle devait attirer tout particulièrement son attention sur le fait que l’installation existante était devenue inefficace puisque la pompe de relevage laissée dans la cuve enterrée ne fonctionnait plus et qu’elle était en toute hypothèse insuffisante pour remédier au vice.

M^me X soutient avoir porté à la connaissance de M. B l’existence d’une pompe de relevage pour pallier la remontée des eaux souterraines, et ce par l’intermédiaire de M. C qui le confirme. Mais l’attestation de ce dernier est contredite par l’attestation de M^me E, compagne de M. B présente lors de la visite des lieux, ainsi que par celle de M^me M et par le témoignage des époux D.

Il en ressort que son mandataire, M. C, a occulté le phénomène de remontée des eaux pourtant notoire pour le voisinage et passé sous silence l’existence de l’installation enterrée dans le sous-sol. Ainsi M^me M, tiers aux parties, affirme avoir visité la maison au mois de juin 2013 en la seule présence de M. C. Non seulement ce dernier a nié l’existence d’infiltrations d’eau malgré les signes d’humidité alors visibles dans le sous-sol mais M^me M affirme qu’il n’a pas mentionné l’existence d’une cuve enterrée avec pompe immergée dans ce sous-sol. M^me E affirme également qu’il lui a donné des informations inexactes quant à l’objet de la prise électrique installée à proximité de la porte du garage qui servait en fait à l’alimentation de la pompe.

Enfin, il ressort des explications données par les époux D, voisins de l’immeuble, à l’expert et de l’attestation rédigée par M. D le 28 janvier 2014 qu’ ils ont constaté que M. B ignorait l’existence d’un système de pompes de relevage et le risque d’inondation du sous-sol. Ils ont en effet dû eux-mêmes l’aviser, le 6 janvier 2014, du non-fonctionnement de l’installation d’évacuation des eaux sur la voie publique et de ses conséquences, à savoir un risque d’inondation qui s’est effectivement réalisé. Ils ont également pu constater, à l’occasion de cette intervention, que la pompe laissée en place était défectueuse.

Il s’en déduit que M^me X, qui connaissait le vice inhérent aux remontées d’eau en sous-sol se produisant en période pluvieuse, n’a pas averti M. B de son existence et de la nécessité d’installer deux ou trois pompes de relevage pour y remédier. Elle ne l’a pas informé de l’existence de l’ installation non apparente équipant le bien, laquelle était au surplus au jour de la vente inefficace puisque la pompe laissée en place ne fonctionnait plus. Elle n’a pas porté à sa connaissance le fait que cette installation était insuffisante pour remédier aux remontées d’eau susceptibles de se produire par fortes pluies. Cette insuffisance est notamment établie par le constat d’huissier effectué le 16 janvier 2014 duquel il résulte que lorsque seule la pompe d’origine (préalablement réparée) était laissée en fonctionnement, la cave était inondée en moins d’une heure et l’eau continuait à monter rapidement.

Contrairement à ce qui est soutenu, ce vice diminuait gravement l’usage du bien puisqu’à défaut de mise en oeuvre d’un dispositif de relevage élaboré, l’eau montait rapidement dans la maison, ce qui a été le cas le 9 février 2014, provoquant des détériorations de l’installation de chauffage et de l’installation électrique. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché à l’acquéreur et écarté la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés.

Sur les dommages-intérêts alloués

L’expert a chiffré les travaux nécessaires pour éviter les inondations provoquées par la remontée récurrente des eaux souterraines. Ces travaux consistent en la mise en oeuvre d’un système de pompage efficace et sûr, en la suppression des ouvrages réalisés par M^me X qui ont aggravé le phénomène en gênant l’évacuation des eaux et en fragilisant l’installation électrique et en une remise en état des drains qui se sont dégradés pendant sa période d’occupation des lieux. Dans la mesure où elle doit assumer les conséquences du vice dont elle ne démontre pas avoir informé l’acquéreur, la prise en charge de ces travaux lui incombe.

M. B fait état de préjudices supplémentaires qui n’ont pas été évoqués au cours des opérations d’expertise, de sorte que l’expert n’a pu vérifier s’ils étaient effectivement en lien de causalité avec le vice allégué. Cependant, il est établi que les 9 et 10 février 2014, une grave inondation a endommagé le système électrique et l’installation de chauffage de la maison, les désordres affectant la chaudière (régulateur, brûleur au fioul, corrosion et perte d’isolation) imposant son remplacement. Les factures afférentes au remplacement de la chaudière proprement dite (4 868,56 euros) et à la réfection de l’installation électrique (830,50 euros), soit un total de 5 699,06 euros sont la conséquence de ce sinistre dont la responsabilité incombe au vendeur au titre de la garantie des vices cachés. En revanche, les prestations rendues nécessaires par le changement de la source d’énergie utilisée (gaz et non plus fioul) relèvent d’un choix personnel de l’acquéreur et non d’une contrainte provoquée par la dite inondation de sorte qu’il n’y a pas lieu de les mettre à la charge de la venderesse. Les autres prestations dont le paiement est sollicité, sur la base de devis dont rien n’établit qu’ils aient été suivis de commandes, ne concernent que des travaux d’amélioration qui n’incombent pas au vendeur (isolation du sous-sol et installation d’agencements). En effet, selon les énonciations de l’acte de vente, le sous-sol ne comportait qu’un garage pour deux voitures, un atelier, une chaufferie et une cave (en terre battue) qui ne constituaient pas des locaux habitables. Les rayonnages présents dans

ces locaux étaient très sommaires et pouvaient être conservés après séchage. Il n’y a pas lieu dès lors d’accorder à M. B le montant des deux devis présentés de ce chef.

M. B réclame en outre l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Il justifie que sa compagne a assumé les frais de location d’un gîte pendant quelques jours à la suite de l’inondation du 9 février 2014. Pour le surplus, il résulte des énonciations du rapport d’expertise que le phénomène de remontées d’eaux qui avait été maîtrisé de 1998 à 2014, l’est à nouveau depuis février 2014, aucun nouveau sinistre n’étant allégué et les travaux préconisés par l’expert étant de nature à régler définitivement le problème. L’indemnisation du préjudice de jouissance invoqué par M. B, qui ne réside pas dans les lieux, sera dès lors intégralement réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros.

Sur la demande de délais de paiement

M^me G F veuve X sollicite l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette. Elle expose avoir déjà réglé la somme de 21 000 euros en rachetant un contrat d’assurance-vie et soutient n’avoir pas d’autre patrimoine mobilier ou immobilier lui permettant de régler le solde de la condamnation en un seul versement. Elle justifie percevoir une retraite de l’ordre de 1880 euros par mois et n’avoir pu obtenir un prêt pour payer la condamnation. Cependant les pièces produites révèlent que si elle fait état de charges équivalentes au montant de son revenu, celles-ci ont été réduites par la résiliation de son contrat d’assurance véhicule et la vente du véhicule dont l’achat était inutile compte tenu de son âge. M^me X indique en outre avoir apuré ses dettes de sorte que les charges mensuelles qu’elle invoque de ce chef ne se justifient plus. Compte tenu de ces éléments, il lui sera alloué un délai de huit mois pour régler le solde de sa dette.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 9 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Vannes en ce qu’il a :

— condamné M^me G X à verser à M. I B la somme de 15 037 euros TTC en réparation du coût des travaux de reprise du vice affectant le bien vendu ;

— dit que les indemnités relatives aux travaux seront indexées sur l’indice de la fédération française du bâtiment en prenant pour base le dernier indice publié au dépôt du rapport d’expertise (3ème trimestre 2015 : 932.7) et comme indice de comparaison, le dernier indice publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que l’indice de comparaison sera supérieur à l’indice de base ;

— débouté M^me G X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me G X aux dépens en ceux compris les dépens de référé ainsi que les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne M^me G F veuve X à verser à M. I B la somme de 5 699,06 euros au titre des dommages consécutifs à l’inondation du 9 février 2014 ;

Condamne M^me G X à verser à M. I B la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Lui accorde un délai de paiement de huit mois courant à compter du présent arrêt pour régler le solde de sa dette ;

Condamne M^me G X à régler à M. I B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation tant de ses frais de première instance que d’appel ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M^me F veuve X aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE