MINUTE N° 24/525

Copie exécutoire à :

— M^e Ahlem

RAMOUL-BENKHODJA

— M^e Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 Novembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01131 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IINV

Décision déférée à la cour : ordonnance ( référé) rendue le 25 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

Madame [Y] [I] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/680 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT autrement dénommé [Localité 3]2A HABITAT, pris en la personne de son représentant légal.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 23 juin 2020, l’Office public de l’habitat (Oph) [Localité 3] Alsace agglomération habitat (autrement dénommé [Localité 3]2A habitat) a donné à bail à Madame [Y] [I] [B] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 374,11 euros outre 109,14 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, l’Oph [Localité 3] agglomération habitat a fait délivrer à la preneuse un commandement de justifier être assurée contre les risques locatifs.

Par assignation délivrée le 25 octobre 2023, la bailleresse a fait citer Mme [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la preneuse et la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2023 ;

ordonné en conséquence à Mme [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la décision, faute de quoi il pourrait être procédé à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique ;

condamné Mme [I] [B] à verser à l’Oph [Localité 3] Alsace agglomération habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 21 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

condamné Mme [I] [B] à verser à l’Oph [Localité 3] Alsace agglomération habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance et de l’assignation.

Mme [I] [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 11 mars 2024.

En application de l’article 905 du code de procédure civile, par ordonnance du 9 avril 2024, l’affaire a été fixée à bref délai, à l’audience du 23 septembre 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Mme [I] [B] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, infirmer la première décision, et, statuant à nouveau :

constater qu’elle justifie d’une assurance habitation,

constater qu’elle est en règle par rapport au règlement des loyers courants,

juger que la clause résolutoire ne peut jouer pour défaut d’assurance,

juger qu’elle n’a pas à libérer les lieux loués ainsi que tout occupant de son chef,

en conséquence,

juger qu’il n’y a lieu à résiliation du bail, ni à l’expulsion de Mme [I] [B] et tout occupant de son chef,

juger qu’il n’y a pas lieu à la condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement,

lui accorder les plus larges délais pour évacuer l’appartement en application de l’article 613-1 du code de l’habitation,

lui accorder, en application de l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L 412-3 à 6 du code de procédure civile, les plus larges délais afin de quitter le logement,

suspendre pendant la durée de ce délai les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat,

en tout état de cause,

débouter l’Oph [Localité 3] Alsace agglomération habitat de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes,

la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, Mme [I] [B] soutient essentiellement avoir assuré son appartement régulièrement depuis 2021 et en justifier par les attestations d’assurances, établies respectivement par la Maaf pour l’année 2021 et par la Banque Postale pour la période ayant couru du 7 octobre 2022 au 30 septembre 2023, avec renouvellement tacite jusqu’au mois de septembre 2024 puis de septembre 2025 et mention des risques garantis, démontrant ainsi qu’elle est couverte pour les risques locatifs comme exigé et qu’elle l’était à la date de délivrance du commandement de payer.

La preneuse rappelle être à jour de ses loyers, précisant que l’arriéré dont se prévaut la bailleresse est dû au non-versement des allocations par la Caisse d’allocations familiales (Caf), qui en a suspendu le versement après avoir été informée par la bailleresse de la résiliation du bail.

Elle se prévaut de sa bonne foi, caractérisée par ses efforts pour payer son loyer malgré ses revenus modestes, et précise être disposée à signer un protocole d’accord avec la Caf permettant la reprise du versement des aides au logement.

Elle insiste sur sa situation personnelle, notamment familiale et les conséquences graves qu’aurait une résiliation pour elle et ses enfants. Elle sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi de délais d’évacuation.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, l’Oph [Localité 3]2A habitat demande à voir déclarer l’appel mal fondé, le rejeter, confirmer l’ordonnance entreprise, débouter l’appelante de l’ensemble de ses fins et conclusions, dire n’y avoir lieu à application de l’article 700-2 du code de procédure civile, condamner Mme [I] [B] aux entiers frais et dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 500 euros.

En réplique, la bailleresse se prévaut de l’obligation du locataire de fournir une attestation certifiant la validité des assurances en cours comme prévu par l’article 3.1.c) du contrat de bail et souligne l’absence de réponse de l’intéressée au courrier recommandé du 22 février 2021 et aux relances ultérieures, l’ayant contrainte à faire délivrer un commandement de payer à cette fin.

Elle souligne l’insuffisance des documents produits par l’appelante alors que l’avis d’échéance de l’année 2021 ne prouve pas le paiement de l’assurance ni sa validité et, qu’en tout état de cause, la garantie n’aurait couru que jusqu’au 31 décembre 2021 de sorte que, Mme [I] [B] ne justifiant d’une nouvelle assurance qu’à compter du 7 octobre 2022, elle était en défaut d’assurance du 31 décembre 2021 au 7 octobre 2022.

Elle rappelle que la preneuse était également sans assurance précédemment, à tout le moins jusqu’au commandement du 26 mai 2021, et a dû se voir délivrer une nouvelle mise en demeure pour justifier de l’assurance de l’année 2023.

Elle estime que les attestations émanant de la Banque postale manquent de précisions quant à la conformité des garanties souscrites aux exigences du bail et que le commandement de payer a produit ses pleins effets.

Elle conclut au manque de bonne foi de la preneuse, laquelle n’a été couverte que sur une partie seulement de l’année et s’est abstenue, de façon itérative, de répondre aux demandes de la bailleresse.

L’Oph [Localité 3] Alsace agglomération habitat précise avoir fait délivrer à la preneuse un nouveau commandement de payer par acte du 8 novembre 2023 sur le fondement d’arriérés locatifs, s’élevant, au 30 avril 2024, à la somme de 2 554 euros.

La bailleresse s’oppose enfin aux délais d’évacuation sollicités, faute de preuve par l’appelante de sa situation financière et des démarches entreprises.

Au dernier état de ses conclusions, l’Oph [Localité 3] Alsace agglomération habitat prend acte des nouveaux justificatifs d’assurances produits et souligne avoir dû attendre la procédure d’appel pour obtenir des documents qui doivent pourtant être produits chaque année.

Elle insiste sur le fait que Mme [I] [B] ne règle pas l’intégralité des loyers ou indemnités d’occupation et que la suspension des allocations logements, suite à la résiliation, ne date que du mois d’août 2024, la preneuse n’ayant pas, à la date du 18 septembre 2024, réglé les échéances de juillet et août 2024 pourtant payables au plus tard le 10 de chaque mois.

Elle souligne qu’un protocole d’accord ne peut intervenir alors que la procédure d’appel est en cours et qu’il pourra être mis en place après le présent arrêt.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Au préalable, la cour rappelle que :

— aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance

Conformément à l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé le 23 juin 2020 rappelle, en son article 3-1 c), l’obligation du locataire de justifier « avoir souscrit les assurances suivantes auprès de la compagnie de son choix : assurance couvrant les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux), responsabilité civile, assurance du mobilier, assurance couvrant le risque « recours des voisins » ». L’article 3-2 b) précise que la résiliation du bail intervient de plein droit sur l’initiative de l’office en cas de non-souscription des assurances précitées un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 20 décembre 2022 fait sommation à la preneuse de justifier, dans un délai d’un mois, de la souscription d’une assurance des risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7g) précité.

Il y a lieu de rappeler que la loi sanctionne le défaut de souscription d’une assurance et non la tardiveté de justification de celle-ci, comme cela résulte tant des termes de l’article 7g) précité que de ceux de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui répute non-écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que « la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ».

Or, Mme [I] [B] produit une attestation en date du 6 octobre 2022 confirmant qu’elle est garantie par la Banque Postale pour les « conséquences financières de la responsabilité civile (qu’elle pourrait encourir) vis-à-vis du propriétaire et des voisins et des tiers du fait d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux ayant pris naissance dans le logement assuré » et ce pour la période du 7 octobre 2022 au 30 septembre 2023. Elle produit une attestation similaire pour les périodes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 puis du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Ce faisant, la preneuse justifie que le logement était, au jour du commandement de payer délivré par la bailleresse et de manière continue depuis lors, régulièrement assuré au titre des risques locatifs tels que visés par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’ordonnance déférée sera donc entièrement infirmée et la demande d’acquisition de la clause résolutoire rejetée.

L’absence de précision sur l’attestation d’une éventuelle couverture ou non du mobilier de la preneuse est indifférente à l’issue du litige alors qu’une telle garantie n’est pas relative aux risques locatifs et n’est pas visée par les dispositions légales ni le commandement du 20 décembre 2022.

C’est également sans emport que la bailleresse se prévaut d’éventuels manquements antérieurs de la preneuse à son obligation d’assurance courant 2021 ou de l’existence d’impayés alors que la saisine du juge des référés se fondait sur le jeu de la clause résolutoire résultant des effets du commandement de payer du 20 décembre 2022, et que la cour, tenue tant par le cadre du référé que par les demandes des parties, n’a pas à statuer sur la question de ces autres manquements.

Les demandes subsidiaires de la preneuse étant devenues sans objet en l’absence de résiliation du bail, il n’y a pas lieu de les examiner.

Sur les frais et dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 dudit code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o (et non article 700-2 comme indiqué par l’appelante) et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

La décision déférée étant infirmée sur le fond et l’Oph [Localité 3] Alsace agglomération habitat succombant en ses demandes, il convient également d’infirmer la décision quant aux frais et dépens et de condamner la bailleresse, et non la preneuse, aux dépens tant de première instance que d’appel.

Il résulte en effet des pièces du dossier que Mme [I] [B] a transmis, par courriel du 17 juillet 2023, l’attestation d’assurance établie par la Banque Postale relativement à la période du 7 octobre 2022 au 30 septembre 2023, soit antérieurement à la date d’assignation.

La bailleresse sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à verser au conseil de l’appelante une somme qui sera fixée à la somme de 1 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME l’ordonnance rendue le 25 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse ;

Statuant à nouveau :

REJETTE la demande tendant à voir constater la résiliation du bail conclu en date du 23 juin 2020 entre l’Office public de l’habitat [Localité 3] Alsace agglomération habitat et Madame [Y] [I] [B] relativement à un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

REJETTE toutes demandes subséquentes, notamment en expulsion ou indemnité d’occupation ;

DIT que les demandes subsidiaires en délais sont devenues sans objet ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat [Localité 3] Alsace agglomération habitat aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

DEBOUTE l’Office public de l’habitat [Localité 3] Alsace agglomération habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat [Localité 3] Alsace agglomération habitat à payer à Maître Ahlem Ramoul Benkhodja, conseil de Madame [Y] [I] [B], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat [Localité 3] Alsace agglomération habitat aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente