IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 15 Mars 2022

N° RG 20/00129 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GMYL

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 21 Janvier 2020, RG 16/00705

Appelante

SARL LA MANGEOIRE dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS L&A, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimée

COMMUNE DE COURCHEVEL prise en la personne de son Maire en exercice, […]

[…]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS FIDAL, avocats plaidants au barreau de HAUTS-DE-SEINE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 18 janvier 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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La société La Mangeoire, qui exerce une activité de restauration et de piano-bar, a conclu en 2009 avec la commune de Saint Bon Tarentaise, une convention d’occupation précaire portant sur l’immeuble Bon séjour situé sur la parcelle section AB 462, afin d’y loger son personnel.

De nouvelles conventions ont été signées aux mêmes fins les années suivantes.
La dernière convention prenant fin le 31 octobre 2015, la commune de Saint Bon Tarentaise a, le 5 octobre 2015, adressé à la société La Mangeoire, un courrier l’invitant à régulariser un bail de location saisonnière pour une durée de sept mois avec effet du 1er novembre 2015 au 31 mai 2016.

La société La Mangeoire s’est maintenue dans les lieux mais a refusé de signer ce contrat, en faisant valoir, par courrier recommandé avec AR du 19 mai 2016, que la situation locative relevait du statut des baux commerciaux.

Par acte en date du 26 mai 2016, elle a fait assigner la commune de Saint Bon Tarentaise (devenue la commune de Courchevel) en vue de la requalification de la convention les liant en contrat de bail commercial.

Par jugement en date du 21 janvier 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

• Déclaré irrecevable la demande de requalification en bail commercial formée par la société La Mangeoire,

Rejeté pour le surplus, les demandes formées par cette dernière,•

• Dit que la société La Mangeoire est occupante sans droit ni titre de l’immeuble « Bon séjour » situé sur la parcelle section A 462 depuis le 1er novembre 2015,

• Ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec au besoin l’assistance de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement,

• Condamné la société La Mangeoire à payer à la commune de Courchevel la somme mensuelle de 5 700 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre l’ensemble des charges mentionnées dans la dernière convention d’occupation en sus, depuis le 1er novembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

• Condamné la société La Mangeoire à payer à la commune de Courchevel la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné la société La Mangeoire aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Clatot.

La société La Mangeoire a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 21 avril 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société La Mangeoire demande à la cour de :

Vu les conventions conclues entre 2009 et 2014,

Vu les articles L145-1 et L145-5-1 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 12 et 700 du code de procédure civile,

' Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2020 par le tribunal judiciaire d’Albertville, et notamment en ce qu’il a :

- déclaré irrecevable la demande de requalification en bail commercial formée par la société La Mangeoire,
- rejeté pour le surplus des demandes formées par la société La Mangeoire

- dit que la société La Mangeoire est occupante sans droit ni titre de l’immeuble « Bon séjour » sis la parcelle cadastrée section AB 462 depuis le 1er novembre 2015,

- ordonné son expulsion ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision,

- condamné la société La Mangeoire à payer à la commune de Courchevel la somme mensuelle de 5 700 euros à titre d’indemnité d’occupation, ensemble des charges mentionnées dans la dernière convention d’occupation en sus, depuis le 1er novembre 2015 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

- condamné la société La Mangeoire à payer à la commune de Courchevel la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société La Mangeoire aux entiers dépens,

- ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Statuant à nouveau,

Sur la recevabilité de l’action

A titre principal,

' Constater que la convention d’occupation a été conclue le 17 décembre 2014,

Par conséquent,

' Dire et juger que l’action en requalification de bail commercial n’est pas prescrite,

' Déclarer la société La Mangeoire parfaitement recevable en son action,

A titre subsidiaire,

' Constater que les conventions ont dissimulé une fraude destinée à empêcher l’application du statut des baux commerciaux,

Par conséquent,

' Dire et juger que l’action en requalification de bail commercial n’est pas prescrite,

' Déclarer la société La Mangeoire recevable en son action,

Sur le fond

' Constater que les éléments caractérisant la notion de convention d’occupation précaire ne sont pas réunis,

' Constater que le bâtiment loué est nécessaire et indispensable à l’exploitation de la société La Mangeoire,
Par conséquent,

' Dire et juger que le bâtiment est accessoire à l’exploitation de l’activité de la société La Mangeoire,

' Requalifier la convention liant les parties en contrat de bail commercial,

' Débouter la commune de ses demandes reconventionnelles,

A titre infiniment subsidiaire,

' Dire et juger que la relation contractuelle entre les parties s’est poursuivie dans les termes de la convention d’occupation précaire,

En tout état de cause,

' Débouter la commune de Courchevel de l’ensemble de ses demandes fins, moyens et conclusions,

' Condamner la commune de Courchevel au paiement à la société La Mangeoire d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés.

Aux termes de ses conclusions, en date du 5 novembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la commune de Courchevel demande à la cour de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 140-60 et L. 145-1-I, 1° du code de commerce,

' Recevoir la commune de Courchevel en ses conclusions et l’y dire bien fondée,

Y faisant droit,

' Rectifier le jugement et dire et juger qu’il vise la société La Mangeoire, SAS,

A titre principal,

' Confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur l’indemnité d’occupation,

' Condamner la société La Mangeoire à payer à compter du 1er novembre 2015 une somme de 15.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

A titre subsidiaire en cas de réformation du jugement suite à l’appel formé par la société La Mangeoire,

' Dire et juger que les conventions conclues entre les parties sont des conventions d’occupation précaires,

' Dire et juger que ni la société la société La Mangeoire ni l’immeuble Bon séjour ne remplissent les conditions posées par l’article L. 145-5-1 ° du code de commerce, ' Dire et juger que la convention conclue entre les parties à compter du 15 novembre 2009 et renouvelée entre les parties jusqu’à son échéance du 30 octobre 2015 n’est pas un bail commercial,

En conséquence,

' Rejeter la demande de requalification des conventions d’occupation précaire en bail commercial,

A titre reconventionnel,

' Constater que la société La Mangeoire est occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2015,

' Ordonner l’expulsion de la société La Mangeoire ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

' Condamner la société La Mangeoire à payer à compter du 1er novembre 2015 une somme de 15.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

En tout état de cause,

' Condamner la société La Mangeoire à payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la commune de Courchevel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la Selarl Cochet Barbuat selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 6 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il résulte des productions devant la cour, que la société La Mangeoire, constituée en mai 2000 sous la forme d’une société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de Chambéry sous le numéro 431 694 561, a été transformée en société par actions simplifiée aux termes d’une décision de l’associé unique en date du 31 mars 2018, ce qui n’a pas été précisé au tribunal.

Il y a donc lieu de préciser dans le dispositif de l’arrêt que le jugement concerne la SAS La Mangeoire immatriculée sous le numéro 431 694 561.

Sur la demande principale en requalification en bail commercial

Ainsi que l’ont rappelé à bon droit les premiers juges, les actions en requalification d’une convention en bail commercial sont régies par les dispositions de l’article L 145-60 du code de commerce et se prescrivent par deux ans.

Sur le point de départ du délai de prescription

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une exacte appréciation des circonstances de la cause et une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont jugé que :

- Le point de départ du délai de prescription est la date de conclusion de la convention intiale, y compris en cas de reconduction tacite ou de renouvellement par avenants successif et une telle solution s’impose également en cas de renouvellement par conclusion d’un nouveau contrat similaire dès lors qu’il est légalement considéré qu’un contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat.

- En l’espèce, une première convention a été signée entre la commune de Courchevel et la société La Mangeoire le 9 novembre 2009, en vue de l’occupation du bâtiment communal situé sur la parcelle section AB n°462 et par la suite de nouvelles conventions ont été signées chaque année de 2010 à 2014 aux mêmes fins.

- L’examen des six conventions auquel les premiers juges ont procédé en détail, montre qu’à l’exception de leur durée et du montant du droit d’occupation, les quatre premières conventions sont identiques, comportant les mêmes stipulations contractuelles relativement aux droits et obligations des parties.

- Si celle conclue par la suite comporte des clauses supplémentaires, ces modifications ne sauraient s’analyser en des modifications substantielles, de sorte que les premiers juges ont à juste titre considéré que la relation contractuelle avait été renouvelée dans les mêmes conditions y compris en ce qui concerne la dernière convention, les conditions de mise à disposition étant demeurées sensiblement identiques.

Il sera ajouté que :

- Les conventions successives ont toujours porté sur les mêmes locaux, ont concerné les mêmes parties et à chaque fois pour une nouvelle période, la société La Mangeoire n’ayant jamais quitté les lieux, ni rendu les clés à l’expiration de chaque période.

- Le jugement, qui a retenu que la convention initiale s’était renouvelée de sorte que le délai de prescription avait commencé à courir le jour de la conclusion de la première convention soit le 9 novembre 2009, sera confirmé.

Sur l’existence d’une fraude ayant suspendu le délai de prescription en application de l’article 2234 du code civil

Ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges par une motivation que la cour adopte expressément, la société La Mangeoire ne caractérise pas les man’uvres réalisées par la commune afin de contourner le statut des baux commerciaux.

L’argumentation de la société La Mangeoire repose en effet sur une prétendue absence de précarité de l’occupation sans établir en quoi cette absence lui aurait été dissimulée par des man’uvres frauduleuses.

Si les conventions ne font pas expressément référence aux motifs de cette précarité, rien d’ailleurs ne l’imposant, la nature du bâtiment, qui est à usage d’habitation, les conditions dans lesquelles la commune indique l’avoir acquis (préemption) et le projet de réhabilitation évoqué sont de nature à caractériser des circonstances particulières indépendantes de la seul volonté de la commune au sens de l’article L 145-5-1 du code de commerce, étant précisé que la clause selon laquelle la commune pourra exiger la suspension temporaire ou l’arrêt définitif de l’occupation pour tout motif d’intérêt général, traduit implicitement les exigences du texte susvisé.

Par ailleurs ainsi que l’ont jugé à bon droit les premiers juges par une motivation que la cour adopte expressément :

La société La Mangeoire ne saurait se prévaloir d’un maintien effectif et ininterrompu dans les lieux, alors qu’en vertu des conventions elle devait quitter les lieux à leur expiration, situation dont elle est à l’origine et le fait que la commune l’ait laissée demeurer dans les lieux ne saurait s’analyser en une man’uvre frauduleuse de cette dernière.
Le fait que les conventions aient été renouvelées durant cinq années ne saurait traduire la volonté de la commune de pérenniser la relation contractuelle et encore moins une man’uvre frauduleuse destinée à contourner le statut des baux commerciaux.

La modicité du droit d’occupation, contrepartie du caractère précaire et révocable de la convention, au regard des prix pratiqués habituellement sur la commune notamment lors de la saison touristique est avérée.

A cet égard, il sera souligné que la société La Mangeoire se contredit dans ses conclusions en faisant valoir l’existence d’un loyer élevé au regard de la vétusté du bâtiment, alors que, dans le même temps, elle soutient que ce bâtiment qui lui permet de loger son personnel est indispensable à son activité au regard des prix locatifs prohibitifs pratiqués en station en haute saison.

Le jugement, qui a conclu à l’absence de caractérisation d’une quelconque fraude de la commune de Courchevel susceptible de justifier la suspension du délai de prescription, sera confirmé

Sur la demande relative à la poursuite des relations contractuelles

La dernière convention a pris fin le 31 octobre 2015 et la société La Mangeoire a refusé de signer le contrat intitulé « bail de location saisonnière », lequel en dehors de sa durée et de son intitulé était en tous points identique au précédentes conventions.

Par courrier en date du 4 décembre 2015, transmettant le nouveau contrat pour la période du 1er novembre 2015 au 31 mai 2016, la commune de Courchevel a clairement indiqué qu’à cette date, la société La Mangeoire devrait « avoir débarrassé les lieux » et ne pourrait invoquer aucun droit au maintien dans les lieux ni réclamer aucune indemnité.

Puis par courrier du du 24 mars 2016, elle confirmait que la convention ne pourrait être renouvelée.

Enfin par par courrier du 25 avril 2016, réitérait ses propos faisant état de la réception d’une offre d’achat.

En l’absence d’élément nouveau c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont rejeté la demande de la société La Mangeoire tendant à voir juger que la relation contractuelle s’était poursuivie au-delà du 31 mai 2016, la preuve de l’existence d’une volonté commune des parties de voir cette relation se poursuivre n’étant nullement rapportée.

Sur la demande reconventionnelle en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation

C’est par une motivation pertinente et une exacte appréciation des faits de la cause, que les premiers juges, considérant la société La Mangeoire, était occupante sans droit ni titre, ont d’une part ordonné son expulsion, d’autre part condamné cette dernière à payer la somme mensuelle de 5 700 euros, charges en sus à la commune de Courchevel, à titre d’indemnité d’occupation, depuis le 1er novembre 2015 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la commune de Courchevel.

La société La Mangeoire qui succombe en son appel, est tenue aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser qu’il concerne la SAS La Mangeoire immatriculée au RCS de Chambéry sous le numéro 431 694 561,

Y ajoutant,

Condamne la SAS La Mangeoire à payer à la commune de Courchevel la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS La Mangeoire aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de la Selarl Cochet Barbuat.

Ainsi prononcé publiquement le 15 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.