MINUTE N° 340/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 septembre 2024

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01866 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H2WQ

Décision déférée à la cour : 22 février 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [G] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne CROVISIER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour

INTIMÉE :

La S.A.R.L. ORIM prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 avril 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Y] [R] était propriétaire des lots n°1 et 5 à 18, et nu-propriétaire des lots n°2, 3, 4 et 19, dont Mme [L] [R] était usufruitière, dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Ils ont confié un mandat de vente de l’immeuble à l’agence immobilière Orim.

Le 5 juillet 2018, ils ont signé avec M. [G] [Z] un 'compromis de vente', à l’entête de la société Orim, au prix de 800 000 euros, comprenant 40 000 euros pour les meubles et objets mobiliers, hors frais de notaire.

Aucun acte authentique n’a été signé dans le délai de six mois.

Par acte authentique du 13 juin 2019, M. et Mme [R] vendaient l’immeuble à d’autres acquéreurs pour le prix de 752 000 euros, dont 40 000 euros pour les meubles et objets mobiliers.

Le 9 mars 2020, M. [Z] a fait assigner la société Orim en lui reprochant un manquement à son devoir d’information et de conseil et lui demandant de l’indemniser de son préjudice de perte de chance d’acquérir l’immeuble et de réaliser un gain important à la revente ou d’investir afin de lui produire des revenus en complément de sa retraite et de son préjudice moral.

La société Orim a conclu au rejet et, à titre reconventionnel, a demandé réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir une commission rémunérant les justes diligences d’une vente finalement inaboutie.

Par jugement du 22 février 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a débouté M. [Z] de ses demandes, a débouté la société Orim de sa demande reconventionnelle, a condamné M. [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Pour rejeter les demandes de M. [Z], le tribunal a retenu que la société Orim n’avait pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur le moyen tiré de ce que la société Orim aurait manqué à son obligation d’information et de conseil en ayant fourni tardivement les diagnostics énergétiques et les documents attestant de la réalisation de travaux mentionnés dans la promesse, et de ce qu’elle aurait surévalué les loyers, omis de mentionner la présence d’amiante et n’avait jamais communiqué les diagnostics gaz, empêchant le notaire de l’acheteur de rédiger l’acte définitif et conduisant ainsi à la caducité de l’acte, le tribunal a relevé :

— d’une part, que l’agence avait communiqué l’ensemble des documents sollicités par l’acheteur et mentionnés dans le 'compromis de vente’ à compter du 15 novembre 2018, comme en atteste, Maître [U], notaire du vendeur, dans son courrier du 4 juin 2019, indiquant avoir transmis les documents nécessaires à Maître [D], notaire de l’acheteur, en vue de la rédaction dudit acte, de sorte qu’elle avait transmis les documents sollicités avant la caducité du 'compromis de vente',

— d’autre part, s’agissant de l’absence de communication des baux des locataires de l’immeuble, M. [Z] n’avait pas fait mention du montant des loyers comme étant une condition déterminante de la conclusion du 'compromis’ et ne pouvait en faire grief pour refuser de réitérer son consentement,

— de troisième part, bien que le prix convenu dans le 'compromis de vente’ avait été arrêté définitivement, l’agence immobilière avait convenu d’une réduction de celui-ci et M. [Z] avait demandé par la suite une nouvelle réduction ; il ne pouvait soutenir que c’étaient les manoeuvres dolosives de l’agence qui avaient retardé la signature du contrat de vente, alors même qu’il négociait encore le prix un jour avant la caducité de l’acte,

— enfin, alors qu’il ressortait des courriels du 14 février 2018 de Maître [U] qu’il demandait le projet d’acte de vente pour convenir d’une signature et que par courriel du 15 novembre 2018, l’agence sollicitait l’acheteur pour organiser la signature de l’acte de vente devant être rédigé par son notaire, M. [Z] ne justifiait pas avoir mis son notaire en mesure de rédiger l’acte. Il ne pouvait par la suite arguer de ce que l’agence avait manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas de la nécessité de signer l’acte de vente, ni reprocher à l’agence le retard dans la signature de l’acte à compter du 15 novembre. S’il indiquait qu’il appartenait à l’agence de l’avertir du délai, cette obligation apparaissait devoir être amoindrie par la qualité de M. [Z] qui disposait de connaissances dans le domaine de l’immobilier, et par les courriels de l’agence et du notaire de l’agence lui indiquant la nécessité de rédiger l’acte de vente une fois les documents transmis.

Pour rejeter la demande reconventionnelle de la société Orim, le tribunal a retenu qu’elle n’avait subi aucune perte de chance de gain, ayant réalisé le même gain, mais avec un client différent, puisque la vente s’était finalement conclue au même prix pour une commission plus importante que celle négociée avec M. [Z].

Il a ajouté que l’agence ne pouvait solliciter au titre de la perte de chance le montant intégral de la rémunération qu’elle aurait perçue au titre de sa commission, car l’incertitude du gain devait être prise en compte dans l’évaluation du montant du préjudice, s’agissant d’une opération commerciale nécessairement empreinte d’une part d’aléas.

M. [Z] a interjeté appel de ce jugement le 10 mai 2022, en toutes ses dispositions, sauf celle ayant rejeté la demande reconventionnelle de la société Orim.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 18 avril 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 août 2022, M. [Z] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé ;

— y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes dirigées contre la société Orim et l’a condamné au titre des frais répétibles et irrépétibles ;

statuant à nouveau,

— dire que la société Orim a commis une faute engageant sa responsabilité à son égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner par conséquent la société Orim à lui verser la somme de 86 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la société Orim à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi aux entiers frais et dépens des deux instances ;

— confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

en tout état de cause,

— débouter la société Orim de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions

Au soutien de son appel, il soutient que la société Orim a commis de nombreuses fautes dans l’exécution de son mandat lesquelles ont conduit à l’échec de l’opération et lui ont causé un préjudice. Il fait valoir que ces fautes résultent :

d’une communication d’une fiche synthétique par la société Orim surévaluant le montant des loyers de l’immeuble, alors que ce montant était bien une condition déterminante de son consentement puisqu’il entendait acquérir un immeuble de rapport, et de l’absence de diligence et de transmission de la copie de tous les baux en cours ;

d’une faute dans la rédaction du 'compromis de vente’ par la société Orim en ce que l’immeuble était visé comme exempt d’amiante, alors qu’un diagnostic a révélé le contraire ; la société Orim avait indiqué qu’elle en ferait son affaire, de sorte que la vente par acte authentique ne pouvait intervenir avant désamiantage ;

de la transmission tardive des documents diagnostics manquants, certains ne lui ayant été communiqués que le 28 décembre 2018 et d’autres ayant fait l’objet d’un rappel le 4 janvier 2019 ;

enfin et surtout, de l’absence de justification de travaux sur deux poutres ayant fait l’objet d’un sinistre, alors que le 'compromis’ prévoyait que l’acte authentique ne pouvait être régularisé qu’une fois les travaux réalisés.

Il ajoute qu’aucun document attestant de la justification ou de la résolution desdits points ne lui avait été transmis à la date du 6 novembre 2018 et qu’au 4 janvier 2019, l’intégralité des diagnostics DPE et des éléments concernant les travaux de reprise du sinistre ne lui avaient pas été communiqués, alors pourtant qu’il incombait au vendeur et à son mandataire et leur notaire de transmettre à son propre notaire les éléments permettant la rédaction de l’acte authentique de vente. Il ajoute qu’il n’avait donc jamais cherché à retarder la signature dudit acte, alors même qu’il disposait du financement depuis le 21 septembre 2018, mais que ce retard s’expliquait par le manque de diligences de la société Orim, caractérisant une faute et une déloyauté qui l’avait privé de la possibilité d’acquérir l’immeuble.

Il estime avoir subi un préjudice de perte de chance d’acquérir l’immeuble et de réaliser un gain important à la revente ou en tant qu’investissement, mais également d’avoir perdu du temps et de l’énergie dans cette opération en raison des fautes commises par la société Orim, le fondant à solliciter une indemnisation correspondant a minima à 10 % du prix d’achat de l’immeuble, soit la somme de 86 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 novembre 2022, la société Orim demande à la cour de :

— dire mal fondé l’appel de M. [Z], le rejeter,

— débouter M. [Z] de toutes conclusions contraires ainsi que de l’intégralité de ses moyens demandes et prétentions ;

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris ;

— y ajoutant, condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que sa responsabilité à l’égard de M. [Z], avec lequel elle n’était liée par aucun mandat, est de nature délictuelle, et qu’il échoue à apporter la preuve d’une faute caractérisée, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité. Elle conteste avoir commis une faute tant à l’égard du vendeur, qu’à son égard.

Pour conclure à son absence de faute, elle souligne que M. [Z] n’a cessé de vouloir renégocier le prix de vente stipulé à la promesse ce qui avait retardé l’opération et que les documents prétendument manquants avaient tous été transmis (diagnostics de performances énergétiques, d’abord vierges les 12 et 14 juin 2018, puis complétés avec les factures d’énergie le 25 septembre 2018, outre le diagnostic amiante des parties communes, le 22 juin 2018) ; que les diagnostics absents, gaz et électricité, n’étaient pas obligatoires car aucun lot privatif n’était raccordé au gaz et que l’installation électrique avait été rénovée depuis moins de quinze ans.

Elle soutient que la rentabilité au titre des loyers escomptés n’était pas une condition déterminante du 'compromis’ et qu’en tout état de cause l’appelant connaissait parfaitement la situation locative de l’immeuble pour l’avoir étudiée avant la signature du compromis. Elle indique que sur tous les lots, deux étaient occupés par le propriétaire et l’usufruitère et un lot était vacant. La fiche produit ne mentionnait qu’une simulation des loyers potentiels à percevoir après la vente.

Elle ajoute qu’il incombait bien au notaire de l’acquéreur, conformément à l’usage, de rédiger l’acte de vente ce qui n’a jamais été fait malgré ses relances dans des courriers des 19 octobre, 14 et 15 novembre 2018. Elle souligne qu’en réponse et à diverses reprises, le notaire de l’acquéreur ou celui-ci, plutôt que de transmettre un projet d’acte, s’étaient bornés à discuter à la baisse le prix de vente pourtant arrêté dans la promesse et selon courriers des 26 octobre 2018, 7 décembre 2018 et 3 janvier 2019 conduisant à l’échec de la vente qui aurait dû dans tous les cas selon les stipulations de la promesse initiale être réitérée au plus tard le 30 septembre 2018 par devant Me [D], notaire de l’acquéreur.

Elle considère, en outre, que la demande de M. [Z] est incompréhensible et abusive car il avait reconnu devant le premier juge qu’il n’existait pas d’accord sur la chose et sur le prix ; et que s’il venait à prétendre le contraire, il est établi qu’il disposait de tous les éléments qui lui permettaient de ratifier la vente par le biais de son notaire, et que c’était à lui qu’il appartenait de transmettre un projet d’acte authentique par le biais de son notaire.

Elle ajoute que M. [Z] n’avait pas non plus choisi de forcer le vendeur à passer l’acte authentique, ce qu’il aurait pu faire malgré l’échéance du 'compromis'.

Elle souligne que les travaux d’amiante concernant des parties communes et non privatives étaient réalisés et que l’agence n’était pas responsable de l’exécution ou non des engagements résultant de la clause relative au bris des deux poutres qu’elle avait pris le soin d’insérer dans le 'compromis de vente'. Elle ajoute, qu’en tout état de cause, la non-réalisation des travaux propres à l’amiante ou aux deux poutres avant la signature de l’acte authentique n’empêchait ni sa rédaction, ni sa signature moyennant l’insertion d’une clause obligeant le vendeur à réaliser les travaux éventuellement sous astreinte et moyennant blocage d’une partie du prix.

Elle précise que l’appelant est à l’origine de son préjudice ayant fait preuve d’une inertie caractérisée par son abstention à demander en justice la réalisation forcée de l’acte authentique dans ses rapports avec le vendeur, et qu’en tant que simple mandataire ne consentant pas à la vente finale, la société Orim n’avait pas commis de faute.

Sur le préjudice et le lien de causalité invoqués par l’appelant, elle affirme que la demande formée à hauteur de 86 000 euros est injustifiée, qu’il lui suffisait de s’en tenir aux conditions de la promesse en sollicitant son notaire de rédiger l’acte authentique et de concrétiser la vente, de sorte qu’il était à l’origine du préjudice qu’il prétend subir.

Elle ajoute qu’il ne justifie d’aucun lien de causalité avec les prétendues fautes, ni d’un quelconque gain manqué ou de frais engagés à perte, critiquant l’évaluation qu’il effectue et considérant son argumentation comme incohérente.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

M. [Z] agit sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l’égard de la société Orim, avec laquelle il n’était effectivement lié par aucun contrat.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à M. [Z] de démontrer l’existence de fautes imputables à la société Orim lui ayant causé un préjudice.

Sur les griefs pris de la communication d’une fiche synthétique par la société Orim surévaluant le montant des loyers de l’immeuble afin de le convaincre de signer le 'compromis de vente', de l’absence de diligence et de transmission de la copie de l’ensemble des baux en cours :

En l’espèce, la 'fiche synthétique produit', établie le 8 juin 2018 par la société Orim concernant le bien immobilier qu’entendait acheter M. [Z], indique qu’il s’agit d’un 'immeuble de rapport', s’agissant de sa situation locative, que 'tous lots loués, aucun impayé’ et 'total loyers mensuels : 5 300 euros hors charges'.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Orim, il ne résulte pas de cette fiche, qui ne précisait pas s’il s’agissait d’un loyer indicatif ou non, qu’elle portait sur une simulation des loyers potentiels à percevoir après la vente.

Par courriel du 6 juillet 2018, M. [Z] demandait à la société Orim de lui communiquer 'tous les baux que je t’avais déjà demandé', et ce pour 'monter un dossier d’emprunt', n’ayant jusqu’à présent pour le banquier 'qu’une fiche synthétique avec les loyers annoncés, et le prix global'. Il demandait un minimum de garantie pour le 'bail de la mère du propriétaire'.

En réponse, par lettre du 12 juillet 2018, la société Orim lui indiquait le 'détail des recettes nettes de loyer de l’immeuble', pour cinq locaux, (la cour constatant que le total correspond à 2 887 euros) puis ajoutait que 'le F3 et le F4 occupés par les vendeurs seront loués comme précisé dans la vente’ pour 'resp. 650 et 750 euros hors charges en sus', ainsi que pour le F4 du premier, 'libre en septembre', qui sera loué au moins 800 euros. Elle précisait, s’agissant du studio du troisième, actuellement vacant, que 'vous allez certainement réaliser des travaux nécessaires à la remise en location’ et qu’il pourra être loué sans difficulté pour 250 euros. La société Orim concluait en précisant qu’il 'pouvait tabler’ sur un total de loyers net de 5 337 euros mensuel 'dans l’état actuel des locations, montant qui sera amené à augmenter nettement avec la révision du bail du restaurant et les relocations à venir'.

Par courriel du 27 septembre 2018, M. [Z] lui écrivait avoir eu beaucoup de peine à obtenir les baux et qu’un bail de location était manquant ou inexistant, tout comme les décomptes de loyers et de charges. Il évoquait en outre la 'fiche synthétique produit datée du 8 juin qui annonce des loyers surévalués'.

Dans son courriel du 3 janvier 2019, il faisait état de 'péripéties (loyers..)' et soulignait qu’il lui faudra également trouver rapidement deux locataires, 'du fait que vous n’avez pas réussi à trouver de locataire'.

Par lettre du 5 novembre 2019, son conseil indiquait qu’il s’est avéré que le loyer escompté de 5 337 euros prenait en compte un changement éventuel de locataire, assorti d’une hausse de loyer, ainsi que la remise en location d’un appartement vacant après travaux, alors que le montant des loyers effectifs à la date de signature du compromis était seulement de 4 847 euros, ce dont il s’est aperçu lorsqu’il avait enfin été en possession des baux.

Cependant, il résulte de la simple addition des chiffres énoncés dans le courrier du 12 juillet 2018 de la société Orim, qui détaille les différents loyers des baux en cours et les loyers escomptés, que la somme de 5 337 euros mensuels annoncée dans ce courrier correspondait au total des loyers en cours et de ceux qui pouvaient être escomptés pour les F3, les deux F4 et le studio non encore loués.

De plus, il résulte du courriel de M. [Z] du 27 septembre 2018 qu’il avait déjà connaissance à cette date que la fiche synthétique mentionnait des 'loyers surévalués'.

Ainsi, même à considérer que la société Orim ait commis la faute reprochée, M. [Z] avait été informé, en temps utile, que l’immeuble n’était pas, en réalité, loué pour la somme qui avait été annoncée dans ladite fiche. De plus, il savait ne pas être en possession de tous les baux et éléments nécessaires à la vérification des chiffres énoncés.

Ayant connaissance de ces éléments, et alors que le montant total des loyers était, selon lui, un élément déterminant de son consentement, il ne démontre pas que, compte tenu de cette situation, il aurait malgré tout souhaité acheter l’immeuble, et ce eu égard à l’incertitude, dont il avait nécessairement connaissance, sur le montant total de loyers qu’il pouvait escompter.

Il ne démontre d’ailleurs pas que, mieux ou plus correctement informé sur le montant réel des loyers qu’il pouvait escompter, nécessairement moindre que celui annoncé, puisqu’il soutient que la fiche surévaluait le montant du rapport de l’immeuble pour le convaincre de signer le 'compromis de vente', il aurait tout de même acheté l’immeuble et réalisé un gain financier.

Il ne démontre ainsi pas que l’éventuelle faute de la société Orim lui a causé les préjudices qu’il invoque.

Sur le grief pris de la description dans le 'compromis de vente’ rédigé par la société Orim d’un immeuble exempt d’amiante, et sur le grief pris de ce que la société Orim avait indiqué qu’elle en ferait son affaire, de sorte que la vente par acte authentique ne pouvait intervenir avant désamiantage :

Le 'compromis de vente’ indique en page 7 que le rapport du 10 janvier 2010 établi par Simplco Diagnostic mentionne l’absence d’amiante dans les parties privatives. Il n’est pas rempli dans sa partie relative à une fiche indiquant l’absence ou la présence d’amiante dans les parties communes.

Il résulte du rapport de la société Actibat, produit en pièce 12 par M. [Z], la présence d’amiante (dans des conduits au grenier, au plafond du local 'frigo 1", dans des panneaux du local chaufferie et dans des conduits à l’extérieur au rez-de-chaussée).

M. [Z] avait été informé de la présence d’amiante dans deux lots, au plus tard le 26 septembre 2018 comme il résulte de son courriel envoyé à cette date.

Le 3 octobre 2018, la société Orim indiquait qu’elle prenait ses dispositions pour 'encapsuler’ les plaques figurant dans le rapport. Par courriel du 14 novembre 2018, Maître [U], notaire du vendeur indiquait à Me [E] – qui, selon d’autres éléments produits, relève de l’étude de Maître [D], notaire de M. [Z] – , que 'les travaux d’encoffrage de l’amiante ont été réalisés'. Le 4 janvier 2019, la société Orim écrivait à M. [Z] que 'les éléments amiantés du premier rapport ont tous été encoffrés, de sorte qu’il n’y a plus d’amiante accessible à l’intérieur de l’immeuble'.

M. [Z] ne conteste pas que lesdits travaux de désamiantage ont bien été réalisés et il ne ne démontre pas que la société Orim aurait commis une faute empêchant la rédaction par son notaire d’un projet d’acte authentique dans les délais légaux, puisque le notaire du vendeur avait informé son notaire le 14 novembre 2018 que les travaux d’encoffrage de l’amiante était réalisés.

Sur le grief pris de la transmission tardive des diagnostics, certains étant encore manquants le 4 janvier 2019, et sur le grief pris de l’absence de justification de la réalisation des travaux sur deux poutres ayant fait l’objet d’un sinistre, alors que le compromis prévoyait que l’acte authentique ne pouvait être régularisé qu’une fois les travaux réalisés :

S’agissant des travaux relatifs à ce sinistre, il résulte de la page 15 du 'compromis de vente', que le vendeur s’était engagé à faire réaliser les travaux nécessaires, 'avant l’acte notarié selon copie du marché annexé.'

Selon courriel du 26 octobre 2018 de l’étude de Maître [D], notaire de M. [Z], adressé à Maître [U], M. [Z] lui avait indiqué les points qui avaient été convenus entre le vendeur, l’agence et lui-même, et notamment que 'des DPE en bonne et due forme seront établis', que 'le prix de vente a été ramené à 697 000 + 48 400 € de commission d’agence qui seraient désormais à la charge de l’acquéreur + 40 000 euros de meubles', 'l’acquéreur prendrait aussi 'à

sa charge’ une facture de travaux non réalisés (en totalité ou partiellement ') par le vendeur mais non payés par lui à ce jour'. Cette étude demandait, en outre, plus d’information sur les travaux.

Par courriel du 6 novembre 2018, l’étude de Maître [U] écrivait à l’étude de Maître [D], que le prix de vente avait été ramené à 737 000 euros, et la commission de l’agence Orim à la charge de l’acquéreur à 38 400 euros, et que 'pour ce qui concerne les travaux de structure et accessoires, les parties sont convenues d’en faire leur affaire personnelle sans mention dans l’acte'. Il demandait de 'faire approuver’ ces deux points par M. [Z] afin de pouvoir purger le droit de préemption de la ville.

S’agissant des DPE, alors que M. [Z] les avait déjà réclamés à la société Orim par courriel du 6 juillet 2018 puis lui précisait, les 26 et 27 septembre 2018, les avoir reçus mais qu’ils étaient tous vierges, cette étude de notaires écrivait à son confrère, par ce courriel précité du 6 novembre 2018, que les nouveaux DPE avaient été établis et qu’elle les transmettrait dès réception.

Par lettre du 13 novembre 2018, M. [Z] écrivait à M. [B] de la société Orim qu’il attendait toujours les DPE renseignés, et qu’elle devait procéder aux réparations suite au sinistre ayant affecté les poutres soutenant le plancher du local du rez-de-chaussée et être toujours dans l’attente des documents certifiant que ces travaux avaient été réalisés avec garantie. Il évoquait le fait qu’ils avaient alors convenu de ramener le prix de vente à 697 000, 40 000 euros pour le mobilier et 15 000 euros pour les travaux qu’il aurait pris à sa charge, et qu’elle lui avait proposé de ramener sa commission à 38 400 euros.

Par courriel du 14 novembre 2018, Maître [U] écrivait à Maître [E] avoir reçu M. [B] qui lui avait remis copie de la lettre de M. [Z], qu’à ce jour, les nouveaux DPE lui avaient été transmis, et que, s’agissant des réparations suite audit sinistre, M. [B] indiquait que la question sera réglée directement avec M. [Z]. Il lui demandait le projet d’acte afin de pouvoir organiser un rendez-vous de signature.

Par courriel du 15 novembre 2018, la société Orim écrivait à M. [Z] ne pas comprendre sa demande par lettre du 13 novembre, alors qu’ils avaient déjà évoqué tous ces points lors de leur rencontre en ses bureaux le 2 octobre et qu’ils étaient convenus de nouvelles conditions qui lui étaient plus favorables.

Par courriel du 7 décembre 2018, Mme [X], de l’étude de Maître [D] écrivait à Maître [U], pour lui indiquer que M. [Z] estimait que l’agence immobilière n’avait pas fait son travail et qu’il proposait de finaliser la vente sur la base suivante : 'prix de vente : 737 000 euros, dont 40 000 euros de mobilier + la prise en charge des travaux convenus pour un montant de 15 000 euros, mais pour lesquels mon client n’a pas à ce jour de confirmation quant à la réalisation des travaux et quant au montant définitif. Le vendeur devra faire son affaire de l’agence immobilière'.

Par courriel du 28 décembre 2018, la société Orim adressait des DPE à M. [Z].

Par le courriel précité du 3 janvier 2019, à 12h12, M. [Z] proposait un prix de 712 000 euros pour l’immeuble, de 40 000 euros pour le mobilier et une commission de 30 000 euros.

Par courriel du 4 janvier 2019 à 10h50, M. [Z] écrivait à la société Orim confirmer son accord sur la base du dernier courriel du notaire. Il la remerciait de l’envoi des DPE le 28 décembre, tout en lui indiquant qu’il manquait des DPE. Il lui demandait également de lui communiquer 'les éléments concernant les travaux de consolidation, avec assurance'.

Par courriel du 4 janvier 2019, à 17h48, la société Orim écrivait à M. [Z] ne pas avoir eu le temps de vérifier tous les DPE, mais être sûre de les avoir tous envoyés au notaire de M. [Z]. Elle ajoutait que les travaux de consolidation de la structure du plancher du rez-de-chaussée, côté traiteur, avaient été réalisés depuis le mail envoyé par Mme [X], et qu’il convenait d’en tenir compte dans le prix de vente, qu’elle avait accepté de réduire de 15 000 euros, dans la mesure où M. [Z] payerait la facture des travaux. Le prix serait donc de 737 000 + 15 000 = 752 000, augmentée de la commission ramenée à 38 400 euros.

En réponse, par courriel du 4 janvier 2019, à 18h18, M. [Z] répondait à la société Orim confirmer son accord sur la base de '752 000 acte notaire dont 40 000 pour le mobilier. Et 38 400 commission hors acte'. Il ajoutait, 'pour les DPE, Je suppose que tu les as tous. Ceux qui sont prioritaires, c’est pour les 2 appartements à louer'.

Ainsi, au plus tard le 15 novembre 2018, les parties étaient d’accord sur le le prix de vente de 752 000 euros, outre une commission d’agence de 38 400 euros et Maître [U] avait demandé à l’étude de Maître [D] de lui adresser le projet d’acte. Certes à cette date, les DPE n’avaient pas encore été tous communiqués et la question des travaux relatifs aux poutres n’était pas encore réglée.

Si M. [Z] a, par la suite, et ce par courriel de son notaire du 7 décembre 2018, réitéré son accord sur ce prix de vente, il remettait cependant en cause son accord sur le montant de la commission qu’il devait à l’agence, puisqu’il résulte de ce courriel du 7 décembre 2018 qu’il ne voulait plus la payer, puis avait, par courriel du 3 janvier 2019, proposé de la réduire à 30 000 euros. Ce n’est que le 4 janvier 2019, en fin de journée, qu’il avait finalement accepté de payer la commission de 38 400 euros qu’il avait précédemment acceptée, et ce après avoir reçu l’information selon laquelle les travaux de consolidation avaient été réalisés, mais sans encore avoir reçu tous les DPE.

S’agissant du grief concernant l’absence de justification de la réalisation des travaux relatifs au poutre, il convient de constater que M. [Z] ne justifie pas que la réalisation de ces travaux incombait à la société Orim, ni qu’elle a commis la moindre faute, y compris de diligences à cet égard, et notamment dans la transmission des justificatifs nécessaires, n’établissant pas qu’elle aurait eu, plus tôt, connaissance de la date de l’exécution des travaux, ni qu’elle aurait été, en temps utile, en possession des documents qu’il attendait, et ce, peu important que, comme le soutient M. [Z], la société Orim et la société ayant réalisé les travaux aient été dirigées par le même gérant.

De surcroît, le fait que des travaux devaient encore être réalisés ou justifiés n’empêchait pas la signature de l’acte authentique, puisque les parties auraient pu y insérer une clause sur ce point comme l’invoque la société Orim.

Il n’est ainsi pas démontré que la difficulté relative aux travaux était imputable à la société Orim, et dès lors qu’elle soit de nature à engager sa responsabilité.

En revanche, il résulte de ce qui précède que la société Orim n’avait toujours pas transmis l’intégralité des DPE à M. [Z] le 4 janvier 2019.

Cependant, il résulte aussi des courriels précités que la discussion sur le prix et la commission de l’agence, sur lesquels les parties s’étaient accordés, avait été, s’agissant du montant de la commission, réinitiée par M. [Z], lequel avait encore exprimé une nouvelle proposition le 3 janvier 2019. Ce n’est que le 4 janvier 2019 au soir que M. [Z] a donné son accord sur le prix de vente et sur le montant de la commission.

En outre, il n’est pas soutenu ni démontré qu’un projet d’acte avait été préparé par le notaire de M. [Z], sous réserve des dernières modifications à y apporter ou des éléments à y ajouter, notamment au regard des travaux et des derniers DPE.

Dans ces circonstances, même si la société Orim avait finalement produit les DPE manquants, les parties n’avaient plus le temps de se réunir pour signer un acte authentique, et ce avant la date de caducité du 'compromis de vente’ du 5 juillet 2018 intervenant dans les six mois de la passation de l’acte en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924.

Il n’est ainsi pas établi que l’absence de régularisation de la vente serait imputable au défaut de transmission de certains documents ou à leur caractère insuffisant, étant de surcroît constaté que, comme le soutient la société Orim, M. [Z] n’a pas agi en justice en passation forcée de l’acte.

Dès lors, si l’absence de transmission de tous les DPE constitue une faute de la société Orim, elle n’a pas de lien de causalité avec la non-réitération de la vente par acte authentique, et par suite avec la perte de chance d’acquérir l’immeuble et d’obtenir le gain financier attendu.

Enfin, alors, que dans l’exposé de ses conclusions, (p.6), M. [Z] soutient qu’il faisait grief à la société Orim de ne pas avoir protégé ses intérêts et d’avoir laissé le 'compromis de vente’ devenir caduc, afin d’organiser la vente avec un autre acquéreur à un prix supérieur, il convient de constater qu’il n’invoque plus cette faute dans la partie discussion de ses conclusions, outre qu’en tout état de cause, la société Orim n’avait pas l’obligation de protéger les intérêts de M. [Z], qui n’était pas son mandant.

En outre, aucune déloyauté de la société Orim n’est démontrée.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [Z].

Succombant, M. [Z] supportera les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A hauteur d’appel, M. [Z] sera condamné à payer la somme de 2 000 euros à la société Orim à ce titre et sa demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 22 février 2022 ;

Y ajoutant :

Condamne M. [G] [Z] à supporter les dépens d’appel ;

Condamne M. [G] [Z] à payer à la société Orim la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [G] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,