CG

MINUTE N° 90/2021

Copies exécutoires à

Maître FRICK

Maître CHEVALLIER-GASCHY

Le 18 février 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 février 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/04370 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G4B4

Décision déférée à la cour : jugement du 04 septembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE

APPELANTE et défenderesse :

La SAS FRP VI

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître FRICK, avocat à la cour

plaidant : Maître TESTU, avocat à PARIS

INTIMÉE et demanderesse :

La SCI FRANCE INVEST

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

plaidant : Maître Camille ROUSSEL, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les parties sont propriétaires à Wittenheim de parcelles contiguës – cadastrées section 46, n° 74 et 75 pour la société FRP VI, et n°70, 71 et 76 pour la SCI France Invest – sur lesquelles sont bâtis des locaux commerciaux.

Par acte authentique reçu le 9 juin 1987 par M^e Veiry, notaire à Wittenheim, la société Etablissements Mentele, précédent propriétaire des parcelles n° 74 et 75, et la société GAP Sportswear, précédent propriétaire des parcelles n° 70 et 71, ont conclu une 'convention – autorisation' motivée, selon ce qui y est exposé en préambule, par le fait que la société Etablissements Mentele envisageait d’agrandir et d’aménager son bâtiment ; il est indiqué que: 'dans le cadre de cet agrandissement, il est notamment prévu de construire sur une longueur de 11 mètres et sur la limite séparative des parcelles: section 46 n° 74/5, appartenant à la société Etablissements Mentele et section 46 n°71/5 appartenant à la société GAP Sportswear, avec création de portes d’accès pour les marchandises et une porte pour l’entrée du personnel, mais uniquement contre la face sud du bâtiment existant'.

La société Gap a ainsi autorisé sa voisine et tous propriétaires ultérieurs de l’immeuble 'à construire sur la limite séparative et à conserver un bâtiment à usage commercial, avec création de portes d’accès pour les marchandises et une porte pour l’entrée du personnel, conformément au plan ci-dessus visé et ceci sans tenir compte des règles prescrites en matière de prospect' ; il était prévu la possibilité de modifier l’implantation prévisionnelle figurant sur le plan, 'un pan coupé' pouvant éventuellement être envisagé et dans ce cas, 'la surface imputée par ce pan sera répercutée sur la partie nord du bâtiment projetée, éventuellement le cas échéant, jusqu’en limite de propriété'.

Les parties se sont également accordées pour l’inscription au Livre foncier d’une servitude, à la charge de la parcelle n°71/5 (Gap) et au profit de la parcelle n°74/5 (Mentele), consistant dans 'le droit de construire sur la limite séparative, sans tenir compte des distances légales et réglementaires en matière de prospect.'

Selon acte d’huissier du 1^er juin 2016, la SCI France Invest (ci-après la SCI) a assigné la société FRP VI, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, aux fins notamment d’obtenir la suppression d’une porte donnant sur son fonds et la remise en état de celui-ci.

Par jugement en date du 4 septembre 2018, le tribunal a dit que la porte d’accès créée dans la façade ouest des locaux de la société FRP VI, en limite de propriété de la SCI, était irrégulière, aux termes de l’acte établi le 9 juin 1987 par M^e Gontran Veiry, notaire à Wittenheim et a condamné en conséquence la société FRP VI à:

— l’enlever et fermer définitivement l’ouverture de manière à supprimer tout accès donnant sur la propriété de la SCI,

— remettre en état le fonds de SCI, en repositionnant les bordures enlevées en limite de propriété et en reprenant l’enrobé, suite à la mise en place, puis à la suppression, d’une rampe d’accès à la porte litigieuse,

le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 6 mois.

Il a rejeté les demandes respectives en dommages et intérêts et condamné la société FRP VI à payer à la SCI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que l’acte notarié n’autorisait que des ouvertures sur la face sud, au sens cadastral, de l’extension projetée de la société FRP VI, alors que le plan annexé à l’acte notarié, rapproché de l’extrait cadastral, sur lequel figurait la direction du nord désignait la façade de l’agrandissement, venant en limite de propriété, comme la façade ouest.

Il a relevé que la société FRP VI n’alléguait pas de servitude de passage sur la partie sud de la propriété de la SCI alors qu’elle était indispensable à un usage régulier de la porte d’accès litigieuse, qu’il existait bien des ouvertures en face sud des locaux de la SCI et que la bande de terrain non construite au sud de la parcelle n°74 avait été jugée suffisante au moment de l’acte de 1987 pour régler les accès à l’arrière des locaux.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI qui ne caractérisait pas son préjudice.

*

La société FRP VI a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 15 octobre 2018.

Par conclusions du 26 septembre 2019, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de débouter la SCI de toutes ses demandes, comme de son appel incident ; elle réclame la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la convention n’avait pas pour objet d’autoriser une construction jusqu’à la limite séparative, ce qui est toujours permis, mais le droit de pratiquer un accès sur cette limite séparative, ce que signifie la phrase 'sans tenir compte des règles prescrites en matière de prospect' ; elle ajoute que d’une part, contrairement à ce qu’a dit le premier juge, la parcelle n°74 bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle n°71, permettant de desservir l’ouverture créée à l’ouest et que, d’autre part, le plan d’architecte initial des bâtiments, accompagnant une demande de permis de construire accordé le 30 septembre

1986 (portant sur un autre aménagement) et ayant date certaine, permet de visualiser qu’il existait déjà une large porte à trois vantaux sur la façade ouest avant la construction de l’extension, servant à la livraison des marchandises.

Elle soutient que le premier juge a dénaturé la convention de 1987 ; que la convention mentionne la création de portes d’accès pour les marchandises dans le bâtiment construit sur la limite séparative, de sorte que seule la façade ouest en limite de propriété, sur laquelle l’ouverture litigieuse est ouverte, peut être en cause, et non la limite sud, à angle droit, qui donne sur une bande étroite qui lui appartient et n’est donc pas en limite de propriété, de sorte qu’aucune convention n’aurait été nécessaire pour l’autoriser à pratiquer des ouvertures à cet endroit ; que la convention n’aurait aucune utilité si on retient l’interprétation de la SCI et du tribunal ; que la façade sud n’est mentionnée que dans l’exposé préalable et non dans l’autorisation elle-même ; que l’expression 'contre la face sud' désigne non l’ouverture des portes mais l’implantation de la construction nouvelle, puisqu’on peut construire 'contre' mais on ne peut ouvrir une porte 'contre' une façade et que, d’ailleurs, le premier juge évoque la création d’ouverture 'sur' la façade sud ; que la face sud dont s’agit est celle du bâtiment actuel de la SCI (précédemment GAP) et non le sien ; que le premier juge a aussi dénaturé les termes de l’autorisation en remplaçant 'bâtiment existant’ par 'construction projetée’ et que l’extension a bien été construite contre la face sud du bâtiment de la SCI.

Elle invoque également les éléments suivants extrinsèques à l’autorisation:

— la porte précitée existant déjà en façade ouest,

— l’absence de place pour créer des portes utiles de livraison des marchandises, en façade sud de son bâtiment, du fait d’une bande de seulement 4 mètres de large entre son bâtiment et la limite de propriété voisine, ne permettant pas à un camion de faire la moindre manoeuvre, ni de faire des livraisons,

— la servitude de passage dont elle bénéficie sur le fonds n°71, transcrite au livre foncier le 5 juin 1984.

Elle conteste avoir ajouté les mentions manuscrites sur le plan annexé à l’acte d’autorisation, alors que ces mentions figuraient sur une pièce produite par la SCI en première instance (pièce 13) et que, si elles ne figurent pas sur le plan publié au Livre foncier, elles figuraient sur celui détenu par la SCI dans ses archives.

*

Par conclusions du 30 octobre 2019, la SCI sollicite la confirmation du jugement entrepris, sauf sur le montant de l’astreinte à porter à 500 euros par jour de retard, et sauf en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, demandant la condamnation de l’appelante à lui payer 5 000 euros à ce titre ; elle réclame en outre 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle ne sait pas qui a porté les mentions manuscrites au crayon papier sur le plan annexé à l’autorisation, invoquées par la partie adverse, que l’une figure sur un 'post it', dont elle ignore, comme pour l’autre, qui l’a apposée, et qu’en tout état de cause, seul l’original, qu’elle produit en pièce 15, et qui ne comporte aucune de ces mentions, fait la loi des parties. Elle conteste que la face sud du bâtiment existant visé dans l’acte soit la sienne, soutenant que

le bâtiment adverse disposait bien d’une façade côté sud sur laquelle des ouvertures ont été précisément pratiquées et que si elle donnait sur la propriété adverse, celle-ci était grevée

d’un droit de passage au profit de la société GAP. Elle propose au besoin que la cour désigne un géomètre pour examiner les plans. Elle conteste que le plan faisant apparaître l’ouverture en façade ouest sur la propriété adverse, produit par l’intimée, corresponde à l’existant avant travaux, soutenant qu’il s’agit en réalité de l’extension telle que projetée initialement avec un retrait de 3 mètres par rapport à la limite ; Elle reproche à l’appelante elle-même de dénaturer la convention

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2019. L’audience, initialement fixée au 26 mars 2020, n’a pu avoir lieu en raison des circonstances sanitaires ; certaines parties s’étant opposées à un délibéré sans audience, l’affaire qui avait été renvoyée à cette fin au 30 avril 2020, a fait l’objet d’un renvoi au 29 octobre 2020 pour plaidoiries, date à laquelle elle a été de nouveau reportée au 14 janvier 2021 pour nécessité de service.

MOTIFS

Sur la suppression de la porte en façade ouest des locaux de la société FRP VI

Il ressort clairement de la clause d’autorisation figurant à l’acte authentique du 9 juin 1987 que la société Gap Sportswear a autorisé la société Etablissements Mentele, et tous propriétaires ultérieurs, à construire sur la limite séparative et à créer des portes pour accéder à cette construction, tant pour les marchandises que le personnel, ce sans tenir compte des règles prescrites en matière de prospect, c’est à dire des règles d’urbanisme et de construction. La clause se réfère expressément à un plan annexé à l’acte qui, au vu de la copie certifiée conforme à l’original, ne représente pas les portes évoquées, mais seulement la construction en limite de propriété par un trait et le chiffre 11 avec une flèche.

Cette clause n’a pas besoin d’être interprétée.

Elle est complétée par la constitution d’une servitude au paragraphe suivant intitulé 'Livre Foncier', consistant dans 'le droit de construire sur la limite séparative, sans tenir compte des distances légales et réglementaires en matière de prospect'.

Le préambule précise les motifs de l’autorisation ; le membre de phrase 'mais uniquement contre la face sud du bâtiment existant' se rapporte, non pas aux portes dont il est question juste avant, entre virgules, comme a cru pouvoir le dire

le premier juge, mais nécessairement au verbe 'construire', situé plus avant dans la même phrase ; il est ainsi indiqué qu’il est prévu de construire sur une longueur de 11 mètres et sur la limite séparative des parcelles, mais uniquement contre la face sud du bâtiment existant, lequel ne peut être, au vu du plan annexé, que celui de la société Gap Sportswear (portant le nom 'Modia' sur le plan), soit celui actuel de la SCI.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge pour interpréter à tort l’autorisation, la parcelle 74 (propriété aujourd’hui de la société de FRP VI) bénéficie bien d’une servitude de passage sur la parcelle 71 (propriété aujourd’hui de la SCI), permettant à la société FRP VI d’accéder à la porte qu’elle a créée sur la façade ouest de son extension, appuyée sur la face sud du bâtiment de la SCI, ce depuis la division du fonds, auparavant seule propriété de la société Etablissements Mentele.

En effet, suivant acte de vente du 6 janvier 1984, la société Etablissements Mentele a vendu à la société Gap Sportswear les parcelles cadastrées section 46, n° 70/5, 71/5 et 76/5, d’un seul tenant, surbâti d’un bâtiment commercial, et la seconde a constitué à la charge des parcelles cadastrées section 46, n° 71/5 et 76/5, un 'droit de passage à pied et par tous moyens de locomotion' au profit des immeubles, appartenant à la première, cadastrés section 46 n°72/5, 73/5, 74/5, 75/5, 77/5 et 78/5 ; a seulement été exclu du droit de passage, une bande de terrain, prise sur toute la longueur du bâtiment vendu, le long de la parcelle section 46 n°70/5, 'qui sera matérialisée en parking et sur laquelle le droit de passage ne pourra s’exercer'. Il est constant que ce parking, qui existe aujourd’hui, n’est pas un obstacle au passage pour accéder à la porte créée par l’appelante.

Enfin, il ressort d’un plan, portant la mention 'PC n°068 376 86 J 5696 du 30 septembre 1986" joint à l’arrêté du même jour, accordant un permis de construire aux Etablissements Mentele pour 'la création de cellules de vente dans un bâtiment existant et modification de façades', qu’une ouverture comprenant trois battants existait déjà à cette date, en façade sud-ouest de leur bâtiment (alors en retrait par rapport à la limite puisque l’extension jusqu’en limite de propriété n’existait pas), pour l’accès à un espace où il est mentionné 'vente'; il ressort du descriptif des travaux de la demande de permis de construire qu’il s’agit bien d’une ouverture existante et non d’une ouverture projetée, les travaux ne concernant pas la façade comportant cette ouverture, mais d’autres façades correspondant aux sorties des magasins 'C1" et 'C5", situées ailleurs.

L’existence antérieure de cette ouverture confirme que la société FRP VI avait besoin d’un accès du côté ouest de son bâtiment et explique qu’elle ait eu besoin d’une autorisation pour créer une porte sur le même côté pour accéder à sa future extension.

Le préambule de l’acte se conclut par la phrase suivante: 'en conséquence, conformément aux dispositions applicables en matière d’urbanisme, cette construction est subordonnée à l’autorisation par la société Gap Sportswear de construire dans les conditions ci-dessus définies. Ceci exposé, les comparants ont arrêté entre eux la convention suivante:' (suivie de l’autorisation précitée).

Cette conclusion souligne que l’autorisation de la société Gap Sportswear était nécessaire à la société Etablissements Mentele pour la construction projetée, au regard des dispositions applicables en matière d’urbanisme, compte tenu de son implantation en limite de propriété et des portes d’accès dont la création était autorisée, ainsi qu’il avait été expliqué dans le préambule.

Dès lors, la porte d’accès créée en façade ouest des locaux de la société FRP VI n’est pas irrégulière.

Le jugement déféré doit donc être infirmé et la SCI déboutée de ses demandes de fermeture définitive de l’ouverture pratiquée par la société FRP VI et de remise en état de son fonds.

La société FRP VI ne critique pas le rejet de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en dommages et intérêts de la SCI pour résistance abusive, puisque c’est à bon droit que la société FRP VI a résisté aux demandes de la SCI.

En revanche le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à

l’article 700 du code de procédure civile. La SCI, succombant, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à l’appelante la somme de 3 000 euros, au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, tant en première instance qu’en cause d’appel ; ces condamnations emportent rejet de la demande de la SCI tendant à être indemnisée de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a:

— rejeté la demande de déplacement de la benne entreposée par la SAS FRP VI sur la propriété de la SCI France invest, devenue sans objet

— rejeté les demandes de dommages et intérêts de la SCI France Invest et de la société FRP VI,

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement déféré,

DÉBOUTE la SCI France Invest de ses demandes relatives à l’ouverture pratiquée dans la façade ouest des locaux de la SAS FRP VI et à la remise en état de son fonds,

CONDAMNE la SCI France Invest à payer à la SAS FRP VI la somme de 3 000 € (trois mille euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d’appel ;

DÉBOUTE la SCI France Invest de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI France Invest aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE